นายบริสุทธิ์ กาสินพิลา กรรมการผู้จัดการบริษัท โฮมบายเออร์ไกด์ จำกัด แถลงข่าวเปิดหลักสูตร The NEXT Real รุ่นที่ 9 และ 10 ภายใต้คอนเซ็ปต์ The NEXT Real: Experience Sharing And Real Estate Ecosystem โดยเชิญผู้ประกอบการและนักธุรกิจด้านอสังหาริมทรัพย์มาร่วมเสวนาในหัวข้อกลยุทธ์รับมืออสังหาฯ ขาลง ปี 2563
นายอนันต์ อัศวโภคิน ผู้ก่อตั้งหลักสูตร The NEXT Real และเจ้าของบริษัทแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) หรือ LH วิเคราะห์สถานการณ์ในหัวข้อ “อสังหาริมทรัพย์ปี 2563 Perfect Storm จริงหรือ?”
โดยระบุว่า สถานการณ์ยังไม่เลวร้ายนัก หลายตลาดโอเวอร์ซัพพลาย ตลาดบนจะสโลว์ดาวน์ ตลาดกลาง-ล่างยังพอไปได้ ขณะที่คอนโดมิเนียมยังไม่ค่อยดีเท่าไร
อย่างไรก็ตาม สภาวการณ์นี้ยังมีตัวช่วยที่ช่วยได้เยอะ 1.อัตราดอกเบี้ยต่ำมาก ทำให้ลูกค้าสามารถซื้อคอนโดฯหรือบ้านในอัตรา 3% ในช่วง 3 ปีแรก 2.ตัวช่วยจากมาตรการรัฐทั้งการลดค่าโอน-จำนอง 3% เหลือ 0.01% และบ้านดีมีดาวน์ 3.ราคาที่ดินเริ่มสโลว์ดาวน์ ซึ่งเชื่อว่าราคาทรงตัวหรืออาจจะลดลง
ส่วนผลกระทบที่มีต่อวงการอสังหาริมทรัพย์ หากมองจากตัวเลขหนี้ครัวเรือนไทยยังสูงมาก แต่ขณะเดียวกันที่อยู่อาศัยยังเป็นตลาดที่มีคนต้องการอยู่ตลอดเวลา ถ้าหากเดเวลอปเปอร์เข้าตลาดที่ถูกต้องก็ยังขายได้
“ช่วงนี้ถ้าผู้ซื้อมีความต้องการจะซื้อ ผมว่ามันเป็นไทม์มิ่งที่ค่อนข้างจะดี เขาสามารถเลือกซื้อบ้านหรือคอนโดฯ ในราคาที่ไม่แพงเลย ผมเชื่อว่าเป็นไซเคิลพอตลาดเริ่มโอเวอร์ซัพพลายทุกคนก็จัดกิจกรรมลดราคา แจกแถมเป็นเรื่องปกติ ตอนนี้แทบจะไม่มีโครงการใหม่เลย ผ่านไปอีกสัก 2 ปีผมว่าตลาดน่าจะค่อย ๆ ดีขึ้น”
ทั้งนี้ ตลาดมีภาวะหนี้เสียเยอะ แบงก์จึงเข้มงวดการปล่อยกู้พรีไฟแนนซ์ทั้งดีเวลอปเปอร์รายใหม่และรายเก่า โดยเฉพาะโครงการคอนโดฯ ไม่ควรฝืนตลาด
สิ่งที่ดีเวลอปเปอร์ควรทำ หันมาปรับปรุงประสิทธิภาพการบริหารจัดการภายในองค์กรให้ลงตัว จุดโฟกัสอยู่ที่ทำยังไงรายจ่ายประจำไม่ให้เกิดโอเวอร์เฮด
“บริษัททั่วไปโอเวอร์เฮดไม่ควรจะเกิน 15% ตอนนี้ถ้าเรามีเวลา ธุรกิจที่เริ่มไม่ค่อยดี สโลว์ดาวน์ ผมว่าเรามาปรับปรุงประสิทธิภาพภายใน โอเวอร์เฮด ค่าใช้จ่ายพวกค่าโฆษณา เงินเดือนอะไรต่าง ๆ ถ้าเกิน 15% เราหาทางลดค่าใช้จ่ายดีกว่า เพราะว่าการลดค่าใช้จ่ายมีผลมาก เช่น เรากำไร 10-12% ยอดขายสมมติ 1,000 ล้าน กำไรอย่างมากก็ 15% ถ้าเราลดรายจ่ายได้ทุกๆ 15% พูดง่าย ๆ ลดรายจ่ายได้ 1.5 แสน เท่ากับสามารถลดยอดขายได้ 1 ล้านหนึ่งเพราะว่ามันสัมพันธ์กัน ถ้าเราลดรายจ่ายได้เราก็ลดยอดขายได้ ซึ่งทำให้บรรทัดสุดท้ายกำไรไม่ตกเท่าไหร่ ผมใช้วิธีนี้ ลดรายจ่ายที่ไม่จำเป็นออก”
สถานการณ์ที่เกิดขึ้นยังรวมถึงภาวะ dilemma หนีเสือปะจระเข้ ดีเวลอปเปอร์ที่มีปัญหาควรพูดกับแบงค์ตรง ๆ แบงก์จะได้หาทางแก้ปัญหาร่วมกัน เพราะหากดีเวลอปเปอร์เจ๊ง จะทำให้เกิดหนี้เสียได้
“สภาพคล่องในระบบสถาบันการเงินเหลือเยอะมากจนกลายเป็นอย่างนี้ไปแล้ว กลายเป็นว่าเราอยู่ในไดเล็มมาที่แบงค์มีเงินเยอะ แต่ไม่กล้าปล่อยกู้ เศรษฐกิจดูไม่ดีแต่ดอกเบี้ยต่ำ ดูแล้วมันน่ากลัว”
นายอนันต์กล่าวต่อว่า จุดน่ากลัวอีกจุดหนึ่งก็คือจะมีทางออกกันยังไง ในเมื่อตลาดไม่ดีเลย ปัจจัยทุกอย่างเป็นบวกหมดอยู่แต่ตลาดก็ยังไม่ดี ทั้งที่ดอกเบี้ยก็ต่ำ สภาพคล่องเยอะ รัฐบาลให้การช่วยเหลือเยอะ แต่ตลาดก็ยังไม่ดีอยู่
“ผมว่าอยู่ที่ความกลัว ถ้าลูกค้าคิดว่าตลาดมันไม่ได้แย่อย่างที่คิดไว้ เขาก็จะเริ่มซื้อบ้านใหม่ แต่ถ้าบอกว่าตลาดมันแย่มาก ลูกค้าก็จะหยุดหมด ไม่มีใครซื้อ ผมว่า psychology จิตวิทยาผู้บริโภคเป็นเรื่องใหญ่มากตอนนี้”Q
