อสังหาริมทรัพย์

2562 แชมป์คอนโด ตร.ม.ละ 8 หมื่น-1.5 แสน

คอลัมน์ ดาต้าเบส

รายงานข่าวจากบริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด เผยแพร่บทวิเคราะห์ทิศทางแนวโน้มตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯปี 2563 ดังนี้

ในด้านราคาขาย โฟกัสได้เป็น 4 กลุ่มราคา โดยห้องชุดเริ่มต้น 80,000-150,000 บาท/ตารางเมตร มีสัดส่วนสูงสุดที่ 47% รองลงมาราคาขายต่ำกว่า 80,000 บาท/ตารางเมตร สัดส่วน 37% ราคา 150,000-250,000 บาท/ตารางเมตร สัดส่วน 15%และคอนโดฯระดับลักเซอรี่ราคาเกิน 250,000 บาท/ตารางเมตรมีสัดส่วนเพียง 1%

ดาต้าเบสที่น่าสนใจเป็นเรื่องทำเลการแข่งขัน มีการกรุ๊ปปิ้งเป็น 3 ทำเลหลัก คือ ทำเลชานเมืองกรุงเทพฯ จุดเน้นตามแนวรถไฟฟ้าสายใหม่มีสัดส่วน 67% จำนวน 34,404 ยูนิต

รองลงมากรุงเทพฯชั้นนอกหรือ city fringe สัดส่วน 18% จำนวน 8,187 ยูนิต และทำเลกรุงเทพฯชั้นในหรือย่าน CBD-central business district สัดส่วน 15% จำนวน 7,118 ยูนิต

อัตราการขยายตัวของซัพพลายในตลาดคอนโดมิเนียมเขตกรุงเทพฯ ลดลงในปี 2562 มากกว่า 30% แนวโน้มลดลงต่อเนื่องในปี 2563

ด้านกำลังซื้อในปี 2563 มีแนวโน้มทรงตัวเมื่อเทียบกับปี 2562 อยู่ที่ 35,000 ยูนิต และคาดว่าสภาพตลาดมีแนวโน้มปรับตัวเข้าสู่สมดุลในปี 2564

ส่วนระดับราคามีแนวโน้มทรงตัวหรือปรับลดลง โดยการพัฒนาโครงการคอนโดฯใหม่มีแนวโน้มกระจายตัวสู่พื้นที่ชานเมืองตามแนวรถไฟฟ้าสายใหม่ที่กำลังก่อสร้าง

รูปแบบการลงทุนพบว่า นักพัฒนาหรือดีเวลอปเปอร์มีแนวโน้มชะลอตัว การเปิดตัวคอนโดฯ และหันเหความสนใจไปลงทุนอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่น ๆ ที่สามารถสร้างรายได้ระยะยาวได้ เช่น โรงแรมและสำนักงาน

จุดโฟกัสอยู่ที่การพัฒนาโครงการใหม่นิยมทำโครงการ mixed use development เพื่อหลีกเลี่ยงความเสี่ยงจากการพึ่งพิงรายได้การโอนกรรมสิทธิ์เพียงตลาดเดียว

ขณะเดียวกัน ดีเวลอปเปอร์มีการปรับแผนพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบมากขึ้น เช่น บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ เนื่องจากตลาดแนวสูงมีภาวะถดถอยลงในปี 2562

เทรนด์แห่งอนาคตยังรวมถึง “ซัพพลายใหม่” คาดว่าเริ่มหันมาทำคอนโดฯขายในรูปแบบสิทธิการเช่าหรือ leasehold เกิดขึ้นเป็นจำนวนมาก นับจากนี้เป็นต้นไป ขณะที่ “ดีมานด์ตลาดคอนโดฯ” จะขึ้นอยู่กับความต้องการจากผู้ซื้อจริงเท่านั้น

จำนวนนักลงทุนที่ลดลงเป็นผลเนื่องมาจากนโยบายกำกับดูแลสินเชื่อที่อยู่อาศัยหรือ LTV-loan to value (มาตรการบังคับเงินดาวน์ 20% ในการขอสินเชื่อซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 เป็นต้นไป)

ปัจจัยผลกระทบที่มีต่อกลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติที่ลดลงเป็นมาจากค่าเงินบาทแข็ง และเศรษฐกิจโลกที่ถดถอย ทำให้ดีมานด์ในภาพรวมลดลงในปี 2562 ภาพที่ออกมากำลังซื้อต่างชาติลดลง นักเก็งกำไรและนักลงทุนลดลงเช่นกัน

ตลาดกลับมาเป็นผู้ซื้อหลักจากกลุ่มลูกค้าเรียลดีมานด์ที่มีความต้องการอยู่อาศัยจริง

อย่างไรก็ตาม ไนท์แฟรงค์ประเมินว่ามีโอกาสน้อยมากที่จะเกิดวิกฤตฟองสบู่ในภาคอสังหาริมทรัพย์ที่คล้ายคลึงกับวิกฤตในปี 2540 และนักพัฒนารายย่อยหรือผู้ที่ไม่มีเงินลงทุนสำรองที่แข็งแกร่งจะหายออกไปจากตลาด

อัตราการขายใหม่อยู่ที่ 45% มีหน่วยขายได้ 20,990 หน่วย ลดลงจากปี 2561 -58% ที่มีหน่วยขายได้ 39,875 หน่วย

คอนโดฯ ใหม่โซน CBD ที่ขายได้ดี คือ สุขุมวิทซอย 1-63 และ 2-42 ขายได้ 1,242 หน่วย

ส่วนทำเล city fringe) ที่ขายได้ดี คือ สุขุมวิทตอนกลางซอย 44-70 และ 65-103 ขายได้ 1,385 หน่วย รองลงมาบริเวณรัชดาฯ/ลาดพร้าว/พระราม 9 ขายได้ 1,336 หน่วย

โซนชานเมืองกรุงเทพฯ ที่ขายได้ดี คือ บริเวณฝั่งใต้ ขายได้ 3,443 หน่วย รองลงมา บริเวณฝั่งเหนือ ขายได้ 3,426 หน่วย

ส่วนทำเลแนวรถไฟฟ้าที่ขายดี คือ บริเวณตามแนวรถไฟฟ้ามหานคร สายสีน้ำเงินที่เปิดให้บริการในปี 2562 ได้แก่ บริเวณสถานีอิสรภาพ-ท่าพระ-บางไผ่-เพชรเกษม 48-ภาษีเจริญ

โดยสงครามราคาในตลาดคอนโดฯในกรุงเทพฯ มองว่าดีเวลอปเปอร์ไม่ได้เป็นผู้กำหนดราคาอีกต่อไป แต่ “ลูกค้าหรือผู้ซื้อ” คือผู้กำหนดราคา

ดังนั้น “ราคาที่แข่งขันได้-รูปแบบ-ฟังก์ชั่น” ที่เหมาะสมกับความต้องการ จะชนะใจลูกค้าได้ในปัจจุบัน