อสังหาริมทรัพย์

เศรษฐกิจดิ่งบูมตลาดรีเซล1.2ล้านล้าน เปิดศึกค่าคอมจูงใจเอเย่นต์-จี้รัฐออกกม.ควบคุม

เศรษฐกิจตกสะเก็ดหนุนตลาดบ้าน-คอนโดฯมือสองบูม ชี้เป็นตัวเลือกราคาต่ำกว่ามือแรก 20-40% ล่าสุด KW โบรกเกอร์มะกันบุกตลาดไทย อัพค่าคอมมิสชั่น 5% ปั้นเครือข่าย real estate agent ปีแรก 1,000 คน ตั้งเป้ายอดซื้อขายเปลี่ยนมือ 5,000 ล้าน เจ้าถิ่น ERA ประเมินมูลค่าตลาดรีเซลปีละ 1.2 ล้านล้านบาท วาดเป้าปี’63 ยอดขายแตะ 1 หมื่นล้าน “The Property A” จี้รัฐออกกฎหมายนายหน้าตัวแทนจัดระเบียบธุรกิจ-คุ้มครองผู้บริโภค

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า ผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจภาพรวมชะลอตัวต่อเนื่องติดต่อกันนานปี ทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยมีตัวเลือกของการช็อปซื้อบ้าน-คอนโดฯมือสองเป็นตัวเปรียบเทียบ โดยผู้ประกอบการโบรกเกอร์อสังหาริมทรัพย์ประเมินตลาดมือสองมีราคาต่ำกว่าที่อยู่อาศัยมือหนึ่งตั้งแต่ 20-40% ประกอบกับมีซัพพลายมือสองไหลเข้าสู่ตลาดมากขึ้น จนทำให้ธุรกิจโบรกเกอร์ต่างชาติให้ความสนใจเข้ามาปักธงลงทุนในประเทศไทยอยู่ตลอดเวลา โดยคาดว่าทรัพย์สินที่อยู่อาศัยมือสองมีมูลค่าสะสมสูงถึง 1.2 ล้านล้านบาท

โบรกเกอร์มะกัน KW บุกไทย

นายวิทย์ กุลธนวิภาส ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท แคปปิตอล วัน เรียลเอสเตท จำกัด และบริษัท KW Thailand ธุรกิจโบรกเกอร์อสังหาริมทรัพย์จากสหรัฐอเมริกา เปิดเผยว่า แผนลงทุนปี 2563 ได้ลงนามสัญญาระยะยาว 20 ปีกับบริษัท Keller Williams-KW จัดตั้ง KW Thailand แห่งแรกในประเทศไทย มูลค่าความร่วมมือมีการสร้างมูลค่าเพิ่มจากการพัฒนาเทคโนโลยีและนวัตกรรมไม่ต่ำกว่า 100 ล้านบาท

รวมทั้งแผนการสร้างเครือข่ายตัวแทนขาย KW ในประเทศไทย โดยปีแรกต้องการ 1,000 คน ตั้งเป้ายอดขาย 5,000 ล้านบาท เฉลี่ย 1 ตัวแทนขายมีการผลักดันยอดซื้อขายบ้านมือสองคนละ 5 ล้านบาท

“ปี 2563 ตั้งเป้าเปิดสาขา 4 แห่ง ในกรุงเทพฯ 3 แห่ง พัทยา 1 แห่ง แผนธุรกิจ 5 ปีพยายามขยายสาขาต่อปี 4-5 แห่ง เรียกว่า market center หรือซับแฟรนไชส์ในต่างจังหวัด คาดว่าภายในปี 2567 มีเครือข่าย 30 สาขา ครอบคลุมพื้นที่ให้บริการทั่วประเทศ”

คอนโดฯมือสองถูกกว่า 40%

ทั้งนี้ จุดเด่นอยู่ที่มีการทำตลาดโบรกเกอร์อสังหาฯในประเทศไทย ในนามบริษัทแคปิตอล วันฯ มีรายได้หลัก 95% มาจากการขายโครงการ ในขณะที่ตลาดรองหรือตลาดบ้านมือสองมีแนวโน้มเติบโตได้ดี มีส่วนต่างราคาเทียบกับโครงการใหม่ 40% ในขณะที่ยังไม่มีแพลตฟอร์มที่ดีในการทำงาน การรวมฐานข้อมูล จึงมองว่าเป็นโอกาสทางธุรกิจ

“ผมทำบริษัทแคปิตอล วันฯ 10 ปี เห็นช่องว่างว่าราคาตลาดมือสองยังไม่มีเสถียรภาพ ไม่มีกลไกเข้ามาควบคุมมาตรฐานราคา ทำให้ราคามือสองไม่ได้ขึ้นกับราคาโครงการ เช่น โครงการใหม่ราคาปรับขึ้น 2 แสนบาท แต่ราคามือสองปรับขึ้นในอัตราน้อยกว่ามาก”

นอกจากนี้ ซับแฟรนไชส์มีโอกาสในการใช้เครือข่าย KW 1.8 แสนคนทั่วโลก รวมทั้งมีหลักสูตรอบรมพนักงานตั้งแต่ระดับขั้นต้น ขั้นกลาง และขั้นสูง ในการพัฒนาบุคลากรขายบ้านมือสอง

นายวิทย์ กล่าวต่อว่า ในด้านผู้ซื้อต้องการเปิดโอกาสผู้สนใจซื้อคอนโดฯมีทางเลือกที่หลากหลายมากขึ้น ยกตัวอย่าง โครงการใกล้เคียงกันแต่มีราคาแตกต่างกัน ตารางเมตรละ 1 แสนกว่าบาท

ยกตัวอย่างทำเลโซนสุขุมวิท 36 คอนโดฯใหม่เปิดขาย ราคา 3 แสน/ตารางเมตร เทียบกับคอนโดฯมือสองอายุ 4-5 ปี แต่มีราคา 1.7 แสน/ตารางเมตร เป็นต้น

“KW คนไทยรู้จักน้อยมาก เราตั้งเป้าภายใน 5 ปีต้องการขึ้นเป็นอันดับ 1 ของธุรกิจโบรกเกอร์เมืองไทย ประวัติและผลงาน KW-Keller Williams โบรกเกอร์จากอเมริกา มียอดขาย ณ ปี 2561 จำนวน 2 ล้านล้านบาท เทียบกับงบประมาณแผ่นดินประเทศไทยอยู่ที่ 3.2 ล้านล้านบาท มีพนักงาน 1.8 แสนคนทั่วโลก”

REM-Ready to Move in

นายวิทย์ กล่าวว่า ประเมินตลาดที่อยู่อาศัยมือสองมีมูลค่าตลาดเกิน 1 แสนล้านบาท แต่อยู่ในมือโบรกเกอร์ 7-8 หมื่นล้านบาท โดยภาพรวมการแข่งขันสูง เนื่องจากตลาดในประเทศไทยมีความคึกคักและมีภาวะบูมอย่างโดดเด่นเมื่อเทียบกับตลาดอาเซียน ทำให้โบรกเกอร์ต่างประเทศเข้ามาทำตลาดอย่างต่อเนื่อง ข้อสังเกตคือ ไม่มีโบรกเกอร์รายใดเป็นรายใหญ่ที่ชัดเจน พอร์ตลูกค้าส่วนใหญ่ใกล้เคียงกัน

คู่แข่งขันในตลาด อาทิ รีแมกซ์ ซึ่งเป็นโบรกเกอร์อสังหาฯจากอเมริกา และทำตลาดก่อนหน้านี้, ERA, Winner Estate, บางกอก เรซิเดนซ์ ฯลฯ นอกจากนี้จะเป็นธุรกิจโบรกเกอร์ที่เป็นบริษัทในเครือดีเวลอปเปอร์ อาทิ พลัส พร็อพเพอร์ตี้ ในเครือแสนสิริ, บางกอก ซิตี้ สมาร์ทในเครือเอพี (ไทยแลนด์) เป็นต้น

“ตลาดการขายโครงการส่วนใหญ่เจ้าของโครงการมีฝ่ายขายเอง ในกรณีเหลือยูนิตไม่มากแต่เริ่มขายช้าก็จะใช้บริการโบรกเกอร์รูปแบบการขายเป็นแบบ REM-ready to move in เป็นยูนิตสร้างเสร็จพร้อมโอน ซึ่งปี 2562 มีดีลให้บริหารการขายและโอนคอนโดฯจำนวนมาก โดยเฉพาะในส่วนโควตาลูกค้าต่างชาติที่เริ่มผลักดันยอดขายลำบาก ในขณะที่ยอดพรีเซลหรือยอดขายโครงการใหม่แทบไม่มี”

เน้นไทย-ต่างชาติรอ 2 ปีฟื้น

แผนการสร้างรายได้ แบ่งเป็นบริษัทแคปปิตอล วันฯ ซึ่งจบยอดขายในปี 2562 จำนวน 9,000 ล้านบาท อยู่ในท็อป 3 ของโบรกเกอร์ที่บริหารพอร์ตการขายโครงการใหม่ คาดว่ารายได้ส่วนนี้ในปี 2563 ทรงตัวอยู่ที่ 9,000 ล้านบาท ดังนั้น จึงวางแผนให้รายได้ไปโตในส่วนตลาดมือสองในนามบริษัท KW Thailand ที่ตั้งเป้ารายได้ปีแรก 5,000 ล้านบาทดังกล่าว

“การลงทุนใหม่ปีนี้ทำให้กลุ่มเราบริหารการขายได้ครบทั้งที่อยู่อาศัยสร้างใหม่และตลาดมือสอง ช่วงเริ่มต้นมองว่ายอดขายสินค้ามือสองมาจากกรุงเทพฯ-ปริมณฑล 80% ต่างจังหวัดในหัวเมืองหลักอย่างพัทยา ภูเก็ตอีก 20% ส่วนตัวโปรดักต์ตลาดคอนโดฯสัดส่วนมากกว่าที่ 80% บ้านแนวราบ 20%”

ในด้านกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย นายวิทย์ กล่าวว่า ปี 2563 โฟกัสลูกค้าคนไทย 80% ต่างชาติ 20% หลังจากนั้น ในปี 2564-2565 คาดว่ามีโอกาสเพิ่มสัดส่วนลูกค้าต่างชาติเป็น 40% โดยเฉพาะลูกค้าจีนเพราะมีผลกระทบกำลังซื้อหลายด้าน ทั้งสงครามการค้าและไวรัสโคโรน่า

โด๊ปคอมมิสชั่น 5%

สำหรับแผนสร้างเครือข่ายตัวแทนขาย นายวิทย์ กล่าวว่า KW มีนวัตกรรมสร้างผลตอบแทน ที่เรียกว่า growth share เพื่อดึงดูดให้คนเข้าร่วมทำงาน โดยปีแรกต้องการสร้างเครือข่ายให้เกิดโดยเร็วจึงเสนอค่าคอมมิสชั่น 5% สูงกว่ามาตรฐานวงการซึ่งมีค่าคอมฯ 3%

“เราต้องการแจ้งเกิดในตลาดให้เร็วที่สุดก็เลยให้ค่าคอมมิสชั่น 5% ของราคาซื้อขาย ถือว่าไม่ใช่เรตแข่งขันรุนแรงอะไรถ้าเทียบกับอเมริกา 6%, กัมพูชา 10%, ญี่ปุ่น 3%, มาเลเซีย 5%”

นอกจากนี้ มีระบบการสร้างเครือข่ายที่มีผลตอบแทน 7 ระดับ รูปแบบคล้ายประกันชีวิตและระบบขายตรง กล่าวคือ นาย ก แนะนำคนเข้ามาเป็นเอเย่นต์ ในทางปฏิบัตินาย ก มีสถานะที่เรียกว่า “สปอนเซอร์” จำกัดจำนวนเพียง 7 ระดับ หรือ 7 คน เพราะไม่ได้ต้องการหาคนมาสร้างเครือข่ายแต่ต้องการหาคนมาปั้นยอดขาย

แต่สิทธิประโยชน์จะเพิ่มพูนถ้าหากเอเย่นต์หรือพนักงานขายอยู่กับ KW เกิน 3 ปีขึ้นไป สปอนเซอร์หรือผู้แนะนำจะได้รับค่าคอมมิสชั่นตลอดไปในอัตรา 2% ของค่าคอมมิสชั่นที่เอเย่นต์ได้รับ

“เราเปิดกว้างรับสมัครทำงานแบบพาร์ตไทม์ KW มีเครือข่ายทั่วโลกที่สามารถส่งต่อลูกค้าให้กันได้ มีคอร์สอบรมเพื่อเพิ่มพูนความรู้และทักษะงานขาย อาจเป็นเอเย่นต์อสังหาฯเดิม, พนักงานการตลาด, พนักงานขายประกัน รวมทั้งพนักงานออฟฟิศทั่วไปที่ต้องการทำอาชีพที่สอง” นายวิทย์กล่าว

ERA ตั้งเป้าปีนี้แตะ 10,000 ล้าน

นายวรเดช ศิวเตชานนท์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท อีอาร์เอ โฮลดิ้ง (ประเทศไทย) จำกัด หรือ ERA เปิดเผยว่า ERA ทำตลาดที่อยู่อาศัยมือสองในเมืองไทย 27 ปี ปัจจุบันมี 25 สาขาทั่วประเทศ พนักงานขายหรือเอเย่นต์ 2,000 กว่าคน กลยุทธ์การแข่งขันมีนโยบายให้พื้นที่ทุกตึกทุกโครงการต้องมีเอเย่นต์ ERA อยู่ในรัศมี 1 ตารางกิโลเมตรเสมอ ปี 2561-2562 มียอดซื้อขาย 8,000-9,000 ล้านบาท แบ่งเป็นบ้านเดี่ยว 36% คอนโดฯ 32% ที่ดินเปล่าไม่ถึง 10% บ้านใหม่ 5% และทาวน์เฮาส์ 17% ราคาเฉลี่ยต่อหน่วย 3-7 ล้านบาท เฉลี่ย 5 ปี (2558-2562) อยู่ที่ 4 ล้านบาทบวกลบ เป้ายอดขายปี 2563 คาดว่ามีโอกาสแตะ 10,000 ล้านบาท

“การบริหารธุรกิจบ้านมือสองไม่ใช่แค่เปิดบริษัท โฆษณา ติดป้าย สิ่งที่ต้องทำคือ ทำอย่างไรให้มีระบบสนับสนุนตัวแทนให้ทำงานสะดวก แนวโน้มปี 2563 เราน่าจะทำยอดเติบโต 10% ซึ่งเราไม่ได้ไปมองยอดขายโต สิ่งที่เราอยากให้โต คือ ทีมงาน เพราะถ้าทีมงานโตจะเป็นตัวทำ double ยอดขาย ถ้าผมมีตัวแทนขาย 5,000 คนเมื่อไร ยอดขายผมทะลุทุกปี ตอนหลังเราเลยจัดอบรมฟรี”

จัดอีเวนต์ 5 ภูมิภาค

กลยุทธ์การตลาดต้องการสร้างเครือข่าย real estate agent เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ปี 2563 จึงจัดอีเวนต์สร้าง market place ให้เป็นสถานที่รวบรวมผู้ขาย ผู้ซื้อ เจ้าของบ้าน ผู้สนใจมองหาที่อยู่อาศัยมือสองโดยจัดตลอดเดือนกุมภาพันธ์ 5 ครั้ง ใน 5 ภูมิภาค

ก่อนหน้านี้จัดโซนภาคตะวันออกเมื่อวันที่ 1 กุมภาพันธ์, เขตกรุงเทพฯจัดไปแล้วเมื่อวันที่ 7 กุมภาพันธ์ จากนั้นมีโปรแกรมวันที่ 15 กุมภาพันธ์ จัดที่ จ.อุดรธานี, วันที่ 22 กุมภาพันธ์ จัดในพื้นที่ภาคใต้ และวันที่ 29 กุมภาพันธ์ขึ้นไปเปิดอีเวนต์ที่ภาคเหนือ

“การทำ market place เป็นช่องทางหนึ่งแบบ face to face ให้ผู้ซื้อผู้ขายมาเจอกันในงาน ERA ตั้งใจว่าจะช่วยทั้งอินดัสทรีไม่ว่าคุณจะเป็นโบรกเกอร์ นายหน้าอิสระ เจ้าของบ้าน คนที่สนใจธุรกิจ คนที่อยากซื้อ ทุกคนสามารถเข้ามาร่วมในงานนี้ได้ เพื่อให้เกิดประโยชน์กับทุกฝ่าย คนซื้อสามารถได้สินค้าที่ดี คนขายมีแหล่งปล่อยสินค้า ซึ่งจะจัดขึ้นในปีนี้และปีถัด ๆ ไปด้วย”

ชี้จุดเสี่ยงต่างชาติทึ้งตลาดไทย

นายวรเดช กล่าวว่า ERA มีฮับในภูมิภาคอยู่ที่สิงคโปร์ เครือข่ายทั่วโลกเปิดบริการ 34 ประเทศ 3,000 สำนักงาน ตัวแทนขาย 40,000 คน เฉพาะภูมิภาคเอเชีย-แปซิฟิกมีออฟฟิศ 137 แห่ง ตัวแทนขาย 17,800 คน ล่าสุดเพิ่งเปิดตลาดในประเทศเวียดนาม

สำหรับประเทศไทยมี 25 สาขากระจายใน 10 จังหวัดหลัก โดยธุรกรรมซื้อขายมือสองกระจุกอยู่ในตลาดใหญ่ คือ กรุงเทพฯ ทำเลแนวรถไฟฟ้าและแหล่งงาน อีก 30% เป็นยอดซื้อขายในต่างจังหวัด โซนเด่นคือ EEC (ระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก) ทั้งพัทยาและศรีราชา

ความเสี่ยงในการทำธุรกิจโบรกเกอร์อสังหาฯในตลาดเมืองไทยเป็นเรื่องที่ยังไม่มีกฎหมายบังคับใช้อย่างชัดเจน ทำให้กลายเป็นตลาดเสรีที่มีโบรกเกอร์ต่างประเทศเข้ามาเปิดออฟฟิศทั้งโบรกเกอร์จีน มาเลเซีย ญี่ปุ่น ไต้หวัน ฮ่องกง ฯลฯ

“โบรกเกอร์ไทยทุกคนในอุตสาหกรรมต้องไปด้วยกัน หากไม่ไปด้วยกันจะเสียตลาดให้ต่างชาติแน่นอน เพราะไทยยังไม่มี พ.ร.บ.นายหน้าตัวแทน ล่าสุดในปีที่แล้วเคยได้รับการติดต่อจากนายหน้าต่างชาติ ต้องการซื้อโรงแรมหรือโรงงานโดยขอแบ่งค่าคอมมิสชั่น 70% แถมยังบอกอีกว่าเขามีเอเย่นต์ในประเทศไทยด้วย อยากเสนอแนะรัฐบาลให้เร่งออกกฎหมายมาดูแลธุรกิจนี้โดยเฉพาะ”

จี้รัฐออกกฎหมายโบรกเกอร์

นางพรพิไร นิจวิโรจน์ กรรมการผู้จัดการ The Property A กล่าวกับ “ประชาชาติธุรกิจ” เพิ่มเติมว่า เห็นด้วยกับประเด็นที่ประเทศไทยจำเป็นต้องมีการออกฎหมายมาบังคับใช้ในการดำเนินธุรกิจนายหน้าตัวแทน เนื่องจากไทยเป็นตลาดใหญ่เทียบกับประเทศเพื่อนบ้านที่มีขนาดตลาดเล็กกว่าแต่ก็มีกฎหมายนายหน้าตัวแทนออกมาบังคับใช้เรียบร้อยแล้ว ไม่ว่าจะเป็นกัมพูชา ลาว

โดย The Property A มียอดซื้อขายทั้งตลาดรีเซลโครงการใหม่และบ้าน-คอนโดฯมือสองในปี 2561 จำนวน 800 ล้านบาท ปี 2562 ทำยอดขายได้ 1,025 ล้านบาท ปีนี้มีแนวโน้มเติบโตไม่ต่ำกว่าปีที่แล้ว

จากประสบการณ์ในวงการไม่ต่ำกว่า 20 ปี มองว่าเป็นเรื่องสำคัญมากที่ประเทศไทยต้องมีกฎหมายโบรกเกอร์เพื่อบังคับให้ตัวแทนขายต้องมีใบอนุญาตหรือมีไลเซนส์ ประโยชน์อย่างน้อย 3 ด้าน คือ 1.เพื่อควบคุมการประกอบอาชีพนายหน้าตัวแทน 2.ประเทศจะได้มีดาต้าเบสตลาดที่อยู่อาศัยมือสองที่แท้จริง 3.ปกป้องสิทธิประโยชน์ผู้บริโภค

“ประเด็นปกป้องสิทธิประโยชน์ผู้บริโภคเป็นเรื่องใหญ่ที่สุด เพราะทุกวันนี้ใครจะเข้ามาเป็นนายหน้าตัวแทนก็ได้ทั้งนั้น ทำได้อิสระ ไม่มีการควบคุม ทำให้ยังมีปัญหาผู้บริโภคถูกโกงถูกฉ้อฉล ปัจจุบันทางสมาคมตัวแทนนายหน้าพยายามจัดระเบียบให้มีการสอบและเทียบคุณวุฒิ แต่จะให้ศักดิ์สิทธิ์ต้องทำเป็นกฎหมายออกมาบังคับใช้”

 

เจ้าพ่อ ERA ชำแหละ "LTV-ลูกค้าต่างชาติ"

เป็นเวลา 10 เดือนเต็มที่วงการอสังหาริมทรัพย์เมืองไทยอยู่กับ LTV-loan to value มาตรการบังคับเงินดาวน์ 20% ในการขอสินเชื่อซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 ของแบงก์ชาติ

มุมมองของเจ้าพ่อ ERA โบรกเกอร์ชื่อดัง “วรเดช ศิวเตชานนท์” บอกว่ามีผลกระทบแน่นอน ในขณะที่รัฐไม่มีมาตรการอะไรออกมาช่วยตลาดมือสองเลย

…เข้าใจดีว่า LTV ที่ออกมาเพื่อทำให้ตลาดอยู่ในสภาวะที่ไม่โอเวอร์เกินไป ฉะนั้นเราต้องกลับมา work out ด้านเราว่าจะทำอย่างไรได้บ้าง ผมขยายทีมงานอย่างเดียวเพราะเราไม่สามารถที่จะทำอะไรได้

ทำไมผมขยายทีมงานเพื่อให้ผมมีซัพพลายเข้ามาขายให้มากขึ้น 1 คน มีอย่างน้อย 10 รายการ ธุรกิจนี้เป็นการ matching ซัพพลายกับดีมานด์ เพราะฉะนั้นคน 1 คนจะซื้อบ้านรีเซลต้องดูอย่างน้อย 6 หลัง ผมต้องขยายที่ต้นตอ ไม่มา work ที่ end point ถ้าเป็นสมัยก่อนก็ง่ายเพราะไม่ค่อยมีใครทำ แต่หลัง ๆ ทำกันเยอะ มันก็เลยกระจายออกไป

ตอนหลังเรากระจายไปตลาดต่างประเทศเยอะ คอนโดฯในเมืองก็ขายให้คนสิงคโปร์ ฮ่องกงเยอะ ผมเอาโปรเจ็กต์ใหม่ไปขายไม่มีใครสนใจ สนใจสินค้ามือสองเพราะมาอยู่ได้เลย มันเป็นความต้องการในทันที เป็น secondary market ทำให้ยอดขายเราขึ้นมาสำหรับคอนโดฯในเมือง

ส่วนลูกค้าต่างชาติปีที่แล้วมีน้อยมาก หลักสิบยูนิต มูลค่าเฉลี่ย 5 ล้านบาท secondary market ถ้าจะเล่นเกมนี้ต้องมีทีมใหญ่ เก่งขนาดไหนก็ตาย ต้องทีมใหญ่เพื่อหาซัพพลายมาจับกับดีมานด์ให้ได้ อย่างที่ผมบอกผู้ซื้อ 1 คนต้องดู 6 หลังอย่างน้อย ถ้า 100 คนซื้อต้องมี 600 หลัง

คำถามเกี่ยวกับตลาดรีเซลห้องชุดในโครงการใหม่ “วรเดช” เปิดประเด็นว่าโบรกเกอร์โดนกดค่าตัว ในส่วนของ ERA ถ้ารับงานโปรเจ็กต์คิดค่าคอมมิสชั่นที่ 6%

…ที่ผ่านมา 3 ปีเรา work การขายโปรเจ็กต์เยอะมาก เพราะตลาดรีเซลเรารู้ว่ามันอยู่ตัวแล้ว การทำตลาดลูกค้าต่างชาติเวลาเอาโปรเจ็กต์ใหม่ ๆ ไปขายต่างประเทศ ถ้ายังไม่ก่อสร้างปัญหา ก็คือผ่านสิ่งแวดล้อมหรือยัง ถ้าไม่ผ่านเขาไม่เอาเลย 2.ต่างประเทศรู้จักเมืองไทยแค่สุขุมวิทกับเพลินจิต ราคาไม่เกิน 5-7 ล้านบาทเต็มที่ เราก็มา find out ว่าเพราะอะไร

ในสิงคโปร์ตึกของเขาเป็น leasehold กี่ปีต้องออก รัฐบาลเอาคืนแล้วสร้างใหม่ขายใหม่ แต่เขาก็ให้เงินคนที่ซื้อเดิมไปซื้อที่อยู่ใหม่ คนสิงคโปร์ก็เอาเงินก้อนนี้มาลงทุนซื้อในเมืองไทย เพราะฉะนั้นกำลังซื้อเขาไม่เกิน 5 ล้านบาทเราต้องเข้าใจตลาดตรงนี้ก่อน หลายคนเอาโปรเจ็กต์ราคา 10-20 ล้านบาทไปขายสิงคโปร์ ไม่มีทาง

ตลาดไต้หวันก็ใกล้เคียงกับสิงคโปร์มาก แต่ไต้หวันรู้อย่างเดียว ไม่ขอนแก่นก็เพลินจิตเพราะมีสถานกงสุลไต้หวันอยู่ขอนแก่น และเขามั่นใจ แต่ในกรุงเทพฯ ทำเลต้องเพลินจิตอย่างเดียว ฮ่องกงเขาสามารถซื้อได้เยอะกว่านั้น แต่กำลังซื้อต่ำกว่าสิงคโปร์

เวลาพูดถึงลูกค้าต่างชาติเราไม่ได้พูดถึงเศรษฐี แต่พูดถึงลูกค้าทั่วไปกำลังซื้อเขาอยู่ที่ 4 ล้านบาท/ยูนิต

และต้องมีเซอร์วิส property management ผม inspect ห้องให้ด้วย ถ้าคุณจะมาตรวจรับมอบห้องเองผมไม่ว่า แต่ถ้าคุณขี้เกียจมาผมตรวจรับให้ สกรีนลูกค้าให้ เก็บเงินให้คุณ จ่ายค่าส่วนกลาง ทำทุกอย่างให้หมด

 

Broker Law...กฎหมายเพื่อชาติ

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์” ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) ระบุว่า ขนาดตลาดที่อยู่อาศัยมือสองไม่มีการรวบรวมไว้อย่างชัดเจน ใช้วิธีประเมินจากการคาดการณ์สถิติโครงการใหม่มีบ้านและคอนโดมิเนียมพร้อมขายตกปีละ 1.5 แสนหน่วยทั่วประเทศ มีการโอนกรรมสิทธิ์ปีละ 1.2 แสนหน่วย ซึ่งหมายถึงแต่ละปี

เมื่อโอนไปแล้วจะกลายเป็นตลาดมือสองโดยอัตโนมัติ ถือเป็นพอร์ชั่นขนาดใหญ่ ทำให้เป็นจุดที่คนเห็นโอกาสและเข้าสู่อาชีพการเป็นนายหน้าตัวแทนขาย

“ในเชิงนโยบายถือเป็นการทำเพื่อชาติ เราพยายามผลักดันกฎหมายนายหน้าเพื่อควบคุมไลเซนส์ในประเทศไทย ไปดูงานประเทศกลุ่มภูมิภาคอาเซียน 10 ประเทศ มากกว่าครึ่งหนึ่งมีใบอนุญาตหมดแล้วทั้งสิงคโปร์ มาเลเซีย กัมพูชา ฯลฯ พม่ากำลังจะมี แต่ประเทศไทยยังไม่มี ผมมองว่าเป็นเรื่องประหลาดเพราะขนาดธุรกิจอสังหาฯไทยใหญ่กว่าเพื่อนบ้านหลายประเทศ”

ผลกระทบจากการไม่มีกฎหมายโบรกเกอร์บังคับใช้ มองว่าทำให้ไทยเสียโอกาส 2 เรื่อง 1.ถ้ามีกฎหมายควบคุมเท่ากับสร้างประโยชน์คนไทยในการเป็นโบรกเกอร์ที่ดีและถูกต้อง เพราะที่ผ่านมามีนายหน้าตัวแทนอิสระนิสัยไม่ดีเยอะ ทำให้วงการโบรกเกอร์เสียชื่อเสียง เทียบกับเมืองนอกเป็นงานมีเกียรติเพราะช่วยให้คนมีบ้าน 2.รัฐบาลไม่สามารถเก็บภาษีจากนายหน้าอิสระได้ ถ้ามีไลเซนส์จะทำให้เข้าระบบภาษี และคาดว่ารัฐมีรายได้ภาษีหลักพันล้านบาทต่อปี

“มองในภาพใหญ่ เราไม่มีการควบคุมโดยกฎหมาย กลายเป็นช่องทางของการฟอกเงินของต่างชาติ เป็นจุดหนึ่งที่นิยมใช้โบรกเกอร์ชาติเดียวกันเข้ามาฟอกเงินโดยไม่ต้องรีพอร์ตรัฐเพราะรัฐไม่รู้ แต่ถ้ามีใบอนุญาตต้องรายงานทุกอย่าง สามารถตรวจสอบได้หมด เพราะฉะนั้น การไม่มีกฎหมายควบคุมทำให้วงการบ้านมือสองไม่พัฒนา เปิดโอกาสให้มีช่องทางโกงผู้บริโภค ที่สำคัญการมีกฎหมายควบคุมจะทำให้คนไทยไม่ถูกนายหน้าต่างชาติมาแย่งรายได้อีกด้วย”

ล่าสุด รัฐบาล คสช.เคยมีการหยิบยกกฎหมายนายหน้าตัวแทนขึ้นมาศึกษาความเป็นไปได้ในการออกบังคับใช้เป็นพระราชบัญญัติ อย่างไรก็ตาม หลังจากมีรัฐบาลเลือกตั้งในชุดปัจจุบันกฎหมายฉบับนี้ถูกลดทอนความสำคัญและไม่ได้มีความคืบหน้าใด ๆ โดยต้นเรื่องอยู่ที่สำนักงานเศรษฐกิจการคลัง กระทรวงการคลัง