อสังหาริมทรัพย์

“พลัสฯ” บอกว่า คอนโดฯศรีราชา…น่าลงทุน

คอลัมน์ ดาต้าเบส

ได้ยินกิตติศัพท์เล่าขานกันมานาน ศรีราชาคือลิตเติลโอซากา ล่าสุด “สุวรรณี มหณรงค์ชัย” ผู้บริหาร บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด บริษัทลูกในเครือแสนสิริ เฉลยโจทย์ว่าเป็นเพราะมีชาวญี่ปุ่นเข้ามาทำงานในโรงงานนิคมอุตสาหกรรมต่าง ๆ

ตำแหน่งผู้บริหารระดับต้น-ระดับสูง เป็นการอยู่แบบลองเทอมตามรอบการทำงาน ซึ่งหมายถึงกำลังซื้อแข็งแกร่ง จำนวนหนาแน่นถึง 8,000 กว่าคน

ข้อมูลพื้นฐานแบบรัว ๆ ศรีราชาเป็นทำเลในโซน EEC-ระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก มี 3 จังหวัด “ชลบุรี-ระยอง-ฉะเชิงเทรา” มีประชากรอาศัย 3.4 ล้านคน

หนาแน่นไปด้วยแหล่งงานคือนิคมอุตสาหกรรมและโรงงานเกี่ยวเนื่อง แหล่งศึกษาทั้งไทยและอินเตอร์ แหล่งท่องเที่ยวระดับโลกมีแม็กเนตอย่างพัทยาเป็นตัวชูโรง

นโยบายโปรโมต EEC ของรัฐบาลไทยยังเป็นความหวังจะมีงบประมาณมหาศาลเข้ามาลงทุนอินฟราสตรักเจอร์ทั้งระบบอากาศ-เรือ-ราง-ถนนและเป็นตัวกระตุ้นเศรษฐกิจในปี 2563

พลัสฯโฟกัสทำเลแบบละเอียดยิบ ตลาดอสังหาริมทรัพย์แบ่งได้ 2 กลุ่มหลัก 1.ทำเลของมหาวิทยาลัยและการท่องเที่ยว “บางแสน-ศรีราชา-พัทยา” 2.ทำเลโรงงาน “ฉะเชิงเทรา-สัตหีบ-ระยอง”

โฟกัสเฉพาะตลาดศรีราชา ณ ต้นปี 2562 มีที่อยู่อาศัยทั้งสิ้น 7,072 ยูนิต มูลค่า 17,721 ล้านบาท แบ่งเป็นคอนโดมิเนียมมากสุด สัดส่วน 49% มียูนิตเสนอขาย 3,470 ยูนิต มูลค่า 10,059 ล้านบาท

ระยะเวลาการขายได้ บางสำนักก็เรียกว่าอัตราดูดซับในโซนนี้อยู่ที่ 2.97 ยูนิต/โครงการ/เดือน และคาดว่าจะขายหมดใน 16 เดือน

ราคาขายมีสองกลุ่มราคาคือ 3.5-6 ล้านบาท และ 6-15 ล้านบาท ตอบโจทย์นักธุรกิจชาวต่างชาติที่มาทำงานในโรงงานหรือ expat ลูกค้าคนไทย และผู้ปกครองที่ซื้อให้บุตรหลานวัยเรียน

ศรีราชามีจุดเด่นด้านภูมิศาสตร์ อยู่ใกล้นิคมอุตสาหกรรมอมตะนคร-ปิ่นทอง โดย “อมตะนคร” มี 514 โรงงาน เป็นโรงงานญี่ปุ่น 60.46% ส่วน “ปิ่นทอง” มี 307 โรงงาน เป็นโรงงานญี่ปุ่น 74%

เลี้ยวกลับมาดูกำลังซื้อคนไทย พบว่า บริษัทมหาชนไทยออยล์เพิ่งต่อสัญญาเช่าที่ดินเพื่อลงทุนพลังงานสะอาดยาว 30 ปีหน้า มีพนักงาน 1,200 คน กำลังซื้อธุรกิจพลังงานต้องบอกว่าเป๊ะเว่อร์

นอกจากนี้ ยังมีวิทยาเขตของ ม.เกษตรศาสตร์ ศรีราชา ตั้งอยู่ อัตรานักศึกษาและคนทำงานมหา”ลัยเพิ่มขึ้นทุกปี

บทสรุปสุดท้าย เราเห็นกำลังซื้อลูกค้าต่างชาติและคนไทยในศรีราชา เรายังเห็นเกณฑ์ LTV-loan to value มาตรการบังคับเงินดาวน์แพงในการขอสินเชื่อซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 ของแบงก์ชาติ

ล่าสุด แบงก์ชาติเพิ่งผ่อนปรน LTV โดยเงินกู้ซื้อบ้านหลังแรกทำได้ถึง 110%, บ้านแพงเกิน 10 ล้านบาทเคยบังคับเงินดาวน์ 20% ลดให้เหลือ 10%

แต่ “สุวรรณี” บอกว่า การซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 กลายเป็นพฤติกรรมซื้อของเรียลดีมานด์ เพราะคนมีบ้านหลังแรกถูกย้ายเข้าไปทำงาน-เรียนหนังสือจนมีความจำเป็นต้องซื้อที่อยู่อาศัยเพิ่มอีกหลัง

ดังนั้น LTV ถ้าสามารถปรับเงื่อนไขให้สามารถขอสินเชื่อได้เหมือนบ้านหลังแรก จะเป็นการปลดล็อกกำลังซื้อได้อย่างมีนัยสำคัญ