อสังหาริมทรัพย์

“บ้าน-คอนโด BOI” รัฐบาลประยุทธ์ 1 ปรับใหม่แต่นโยบายยังแป้ก…เหมือนเดิม

6 กุมภาพันธ์ 2563 รัฐบาลประยุทธ์ 1 ปรับเงื่อนไขส่งเสริมการลงทุนที่อยู่อาศัยผู้มีรายได้น้อยเป็นการปรับครั้งที่ 3 หลังจากทอดเวลาห่างจากครั้งแรกนาน 27 ปี

โดย “ดวงใจ อัศวจินตจิตร์” เลขาธิการสำนักงานส่งเสริมการลงทุน หรือ BOI-Board of Investment ระบุสาระสำคัญเกี่ยวกับวงการที่อยู่อาศัยมีดังนี้

1.บริษัทที่ขอรับบัตรส่งเสริมการลงทุนจะได้รับยกเว้นภาษีเงินได้นิติบุคคล 3 ปี ทั้งในกรุงเทพฯ และต่างจังหวัด (เดิมแบ่งเป็นเขต 1-2-3)

2.เพิ่มเงื่อนไขต้องผ่านการพิจารณาของ “ธอส.-ธนาคารอาคารสงเคราะห์” เพราะต้องการส่งเสริมโครงการบ้านล้านหลัง ซึ่งเป็นโครงการบ้านสำหรับผู้มีรายได้น้อยโดยตรง

3.สามารถขอรับส่งเสริมลงทุน “กิจการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย”

4.ปรับเกณฑ์ “คอนโดมิเนียม BOI” แบ่งเป็น 4.1 เขต กทม.-ปริมณฑล (นนทบุรี ปทุมธานี สมุทรปราการ สมุทรสาคร นครปฐม) ราคาขายไม่เกิน 1.2 ล้านบาท พื้นที่ใช้สอย 24 ตารางเมตร เปรียบเทียบเกณฑ์เดิมมีการปรับราคาจากไม่เกิน 1 ล้านบาทขยับเพิ่มเป็น 1.2 ล้านบาท รวมทั้งลดขนาด จากเกณฑ์เดิมไม่ต่ำกว่า 28 ตารางเมตร ลดเหลือ 24 ตารางเมตร 4.2 ต่างจังหวัด 70 จังหวัดที่เหลือมีเพดานราคาขายไม่เกิน 1 ล้านบาท

5.ปรับเกณฑ์ “บ้าน BOI” แบ่งเป็น 5.1 บ้านหรือห้องแถว (ทาวน์เฮาส์)พื้นที่ใช้สอย 70 ตารางเมตรอัพ ใน กทม.-ปริมณฑล ราคาไม่เกิน 1.2 ล้านบาท ถือว่าไม่มีการเปลี่ยนแปลง เพราะยังใช้เกณฑ์เดิมอยู่ 5.2 ต่างจังหวัด 70 จังหวัดเพดานราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท เทียบกับเกณฑ์เดิมราคาไม่เกิน 6 แสนบาท เท่ากับปรับราคาขายเพิ่มขึ้น

ก่อนหน้านี้ บ้าน-คอนโดฯ BOI เกิดขึ้นครั้งแรกในปี 2536 ยกเว้นภาษีเงินได้นิติบุคคล 5-8 ปี ในปี 2546 ปรับเพิ่มเงื่อนไขเรื่องพื้นที่ใช้สอย แต่ไม่จูงใจมีคนขอส่งเสริมน้อยมากจนประกาศยกเลิกบัตรส่งเสริมในปี 2558

ล่าสุดปีนี้ ละลายคำว่าเขตส่งเสริมการลงทุน 1-2-3 แต่ใช้คำว่า กทม.-ปริมณฑล 7 จังหวัด และต่างจังหวัด 70 จังหวัดแทน

และ 6.เปิดให้ยื่นคำขอภายใน 30 ธันวาคม 2563 เท่านั้น

โอภาส ศรีพยัคฆ์
ประธานเจ้าหน้าที่บริหารและกรรมการผู้จัดการ
บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน)

ขอดูรายละเอียดก่อน คือ เราเคยเข้าไปศึกษาแล้ว ไม่ค่อยมีประโยชน์อะไรกับเรา LPN ทำโครงการ 10,000 ยูนิต ที่รังสิต คลอง 1 แต่ไม่ได้ขอ BOI เราเคยขอที่บางแค เป็นยุคแฮมเบอร์เกอร์ไครซิสพอดีก็เลยยื่นขอเข้าไป แต่ดูแล้วสิทธิประโยชน์น้อยมากเท่าที่จำได้ เพราะถ้ามีประโยชน์ก็คงทำไปแล้ว

บีโอไอเป็นเรื่องส่งเสริมการลงทุน ดีที่สุดก็คือต้องช่วยลดต้นทุน แต่ครั้งนี้แค่ลดภาษีอะไรนิดหน่อยไม่ได้ช่วยอะไรหรอก ภาคอุตสาหกรรมนำเข้าเครื่องจักรสิทธิพิเศษทางภาษีได้ผลเต็ม ๆ ของเราต้นทุนหลัก คือ ที่ดินกับวัสดุก่อสร้าง ตอนนี้ที่ดินสูงมาก

สมัยก่อนต้นทุนที่ดิน 15-20% ของคอนโดฯ เดี๋ยวนี้ขึ้นมา 30-40% แล้ว ถ้าจะช่วยจริง ๆ ช่วยเรื่องต้นทุนที่ดินจะได้ประโยชน์มากกว่า (ยิ้ม)

โครงสร้างต้นทุนถ้าจะทำคอนโดฯ 1.2 ล้าน ที่ดินต้องไม่เกินวาละ 3 หมื่นบาท ค่าก่อสร้างก็มาตรฐานอยู่แล้ว ตอนนี้ที่ดินมีแต่ 1.5-2-3 แสนแล้ว สินค้าห้องชุด LPN ในปี 2562 ถูกที่สุดก็ 1.4 ล้านบาท ตารางเมตรละ 5-6 หมื่น พื้นที่ใช้สอย 21.5-22 ตารางเมตร

คอมเมนต์ตรง ๆ BOI ไม่ได้ช่วยสถานการณ์ตลาดให้ดีขึ้นเลย ช่วยเรื่องต้นทุนภาษีเท่านั้นเอง แต่กำลังซื้อยังหายไปจากตลาดอยู่ เรื่องยกเว้นภาษี 20% ก็ถือว่าไม่จูงใจมากนัก เช่น ผมกำไรสุทธิ 1 แสนบาท เว้นภาษี 20% เท่ากับ 2 หมื่นบาท นิดเดียวเองแต่วุ่นวายมากเลยเท่าที่จำได้ สมมุติได้คืนมา 1 แสน แต่ process ยาว ผมมีต้นทุนทำ process อีกหลายตังค์

เพราะฉะนั้น BOI ออกมาช่วยเรื่องต้นทุน หวังว่าจะให้ดีเวลอปเปอร์ผลิตเพิ่มเพราะใช้ประโยชน์จากภาษี แต่เขาคงไม่ทำหรอก เพราะทำแล้วขายไม่ได้ เมื่อขายไม่ได้ก็ไม่ได้ประโยชน์ เพราะไม่ได้ภาษีคืนอยู่แล้ว กลายเป็นสต๊อกที่กองไว้อยู่ในมือ มีค่าเท่ากับไม่ได้ (ลด) ภาษี

ปิยะ ประยงค์
ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มธุรกิจพฤกษา เรียลเอสเตท
บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน)

อืมม์ ตอนนี้ภาวะตลาด ภาวะเศรษฐกิจอย่างนี้กู้สินเชื่อให้ผ่านยากมากเลย ยิ่งจีดีพีแบบนี้ กำลังซื้อตลาดล่างตายหมด จีดีพียังเตาะแตะ 2% ลูกค้าตลาดล่างไปก่อนเพื่อนเลย

ในส่วนพฤกษา เรียลเอสเตท พอร์ต 9.9 แสน มีแบรนด์พลัมคอนโด สต๊อกเหลืออยู่สัก 300-400 ยูนิต อยู่ตรงพลัม พหลฯ 89, รังสิตหน้าเมืองเอก แนวโน้มปีนี้คอนโดฯต่ำกว่า 1.5 ล้าน เราลดพอร์ตลงด้วยซ้ำเพราะไม่ secure

ปีนี้เซ็กเมนต์ราคา 1.2 ล้านบาท ผมคิดว่าเป็นเรียลดีมานด์ ซึ่งเศรษฐกิจแบบนี้ ภาษี (BOI) อย่างไรก็ไม่ค่อยจูงใจเท่าไร ต้องหันไปจับตลาด 2-3 ล้าน เพราะซื้อแล้วโอนคล่องกว่า ซึ่งบีโอไอให้สิทธิประโยชน์ยังไงก็ตาม แต่รัฐบาลต้องกระตุ้นเศรษฐกิจก่อนไหม เพราะว่าถ้าฐานล่างไม่แข็งแรงก็ไม่รู้จะเข้าถึงสินเชื่ออย่างไร

ถ้าเศรษฐกิจไม่ดีแบบนี้เป็นภาคบังคับเราก็ขายได้แค่ชนชั้นกลาง เพราะฉะนั้น ถ้าเป็นไปได้คอนโดฯ BOI ขยับราคาเป็น 2 ล้านบาทได้ก็ดี สต๊อกราคานี้ในตลาดก็เยอะ คนซื้อก็มีศักยภาพ

ถ้า BOI ช่วยได้ก็ดีนะ เพราะกลุ่มพวกนี้เขายังมีกำลังซื้ออยู่ ตรงนี้ช่วยได้แน่นอนและช่วยได้ทันที

อิสระ บุญยัง
นายกกิตติมศักดิ์สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร

 

ในเชิงของรัฐบาลเอง ดร.สมคิด (จาตุศรีพิทักษ์ รองนายกรัฐมนตรี) พยายามขับเคลื่อนบ้านล้านหลังตลอดตั้งแต่รัฐบาลที่แล้ว เพราะฉะนั้นถ้ามองในเชิงบวก ในภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวแบบนี้ที่เราเห็น ๆ กัน เพราะฉะนั้นจะมีอะไรออกมาที่นำเศรษฐกิจได้ก็ถือเป็นประโยชน์

อย่างน้อยที่สุดก็เป็นเรื่องที่ดี เพราะการลดขนาดจาก 28 เหลือ 24 ตารางเมตรลงมาของอาคารชุดน่าจะสอดคล้องกับการพัฒนาของผู้ประกอบการที่ทำอยู่ และราคาเพิ่มเป็น 1.2 ล้านบาท ซึ่งก่อนหน้านี้อาจจะผลิตไม่ได้เพราะราคาที่ดินสูงขึ้น ค่าก่อสร้างสูงขึ้น

สำหรับทาวน์เฮาส์ 70 ตารางเมตร ยังใช้หลักเกณฑ์เดิมสำหรับ กทม.-ปริมณฑล ตอนนั้นผมไปเจรจาไว้เอง ทีแรก 30 ตารางเมตรด้วยซ้ำไป แต่ว่าราคา 1.2 ล้านบาทของทาวน์เฮาส์ยังเป็นเรื่องที่ทำได้ยาก จะเป็นไปได้คือทาวน์เฮาส์ชั้นเดียว ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลอาจจะหายาก

อย่างไรก็ตาม ในฐานะซีอีโอกานดาพร็อพเพอร์ตี้ กรุ๊ป ต้องตอบตรงไปตรงมาว่าอยู่ในเงื่อนไขที่เราทำไม่ได้ ปัจจุบันทาวน์เฮาส์ของผม 2 ล้านขึ้นหมดเลย เคยพยายามทำราคา 1.2 ล้าน แต่ทำได้แค่ 1-2 โครงการ

ในความเห็นของผมถ้าขยับเพดานราคาบ้านแนวราบเป็น 1.5 ล้าน คิดว่ายังมีผู้ประกอบการที่ยังสามารถทำได้หลายราย หลายพื้นที่ เพราะอย่าลืมว่าต้นทุนค่าก่อสร้างก็ไม่ได้ต่ำแล้ว ตก 7-8-9 พันบาท/ตารางเมตร กำหนดมา 70 ตารางเมตร ต้นทุนก่อสร้างก็ 6-7 แสนแล้ว

นอกจากนี้ยังมีต้นทุนตามเกณฑ์กฎหมายการจัดสรรที่ดิน ใน 100% ของโครงการเราเสียพื้นที่ทำถนนแล้ว 40% นอกจากนี้ต้องมีช่องว่างระหว่างแปลง ต้องมีสวนสาธารณะไม่น้อยกว่า 5% ฉะนั้น ต้นทุนทุกอย่างเป็นตัวล็อกราคาและทำเลไว้หมดเลย

ดร.อาภา อรรถบูรณ์วงศ์
นายกสมาคมอาคารชุดไทย

การปรับสิทธิประโยชน์บ้าน-คอนโดฯบีโอไอ เคยคุยกันเมื่อหลายเดือนที่แล้ว และเรื่องก็เงียบหายไป ต้องบอกว่าเป็นเรื่องที่ทางบีโอไอก็ตั้งใจที่จะช่วยทำ อดีตบีโอไอให้ที่ระดับ 1 ล้านบาท ในการประชุมเราก็เลยบอกว่าเป็นไปไม่ได้ ในตอนนี้ 1 ล้านบาท ซื้อคอนโดฯชานเมืองก็ลำบากแล้ว จะต้องไปไกลซึ่งก็กลายเป็นภาระการเดินทางของคนที่จะไปอยู่

ฉะนั้นควรจะต้องเพิ่มยอดเงินเป็น 1.2 ล้านบาท ซึ่งบีโอไอก็คงฟังถึงได้มีออกมา 1.2 ล้านบาท เหมือนกับทาวน์เฮาส์ก็ตั้งไว้ 1 ล้านบาท ซึ่งก็ทักท้วงไปว่ามันซื้อไม่ได้นะก็เลยเพิ่มขึ้นมาเป็น 1.2 ล้านบาท ก็เป็นไปตามข้อเสนอแนะของพวกเรา

ครั้งนี้คงมีส่วนช่วย เพราะว่าก็มีดีเวลอปเปอร์บางส่วนชอบพัฒนาแบบจำนวนมาก ๆ โครงการเป็นพันยูนิตอะไรอย่างนี้สำหรับตลาดล่าง ก็คงจะได้ประโยชน์ มองว่าคงมีส่วนช่วยอยู่บ้างที่จะทำให้บ้านราคาถูกลง

อย่างไรก็ตาม BOI ถ้าจุดมุ่งหมายคือการให้มีซัพพลายออกมาก็คงจะได้ผล แต่ทางด้านผู้มีรายได้น้อย (ลูกค้า) ตอนนี้ก็ติด ๆ ขัด ๆ เรื่องการขอสินเชื่อ บางส่วนติดปัญหาหนี้สินครัวเรือน ทางด้านดีมานด์ไซด์ก็ต้องไปแก้ปัญหาช่องทางในการให้สินเชื่อให้ได้ในระดับเปอร์เซ็นต์ที่มากขึ้น

วงศกรณ์ ประสิทธิ์วิภาต
กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน)

เพอร์เฟคเองเราไม่ได้ทำ คือ ผมเข้าใจว่าที่ดินก็ต้องอยู่ไกลหน่อย ถูกหน่อย แล้วค่าก่อสร้างก็ต้องถูกมากด้วย อันนี้ของเราไม่มีทำนะครับ เป็นราคาถูกที่เราทำไม่ได้ ไม่มีความเห็นเพราะเราทำไม่ได้

ข้อหนึ่งคือทำได้ยากมาก ถ้าทำได้ก็คงทำในที่ดินที่อยู่ไกลหน่อย อยู่นอกเมืองไกลเลย แล้วก็สภาพของตัวอาคารก็คงจะไม่ค่อยจะสมบูรณ์นัก ทีนี้ถ้ารัฐต้องการให้คนส่งเสริมธุรกิจอสังหาฯ แล้วก็ส่งเสริมให้คนมีบ้านเป็นของตัวเอง ทำไมไม่ขยายวงเงินให้สูงขึ้น

ผมเข้าใจว่าราคา 1.2 ล้านบาท น่าจะตั้งแล้วหลายปี ค่าที่ดินก็แพงขึ้น ค่าก่อสร้างแพงขึ้น ถ้าส่งเสริมควรขยายวงเงินให้สูงขึ้น สินค้าทาวน์เฮาส์ผมว่าถ้า 2 ล้านบาทก็ยังพอจะทำได้บ้างหน่อย แล้วอยู่ใกล้เมือง ใกล้รถไฟฟ้าส่วนต่อขยายยังพอทำได้ คนที่มีอำนาจซื้อก็ยังสนใจอยากจะหาซื้อ ถ้า 1.2 ล้านบาทแล้วอยู่ไกลมาก คนก็ไม่อยากซื้อ

ผมคิดว่ากรุงเทพฯและปริมณฑล ราคา 2 ล้านบาท น่าจะเหมาะสม ตลาดจะใหญ่ขึ้นมากเลยแล้วก็ส่งเสริมในวงกว้างมาก ต่างจังหวัดถ้าอยู่ใกล้ตัวเมืองก็เข้าใจว่าที่ดินคงแพงเหมือนกัน

ผมมองว่าการขยายวงเงินให้ใหญ่ขึ้นไม่เสียหายนะ เพราะราคา 1.2 ล้านบาท หลายปีที่ผ่านมา ค่าที่ดินค่าก่อสร้างมันเปลี่ยนไปเยอะมาก

เรื่องที่คนทั่วไปอาจไม่ทราบ คือ ต้นทุนพัฒนาทาวน์เฮาส์ในกรุงเทพฯ กับต่างจังหวัดจริง ๆ แล้วสูสีกันมากเลย ค่าวัสดุ ค่าแรงงานใกล้เคียงกัน ค่าแรงงานบางจังหวัดแพงกว่ากรุงเทพฯด้วยซ้ำไป เช่น ภูเก็ต เพราะอย่างนั้นค่าก่อสร้างก็ไม่แตกต่างกันมากนัก ที่ต่างกันมากคือค่าที่ดิน

พรนริศ ชวนไชยสิทธิ์
นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย

เพดานราคา 1.2 ล้านบาท เป็นตัวเลขที่ทำไม่ได้ตั้งนานแล้ว ก็เลยไม่ค่อยมีคนไปขอ และเขาก็ยกเลิกไปช่วงหนึ่งในปี 2558 มั้ง ไม่มีใครทำ ไม่มีใครยื่นก็เพราะทำไม่ได้

อย่างทำคอนโดฯยูนิตต่ำกว่า 1.2 ล้านบาท กับ 1.2 ล้านเท่า กับต้องทำบัญชีแยกกัน 2 อัน วุ่นวายไปหมด แล้วพอขายได้ถ้าไปขยับตัวต่ำกว่า 1.2 ล้านบาท เป็น 1.2 ล้านกว่าๆ ปั๊บ ก็ติดปัญหาเอกสารที่ยื่นเอาไว้ก็ไม่ทำตามที่ขอ ก็ยุ่งไปหมด ทางบีโอไอไปตรวจก็ไม่ตรง

เรื่องของเรื่องคือตัวเลข 1.2 ล้านบาท เป็นตัวเลขที่แทบจะทำไม่ได้กันอยู่แล้ว

และต้องดูว่าตอนนี้ดีเวลอปเปอร์ที่ทำต่ำกว่า 1.2 ล้านบาท บริษัทพฤกษาฯเองก็ยังทำน้อย แทบไม่ได้ทำแล้ว บริษัท LPN ก็ไปทำระดับกลางขึ้นเยอะ ยังเหลือไม่กี่รายที่ทำอยู่ มีกลุ่มรีเจ้นท์สร้างแถวสุขุมวิท 101 กับทำเลสรรพาวุธด้วย

โอกาสก็อาจจจะมี เพราะว่าตอนนี้กลุ่มรายได้ปานกลาง กลุ่มชนชั้นกลางตอนนี้เขาตึงๆ ไปหมดแล้ว แต่ประเด็นทำต่ำกว่า 1.2 ล้าน พอทำเสร็จแล้วกู้แบงก์ไม่ได้ รายย่อยเข้าแบงก์ไม่ได้ (ผู้ประกอบการ) ก็ตายหมู่อีก พอลูกค้ากู้ไม่ผ่านก็นำห้องชุดไปขายใหม่ มันก็มีราคารีเซลไปตลอด หลายรอบ ทำให้ไม่มีใครกล้าทำ

ดังนั้น ปีนี้ต่อให้ออกมาตรการอะไรมา แต่ยังไม่ได้ไปปรับทางด้านแบงก์ (สินเชื่อ) ก็ไปไม่ได้อยู่ดี เพราะคนซื้อแต่โอนไม่ได้ BOI ออกมาใหม่ช่วยภาษีที่จะประหยัดได้ ก็คือต้องโอนได้ด้วย แต่ตลาดที่เคยทำแล้วโอนไม่ได้ คนก็ไม่อยากทำ