อสังหาริมทรัพย์

การเคหะฯออกบอนด์-โละที่ดิน ระดมทุนลุยสร้างบ้านคนจน

แฟ้มภาพ

การเคหะฯผ่าทางตันงบฯล่าช้า หาช่องทางระดมเงินลงทุนสร้างบ้านคนจน วางแผน 5 ปีออก social bond 3.3 หมื่นล้าน ขายนักลงทุนสถาบันไทย-ต่างประเทศ ผลตอบแทนไม่เกิน 2% ควบคู่ขอมติ ครม.อนุมัติส่วนลด 20-50% ขายเทกระจาดแลนด์แบงก์ sunk cost มรดกตกค้างจากโครงการบ้านเอื้ออาทร 4,000 ไร่

นายจุติ ไกรฤกษ์ รัฐมนตรีว่าการกระทรวงการพัฒนาสังคมและความมั่นคงของมนุษย์ (พม.) เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ปัญหาขั้นตอนและความล่าช้าของงบประมาณแผ่นดินซึ่งมีผลกระทบต่อการดำเนินงานของ พม.โดยตรง โดยเฉพาะภารกิจในการสนับสนุนและสร้างบ้านสำหรับผู้มีรายได้น้อยและรายได้ปานกลางก็ได้รับผลกระทบด้วยเช่นกัน ดังนั้น จึงได้มอบนโยบายการเคหะแห่งชาติทำงานโดยใช้นวัตกรรมเข้ามาช่วยทุกด้าน เพื่อสร้างโอกาสให้ผู้มีรายได้น้อยสามารถมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองได้

บ้านเช่าถูก 10,000 หลัง

จุติ ไกรฤกษ์ รัฐมนตรีว่าการกระทรวงการพัฒนาสังคมและความมั่นคงของมนุษย์ (พม.)

ยกตัวอย่าง โครงการที่อยู่อาศัยให้เช่าราคาถูก ค่าเช่าเริ่มต้นเดือนละ 999-2,500 บาท เทียบกับค่าเช่าในตลาดมีอัตราถูกกว่าครึ่งหนึ่ง แสดงว่าทำให้ผู้มีรายได้น้อยประหยัดค่าเช่ามากขึ้น มีเงินเหลือมากขึ้นก็สามารถนำไปเป็นค่าใช้จ่ายเพื่อดำรงชีวิตประจำวันด้านอื่นได้มากขึ้น ความสุขก็มากขึ้น เป็นต้น

“เรื่องที่อยู่อาศัยผมอยากให้คนมีโอกาสมีบ้านให้มากที่สุด แต่ความเป็นจริงของสังคมวันนี้สภาพคล่องเศรษฐกิจมันไม่ดี ฉะนั้นสิ่งที่ช่วยได้เร็วที่สุดก็คือค่าเช่าราคาถูก ผมเก็บข้อมูลเองจากข้าราชการชั้นผู้น้อย เงินเดือนไม่ถึง 20,000 บาท เขาอยู่ไม่ไหวหรอก ได้บอกให้ผู้บริหารการเคหะฯไปแก้โจทย์ให้กับคนกลุ่มนี้เพราะว่ามีหลายล้านคนเหมือนกัน ไม่ใช่แค่ข้าราชการ ลูกจ้างเอกชนก็เหมือนกัน ฉะนั้น ผมเชื่อว่าบ้านเช่าราคาถูกจะทำให้ทุกคนประหยัดหรืออย่างน้อยมีเงินในกระเป๋าเพิ่มขึ้น 2,000-3,000 บาทต่อเดือน ซึ่งมีความหมายมากสำหรับคนมีตังค์น้อย”

ทั้งนี้ โครงการบ้านเช่าราคาถูกของการเคหะฯ รวบรวมจากโครงการเคหะชุมชน 2,000 หน่วย และหน่วยเหลือขายในโครงการบ้านเอื้ออาทรเดิมอีก 7,000-8,000 หน่วย มีจำนวนรวม 10,000 หน่วยกระจายทำเลทั่วประเทศ มีการนำมาเปิดให้เช่าราคาถูกเริ่มต้น 999-2,500 บาท/เดือน มีออปชั่นถ้าผู้เช่าสนใจซื้อในภายหลังมีออปชั่นติดต่อสินเชื่อกับสถาบันการเงินและดูแลการซื้อ-การโอนโดยการเคหะฯ ล่าสุด ณ 30 มกราคม 2563 มีผู้แสดงความสนใจเช่า 15,451 ราย

Social Bond 3 หมื่นล้าน

ดร.ธัชพล กาญจนกูล ผู้ว่าการการเคหะแห่งชาติ (กคช.) กล่าวเพิ่มเติมกับ “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ปี 2563 ทิศทางการบริหารของ กคช.มุ่งเน้นนวัตกรรมครบทุกด้าน ทั้งด้านการตลาด การก่อสร้าง และการเงิน โดยปีนี้มีเป้าหมายระดมทุนด้วยการออกพันธบัตรเพื่อพัฒนาสังคมหรือ social bond รองรับความต้องการใช้เงินลงทุน 5 ปี (2563-2567) วงเงินรวม 33,080 ล้านบาท

รายละเอียด social bond กคช.วางแผนระดมทุนรายปี ดังนี้ ปี 2563 วงเงิน 6,900 ล้านบาท, ปี 2564 วงเงิน 5,100 ล้านบาท, ปี 2565 วงเงิน 3,000 ล้านบาท, ปี 2566 วงเงิน 6,100 ล้านบาท และปี 2566 วงเงิน 11,980 ล้านบาทคาดว่า social bond จะสามารถระดมทุนได้ปีนี้เป็นปีแรก วงเงิน 6,900 ล้านบาท ล่าสุด ความคืบหน้าอยู่ระหว่างการเสนอบอร์ดและเสนอตามขั้นตอนเข้าไปยังกระทรวง พม. และเสนอเข้าสู่ที่ประชุมคณะรัฐมนตรี หากทำสำเร็จ จะเป็น so-cial bond กองแรกของประเทศไทย

ขายนักลงทุนสถาบัน ดบ.2 %

ดร.ธัชพลกล่าวถึงโมเดล social bond ด้วยว่า รูปแบบเป็นการเสนอขายนักลงทุนสถาบันซึ่งเป็นผู้ลงทุนรายใหญ่ โดยเป็นบอนด์ระยะยาว 10-20 ปี ที่ผ่านมาได้ประชุมหารือกับสำนักงานบริหารหนี้สาธารณะ (สบน.) กระทรวงการคลังมาระดับหนึ่งและสรุปความเห็นร่วมกันว่าปีนี้ กคช.มีความพร้อมที่จะออกบอนด์ได้

“จริง ๆ ผมก็มีความกังวลเล็กน้อยว่าจะมีคนสนใจหรือไม่ แต่เมื่อเราก็ทำซาวน์ดิ้งหรือเซอร์เวย์ผู้สนใจพบว่ามีกองทุนต่างประเทศแสดงความสนใจเยอะมาก ทั้งจีน ญี่ปุ่น สิงคโปร์ ฯลฯ เขาสนใจเพราะสอดคล้องกับเทรนด์โลกซึ่งตรงกับภารกิจของ กคช.ที่ก่อสร้างบ้านสำหรับผู้มีรายได้น้อย ตอนนี้จึงมีความมั่นใจมากว่าโซเชียลบอนด์ของเราจะประสบความสำเร็จ”

สำหรับอัตราดอกเบี้ย เกณฑ์การพิจารณาทั่วไปหากเป็นบอนด์ระยะสั้น อัตราผลตอบแทนหรือดอกเบี้ยมักจะสูงแต่ถ้าเป็นระยะยาวเกิน 10 ปีขึ้นไป ในตลาดมีการนำเสนอผลตอบแทนที่ 1.9% ดังนั้นโซเชียลบอนด์ของ กคช.คาดว่าไม่เกิน 2%

เทกระจาดที่ดินเปล่า

อีกเรื่องก็คือการบริหารจัดการที่ดินเปล่ารอการพัฒนาหรือ sunk cost จำนวน 4,000 ไร่ ที่อยู่ในมือการเคหะฯ ซึ่งเป็นแลนด์แบงก์ตั้งแต่สมัยทำโครงการบ้านเอื้ออาทร ดร.ธัชพลกล่าวว่า ตอนนี้กำลังทำเรื่องเสนอตามขั้นตอนเพื่อขออนุมัติจากคณะรัฐมนตรีในการให้ส่วนลดเพื่อจูงใจให้คนมาซื้อ คาดว่าส่วนลดอยู่ที่ 20-50% ขึ้นกับศักยภาพทำเลที่ตั้งว่าสามารถนำไปใช้ประโยชน์ได้มากน้อยแค่ไหน

“ปัญหาคือ ตอนจัดซื้อที่ดินมาทำบ้านเอื้ออาทรมีราคาสูงมาก สูงเกินราคาตลาดในปัจจุบัน แต่ตอนจะขายออกการเคหะฯ ไม่สามารถลดราคาได้เองดังนั้นจึงต้องขออนุมัติ มติ ครม.เสียก่อน เพราะต้องดิสเคานต์เยอะเหมือนกัน ที่ผ่านมาการตัดขายที่ดินต้องใช้เวลาเพราะต้องผ่านการพิจารณาเยอะมาก”

ทั้งนี้ กคช.แบ่งเกรดศักยภาพที่ดินเป็นเกรด A B C โดยแลนด์แบงก์เกรด A มีศักยภาพสามารถนำไปพัฒนาต่อไป มีจำนวน 2,000 กว่าไร่ ที่ดินเกรด C ศักยภาพต่ำสุดมีจำนวน 400-500 ไร่ และที่ดินเกรด B มีจำนวน 1,400-1,500 ไร่