อสังหาริมทรัพย์

อสังหาแห่ขายโครงการญี่ปุ่น-ฮ่องกงขนเงินช็อป

อสังหาฯขายกิจการเซ่นพิษเศรษฐกิจ “AREA” ชี้้ต้นปี’63 รับงานประเมินขายทรัพย์สิน 7-8 โครงการ สถิติยกเลิกโครงการปี’62 พุ่ง 213 โครงการ “ไนท์แฟรงก์” เผยทุนญี่ปุ่นสนใจซื้อกิจการไม่อั้น ทุนฮ่องกงตั้งวงเงินช็อป 10,000 ล้าน เจ้าสัวเจริญไฟเขียว “โกลเด้นแลนด์” เทกโอเวอร์ห้องชุดสร้างเสร็จพร้อมอยู่ ขณะที่ค่าย“อนันดาฯ” ปรับเป้า-ปรับเซ็กเมนต์ใหม่ หั่นราคาคอนโดฯสะพานควายเหลือ 1.39 แสน/ตร.ม. LPN กวาดสต๊อก 2,000 ห้องชุดปั้นพอร์ตเช่าขายต่อนักลงทุน

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า สถานการณ์ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในช่วงไตรมาส 1/63 หลังจากเพิ่งผ่านพ้นไปไม่ถึง 2 เดือนพบว่า ผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจตกต่ำทั่วโลก โดยเฉพาะไวรัสโควิด-19 ทำให้บรรยากาศการทำธุรกิจไม่สดใสมากนัก ในขณะเดียวกันเป็นโอกาสที่นักลงทุนรายใหญ่เปิดออปชั่นซื้อกิจการหรือซื้อบิ๊กลอตห้องชุด มีทั้งนักลงทุนไทยและต่างชาติ อาทิ นักลงทุนฮ่องกงที่ติดต่อโบรกเกอร์อสังหาริมทรัพย์ในเมืองไทยเป็นตัวกลางเปิดดีลเจรจาซื้อขาย โดยตั้งวงเงินลงทุนซื้อกิจการรวมกัน 10,000 ล้านบาท เป็นต้น

Q1 ดีลซื้อกิจการคอนโดชุก

ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด หรือ AREA เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า วัฏจักรธุรกิจอสังหาฯในช่วงตลาดขาลงจะเป็นโอกาสให้นักลงทุนรายใหญ่ที่มีเงินเย็นสามารถเลือกช็อปได้ในราคาถูกลงกว่าสถานการณ์ปกติ 

ล่าสุด AREA มีลูกค้าให้ประเมินทรัพย์สินเพื่อปิดดีลการซื้อกิจการเพิ่มขึ้น หรือมีความถี่มากขึ้นเทียบกับปี 2562 โดยตั้งแต่ต้นเดือนมกราคม-20 กุมภาพันธ์ มีงานประเมินเข้ามาแล้ว 7-8 โครงการ แนวโน้มปีนี้ทั้งปีคาดว่าจะมีงานลักษณะนี้เข้ามาต่อเนื่อง

“AREA เป็นนักประเมินราคาทรัพย์สิน เราไม่ได้ทำดีลซื้อขายโดยตรง แต่ทำหน้าที่เป็นคนประเมินเพื่อให้สามารถปิดดีลได้ เท่าที่ทราบดีลเจรจามีราคาส่วนลดมากกว่าปกติ บางโครงการอาจแตะ 20% ส่วนใหญ่เป็นคอนโดฯขนาดกลาง-เล็ก มูลค่าเฉลี่ยโครงการละ 700-800 ล้านบาท อยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้ารัศมี 200-300 เมตร” 

ทั้งนี้ มีข้อสังเกต คือ มีนักลงทุนในชาติอาเซียนสนใจซื้อกิจการคอนโดฯในเมืองไทยมากขึ้น ยกเว้นเมียนมาที่ยังไม่ได้ยินว่ามีออร์เดอร์เข้ามา แสดงให้เห็นถึงตลาดคอนโดฯเมืองไทยยังมีศักยภาพ และเป็นที่หมายปองของนักลงทุนจากประเทศเพื่อนบ้าน แต่ถ้ามีปัญหาการขอ EIA นักลงทุนต่างชาติจะไม่สนใจเลย

โครงการหยุดขาย 1.77 แสนล้าน

ดร.โสภณกล่าวต่อว่า สถิติปี 2562 มีการเปิดตัวบ้าน-คอนโดมิเนียมโครงการใหม่รวมกัน 480 โครงการ 118,975 หน่วย มูลค่ารวม 476,911 ล้านบาทนั้น ลดลง -16% จากปี 2561 ที่เปิดตัวสูงสุด 565,811 ล้านบาท ในด้านราคาเฉลี่ยก็ลดลงเหลือ 4 ล้านบาท/หน่วย เทียบกับปี 2561 ที่มีราคาเฉลี่ย 4.6 ล้านบาท

สิ่งที่น่าวิตก คือ มีหน่วยขายได้เพียง 99,862 หน่วย เทียบกับปี 2561 ที่มี 120,577 หน่วย เท่ากับลดลง -17% แสดงให้เห็นว่าการซื้อของผู้บริโภคยังมีจำกัด และมีหน่วยรอการขายในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล 218,881 หน่วย เทียบกับปี 2561 มีหน่วยรอขาย 199,768 หน่วย เพิ่มขึ้น 10% จำนวน 19,113 หน่วย คาดว่าต้องใช้เวลาดูดซับ 2 ปี 

จุดโฟกัสอยู่ที่สถิติ ณ สิ้นปี 2562 มีโครงการที่หยุดการขาย 213 โครงการ รวม 57,711 หน่วย มูลค่าทั้งหมด 177,176 ล้านบาท สาเหตุที่หยุดขายมี 10 ข้อด้วยกัน (ดูกราฟิกประกอบ) โดย 3 อันดับแรก คือ 1.โครงการไม่ผ่านการศึกษาผลกระทบสิ่งแวดล้อม หรือ EIA สัดส่วน 29% 2.แบงก์ไม่ปล่อยสินเชื่อ 22% 3.ขายไม่ออก 19%

อย่างไรก็ตาม จำนวนโครงการที่หยุดขายยังไม่ถึงขีดอันตราย จะเห็นว่าบริษัทมหาชนก็มีโครงการหยุดขาย เพราะต้องการปรับกลยุทธ์ใหม่ เป็นต้น

“สิ่งที่น่าห่วงในปีนี้ คือ ซัพพลายสะสมจะมีมากขึ้น บ้านว่างหรือบ้านที่สร้างเสร็จและขายไปแล้ว แต่ไม่มีผู้เข้าอยู่อาศัย จะเพิ่มขึ้นจากปี 2562 จำนวน 525,000 หน่วย สัดส่วนนักเก็งกำไรอาจเกิน 40% หนี้เสียอาจมีมากขึ้น ทั้งหมดนี้เป็นข้อพึงระมัดระวังในการซื้อและขายในปีนี้”

ญี่ปุ่นสนใจช็อปไม่จำกัดวงเงิน

นายพนม กาญจนเทียมเท่า กรรมการผู้จัดการ บริษัท ไนท์แฟรงก์ ชาร์เตอร์ส ประเทศไทย กล่าวกับ “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ถึงแม้ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยไม่ได้คึกคักมากนัก แต่ก็ยังเป็นที่ต้องการของนักลงทุนต่างชาติ โดยไนท์แฟรงก์ฯมีนักลงทุนญี่ปุ่น 2-3 ราย ติดต่อเข้ามาให้เป็นตัวกลางในการซื้อกิจการคอนโดฯ หรือซื้อบิ๊กลอต โดยแจ้งว่าสามารถซื้อได้ไม่จำกัดวงเงิน แต่จะต้องมีราคาเหมาะสมทำเลไพรมแอเรีย มีศักยภาพสูงในการลงทุน

อย่างไรก็ตาม เท่าที่เห็นในวงการตอนนี้เข้าใจว่ามีออร์เดอร์สนใจซื้อกิจการ หรือซื้อบิ๊กลอตเข้ามาจำนวนมาก
แต่ข้อเสนอในการขายยังหาดีลที่ให้ส่วนลด 20% ไม่เจอ ส่วนใหญ่เสนอส่วนลดตามปกติ 7-10% ซึ่งเป็นส่วนลดนักลงทุนรายใหญ่ปกติอยู่แล้ว

“ถ้ามีใครต้องการขายกิจการและสามารถให้ส่วนลด 20% ติดต่อมาที่ผมได้เลยครับ แต่เท่าที่พยายามหาดีลให้ยังเป็นส่วนลดปกติอยู่ ถามว่าถ้าเสนอส่วนลด 15% นักลงทุนต้องการซื้อหรือไม่คิดว่าอาจทำแค่รับไว้พิจารณา”

โกลด์ซื้อกิจการปั้นพอร์ตคอนโดฯ

นายแสนผิน สุขี ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท โกลเด้นแลนด์ เรสซิเดนซ์ จำกัด ในเครือบริษัท แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า บริษัทประสบความสำเร็จมียอดขายเกินเป้าในปี 2562 อยู่ที่ 32,657 ล้านบาท ปีนี้ตั้งเป้าโตอีกเล็กน้อยอยู่ที่ 33,000 ล้านบาท เป้าเปิดตัวใหม่ 19 โครงการ มูลค่ารวม 25,000 ล้านบาท 

เรื่องใหม่ในปี 2563 วางแผนธุรกิจเพิ่มพอร์ตสินค้าคอนโดฯ แต่เนื่องจากตลาดรวมอยู่ในช่วงขาลง ทำให้เล็งเห็นว่าเป็นโอกาสในการเจรจาซื้อกิจการ ซึ่งมองว่าเป็นรูปแบบการพัฒนาโครงการในภาวะเฉพาะกิจ 

เงื่อนไขการซื้อกิจการมีดังนี้ 1.สนใจซื้อกิจการ 100% 2.สร้างเสร็จพร้อมรับรู้รายได้ 3.กรณีที่มีการขายห้องชุดไปบางส่วนแล้ว การซื้อขายส่วนที่เหลือโกลด์จะต้องเป็นผู้ถือหุ้นรายใหญ่ มีห้องชุดให้ซื้อเกิน 51% 4.จะมีการเปลี่ยนชื่อให้อยู่ภายใต้แบรนด์ของโกลเด้นแลนด์ 5.ทำเลที่สนใจอยู่ในเขตใจกลางเมือง เช่น พญาไท พระราม 4 จุฬาฯ ฯลฯ 

6.ราคาขายเจาะเซ็กเมนต์ 1.5-2 แสนบาท/ตารางเมตร ขายลูกค้าเรียลดีมานด์ที่ทำงานในเมือง และ 7.ต้องมีมาร์จิ้น 30% ด้วย

“เราไม่ได้ซื้อเพราะเจ้าของเดิมกำไรหรือไม่กำไร แต่โจทย์อยู่ที่เจ้าของโครงการเดิมต้องการแคชหรือกระแสเงินสดทันทีในตอนนี้หรือเปล่า ปัจจุบันมีดีล 2-3 ราย ทำเลพญาไท เป้าปีแรกตั้งมูลค่าซื้อ 2,000 ล้าน” นายแสนผินกล่าว

อนันดาฯลงราคา “สะพานควาย”

นายชานนท์ เรืองกฤตยา ประธานเจ้าหน้าที่บริหารและกรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า เรื่องใหม่ปี 2563 ใช้ธีมธุรกิจ “Change The Plan Never The Goal-ยึดมั่นในเป้าหมาย ยืดหยุ่นในวิธีการ”

โดยวางแผนเปิดตัวใหม่เพียง 1 โครงการ แบรนด์ “ไอดิโอ พหล-สะพานควาย” มูลค่าโครงการ 8,500 ล้านบาท หลังจากนั้นขอประเมินภาพรวมเศรษฐกิจ ถ้ามีทิศทางที่ดีขึ้นก็มีความพร้อมเปิดตัวใหม่เพิ่มอีก 7 โครงการ ในช่วงครึ่งปีหลัง 2563

ทั้งนี้ ไอดิโอ พหล-สะพานควาย เดิมวางแผนเจาะลูกค้าลักเซอรี่เริ่มต้นตารางเมตรละ 2.2 แสนบาท อย่างไรก็ตาม เป็นโครงการที่เปิดตัวในปี 2562 ซึ่งเผชิญกับปัจจัยกระทบจาก LTV-loan to value มาตรการบังคับเงินดาวน์ 20% ในการขอสินเชื่อซื้อบ้าน-คอนโดฯหลังที่ 2 บวกกับค่าเงินบาทแข็ง ค่าเงินหยวนอ่อนตัว และปัจจัยกระทบอื่น ๆ ทำให้ตลาดมีการเปลี่ยนแปลง จึงตัดสินใจยุติการขายและรีโมเดลแผนธุรกิจใหม่

ล่าสุด ลดมูลค่าโครงการจาก 9,600 ล้านบาท ลดเซ็กเมนต์ลูกค้ากลุ่มเป้าหมายจากระดับลักเซอรี่เป็นตลาดไฮเอนด์ รวมทั้งต้องทำรายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อม หรือ EIA ใหม่ ทำให้มูลค่าโครงการอยู่ที่ 8,500 ล้านบาท ราคาขายเฉลี่ย 1.39 แสนบาท/ตารางเมตร วางแผนเปิดขายในเดือนพฤษภาคมนี้

LPN ปั้นพอร์ตเช่าขายนักลงทุน

นายโอภาส ศรีพยัคฆ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารและกรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า ปี 2563 ตั้งเป้าเพิ่มประสิทธิภาพการทำกำไร ตั้งเป้าระบายสต๊อกห้องชุดพร้อมอยู่ 10,000 ล้านบาท ให้เหลือ 5,000 ล้านบาท

หนึ่งในกลยุทธ์หลัก คือ นำห้องชุดส่วนหนึ่งมาปล่อยเช่าระยะยาว 3 ปี จากนั้นจะรวบรวมเป็นพอร์ตใหญ่
50-100 ห้อง แล้วนำเสนอขายต่อให้กับนักลงทุนรายใหญ่ต่อไป 

โดยนำร่อง 3 โครงการ ได้แก่ ลุมพินี ทาวน์ชิป รังสิต-คลอง 1 ทั้งโครงการมี 10,000 ยูนิต ปัจจุบันนำมาปล่อยเช่า 1,700 ห้อง ราคาห้องละ 7-8 แสนบาท มีค่าเช่าเดือนละ 5,000 บาท เริ่มเห็นทิศทางที่ดี ปีนี้เตรียมนำมาปล่อยเช่าเพิ่มอีก 2 ทำเล คือ ลุมพินี พระราม 3-ริเวอร์ไรน์ กับลุมพินี เพลส พหลโยธิน 32 โครงการละ 100 ห้อง

โมเดลการปล่อยเช่า คือ 1.ผู้ลงทุนมีผลตอบแทนปีละ 5-6% บวกลบ 2.โครงการนำร่องในเมือง ลุมพินีเพลส พหล 32 ค่าเช่าตลาด 12,000 บาท/เดือน จะนำมาปล่อยเช่า 8,000-8,500 บาท/เดือน 3.ผู้เช่ามีเงื่อนไขต้องทำสัญญาเช่าระยะยาว 1-3 ปี 4.ถ้านักลงทุนสนใจซื้อและเข้าโปรแกรมนี้ LPN จะเติมเงินค่าเช่าให้อีกเดือนละ 4,000 บาท เป็นเวลา 3 ปี เท่ากับเจ้าของห้องได้ค่าเช่า 12,000 บาท/เดือน 

5.LPN ใช้งบฯการตลาดมาเติมค่าเช่าเดือนละ 4,000 บาท ขณะเดียวกัน บริษัทลดภาระค่าใช้จ่ายส่วนกลาง ถ้าปล่อยห้องทิ้งว่างต้องรับผิดชอบเอง แต่ถ้ามีผู้เช่าก็สามารถนำค่าเช่ามาเป็นค่าใช้จ่ายส่วนกลางได้ 6.การปล่อยเช่าระยะยาวจะทำให้เป็นการเอกซเรย์เจอผู้เช่าตัวจริง โอกาสการเช่าต่อมีสูง 7.เมื่อได้พอร์ตผู้เช่าระยะยาวแล้ว จะมีการนำห้องชุดเสนอขายให้กับนักลงทุนรายใหญ่ ในรูปแบบซื้อห้องชุดแถมผู้เช่า
แต่ต้องซื้อยกล็อก 50-100 ห้อง