อสังหาริมทรัพย์

เทรนด์เศรษฐีหวงที่ดินแห่ทุบบ้านเก่า “รับสร้างบ้าน” เด้งรับทำเลดัง-ราคาแพง-แปลงเล็ก

ส่องเทรนด์ธุรกิจรับสร้างบ้านปี 2563 ภาวะบูมของราคาที่ดินทำให้เศรษฐีบ้านเก่าหวงที่ เริ่มทยอยทุบทิ้งสร้างใหม่บนแปลงเดิม “W House-แลนดี้โฮม” สบช่องรุกตลาด เผยเมืองกรุงทำเลดังเพียบทั้ง “สีลม-สาทร-พระราม 4-ศรีนครินทร์-พัฒนาการ-รามคำแหง-นราธิวาสฯ-สุขุมวิท-วิภาวดี-พหลโยธิน” ชี้ดีมานด์มีสัดส่วน 30% ของมูลค่าตลาดรับสร้างบ้าน 12,500 ล้าน

นายวรวุฒิ กาญจนกุล นายกสมาคมธุรกิจรับสร้างบ้าน และประธานบริหาร บริษัท ดับบลิว เฮ้าส์ จำกัด เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า แนวโน้มตลาดรับสร้างบ้านในปี 2563 ยังต้องเผชิญกับปัจจัยเสี่ยงในการทำธุรกิจรอบด้าน โดยเฉพาะไวรัสโควิด-19 ทำให้ทุกอย่างอยู่ในภาวะชะงักงัน เช่น วัสดุตกแต่งนำเข้าจากจีนมีภาวะขาดช่วงชั่วคราว

2563 แข่งตุนออร์เดอร์

ในทางกลับกันมองว่าเป็นโอกาสของผู้บริโภค เพราะผู้ประกอบการแข่งขันกันจัดโปรโมชั่นเพื่อตุนออร์เดอร์สร้างบ้านให้ได้มากที่สุดในปีนี้ เนื่องจากไม่สามารถคาดเดาได้ว่าเทรนด์เศรษฐกิจปี 2564 จะเป็นอย่างไร ผู้บริโภคจึงมีตัวเลือกในการใช้บริการสร้างบ้านและมีโอกาสได้รับเงื่อนไขที่ดีกว่าเดิม

“ปีนี้มองดูแล้วน่าจะเป็นโอกาสของผู้บริโภคเพราะเศรษฐกิจโดยรวมทั้งในประเทศและเศรษฐกิจโลกยังไม่ดีมากนัก วัสดุก่อสร้างและต้นทุนอื่น ๆ ไม่ได้ปรับราคา ไม่มีใครกล้าปรับเพราะถ้าปรับก็เสี่ยงว่าจะขายไม่ได้ ในภาพรวมเทรนด์ราคาบ้านยังตรึงราคากันอยู่”

ในส่วนของสถาบันการเงินก็ให้การยอมรับและปล่อยสินเชื่อลูกค้ารับสร้างบ้านมากขึ้น ในภาพรวมเปอร์เซ็นต์หนี้เสียน้อยกว่าสินเชื่อซื้อบ้าน-คอนโดมิเนียมในโครงการจัดสรร อย่างไรก็ตาม สมาคมมีการเลื่อนอีเวนต์งานรับสร้างบ้าน โฟกัส เดิมกำหนดจัดขึ้นระหว่าง 15-22 มีนาคม 2563 ตอนนี้เลื่อนไม่มีกำหนด รอให้สถานการณ์คลี่คลายลงจึงจะพิจารณาการจัดงานขึ้นใหม่ในภายหลัง

เทรนด์บ้านเก่าทุบทิ้งสร้างใหม่

นายวรวุฒิกล่าวต่อว่า เทรนด์ปีนี้มีเซ็กเมนต์ใหม่ที่น่าสนใจ คือ บ้านเก่าอายุ 30-50 ปี เริ่มนิยมใช้บริการทุบทิ้งหลังเก่า-สร้างบ้านใหม่บนที่ดินเดิม

มีหลายสาเหตุ คือ 1.ราคาที่ดินมีการเปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็ว ปัจจุบันมีราคาแพงทำให้บ้านเก่าอยู่ในทำเลไพรมแอเรีย รุ่นลูกหลานจึงไม่อยากย้ายออกจากทำเลเดิม 2.ราคาการรีโนเวตหรือปรับปรุงต่อเติมบ้านใกล้เคียงกับการสร้างบ้านใหม่

“ถ้าทุบทิ้งบางส่วนแล้วต่อเติมออกไป ความยากจะมีมากขึ้น และแพงกว่าถ้าเทียบกับการทำงานในพื้นที่เท่ากัน เช่น บ้านเก่า 200 ตารางเมตร ต่อเติมอีก 100 ตารางเมตร โดยเชื่อมกับตัวบ้านเก่า เราสร้าง 200 ตารางเมตรก็จริง แต่ตอนที่ไปเชื่อมต่อจะมีค่าใช้จ่ายตรงที่จะเชื่อมอย่างไร การป้องกันรั่ว ป้องกันไม่ให้ทรุดตัว ฯลฯ เป็นค่าใช้จ่ายที่แพงกว่าทุบแล้วสร้างใหม่เลย”

3.ในด้านดีไซน์ บ้านเก่าฟังก์ชั่นอาจไม่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ในยุคปัจจุบัน เช่น มีเสาถี่มากทำให้ไม่โปร่งโล่ง แตกต่างกับแบบบ้านยอดนิยมในยุคนี้ที่เน้นสไตล์โมเดิร์น เพดานสูงโปร่งโล่ง ติดกระจกเยอะเพื่อให้สามารถเทกวิวจากภายในสู่ภายนอก ฯลฯ 4.การรีโนเวตบางครั้งไม่ตอบโจทย์ในด้านความแข็งแรง เพราะถ้ารีโนเวตส่วนใหญ่ทุบผนัง-พื้น เหลือโครงสร้างเดิมไว้ ซึ่งใช้งานมานานอาจลดความแข็งแรงลงไป

“W House รับงานลูกค้าหลายหลังพบว่า ตอนแรกเจ้าของบ้านตั้งใจรีโนเวต แต่เมื่อออกแบบแล้วโครงสร้างสมัยเก่าแต่พยายามใส่สไตล์โมเดิร์นเข้าไป ภาพรวม ๆ ที่ออกมาขัดแย้ง เข้ากันไม่ได้ เทียบกับงบประมาณรีโนเวต 25 ล้าน แต่สร้างบ้านใหม่ 30 ล้าน ไม่แตกต่างกันมาก ลูกค้ามักเลือกทุบทิ้งสร้างใหม่”

ทั้งนี้ ภาพรวมตลาดรับสร้างบ้านปีนี้อยู่ที่ 12,500 ล้านบาท โดยกลุ่มลูกค้าบ้านเก่านำมาทุบทิ้งสร้างใหม่ คาดว่ามีสัดส่วนตลาดถึง 30% หรือ 3,000-4,000 ล้านบาท จึงนับเป็นตลาดที่น่าสนใจมาก ในขณะที่แนวโน้มคาดว่าส่วนแบ่งตลาดน่าจะปรับเพิ่มเป็น 40% ได้ภายใน 5 ปีบวกลบ

ท็อป 10 ทำเลดังเศรษฐีหวงที่

นายวรวุฒิกล่าวต่อว่า ขอบเขตการรับงานลูกค้าในปัจจุบันสัดส่วน 90% อยู่ในเขตกรุงเทพฯ โดยเฉพาะย่านหมู่บ้านเก่าแก่ เช่น หมู่บ้านเสนานิเวศน์ หมู่บ้านปัญญา ฯลฯ ที่เหลือ 10% เป็นลูกค้าต่างจังหวัด

ในด้านทำเลที่มีลูกค้าทุบทิ้งสร้างใหม่ อาทิ ทำเลสีลม สาทร พระราม 4 ศรีนครินทร์ พหลโยธิน วิภาวดี พัฒนาการ รามคำแหง นราธิวาสราชนครินทร์ และสุขุมวิท โดยเฉพาะในซอยสุขุมวิท 60 ซึ่งมีการสร้างบ้านใหม่บนที่ดินเดิมหลายแปลง โดยบรรยากาศในซอยใหญ่หรือซอยดังมักมีการกว้านซื้อที่ดินพัฒนาคอนโดมิเนียม

“ส่วนใหญ่เป็นหมู่บ้านที่สร้างมาหลายปี หมู่บ้านที่เปิดมา 20-30 ปีเริ่มรีโนเวต ซึ่งเป็นตลาดที่น่าสนใจ มีสมาชิกสมาคมบางบริษัทรับงานรีโนเวตเหมือนกัน แต่มีงบประมาณด้วย เช่น ค่างานตั้งแต่ 3-5 ล้านบาทขึ้นไป แต่ถ้าวงเงินรีโนเวตแค่ 1-2 แสนบาทบริษัทรับสร้างบ้านไม่ค่อยได้ทำ เพราะไม่คุ้มกับทีมงานที่ต้องลงไปทำในไซต์งาน”

ที่ดินแพงดันความสูง 3-5 ชั้น

พฤติกรรมสร้างบ้านใหม่บนที่ดินเดิมส่วนใหญ่เป็นบ้านแพง นายวรวุฒิกล่าวว่า เนื่องจากขนาดแปลงที่ดินไม่ใหญ่มาก ล่าสุดรับงานแปลงที่ดิน 100 กว่าตารางวา แต่ทำเลติดสถานีปุณณวิถี รถไฟฟ้าบีทีเอส อยู่ในซอยสุขุมวิท 62 เจ้าของบ้านสร้างสูง 5 ชั้น เดินออกมานิดเดียวขึ้นรถไฟฟ้าได้เลย แม้มีดีเวลอปเปอร์รายใหญ่ติดต่อซื้อที่ดินรวมแปลงเพื่อสร้างคอนโดฯ แต่ก็เลือกจะสร้างบ้านอยู่เอง

นอกจากนี้ ประเด็นของราคาที่ดินแพงถ้าจะสร้างบ้านใหม่หลังละ 1-2 ล้านบาท คงไม่เหมาะสม และส่วนใหญ่ที่ดินเป็นของเศรษฐีมีกำลังซื้อ การสร้างบ้านจึงเน้นอย่างต่ำ 3 ชั้นขึ้นไป ราคาหลังละ 30-40 ล้านบาท

“ทำเลใจกลางเมืองมาก ๆ จริง ๆ แล้วมีบ้านเก่าเยอะ แต่ถูกซื้อไปทำคอนโดฯเกือบหมดอย่างทำเลสีลม สาทร เพราะฉะนั้น การสร้างบ้านใหม่บนที่ดินเดิมก็เลยกระจายตัวออกจากซีบีดี แต่ยังเกาะทำเลพระราม 4 ซอยงามดูพลี ฯลฯ”

แลนดี้โฮมปรับแผน 360 องศา

นางสาวพรรัตน์ มณีรัตนะพร ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการและผู้อำนวยการฝ่ายขาย บริษัท แลนดี้ โฮม (ประเทศไทย) จำกัด กล่าวว่า ปี 2562 มีรายได้ 1,800 ล้านบาท เติบโต 15% จากปี 2561 ยอดขายเพิ่มขึ้นมาจากบ้านไม่เกิน 4 ล้านบาท สัดส่วนจาก 30% ขยับมาเป็น 40% ของยอดขาย และกลุ่มบ้านลักเซอรี่ราคา 15 ล้านบาทขึ้นไป โดยรายได้ 80% มาจากสาขาในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ต่างจังหวัดอีก 20%แผนลงทุนปี 2563 ตั้งเป้ารายได้ 2,000 ล้านบาท เติบโต 10% โดยให้ความสำคัญตลาดสร้างบ้าน 2 กลุ่ม คือ บ้านต่ำ 4 ล้านบาท กับราคา 15 ล้านบาทขึ้นไป ทิศทางในปีนี้ไม่ได้มองเรื่องการเปิดสาขาใหม่ แต่จะพัฒนาสาขาเดิมให้เป็น home building center ตอบโจทย์ลูกค้าได้มากขึ้น

นางสาวภัทรา มณีรัตนะพร ผู้อำนวยการฝ่ายการตลาดและพัฒนาผลิตภัณฑ์ กล่าวเพิ่มเติมว่า ปีนี้เพิ่มน้ำหนักสร้างบ้านทุกเซ็กเมนต์ตั้งแต่ 3-5 ล้านบาท, 6-15 ล้านบาท และ 15-40 ล้านบาท โดยเฉพาะตลาดลักเซอรี่ในปีที่แล้วมีรายได้ 200 ล้านบาท ปีนี้ตั้งเป้าขยายเท่าตัวเป็น 400 ล้านบาท

นอกจากนี้ วางแผนขยายลูกค้าต่างจังหวัดโดยปรับสินค้ากลุ่ม trendy home จากเดิมเริ่มต้น 2 ล้านบาทปลาย ปรับเหลือ 2 ล้านบาทต้น โดยมีสาขากระจายใน 3 จังหวัดที่ราชบุรี สระบุรี โคราช ล่าสุดเพิ่งจัดโรดโชว์ที่โคราช และได้ผลตอบรับที่ดีเช่นกัน

“ปัจจุบันมี 8 สาขา รายได้หลักมาจากเขต กทม.-ปริมณฑล เพราะยังมีที่ดินในซอยแปลงละ 50-100 ตารางวา ขึ้นโปรเจ็กต์อะไรไม่ได้ ก็ต้องสร้างบ้านอยู่อาศัย อีกตลาดที่เราสนใจคือ ปีนี้เป็นไซเคิลที่บ้านเก่าอายุ 20-30 ปี ถึงเวลาทุบบ้านเก่าสร้างบ้านใหม่ ตอนนี้ทีมการตลาดกำลังคิดแคมเปญเจาะลูกค้ากลุ่มนี้”