อสังหาริมทรัพย์

ตลาดมือสอง คู่แข่งสำคัญคอนโดมิเนียมมือหนึ่ง

คอลัมน์ มองข้ามชอต

โดย นพมาศ ฮวบเจริญ Economic Intelligenc Center ธ.ไทยพาณิชย์ 

ท่ามกลางปัจจัยลบจากทั้งการเปลี่ยนแปลงเกณฑ์ LTV เศรษฐกิจในประเทศที่ชะลอตัว และกำลังซื้อของต่างชาติที่ลดลง ทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2019 มีทิศทางอ่อนแอ โดยยอดขายที่อยู่อาศัยมือหนึ่งในพื้นที่กรุงเทพฯและปริมณฑล (BMR) หดตัว 17% YOY (จัดเก็บข้อมูลโดย AREA) ซึ่งกลุ่มคอนโดมิเนียมลดลงมากถึง 22% YOY และยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยมือหนึ่งหดตัวประมาณ 10% YOY (หากไม่นับรวมยอดโอนบ้านเอื้ออาทร ซึ่งจัดเก็บข้อมูลโดย REIC) แต่ในทางกลับกันยอดโอนที่อยู่อาศัยมือสองในปี 2019 กลับขยายตัวอยู่ที่ 5% YOY โดยกลุ่มคอนโดมิเนียมเติบโต 6% YOY

ตลาดบ้านมือสองใน BMR เติบโตต่อเนื่องในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมมือสองที่ยอดโอนมีสัดส่วนเพิ่มสูงขึ้นต่อเนื่องจาก 15% ของยอดโอนคอนโดมิเนียมทั้งหมดใน BMR ในปี 2016 เป็น 27% ในปี 2019 ซึ่งกรุงเทพฯมีสัดส่วนยอดโอนคอนโดมิเนียมมือสองสูงที่สุดที่ 30% ในปี 2019 ขณะที่นนทบุรีและสมุทรปราการมีสัดส่วนยอดโอนคอนโดมิเนียมมือสองปี 2019 เพิ่มขึ้นจาก 3 ปีก่อนหน้ามากที่สุดที่ 150-170 ppt สู่ระดับ 23-24%

ปัจจัยสำคัญส่วนหนึ่งที่สนับสนุนให้คอนโดมิเนียมมือสองทยอยเพิ่มความสำคัญต่อตลาดที่อยู่อาศัย ได้แก่

(1) ส่วนต่างราคาของคอนโดมิเนียมมือหนึ่งที่เร่งตัวออกห่างจากคอนโดมิเนียมมือสองมากขึ้น ทำให้คอนโดมิเนียมมือหนึ่งที่มีราคาในระดับที่จับต้องได้ หรือเหมาะสมกับผู้บริโภคหาได้ยากมากขึ้น ท่ามกลางรายได้ของภาคครัวเรือนที่เติบโตช้ากว่าราคาคอนโดมิเนียมในปี 2016 ราคาเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมมือหนึ่งอยู่สูงกว่าราคาเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมมือสองไม่ถึง 10% แต่ส่วนต่างราคามีทิศทางเพิ่มขึ้น โดยในปี 2019 ราคาของคอนโดมิเนียมมือหนึ่งสูงกว่าคอนโดมิเนียมมือสองถึงประมาณ 80% ซึ่งส่วนต่างราคามือหนึ่งกับมือสองที่เร่งตัวขึ้นส่วนใหญ่อยู่ในพื้นที่กรุงเทพฯ สมุทรปราการ และนนทบุรี ซึ่งเป็นพื้นที่ที่มีการเติบโตของคอนโดมิเนียมมือสองค่อนข้างสูง

(2) คอนโดมิเนียมมือสองหลายแห่งยังเป็นคอนโดมิเนียมที่ไม่ได้ผ่านการอยู่อาศัยจริง ทำให้การอาศัยอยู่ในคอนโดมิเนียมมือสองไม่ได้สร้างความแตกต่างจากคอนโดมิเนียมมือหนึ่งมากนัก ซึ่งไม่เหมือนกรณีซื้อบ้านเดี่ยว/ทาวน์เฮาส์มือสองที่ส่วนใหญ่ผ่านการอยู่อาศัยจริงมาแล้ว สาเหตุสำคัญมาจากคอนโดมิเนียมมีสัดส่วนของการซื้อเพื่อการลงทุนที่สูงกว่าแนวราบ ทำให้มีคอนโดมิเนียมที่ถูกซื้อไปแล้วไม่ได้อยู่อาศัยในสัดส่วนที่สูง

จากข้อมูลการสำรวจของ AREA พบว่า ในพื้นที่ของกรุงเทพฯและปริมณฑลมีสัดส่วนของคอนโดมิเนียมที่ไม่มีผู้อยู่อาศัยสูงถึง 14% ของคอนโดมิเนียมที่มีทั้งหมด โดยเฉพาะในพื้นที่บางพลี บางนา มีนบุรี นนทบุรี บางบัวทอง และคลองเตย (มีสัดส่วนคอนโดมิเนียมว่างถึง 14-18%) ขณะที่ที่อยู่อาศัยแนวราบมีเพียง 9% ของที่อยู่อาศัยแนวราบทั้งหมด

(3) การเปลี่ยนแปลงเกณฑ์ LTV และความเข้มงวดในการให้สินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัย ทำให้ผู้กู้ซื้อบ้านมือหนึ่งที่ได้รับวงเงินสินเชื่อเกินราคาที่อยู่อาศัยที่ซื้อจริงมีสัดส่วนลดลง ขณะที่บ้านมือสองส่วนใหญ่ได้วงเงินสินเชื่อต่ำกว่าราคาซื้อขายจริงอยู่แล้ว (ประมาณ 80-95% ของราคาซื้อขายจริง) ตั้งแต่ก่อนการเปลี่ยนแปลงเกณฑ์ LTV ดังนั้น ความได้เปรียบในด้านวงเงินสินเชื่อของการซื้อบ้านมือหนึ่งปรับตัวลดลงมาใกล้เคียงกับบ้านมือสอง โดยเฉพาะในกลุ่มผู้กู้ซื้อบ้านมากกว่า 1 สัญญา

อย่างไรก็ตาม หลังจากที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ได้เปลี่ยนแปลงเกณฑ์ LTV สำหรับการกู้ซื้อบ้านหลังแรกเมื่อเดือน ม.ค. 2563 ที่ผ่านมา อาจส่งผลให้บ้านมือหนึ่ง (เฉพาะผู้กู้ซื้อบ้านหลังแรก) ได้เปรียบในด้านวงเงินสินเชื่อของการซื้อบ้านอีกครั้ง

แนวโน้มตลาดคอนโดมิเนียมมือสองอาจยังเติบโตได้ต่อเนื่อง ผลจากกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ยังอ่อนแอตามทิศทางเศรษฐกิจที่ยังชะลอตัว และความเข้มงวดที่ยังมีต่อเนื่องในการให้สินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยของสถาบันการเงิน ผนวกกับราคาของคอนโดมิเนียมมือสองที่อยู่ในระดับที่เข้าถึงง่ายสำหรับผู้ซื้อที่อยู่อาศัยโดยทั่วไป(ในปี 2019 ราคาเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมมือสองในกรุงเทพฯและปริมณฑล อยู่ที่ 1.6 ล้านบาทต่อหน่วย) ทำให้คอนโดมิเนียมมือสองอาจเป็นหนึ่งในทางเลือกของผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยใหม่

นอกจากนี้ มีโอกาสที่จะเห็นเจ้าของคอนโดมิเนียมที่ซื้อเพื่อการลงทุนอาจนำคอนโดมิเนียมเข้าสู่ตลาดซื้อขายเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมมือสองที่มาจากกลุ่มที่กู้ยืมมาซื้อเพื่อการลงทุน ผลจากอัตราผลตอบแทนของการถือครองคอนโดมิเนียมอาจปรับตัวลดลงจนไม่คุ้มกับต้นทุนดอกเบี้ยจากการกู้ยืม รวมถึงการเร่งปล่อยคอนโดมิเนียมที่ถือครองไว้ก่อนที่ราคาของคอนโดมิเนียมมือสองจะลดลงไปมากกว่าปัจจุบัน

ทั้งนี้ อัตราผลตอบแทนจากการลงทุนที่ลดลงเป็นผลจากการเปลี่ยนแปลงราคาคอนโดมิเนียมที่มีแนวโน้มลดลง (ราคาเฉลี่ยคอนโดมิเนียมมือสองในกรุงเทพฯและปริมณฑลในช่วงปี 2016-2019 หดตัวเฉลี่ยปีละประมาณ 7%) และอัตราผลตอบแทนจากการเช่าที่มีแนวโน้มลดลงเช่นกัน (จากฐานข้อมูลของ Numbeo อัตราผลตอบแทนจากการเช่าเบื้องต้นของคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯในต้นปี 2020 ปรับตัวลดลงอยู่ที่ประมาณ 3.4-3.5% จากที่เคยสูงสุดที่ 6-7% ในปี 2010) ยิ่งไปกว่านั้นในปีนี้เป็นต้นไปผู้ที่มีที่อยู่อาศัยมากกว่า 1 หน่วยจะต้องจ่ายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งจะเป็นต้นทุนเพิ่มเติมสำหรับการถือครองที่อยู่อาศัยด้วย

จากแนวโน้มของคอนโดมิเนียมมือสองที่จะเข้ามาในตลาดซื้อขายที่มากขึ้น จะเป็นอีกหนึ่งปัจจัยด้านลบที่เข้ามากดดันการระบายคอนโดมิเนียมใหม่ที่เหลือขายของผู้ประกอบการในปี 2020 ซึ่งจากการสำรวจของ AREA พบว่า ณ สิ้นปี 2019 คอนโดมิเนียมเหลือขายในกรุงเทพฯและปริมณฑลยังคงเร่งตัวขึ้นต่อเนื่องสู่ระดับสูงสุดเป็นประวัติการณ์ที่ 93,882 หน่วย โดยประมาณ 23% ของหน่วยเหลือขายเป็นคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จพร้อมอยู่ และอีก 40% กำลังจะสร้างเสร็จภายในปีนี้

ความเสี่ยงของเศรษฐกิจที่มีอยู่รอบด้านยังคงกดดันอุปสงค์ในตลาดคอนโดมิเนียม ทั้งอุปสงค์ที่เป็นชาวไทย
และชาวต่างชาติ จึงมีโอกาสที่การแข่งขันทางราคาของกลุ่มคอนโดมิเนียมอาจมีมากขึ้น รวมถึงการแข่งขันที่มาจากคอนโดมิเนียมมือสองที่มีความได้เปรียบในเรื่องของราคาที่ต่ำกว่าโดยเปรียบเทียบในพื้นที่เดียวกัน

ดังนั้น มีโอกาสทำให้อัตรากำไรของผู้ประกอบการปรับตัวลดลง โดยเฉพาะกลุ่มที่มีคอนโดมิเนียมเหลือขายจำนวนมาก ทั้งนี้ ผู้ประกอบการอาจต้องอาศัยการบริหารจัดการอย่างมีประสิทธิภาพ เพื่อลดทอนผลจากอัตรากำไรที่ลดลงจากการแข่งขันทางราคาที่อาจเกิดขึ้น ขณะที่การเปิดตัวโครงการใหม่อาจต้องระมัดระวังมากยิ่งขึ้น