อสังหาริมทรัพย์

ออฟฟิศบิลดิ้งหวั่นดีมานด์ลดฮวบ แพ้กระแส WFH ลุ้นโควิดจบ6เดือน

ตลาดออฟฟิศให้เช่าฝุ่นตลบ หวั่นเทรนด์ WFH กระทบรายได้ โบรกเกอร์อสังหาฯ CBRE-JLL-ฟีนิกซ์ฯ ชี้กระแสทำงานที่บ้านเป็นตัวเร่งให้ธุรกิจรีวิวต้นทุนเช่าสำนักงาน ลุ้นโควิดจบ 6 เดือน-1 ปี เผยเช่า 3 ปีมัดมือยกเลิก-ย้ายลำบาก ขอลดค่าเช่า 50% “ชาญอิสสระ-สิงห์” กระทบจิ๊บ ๆ ผู้เช่าตรึม 90%

ธุรกิจรีวิวเช่าออฟฟิศเร็วขึ้น

นางสาวอลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการ บริษัท ซีบีอาร์อี (ประเทศไทย) จำกัด เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า จากมาตรการ WFH-work from home อาจมีผลต่อธุรกิจสำนักงานให้เช่า (office building) แม้ภาพยังไม่ชัด ขณะที่ดีมานด์การใช้ออฟฟิศมองว่ายังสูงอยู่ ประกอบกับผู้เช่าเป็นบริษัทรายใหญ่ที่มองการลงทุนระยะยาวเป็นหลัก ทำให้ออฟฟิศยังมีความจำเป็นต้องใช้

“ตอนนี้เศรษฐกิจทุกวงการชะลอตัวจะประเมินออฟฟิศบิลดิ้งอย่างเดียวอาจเร็วไป กลุ่มลูกค้าบริษัทยังไม่ได้ชะลอเพราะมอง long term หลังโควิดเป็นหลัก แผนการย้ายการขยายก็ยังไม่ได้มีการปรับ เพียงแต่ชะลอการตัดสินใจ”

ทั้งนี้ ดีมานด์การใช้สำนักงานให้เช่าก่อนที่จะมีสถานการณ์โควิด-19 เทรนด์ปรับตัวไปสู่แนวคิดบริหารแบบยืดหยุ่นในรูปแบบ agile workplace หรือ flexible workplace ทั้งระดับโลกและในประเทศไทย เมื่อมีโควิดเข้ามาทำให้มี wfh อย่างกว้างขวาง หลายบริษัทอาจถือโอกาสรีวิวแผนการใช้ office space เร็วขึ้น เพราะเป็นตัวเร่งการรีวิว

Social Distancing พยุงดีมานด์

นางสาวอลิวัสสา กล่าวว่า CB ได้ศึกษาตลาดเกี่ยวกับผลกระทบจากเทรนด์ทำงานที่บ้านมาตลอด แต่เป็นตลาดต่างประเทศ โดยยังไม่ได้ทำเซอร์เวย์ตลาดในไทย เพื่อดูว่ากระแสการทำงานที่บ้านจะมีผลต่อการตัดสินใจเช่าสำนักงานในอนาคตอย่างไรบ้าง

อย่างไรก็ตาม สถานการณ์การทำงานที่บ้านที่มีมากขึ้นก็มีผลกระทบต่อดีมานด์การใช้ออฟฟิศบิลดิ้ง ขณะที่ CB มองว่า มีอีกหลายกระแสที่ทำให้ดีมานด์การใช้ออฟฟิศบิลดิ้งไม่ได้ลดลง เช่น การรักษาระยะห่างทางสังคม หรือ social distancing ทำให้การใช้พื้นที่เฮดออฟฟิศเดิมอาจกลายเป็นความหนาแน่น หลังจากนี้พนักงานต้องนั่งแบบมีระยะห่าง ดังนั้นแทนที่จะลดพื้นที่ออฟฟิศก็ไม่ได้ลด แถมต้องคำนึงเรื่องพื้นที่ส่วนกลางในออฟฟิศอีกต่างหาก

“ตามแนวทางจะ WFH ก็ทำไป สัดส่วนมากหรือน้อยขึ้นกับแต่ละบริษัท”

เทรนด์เช่ายุคใหม่ต้อง Flexible

แต่เทรนด์ใหญ่ของออฟฟิศบิลดิ้ง คือ การใช้พื้นที่สำนักงานอย่างยืดหยุ่น (flexible workplace) บวกกับเทรนด์การควบรวมกิจการก็มีผลต่อดีมานด์ เช่น ถ้าวางแผนจะมีการควบรวมกิจการโดยประเมินความต้องการใช้พื้นที่ออฟฟิศ 1,000 ตารางเมตร บริษัทยุคใหม่จะต้องเช่าพื้นที่สำนักงานแบบฟิกซ์ หรือเช่าประจำ ซึ่งต้องทำสัญญา 3 ปี+3 ปี แต่เช่าเพียงครึ่งหนึ่งหรือ 500 ตารางเมตร อีก 500 ตารางเมตรที่เหลือ ใช้วิธีเช่าแบบยืดหยุ่น โดยหันไปใช้บริการโคเวิร์กกิ้งสเปซ

ข้อแตกต่าง คือ การเช่าพื้นที่ประจำระยะยาว 3+3 ปี มีต้นทุนสูงกว่า เพราะเมื่อเช่าไปแล้วต้องลงทุนตกแต่งออฟฟิศให้เหมาะสมกับการใช้งาน ส่วนการเช่าโคเวิร์กกิ้งสเปซไม่มีต้นทุนการตกแต่งอาคาร ที่สำคัญมีความยืดหยุ่นในการใช้งานจริงเพราะจ่ายค่าเช่าแบบรายเดือน หรือรายบุคคลก็ได้

“ตามแนวทางนี้ ทำให้ lease term หรือการทำสัญญาเช่ายาว 3 ปี เริ่มเห็นการเช่าที่ใช้พื้นที่เล็กลง แล้วหันไปเช่าสำนักงานที่มีความยืดหยุ่นได้มากขึ้น”

Q1/63 อัตราเช่าเกิน 90%

นางสาวอลิวัสสากล่าวด้วยว่า ตลาดออฟฟิศปี 2563 ถือว่ามีตัวช่วยที่ซัพพลายโครงการใหม่สร้างเสร็จในปีนี้มีจำนวนน้อย ทำให้อัตราการเช่ายังสูงเฉลี่ยเกิน 90% แต่สถิติซัพพลายสร้างเสร็จจะเข้ามาเติมตลาดในสัดส่วนสูง ๆ จะเกิดขึ้นในปี 2564-2565 เพราะฉะนั้น อาจเป็นเหตุผลที่ทำให้มีบริษัทบางส่วนเริ่มรีวิวแผนการใช้พื้นที่เพิ่มหรือลด รวมทั้งการขยายหรือย้ายออฟฟิศตั้งแต่ตอนนี้

“ผู้บริหารมองเรื่องการถมต้นทุน ความไม่แน่นอน และการประหยัดค่าใช้จ่ายทุกด้าน แต่งานติดต่ออยู่นอกออฟฟิศจะใช้โคเวิร์กกิ้งสเปซลดความเสี่ยง ลด fixed cost และ investment cost ในการ fit out ตกแต่งสถานที่”

สถิติการเช่าพื้นที่สำนักงาน ปี 2562 ภาพรวมตลาดมีพื้นที่เช่ารวม 8.97 ล้านตารางเมตร แบ่งเป็นโซนศูนย์กลางธุรกิจ หรือซีบีดี 4.47 ล้านตารางเมตร โซนนอกซีบีดี 4.50 ล้านตารางเมตร

ขณะที่ไตรมาส 1/63 พื้นที่เช่าเพิ่มเป็น 9.09 ล้านตารางเมตร โซนซีบีดีมีอัตราเช่า 91.1% พื้นที่เช่า 4.56 ล้านตารางเมตร โซนนอกซีบีดีมีอัตราเช่า 92.5% 4.53 ล้านตารางเมตร

โควิดยาวเกิน 6 เดือนกระอักแน่

นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ฟีนิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลล็อปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด กล่าวว่า ตลาดออฟฟิศบิลดิ้งเดือนเมษายน-พฤษภาคม 2563 เป็นช่วงเริ่มต้นรับผลกระทบโควิด ยังไม่มีการขอยกเลิกหรือย้ายออฟฟิศ แต่ผู้เช่าบริษัทเล็ก-กลาง-ใหญ่ได้เจรจาขอลดค่าเช่า 50% ส่วนจะได้ลดแค่ไหนขึ้นกับการต่อรองกับเจ้าของอาคาร

“ผู้เช่าปัจจุบันคงไม่ลดพื้นที่เช่าเพราะทำสัญญาเช่า 3 ปีอยู่แล้ว ตอนนี้ผ่านมาได้ 4-5 เดือน ผลกระทบยังไม่ชัด ยกเว้นโคเวิร์กกิ้งสเปซที่อาจปิดไป แต่บริษัททั่ว ๆ ไปยังต้องมีคนนั่งทำงานที่ออฟฟิศอยู่ดี เแต่จำนวนคนน้อยลง”

สำหรับเทรนด์ค่าเช่าจะลดลงหรือไม่ นายสุรเชษฐมองว่า “ตัวแปรอยู่ที่ไวรัสโควิด-19 จะอยู่นานแค่ไหน ถ้าเกิน 6 เดือน-1 ปีจะมีผลกระทบสูงแน่ และมีผลต่อราคาค่าเช่าอย่างแน่นอน เพราะผู้เช่าต้องคิดเรื่องต้นทุนกันใหม่ เช่น จะต่อสัญญาหรือไม่ จะลดพื้นที่หรือเปล่า”

ค่าเช่าทรงตัว 728 บาท/ตร.ม.

นางสุพินท์ มีชูชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โจนส์ แลง ลาซาลล์ (ประเทศไทย) จำกัด หรือ JLL กล่าวกับ “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า พฤติกรรมการใช้ออฟฟิศเป็นที่ทำงานมีการศึกษามาแล้วว่า ทำให้คนได้พบปะกันแล้วเกิดอินโนเวชั่นใหม่ ๆ องค์กรได้ในเรื่องโปรดักทิวิตี้ โดยบริษัทที่ทำเกี่ยวกับโลจิสติกส์เทคโนโลยีแพลตฟอร์ม, อีคอมเมิร์ซ, ออนไลน์มาร์เก็ตติ้ง จะมีดีมานด์การใช้ออฟฟิศมากขึ้น ประกอบกับเทรนด์ตลาดออฟฟิศบิลดิ้งเน้นแนวทางยืดหยุ่นมากขึ้น ซึ่ง future workplace จะมี collaborative area เยอะขึ้น พื้นที่ทำกิจกรรมมากขึ้น จัดห้องประชุมที่เป็น open space มากขึ้น พนักงานจะไม่ได้รับ assign space หมายถึงไม่ได้มีโต๊ะทำงานของตัวเอง เพราะเทคโนโลยีทำให้คนสามารถนั่งทำงานจากที่ไหนก็ได้

“ไลฟ์สไตล์การทำงานแบบ flexible workplace มีมาแล้วก่อนเกิดโควิด เนื่องจากค่าเช่าออฟฟิศก็เป็นค่าใช้จ่ายหลักของการดำเนินธุรกิจ มีการเตรียมตัวในเรื่องพื้นที่ทำงานที่หลายคนไม่ต้องมีโต๊ะส่วนตัว ไม่มีการกั้นห้อง หรืออาจกั้นห้องประชุม แต่ในห้องมีความยืดหยุ่นในการทำกิจกรรมที่หลากหลาย”

ประเด็นสำคัญยังรวมถึงปี 2563 ตลาดรวมยังมีการอั้นของดีมานด์ ดูจากอัตราการเช่าภาพรวมสูงเกิน 90% โดยปีนี้ซัพพลายใหม่ออกมาเติมน้อย แต่จะสร้างเสร็จทยอยเปิดใช้ในปี 2564-2565

จากสถิติตลาดรวมมีพื้นที่เช่าของปี 2562 จำนวน 9.1 ล้านตารางเมตร เพิ่มเป็น 9.19 ล้านตารางเมตร ในไตรมาส 1/63 ค่าเช่าเฉลี่ยรายเดือนปี 2562 อยู่ที่ 727 บาท/ตารางเมตร มีภาวะทรงตัวในไตรมาส 1/63 อยู่ที่ 728 บาท/ตารางเมตร

ชาญอิสสระ Wait & See

นายสงกรานต์ อิสสระ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารและกรรมการผู้จัดการ บมจ.ชาญอิสสระ ดีเวล็อปเมนท์ กล่าวกับ “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า มาตรการ WFH เพิ่งนำมาใช้จริงจัง 1-2 เดือน ดังนั้นจึงมองว่าเป็นผลกระทบระยะสั้นและชั่วคราวกลุ่มชาญอิสสระมี 3 อาคาร ได้แก่ ชาญอิสสระทาวเวอร์ 1 ย่านสีลม พื้นที่ 15,000 ตารางเมตร ค่าเช่าเฉลี่ยเดือนละ 550-600 บาท/ตารางเมตร, ชาญอิสสระทาวเวอร์ 2 ถนนเพชรบุรี ไซซ์ 50,000 ตารางเมตร ค่าเช่า 450-500 บาท/ตารางเมตร อีกแห่งโซน RCA 80,000 ตารางเมตร ซึ่งไม่ได้รับผลกระทบเพราะเป็นการเซ้ง 30 ปี ทุกแห่งมีผู้เช่าเกิน 90%

“ตอนนี้ยังไม่มีผู้เช่าขอยกเลิกหรือลดพื้นที่ แต่มีการขอลดค่าเช่า ซึ่งต้องเจรจาเป็นราย ๆ ไป ทั้งหมดเป็นบริษัทใหญ่และเป็นบริษัทต่างชาติเกินครึ่ง ส่วนแนวโน้มค่าเช่าจะเป็นอย่างไร ผมไม่ได้บอกว่าจะคงเดิม ต้องต่อรองกันเพราะไม่รู้โควิดจะจบเมื่อไร”

สิงห์ชี้ดีมานด์ขยับแค่ 5-10%

นายนริศ เชยกลิ่น ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร และกรรมการ บมจ.สิงห์ เอสเตท เปิดเผยว่า ไตรมาส 1/63 ตลาดเงียบเพราะเจอผลกระทบโควิด บริษัทเล็กอาจปิดกิจการไปบ้าง แต่บริษัทใหญ่ยังทำธุรกิจปกติ ปัจจุบันสิงห์มีพอร์ตสำนักงานให้เช่า 3 โครงการ คือ สิงห์ คอมเพล็กซ์, ซันทาวเวอร์ส และเมโทรโพลิส ทุกแห่งมีอัตราการเช่า 90% ขึ้นไป

ที่ผ่านมาเดือนเมษายน 2563 สิงห์ได้ลดค่าเช่าไปแล้ว สำหรับเดือนพฤษภาคมส่วนลดจะน้อยลงเพราะหลายบริษัทเริ่มกลับมาทำธุรกิจ อย่างไรก็ตาม ยอมรับว่าแนวโน้มตลาดการใช้พื้นที่สำนักงานเช่าของแต่ละกิจการจะลดลงเฉลี่ย 5-10% เพราะคน work from home มากขึ้น

“โควิดทำให้เห็นภาพธุรกิจที่กระทบหนัก เช่น การจัดประชุมสัมมนา กับธุรกิจที่กลับกลายเป็นดีกว่าเดิมพวกออนไลน์ แอปพลิเคชั่น สตาร์ตอัพ ดีลิเวอรี่ โลจิสติกส์ การเงิน บริหารทรัพย์สินต่าง ๆ กลยุทธ์หลังจากนี้ก็ต้องปรับตัวในเรื่องของการดูแลผู้เช่าและการคัดเลือกผู้เช่าให้เป็นไปตามเทรนด์ตลาดมากขึ้น”