อสังหาริมทรัพย์

REIC ชี้ส่งออกหดทุบอสังหาชลบุรีเดี้ยงหนักกว่ากรุงเทพฯโอน-พรีเซลติดลบ20-27%

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธอส. (REIC) กล่าวว่า ผลสำรวจพื้นที่ EEC ณ สิ้นปี 2562 มีโครงการที่อยู่อาศัยเสนอขายรวม 78,780 หน่วย สัดส่วน 22% ของจำนวนที่อยู่อาศัยใน 26 จังหวัดหลักซึ่งมีจำนวนรวม 355,145 หน่วย

โดยตลาด EEC มีการพัฒนาโครงการสูงเป็นอันดับ 2 รองจากพื้นที่กรุงเทพ-ปริมณฑล ซึ่งมีจำนวน 209,868 หน่วย

โฟกัสโซน EEC พบว่า “จังหวัดชลบุรี” มีบ้านและคอนโดมิเนียมเปิดขายมากที่สุด โดยมีโครงการอยู่ระหว่างขาย 675 โครงการ รวม 50,655 หน่วย มูลค่า 176,116 ล้านบาท เทียบกับช่วงครึ่งปีแรก 2562 เพิ่มขึ้น 1.8%

โดยมีโครงการเปิดขายใหม่ในช่วงครึ่งปีหลังเพียง 6,593 หน่วย แบ่งเป็นอาคารชุด 3,700 หน่วย และบ้านจัดสรร 2,893 หน่วย

ในด้านยอดขายใหม่ พบว่า ครึ่งหลังปี 2562 มีจำนวน 6,270 หน่วย ลดลงจากช่วงครึ่งปีแรก -27.5% แบ่งเป็นห้องชุด 2,535 หน่วย บ้านจัดสรร 3,735 หน่วย

ในด้านหน่วยเหลือขายมีจำนวน 44,385 หน่วย เพิ่มขึ้นจากช่วงครึ่งปีแรก 8% มูลค่ารวม 155,838 ล้านบาท แบ่งเป็นอาคารชุด 19,271 หน่วย บ้านจัดสรร 25,114 หน่วย

ท็อป 5 “ทำเลเหลือขาย” มากที่สุด ได้แก่ 1.ทำเลพัทยา-เขาพระตำหนัก จำนวน 7,185 หน่วย 2.หาดจอมเทียน 6,864 หน่วย 3.นิคมอุตสาหกรรมอมตะนคร-บายพาส 3,798 หน่วย 4. นิคมอุตสาหกรรมบ่อวิน 3,729 หน่วย และ 5.บางแสน-หนองมน-บางพระ 3,306 หน่วย

ท็อป 5 “ซัพพลายสร้างเสร็จเหลือขาย” จำนวน 9,527 หน่วย มูลค่า 31,501 ล้านบาท ได้แก่ 1.ทำเลหาดจอมเทียน 1,496 หน่วย 2.พัทยา-เขาพระตำหนัก 1,311 หน่วย 3. ศรีราชา-อัสสัมชัญ 1,209 หน่วย 4. นิคมอุตสาหกรรมบ่อวิน 1,145 หน่วย 5. แหลมฉบัง จำนวน 1,051 หน่วย

ท็อป 5 “ทำเลขายดี” ได้แก่ 1. ทำเลหาดจอมเทียน 1,037 หน่วย 2.พัทยา-เขาพระตำหนัก 718 หน่วย 3.นิคมอุตสาหกรรมอมตะนคร-บายพาส 712 หน่วย 4.บางแสน-หนองมน-บางพระ 703 หน่วย และ 5.ศรีราชา-อัสสัมชัญ 581 หน่วย

ดร.วิชัยกล่าวกับ “ประชาชาติธุรกิจ” เพิ่มเติมว่าภาพรวมอสังหาฯ ชลบุรีได้รับผลกระทบมากกว่ากรุงเทพฯ เนื่องจากกิจกรรมทางเศรษฐกิจพึ่งพิงอุตสาหกรรม เพื่อส่งออกและการท่องเที่ยว เช่น พัทยาและบางละมุง ซึ่งเป็นภาคธุรกิจที่ได้รับผลกระทบโควิดค่อนข้างรุนแรง ความมั่นใจและกำลังซื้อของผู้บริโภคในชลบุรีลดลง เช่น มีการปิดโรงงานอุตสาหกรรม หรือลดโอทีพนักงาน

ส่วนการฟื้นตัวของตลาดมองว่า กิจกรรมทางเศรษฐกิจในกรุงเทพฯ ส่วนใหญ่เป็นงานบริการ ธุรกิจรีเทล ค้าปลีก ร้านอาหาร ฯลฯ ซึ่งกลับมาเปิดให้บริการแล้ว  ส่วนชลบุรีแม้อุตสาหกรรมเริ่มเปิดทำการ แต่ภาคการท่องเที่ยวยังต้องใช้เวลาฟื้นตัว ซึ่งส่งผลต่อกำลังซื้อของผู้บริโภคในพื้นที่โดยตรง

โดยประเมินว่าปี 2563 ชลบุรีจะมีซัพลายเหลือขาย 44,060 หน่วย แบ่งเป็นอาคารชุด 19,348 หน่วย ทาวน์เฮ้าส์ 12,699 หน่วย บ้านเดี่ยว 5,730 หน่วย บ้านแฝด 4,979 หน่วย และอาคารพาณิชย์ 1,304

ในด้าน “อัตราดูดซับ” หรืออัตราขายได้ที่ลดต่ำอยู่ที่ 2.1% ในช่วงครึ่งปีหลัง 2562 และคาดว่าปี 2563 อัตราดูดซับจะเหลือ 1.1-1.3

ประเมิน “การโอนกรรมสิทธิ์” ลดลงมาอยู่ที่ 30,141 หน่วย มูลค่า 59,293 ล้านบาท ต่ำกว่าค่ามาตรฐานซึ่งมีมูลค่า 64,095 ล้านบาท ลดลง -20.0%

“ภาพรวมดังกล่าวผู้ประกอบการจำเป็นต้องปรับกลยุทธ์ขาย โดยเฉพาะคอนโดฯ และทาวน์เฮ้าส์ที่มีอัตราดูดซับชะลอตัวลงต่อเนื่องในปี 2562 ถึงปัจจุบัน”

ตลาด “จังหวัดระยอง” ณ ครึ่งปีหลัง 2562 มีซัพพลายเปิดขาย 302 โครงการ รวม 21,634 หน่วย เป็นโครงการขายได้ใหม่ 3,586 หน่วย มีหน่วยเหลือขายรวม 18,048 หน่วย มูลค่า 45,221 ล้านบาท

ในด้าน “ซัพพลายสร้างเสร็จเหลือขาย” ณ สิ้นปี 2562 จำนวน 3,079 หน่วย มูลค่า 7,841 ล้านบาท แบ่งเป็นบ้านจัดสรร 2,750 หน่วย มูลค่า 7,105 ล้านบาท อาคารชุด 329 หน่วย มูลค่า 736 ล้านบาท

ท็อป 3 “ทำเลซัพพลายสร้างเสร็จเหลือขาย” ได้แก่ 1.นิคมอุตสาหกรรมอมตะซิตี้-อีสเทิร์น 1,514 หน่วย 2.นิคมอุตสาหกรรมเหมราช 450 หน่วย และ 3. เมืองระยอง 407 หน่วย

ในด้าน “อัตราดูดซับ” เฉลี่ยที่ 2.8% เพิ่มขึ้นจากช่วงครึ่งปีแรก 2562 แบ่งเป็นอัตราดูดซับคอนโดฯ 5.6% บ้านจัดสรร 2.5% แนวโน้มปี 2563 คาดว่าอัตราดูดซับจะลดต่ำลงในทุกกลุ่มประเภทที่อยู่อาศัย

“ภาพรวมตลาดระยองถือว่ายังไม่น่ากังวลเนื่องจากมีจำนวนสร้างเสร็จพร้อมโอนไม่มากนัก”

สุดท้าย “จังหวัดฉะเชิงเทรา” ครึ่งปีหลัง 2562 มีซัพพลายรวม 67 โครงการ รวม 6,491หน่วย

ในจำนวนนี้ “ขายได้ใหม่” 831 หน่วย มีหน่วยเหลือขาย 5,660 หน่วย มูลค่า 16,500 ล้านบาท แบ่งเป็นบ้านจัดสรร 5,334 หน่วยมีมูลค่า 16,164 ล้านบาท อาคารชุด 326 หน่วย มูลค่า 336 ล้านบาท

ท็อป 3 “ซัพพลายสร้างเสร็จเหลือขาย” ณ ปี 2562 ได้แก่ 1.ทำเลในเมืองฉะเชิงเทรา 608 หน่วย 2.คลองหลวงแพ่ง 155 หน่วย และ 3.บ้านโพธิ์ 141 หน่วย

ท็อป 3 “ทำเลขายดี” ได้แก่ 1.ทำเลบางปะกง 330 หน่วย 2.บ้านโพธิ์ 256 หน่วย 3.ในเมืองฉะเชิงเทรา 194 หน่วย

ในด้าน “อัตราดูดซับ” อยู่ที่ 2.1% เพิ่มขึ้นจากช่วงครึ่งปีแรก 2562 โดยมีอัตราดูดซับบ้านจัดสรร 2.2% ในขณะที่อาคารชุดลดต่ำลงต่อเนื่องตั้งแต่ปี 2561 มาอยู่ที่ 0.8% ในปี 2562

โดยปี 2563 คาดว่าอัตราดูดซับทุกสินค้าจะทรงตัว แนวโน้ม “หน่วยเหลือขาย” คาดว่าเพิ่มไม่มากนัก 5,709 หน่วย เทียบกับปี 2562 ที่มีจำนวน 5,660 หน่วย โดย “ทาวน์เฮ้าส์-บ้านแฝด” มีอัตราขายได้ดีกว่าบ้านเดี่ยว