อสังหาริมทรัพย์

AREA ชี้ราคาที่ดินไม่มีnew normal”เก็งกำไร-รถไฟฟ้าสายใหม่”ดันเทรนด์ปีนี้ขึ้นเฉลี่ย 8%

แฟ้มภาพ

ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (AREA) เปิดเผยว่า ผลสำรวจราคาที่ดินล่าสุด ณ สิ้นปี 2562 และแนวโน้มปี 2563 พบว่าราคายังเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง

จุดโฟกัสภาพรวมเศรษฐกิจไทยในช่วงปี 2560-2563 แม้จะมีภาวะตกต่ำมาก และมีสถานการณ์โควิด-19 ด้วย แต่ปรากฏว่าดัชนีราคาที่ดินที่ 51.6 ในปี 2560 น่าจะเพิ่มเป็น 66.8 ในปี 2563 หรือเพิ่มขึ้น 29% เฉลี่ยปีละ 9%

ทั้งนี้เพราะการก่อสร้างรถไฟฟ้าหลายสายในช่วงที่ผ่านมา ทำให้ความคาดหวังในอนาคตค่อนข้างดี จึงทำให้ราคาที่ดินเพิ่มสูงขึ้นค่อนข้างสูง และที่ดินประมาณ 1/3 ของทั้งหมด อยู่ในแนวรถไฟฟ้า

โดยราคาที่ดินในช่วงปี 2561-2562 เพิ่มขึ้นสูงสุด เฉลี่ยปีละ 14% เนื่องจากการก่อสร้างรถไฟฟ้ามีความชัดเจนมากขึ้นตามลำดับ

ส่วนแนวโน้มปี 2562-2563 คาดว่าราคายังเพิ่มขึ้น แต่เฉลี่ยเพิ่มขึ้น 8%

โดยราคาที่ดินแพงที่สุดในขณะนี้มี 4 ทำเล “สยามสแควร์ ชิดลม เพลินจิต นานา” แนวรถไฟฟ้าบีทีเอส ราคาที่ดินตกตารางวาละ 3 ล้านบาท ณ สิ้นปี 2562 คาดว่าจะเพิ่มเป็น 3.3 ล้านบาทต่อตารางวา ณ สิ้นปี 2563

คำนวณตารางวาละ 3.3 ล้านเท่ากับตารางเมตรละ 825,000 บาท หรือ ตารางฟุตละ 76,645 บาท หรือตารางเมตรละ 26,613 เหรียญสหรัฐ

คำถามคือทำไมราคาที่ดินขึ้นทั้งที่เศรษฐกิจตกต่ำชัดเจน ซึ่งปรากฏการณ์นี้อธิบายได้ 3 ข้อหลัก ดังนี้

1.การก่อสร้างรถไฟฟ้า ทำให้เกิดความคาดหวังในเชิงบวกเป็นอย่างมาก แม้ว่าในกรณีเส้นทางตามแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง จะเกิดภาวะล้นตลาดของตลาดอาคารชุด จนในขณะนี้ไม่สามารถที่จะสร้างอาคารชุดใหม่ๆ ได้ แต่ราคาที่ดิน ก็ยังเพิ่มขึ้น เพราะต่างคาดหวังว่าอนาคตน่าจะดีกว่านี้

2.การเก็งกำไรในที่ดิน ในความเป็นจริง การเรียกขายหรือราคาเสนอขายในท้องตลาดสูงกว่ามูลค่าที่ AREA ประเมินไว้ 10-20% ดังนั้นอิทธิพลของการเก็งกำไรยังมีอยู่สูงมาก แม้ในภาวะโควิด-19 ซึ่งส่วนใหญ่มองว่าเป็นปรากฏการณ์ชั่วคราวอาจไม่ได้ทำให้เกิด “New Normal” ที่แท้จริง

3.ในเขตใจกลางเมือง แม้ไม่มีรถไฟฟ้าสายใหม่ แต่การที่มีการเชื่อมต่อรถไฟฟ้านอกเมืองมากขึ้น ก็ทำให้ดึงดูดให้คนเข้าเมืองมากขึ้น แต่ในช่วงเกิดโควิด-19 นี้ ศูนย์การค้าในเขตใจกลางเมืองก็ประสบปัญหาตามไปด้วย

กรณี worst case อาจทำให้มูลค่าหายไป 11% แต่สำหรับที่ดินที่มีซัพพลายจำกัด ราคาที่ดินอาจไม่ได้รับผลกระทบเช่นในกรณีวิกฤตเศรษฐกิจปี 2540 ซึ่งขณะนั้นยังไม่มีรถไฟฟ้าสักสายเลย

ดร.โสภณกล่าวด้วยว่า ราคาที่ดิน 3 ล้านบาท/ตารางวาสามารถพัฒนาห้องชุดขายได้ในราคาตารางเมตรละ 400,000 บาทเศษ ในขณะที่ก่อนหน้านี้มีผู้พัฒนาห้องชุดขายในราคา 600,000 บาท/ตารางเมตร ซึ่งน่าจะเป็นราคาสูงเกินจริง

ดังนั้น ราคาที่ดินที่ว่าสูงมากแล้ว ก็ยังต่ำกว่าราคาห้องชุดในใจกลางเมืองที่เคยเรียกขายในราคาสูง และขณะนี้ห้องชุดเหล่านั้นกลับขายได้ในราคาที่ลดลงประมาณ 15%