อสังหาริมทรัพย์

กระตุ้นท่องเที่ยวปลุกอสังหาไม่ขึ้น 8 จังหวัดรอเก้อ-ลุ้นฟื้นตัวปลายปี

ครึ่งปีหลังสำรวจตลาดที่อยู่อาศัย 8 จังหวัดเมืองท่องเที่ยว REIC ชี้ไม่ได้รับอานิสงส์แพ็กเกจรัฐกระตุ้นธุรกิจไทยเที่ยวไทย ได้แต่ลุ้นกำลังซื้อฟื้นตัวปลายปี เผย 4 จังหวัดชายทะเลแนวโน้มซัพพลายเพิ่มต่อเนื่อง 9-23% “ศุภาลัย” รอจังหวะลงทุนดักอนาคตในเชียงใหม่-ภูเก็ต

ครึ่งปีหลัง 2563 บนความหวังเศรษฐกิจทยอยฟื้นตัว โดยมีตัวช่วยจากมาตรการรัฐในการทุ่มงบประมาณก้อนโตเพื่อกระตุ้นภาคธุรกิจท่องเที่ยวภายในประเทศ ผู้สื่อข่าว “ประชาชาติธุรกิจ” สำรวจตลาดที่อยู่อาศัยเหลือขาย 8 จังหวัดเมืองท่องเที่ยวหลักเพื่อค้นหาคำตอบว่า จะได้รับอานิสงส์จากกระแสความคึกคักของไทยเที่ยวไทยมากน้อยแค่ไหน

เบื้องต้นพบว่ามาตรการกระตุ้นท่องเที่ยวยังไม่มีแรงส่งที่เพียงพอจะทำให้สินค้าบ้าน-คอนโดมิเนียมในต่างจังหวัดฟื้นตัวได้มากนัก โดย 4 จังหวัดท่องเที่ยวชายทะเลมีแนวโน้มซัพพลายเหลือขายทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่าเพิ่มขึ้น 9.1-23.3% แสดงถึงภาวะซัพพลายล้นเกินดีมานด์

REIC ฟันธงฟื้นปลายปี

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธอส. หรือ REIC กล่าวกับ “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า สถานการณ์โควิดทำให้คาดการณ์จำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติลดลงจากเป้าเดิม 40 ล้านคน คาดว่าเหลือ 8 ล้านคน โดยครึ่งปีแรกเดินทางเข้ามาแล้ว 6 ล้านคน นั่นหมายความว่าครึ่งปีหลังจะมีโอกาสได้ต้อนรับนักท่องเที่ยวต่างชาติอีกเพียง 2 ล้านคน ดังนั้นรัฐบาลจึงมุ่งให้มีการท่องเที่ยวในประเทศทดแทน จุดเน้นอยู่ที่กระตุ้นอัตราการเข้าพักในโรงแรมทั่วประเทศเพื่อให้เกิดการหมุนเวียนของรายได้และการจ้างงานเป็นหลัก

“พอกระตุ้นอย่างนี้ต้องตั้งคำถามต่อไปว่า จะทำให้คนที่อยู่ในเซ็กเตอร์การท่องเที่ยวและโรงแรมซึ่งเมื่อก่อนเงินดี ซื้อบ้านได้ กลับมาซื้อบ้านใหม่ไหม ตามความเห็นผมกำลังซื้อกลุ่มนี้ยังชะลอการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยเพราะไม่มั่นใจเรื่องรายได้ บวกกับแบงก์ยังเข้มงวดการให้สินเชื่อ วังวนปัญหายังเป็นเรื่องอยากซื้อบ้านแต่กู้ไม่ผ่านในอัตราสูง”

ดร.วิชัยประเมินภาวะสุกงอมของกำลังซื้ออสังหาฯ น่าจะเป็นช่วงปลายปี 2563 มาจากปัจจัยต่าง ๆ อาทิ สถาบันการเงินเริ่มมีข้อมูลเพียงพอและวิเคราะห์ทิศทางปัญหาหนี้เสียหรือ NPL ซึ่งมีผลต่อการทำยอดสินเชื่อปล่อยใหม่อีกรอบ รวมทั้งมาตรการลดค่าโอน-จดจำนองราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท จะเป็นตัวกระตุ้นให้คนเร่งตัดสินใจได้ส่วนหนึ่ง

ชลบุรี-ภูเก็ต-เชียงใหม่ดูดี

โอกาสการฟื้นตัวตลาดที่อยู่อาศัยต่างจังหวัด มองว่าศักยภาพของการเป็นเมืองท่องเที่ยวทำให้มีตลาด 2 ส่วนคือ 1.ลูกค้าเรียลดีมานด์ซื้ออยู่เองสำหรับคนทำงานป้อนธุรกิจท่องเที่ยว 2.นักลงทุน

ซื้อเพื่อปล่อยเช่ารองรับลูกค้าคนไทยและต่างชาติ รอความเชื่อมั่นของผู้บริโภคกลับคืนมาจึงจะเห็นการซื้อขายฟื้นตัวโดยเปรียบเทียบ 8 จังหวัดท่องเที่ยวแนวโน้มจังหวัดที่มีแม็กเนตหลายด้านมีโอกาสฟื้นตัวเร็วกว่าเพื่อน ได้แก่ ชลบุรีเป็นทั้งเมืองท่องเที่ยวและเมืองอุตสาหกรรม, ภูเก็ตที่เป็นเมืองท่องเที่ยวทะเลอันดับโลกมีศักยภาพฟื้นตัวรองลงมา เช่นเดียวกับเชียงใหม่เป็นเมืองท่องเที่ยวและเมืองมหาวิทยาลัย ในขณะที่โคราชซึ่งมีเขาใหญ่เป็นแม็กเนตการท่องเที่ยวหลัก แนวโน้มมีโอกาสฟื้นตัวช้าเช่นกัน

“ประเมินจากดาต้าเบสแนวโน้มยอดขาย 8 จังหวัดเมืองท่องเที่ยวน่าจะลดลงทุกพื้นที่ เทียบกับช่วงครึ่งปีหลัง 2562 ไม่ว่าจะเป็นโคราช ชลบุรี โดยเฉพาะภูเก็ตยอดขายลดลง 40% หรือสุราษฎร์ฯลดลง 50%”

ส่องซัพพลาย 8 จังหวัด

ผู้สื่อข่าวรายงานเพิ่มเติมว่า “สุราษฎร์ธานี” มีซัพพลายเหลือขาย ณ สิ้นปี 2562 จำนวน 2,951 หน่วย มูลค่า 9,334 ล้านบาท แนวโน้มปี 2563 ซัพพลายเพิ่ม 15.9% จำนวนมูลค่าเพิ่ม 23.3% ที่ 11,504 ล้านบาทรองลงมา “ประจวบคีรีขันธ์” แนวโน้มซัพพลายเหลือขายปี 2563 เพิ่มขึ้น 18% ใกล้เคียงกับมูลค่าเหลือขายที่เพิ่มขึ้น 17.2%, “ภูเก็ต” คาดว่าจำนวนหน่วยเพิ่ม 15.8% มูลค่าเหลือขายเพิ่ม14.5% และ “สงขลา” ปี 2563 ประเมินว่าหน่วยเหลือขายเพิ่ม 11.1% มูลค่าเพิ่ม 9.1%

“ชลบุรี” ปี 2563 มีแนวโน้มดีขึ้น หน่วยเหลือขายลดลง -0.7% มูลค่าลดลง -2.8% สอดคล้องกับ “เพชรบุรี” คาดว่าเหลือขาย -1.2% มูลค่าเหลือขายลดลง -4.5%

ขณะที่ “เชียงใหม่” คาดว่าปี 2563 มีหน่วยเหลือขายเพิ่ม 2.1% มูลค่าเพิ่ม 3.1% และ “นครราชสีมา” คาดว่าหน่วยเหลือขายเพิ่ม 7.8% มูลค่าเพิ่ม 7.2%

ศุภาลัยรอจังหวะบุก

นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า ผลกระทบโควิดทำให้มีข้อกังวลต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์เมืองท่องเที่ยวหลักอย่างภูเก็ต เชียงใหม่ ชลบุรี ระยอง แต่ช่วงเดือนเมษายน-พฤษภาคม 2563 เริ่มเห็นสัญญาณการฟื้นตัวและศักยภาพในระยะยาวในพื้นที่ ศุภาลัยจึงไม่ห่วงเรื่องกำลังซื้อ และยืนยันมีความพร้อมลงทุนพัฒนาโครงการ เช่น ไตรมาส 3/63 วางแผนเปิดตัวโครงการแนวราบในเชียงใหม่ ส่วนภูเก็ตมีแลนด์แบงก์พร้อมเปิดตัวโครงการได้แต่รอจังหวะที่เหมาะสม อาจเปิดตัวในปีนี้หรือต้นปี 2564

“อสังหาริมทรัพย์ไม่ใช่การลงทุนแบบฉาบฉวย ถ้าเปิดพรีเซลโครงการวันนี้ แสดงว่าแผนธุรกิจเราต้องการรองรับความต้องการซื้อภายใน 3-4 ปี จนกว่าจะปิดโครงการ ฉะนั้นเมื่อมองมุมนี้เรามีความเชื่อมั่นว่าตลาดต่างจังหวัดจะไปได้ดีต่อเนื่องในอนาคต แผนลงทุนจึงไม่เปลี่ยนแปลง เหตุผลสำคัญส่วนหนึ่งเพราะสินค้าที่อยู่อาศัยของศุภาลัยโฟกัสเจาะลูกค้าคนไทยซึ่งเป็นเรียลดีมานด์ มีฐานลูกค้าต่างชาติเพียง 3% เท่านั้น”

ปัจจุบันศุภาลัยลงทุนโครงการที่อยู่แล้ว 20 จังหวัด โดยตั้งเป้ารายได้ตลาดต่างจังหวัด 8,320 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 32% จากเป้ารายได้รวมปี 2563 จำนวน 26,000 ล้านบาท จะเห็นว่าบริษัทเพิ่มบทบาทการสร้างรายได้ตลาดต่างจังหวัดเพิ่มขึ้นทุกปี โดยมีสัดส่วนรายได้คิดเป็น 21%-24%-32% ในช่วงปี 2561-2562-2563

ขอมาตรการรัฐอุ้มต่างจังหวัด

นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” เพิ่มเติมว่า ครึ่งปีหลังผู้ประกอบการอสังหาฯรายกลาง-รายเล็กซึ่งประเมินจากยอดรายได้ในภาพรวมมีสัดส่วน 40% เป็นกลุ่มที่รัฐบาลควรพิจารณาช่วยเหลือเพื่อให้สามารถพยุงกิจการโดยไม่ต้องลดคน-ลดงานดังนี้1.เสนอให้รัฐบาลสนับสนุนสินเชื่อซอฟต์โลนสำหรับดีเวลอปเปอร์นอกตลาดหลักทรัพย์ และผู้ประกอบการในต่างจังหวัด 2.ขอให้แบงก์ชาติยกเลิกการบังคับใช้มาตรการ LTV-loan to valueปี 2563 ออกไปก่อน เพื่อกระตุ้นนักลงทุนให้กลับมาซื้ออสังหาฯ และ 3.เสนอให้ออกมาตรการวีซ่าลองสเตย์ 10 ปี รองรับเทรนด์ที่กำลังซื้อต่างชาติจะกลับเข้ามาช็อปซื้ออสังหาฯเมืองไทย