อสังหาริมทรัพย์

พฤกษาเรียลเอสเตท รื้อใหญ่ฮึดสู้วิกฤต โละสต๊อกกำหมื่นล้านลุยตลาด

ปิยะ ประยงค์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน)

พี่ใหญ่จัดสรร “พฤกษา เรียลเอสเตท” เปลี่ยนม้ากลางศึก ผ่าตัดองค์กรใหญ่สู้วิกฤตโควิด ดันลูกหม้อ “ปิยะ ประยงค์” ขึ้นแท่น CEO รื้อโมเดลลงทุน-เร่งสปีดโครงการแนวราบ ผุด “ฮีโร่ โปรเจ็กต์” ทำเล กทม.-ปริมณฑล เจาะตลาด 3-10 ล้าน ทั้งทาวน์เฮาส์-บ้านเดี่ยว เผยครึ่งปีแรกเทกระจาดสต๊อก 80% หวังกำเงินสด 1.5 หมื่นล้าน ลุยตลาดใหม่อีกครั้ง

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต้องเผชิญความยากลำบากในการทำธุรกิจภายใต้สถานการณ์โควิด ปรากฏว่าค่ายพฤกษาซึ่งครองแชมป์เป็นบริษัทที่มีการเปิดตัวโครงการใหม่สูงที่สุดติดต่อกันหลายปี

ล่าสุดนางสุพัตรา เป้าเปี่ยมทรัพย์ รองประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท พฤกษา โฮลดิ้ง จำกัด (มหาชน)และประธานเจ้าหน้าที่บริหาร พฤกษาเรียลเอสเตทได้ลงนามแต่งตั้งผู้บริหารลูกหม้อที่มีอายุงาน 27 ปี คือ นายปิยะ ประยงค์ ขึ้นดำรงตำแหน่ง CEOคนใหม่ของบริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) นับเป็นการผ่าตัดผังผู้บริหารครั้งใหญ่ในช่วงกลางปีเพื่อเข้ามารับผิดชอบบริหารจัดการธุรกิจในช่วงครึ่งปีหลัง 2563 ที่มีความท้าทายเป็นอย่างยิ่ง โดยมีผลตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2563 เป็นต้นไป

รีโมเดลบุกลงทุนครึ่งปีหลัง

ทั้งนี้ ตอนต้นปี 2563 พฤกษาฯประกาศแผนลงทุนพัฒนาโครงการโดยตั้งเป้ายอดขาย (พรีเซล) 38,000 ล้านบาท เป้ารายได้ 40,000 ล้านบาท ด้วยการวางแผนเปิดตัวโครงการใหม่ 30 โครงการ มูลค่ารวมกัน 36,000 ล้านบาท

แบ่งเป็นเป้าเปิดตัวสินค้าทาวน์เฮาส์มากที่สุด 18 โครงการ มูลค่ารวม 15,600 ล้านบาท, บ้านเดี่ยว 6 โครงการ มูลค่ารวม 6,400 ล้านบาท และคอนโดมิเนียม 6 โครงการ เจาะตลาดคอนโดฯ-แวลู (ตลาดกลาง-ล่าง) 4 โครงการ มูลค่ารวม 6,700 ล้านบาท กับคอนโดฯ-พรีเมี่ยม 2 โครงการ มูลค่ารวม 7,300 ล้านบาท

เปรียบเทียบกับแผนลงทุนปี 2562 ที่มีการเปิดตัวโครงการใหม่ 36 โครงการ มูลค่ารวม 41,170 ล้านบาท แบ่งเป็นทาวน์เฮาส์ 21 โครงการ มูลค่ารวม 16,500 ล้านบาท, บ้านเดี่ยว 8 โครงการ มูลค่ารวม 9,570 ล้านบาท, คอนโดฯ-แวลู 5 โครงการ มูลค่ารวม 8,440 ล้านบาท และคอนโดฯ-พรีเมี่ยม 2 โครงการ มูลค่ารวม 6,660 ล้านบาท

เท่ากับแผนลงทุนปี 2563 มีการย่อตัวลงเล็กน้อย เป็นไปตามสภาวะตลาดที่เริ่มรับผลกระทบจากมาตรการ LTV-loan to value ตลอดจนปัจจัยลบจากสงครามการค้าระหว่างสหรัฐ-จีน และภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวต่อเนื่อง

สำหรับช่วงครึ่งปีแรก 2563 มีปัจจัยกดดันเพิ่มเติมจากโรคระบาดโควิด ทำให้มีการรีวิวแผนลงทุนโดยในช่วงไตรมาส 1/63 เปิดตัวทาวน์เฮาส์ 3 โครงการ กับคอนโดฯ 2 โครงการ มูลค่ารวม 5,180 ล้านบาท ในขณะที่ไตรมาส 2/63ไม่มีการเปิดตัวโครงการใหม่แล้วหันมาเน้นแผนระบายสต๊อกคงค้างโดยเร็วที่สุด

ในขณะที่ครึ่งปีหลัง 2563 พฤกษาฯลดสเกลการลงทุนลงโดยวางแผนเปิดตัวใหม่ 7 โครงการ แบ่งเป็นสินค้าแนวราบ 6 โครงการ กับคอนโดฯ 1 โครงการ มูลค่ารวมกัน 8,780 ล้านบาท เบ็ดเสร็จปีนี้เปิดตัวใหม่ 12 โครงการ มูลค่ารวม 13,960 ล้านบาท

ล่าสุดเป็นที่แน่นอนแล้วว่า การแต่งตั้งCEO คนใหม่จะนำไปสู่การรีวิวแผนลงทุนใหม่อีกรอบ โดยคาดว่าเป็นแผนลงทุน aggressive เพื่อรักษาสถานะเจ้าตลาดในธุรกิจที่อยู่อาศัยต่อไป

ผุด Hero Projects ลุยแนวราบ

นายปิยะ ประยงค์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ภารกิจเร่งด่วนในช่วง 6 เดือนที่เหลือของปีนี้มี 2 เรื่องหลัก คือ 1.รีวิวแผนลงทุนโครงการแนวราบ 2.ผลักดันยอดโอนคอนโดฯสร้างเสร็จในปีนี้ นโยบายบริหารในภาพใหญ่ที่เหลือเป็นเรื่องการเซตอัพแผนธุรกิจในระยะยาว

สำหรับการรีวิวโครงการแนวราบ จะเพิ่มน้ำหนักการลงทุนแบบแอ็กเกรสซีฟเนื่องจากช่วงครึ่งปีแรกแทบไม่มีการเปิดตัวโครงการใหม่เลย ขณะนี้มาสเตอร์แพลนยังไม่นิ่งแต่คาดว่าจะเปิดตัวสินค้าทาวน์เฮาส์ บ้านแฝด และบ้านเดี่ยวเพิ่มขึ้นไม่น้อยกว่า 30-40% โดยจะมีการลอนช์แผนธุรกิจที่เรียกว่า”ฮีโร่ โปรเจ็กต์” เพื่อพลิกฟื้นยอดพรีเซลและยอดรับรู้รายได้ที่จะต้องเร่งสปีดให้ทันภายในปีนี้

“เรื่องเร่งสปีดทำได้ทันทีเพราะจริง ๆ แล้วเราทำสินค้าสร้างเสร็จก่อนขาย ในช่วงครึ่งปีแรกที่คนกำลังแพนิกกับโรคระบาดโควิด บริษัทตัดสินใจใช้กลยุทธ์ลงทุนแบบคอนเซอร์เวทีฟด้วยการหยุดการก่อสร้างทั้งหมดไว้ก่อน ดังนั้น ในตอนนี้สามารถกลับมาเร่งสปีดโครงการสร้างค้างได้ทันที ซึ่งส่วนใหญ่การก่อสร้างมีความคืบหน้า 70% แล้ว ทำให้มีโอกาสสร้างเสร็จเร็วและโอนได้เร็ว”

เซ็กเมนต์หลักที่จะเป็นตัวบุกเน้นตลาดกลาง-บน ได้แก่ บ้านเดี่ยวกลุ่มราคา 5-10 ล้านบาทขึ้นไป ภายใต้แบรนด์บ้านภัสสร กับเดอะ ปาล์ม,ทาวน์เฮาส์ราคา 3 ล้านบาทขึ้นไป ภายใต้แบรนด์พฤกษา วิลล์ เดอะ พาทิโอ ฯลฯ ซึ่งมองว่าเป็นตลาดที่มีศักยภาพที่สุดในภาวะเศรษฐกิจฝืด เนื่องจากฐานลูกค้ามีกำลังซื้อ การขอสินเชื่อไม่ค่อยมีปัญหาถูกปฏิเสธสินเชื่อ

ในด้านทำเลฮีโร่ โปรเจ็กต์เน้นปูพรมเปิดตัวโครงการในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑลเป็นหลัก ตลาดต่างจังหวัดถือว่าลงทุนแบบประคองตัวมากกว่ากล่าวคือ โครงการที่มีอยู่เดิมก็รันการขายการโอนตามปกติ แต่ไม่มีการเปิดโครงการใหม่เพิ่มในปีนี้

แคชโฟลว์ล้น-สต๊อกลดฮวบ

นายปิยะกล่าวต่อว่า วิกฤตโควิดทำให้พฤกษาฯทำเหมือนทุกบริษัทในวงการอสังหาฯทำนั่นคือ แข่งขันระบายสต๊อกเพื่อแปลงเป็นกระแสเงินสดเข้าบริษัทให้มากที่สุด ผลงานครึ่งปีแรกสามารถระบายสต๊อกได้ถึง 80% จากสต๊อกที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จพร้อมอยู่ ณ สิ้นปี 2562 มีจำนวน 7,739 ยูนิต มูลค่า 25,100 ล้านบาท ดังนั้น ช่วงครึ่งปีหลังทำให้บริษัทตัวเบาขึ้นอย่างเห็นได้ชัดเพราะไม่ต้องแบกสต๊อกเยอะอีกแล้ว

ขณะเดียวกัน บริษัทมีแคชโฟลว์ 1.5 หมื่นล้านบาท ทำให้สามารถเดินหน้าการลงทุนใหม่ได้อย่างเต็มที่ในช่วงครึ่งปีหลัง โดยพอร์ตรายได้มีการทบทวนใหม่เช่นกัน ปัจจุบันรายได้สินค้าแนวราบมีสัดส่วน 60% คอนโดฯ 40% หลังจากนี้และในปี 2564 คาดว่าเพิ่มบทบาทรายได้แนวราบเป็น 70%คอนโดฯเหลือ 30%

“ช่วงครึ่งปีแรกโควิดทำให้เราโฟกัสผิดจุดไปเล็กน้อย ให้ความสำคัญกับการบริหารแคชโฟลว์เป็นอันดับ 1 ทำให้ลดบทบาทการเปิดตัวโครงการใหม่หมายความว่า ครึ่งปีแรกที่ผ่านมาพฤกษาฯดรอปในเรื่องยอดพรีเซลเพราะไม่ได้เปิดตัวโครงการใหม่ ครึ่งปีหลังงานเฉพาะหน้าผมต้องกลับมาดูทาวน์เฮาส์และบ้านเดี่ยวซึ่งเป็นตัวขับเคลื่อนรายได้หลักให้กับองค์กร ที่สำคัญเป็นตลาดที่พฤกษาฯมีความชำนาญและเป็นเจ้าตลาดอยู่แล้ว”