อสังหาริมทรัพย์

ดีไซน์ล้ำรูฟปาร์ก “ดุสิตาเทวภูมิ” มิกซ์ยูสร่วมทุน ดุสิตธานี-เซ็นทรัล กรุ๊ป

ดีไซน์ล้ำรูฟปาร์ก “ดุสิตาเทวภูมิ” จุดบรรจบโลกกับสวรรค์ 3.67 หมื่นล้าน มิกซ์ยูสร่วมทุน ดุสิตธานี-เซ็นทรัล กรุ๊ป

สิงหาคม 2563 ได้ฤกษ์อวดโฉม “ดุสิต เซ็นทรัล พาร์ค” CEO กรุ๊ปคนที่ 3 “แต๋ม-ศุภจี สุธรรมพันธุ์” แห่งเครือโรงแรมดุสิตธานี เปิดห้องเบญจรงค์ บ้านดุสิต ในซอยศาลาแดง นำเสนอคอนเซ็ปต์การทำสวนน้ำตกลอยฟ้า ขนาด 7 ไร่ บนทำเลไพรมแอเรียของกรุงเทพฯ ที่ดินเช่าสำนักงานทรัพย์สินฝ่ายพระมหากษัตริย์ ขนาด 23 ไร่ หัวมุมถนนพระราม 4 ตัดกับถนนสีลม

แน่นอนว่าเป็นที่ดินเช่าเดิมของดุสิตธานี ในการต่อสัญญาเช่ารอบใหม่ เกิดขึ้นบนดีลเจวีแห่งปีโดยร่วมทุนกับเซ็นทรัล กรุ๊ป พัฒนาเป็นโครงการมิกซ์ยูสมูลค่าโครงการ 3.67 หมื่นล้านบาท

ชาเลนจ์ “ไอคอนิกกรุงเทพฯ”

“50 ปี ดุสิตธานี ที่นี่เป็นไอคอนของกรุงเทพฯ ในอนาคตอันใกล้เมื่อโครงการพัฒนาแล้วเสร็จ ที่นี่ก็ยังคงเป็นไอคอนของกรุงเทพฯ”

ทั้งนี้ โครงการดุสิต เซ็นทรัล พาร์ค ออกแบบให้มี 3 กลุ่มอาคารไฮไรส์ประกอบด้วย ดุสิต เรสซิเดนเซส, ดุสิต พาร์คไซด์, ศูนย์การค้าเซ็นทรัล พาร์ค และเซ็นทรัล พาร์ค ออฟฟิศเซส

ไทม์ไลน์ในการพัฒนา ตั้งเป้าก่อสร้างแล้วเสร็จทั้งโครงการและเปิดบริการภายในปี 2567

น่าสนใจว่ายังไม่ทันได้คลอดพิมพ์เขียวคอนโดมิเนียมดุสิต เรสซิเดนเซส แต่มีลูกค้าที่มีแบรนด์ลอยัลตี้กับดุสิตธานี และลูกค้ากระเป๋าหนัก แสดงความสนใจและขอจองสิทธิห้องชุดสัดส่วน 22% จากจำนวนรวม 389 ห้องล่วงหน้า

บิสซิเนสโมเดลคร่าว ๆ ของห้องชุดในโครงการ พื้นที่ใช้สอยเริ่มต้นเป็นแบบ 1 ห้องนอน 60 ตารางเมตร หมายความว่าเป็นห้องชุดไซซ์ใหญ่

สนนราคา “แต๋ม-ศุภจี” ยืนยันแล้วว่าไม่มีเซอร์ไพรส์ ไม่มีการทำราคานิวไฮแน่นอน อาจเป็นเพราะเป็นการขายแบบสิทธิการเช่า (ลีสโฮลด์) แต่ให้ระยะยาวจุใจถึง 60 ปี (30+30 ปี)

โดยราคาตลาดห้องชุดระดับซูเปอร์ลักเซอรี่ในทำเลเฉลี่ยแตะที่ 300,000 บาท/ตารางเมตร ถ้าคำนวณคร่าว ๆ ห้องชุดไซซ์เล็กสุดที่นี่ก็ต้องมีราคาเริ่มต้นยูนิตละ 18 ล้านบวกลบ

รูฟปาร์ก “ดุสิตาเทวภูมิ”

หนึ่งในไฮไลต์ของโครงการ คือ “รูฟปาร์ก” ที่อาจจะเรียกว่าเป็น waterfall roof park มูลค่าลงทุนหลักร้อยล้านบาท ขนาด 7 ไร่

proudly present ที่ดูเหมือนเป็นไฟต์บังคับของการพัฒนาโครงการพรีเมี่ยมยุคนี้ คือ จะต้องมีพื้นที่โอเพ่นสเปซให้ชุมชนได้เข้ามาใช้ ดังนั้น รูฟปาร์ก 7 ไร่จึงถูกออกแบบเป็นพับลิกโซนสำหรับผู้ใช้บริการทั่วไป ผสมผสานกับไพรเวตโซนสำหรับลูกค้าดุสิต เซ็นทรัล พาร์ค

โดยมอบหมายให้ “จอร์จ-ธัชพล สุนทราจารย์” แห่งบริษัทสถาปนิก Landscape Collaboration จำกัด เป็นผู้รับผิดชอบการออกแบบ คอนเซ็ปต์ดีไซน์รูฟปาร์กภายใต้แนวคิด infinity park บนดาดฟ้าชั้น 3-4-5-6-7 เบ็ดเสร็จมีความสูงรวม 20 เมตร

สำหรับโจทย์ในการดีไซน์รูฟปาร์กมี 5 ด้านด้วยกัน คือ 1.ดีไซน์ที่ยังคงอัตลักษณ์และจิตวิญญาณ 73 ปีของความเป็นดุสิตธานีที่โดดเด่นในเรื่องพรรณไม้และน้ำตก

2.แบรนด์ดุสิตมีประวัติศาสตร์ยุคก่อตั้งมาจาก “ดุสิตาเทวภูมิ” สวรรค์ชั้นที่ 4 โดยรูฟปาร์กจะต้องสามารถรองรับได้ทั้งแขกโรงแรมและชุมชนสาธารณะ เพื่อให้ทุกคนสามารถเข้าถึงและใช้เป็นพื้นที่เพื่อการพักผ่อนหย่อนใจ

“คอนเซ็ปต์ดีไซน์ทีมงานคิดไปถึงคำว่า สัปปายะ ซึ่งหมายถึงสถานที่ที่คนเข้าไปอยู่แล้วมีความสดชื่นรื่นรมย์ คนเข้าถึงได้ง่าย บรรยากาศเหมือนอยู่ในสวรรค์ นั่นคือสิ่งที่เราอยากให้เป็น”

3.เพิ่มเติมในเรื่องการต่อต้านมลพิษ จากปัจจุบันที่มีปัญหาฝุ่นจิ๋ว หรือ PM 2.5 ไอแดดจากปัญหาโลกร้อน ฯลฯ สิ่งที่ต้องการเนรมิต คือ รูฟปาร์กจะต้องเป็น oasis ใจกลางกรุงเทพฯ

4.ตีโจทย์จากในอดีตผู้คนที่เข้าสู่เขตรั้วดุสิตธานีเพราะมีจุดประสงค์ เช่น มางานเลี้ยง งานประชุมสัมมนา ในอนาคตต้องการให้รูฟปาร์กเป็นส่วนหนึ่งของชุมชน โดยมีระบบ connectivity เพื่อให้มีความปลอดภัยสูงสุดในการเข้ามาพักผ่อนหย่อนใจ

5.มีการนำเทคโนโลยีมาเชื่อมกับสวนธรรมชาติของโครงการ โดยพยายามวิจัยและศึกษาพฤติกรรมสังคมเมือง เช่น เพิ่มเติมโซน dog park เป็นต้น ข้อคำนึงยังรวมถึงจะต้องเป็นสวนสีเขียวที่เน้นดีไซน์ sustainabiliy ทางด้านสิ่งแวดล้อมด้วย

ยกตัวอย่าง การมีน้ำตกในสวนจำเป็นต้องมีการบำบัดน้ำด้วยแต่จะไม่ทรีตน้ำด้วยสารเคมี หากแต่ใช้วิธีกรองน้ำกรองอากาศด้วยธรรมชาติ โดยผ่านรากไม้ ทราย ฯลฯ ให้เป็นเครื่องกรองธรรมชาติ เป็นต้น

ฟรีเทกวิวพันล้าน “สวนลุมฯ”

“งานแลนด์สเคปคำนึงถึงความสะดวกสบายในการเข้ามาใช้ อาทิ dog park, วีลแชร์สามารถเข้าถึงได้ทุกจุด, มีจ็อกกิ้งแทร็ก 753 เมตร ออกกำลังกายได้, ระดับความสูงแต่ละชั้น 20 เมตร ทำให้มุมมองเทกวิวสวนลุมฯมีความแตกต่างในลักษณะพาโนรามาวิว และเนรมิตป่าผสมผสานสร้างสังคมพืชขึ้นมาในใจกลางเมือง”

“ธัชพล” การันตีด้วยว่า ในอนาคตรูฟปาร์กแห่งนี้เมื่อผู้คนจากภายนอกเดินเข้ามาใช้บริการในสวนจะสัมผัสได้ถึงความแตกต่างของอุณหภูมิ 3-5 องศาเซลเซียสกันเลยทีเดียว

พื้นที่พับลิกโซนคำนวณเป็นพื้นที่ส่วนใหญ่ของ 7 ไร่ ตั้งแต่ดาดฟ้าชั้น 3 ซึ่งเชื่อมต่อจากล็อบบี้โรงแรม เรซิเดนซ์ และศูนย์การค้า ในขณะที่ไพรเวตโซนซึ่งเป็นพื้นที่เอกสิทธิ์เฉพาะของดุสิต เรสซิเดนเซส เรียกว่า “ดี การ์เด้น” เมื่อมองจากมุมสูงจะเห็นสวนสีเขียวรูปตัว D ตัวย่อของดุสิตธานี

ฟังก์ชั่นที่น่าตื่นเต้นดูเหมือนจะเป็น “จุดเทกวิว” จากจุดขายไม่ใช่แค่ทำเลใจกลางเมืองแต่อยู่ตรงข้ามกับสวนลุมพินีอีกต่างหาก ดังนั้น รูฟปาร์กทุกชั้นสามารถชมวิวสวนลุมฯได้เต็มผืนแบบพาโนรามาวิว

“พี่แต๋มชอบดีไซน์ชั้น 4 มากสุดเพราะเป็นจุดที่ชมวิวแล้วกรุงเทพฯสวยมากจริง ๆ”

ที่สุดของที่สุด คือ เป็นการชมวิวได้โดยบุคคลทั่วไปสามารถเดินเข้ามาใช้รูฟปาร์กแล้วชมวิว-ถ่ายรูปได้ตามอัธยาศัย อธิบายให้เข้าใจง่ายแบบไม่อ้อมค้อมก็คือ เทกวิวแบบฟรีออฟชาร์จ

จากปกติจะได้ชมวิวแบบนี้ต้องซื้อห้องชุดบนตึกระฟ้าด้วยราคาแพงลิบลิ่วจึงจะมีโอกาสได้ชื่นชมวิวสวนลุมฯมุมสูง หรือ bird eye view ซึ่งภาษาของสาวกคอนโดฯเรียกว่า วิวพันล้าน นั่นเอง

ซูเปอร์ลักเซอรี่คนไทยยังแน่น

สำหรับผลกระทบสถานการณ์โควิด CEO group ดุสิตธานีระบุว่า โครงการมีการนำมาเป็นปัจจัยในการออกแบบ ไม่ว่าจะเป็นการรักษาระยะห่าง ในเรื่องการใช้วัสดุอุปกรณ์ตกแต่ง อาจมีการใช้พรมน้อยลง, มีระบบรีจิสเตอร์คนเข้า-ออก ฯลฯ

ในด้านการขายต้องพิจารณาไทมิ่งที่เหมาะสม โดยศึกษาตลาด ซึ่งเซ็กเมนต์ซูเปอร์ลักเซอรี่พบว่า ยุคก่อนโควิดมีการพัฒนาโครงการจำนวนมาก ในฝั่งอัตราการดูดซับก็รวดเร็วมากเช่นกัน

ดังนั้น ปัจจัยการลงทุนมีจุดเด่น 2 เรื่อง คือ 1.เวลเนส คนที่ใส่ใจสุขภาพ ดังนั้น จึงมีการร่วมมือเป็นพันธมิตรกับสถานรักษาพยาบาลใกล้เคียง ตลอดจนดีไซน์พื้นที่ส่วนกลางให้รองรับเวลเนสมากขึ้น

และ 2.แนวโน้มมีดีมานด์จากลูกค้าฮ่องกงซึ่งปัจจัยภาคการเมืองของเขาอาจนำไปสู่การอพยพของประชากร โดยไทยเป็นหนึ่งในจุดโฟกัสของคนฮ่องกง เพราะมีชื่อเสียงด้านสาธารณสุข และทำเลใจกลางเมือง

“22% ที่วางเงินจองล่วงหน้าส่วนใหญ่เป็นคนไทย ส่วนลูกค้าฮ่องกงและชาวต่างชาติอาจจะวางสัดส่วนไว้ที่ 30% เพราะเชื่อมั่นว่ายังมีดีมานด์ลูกค้าคนไทยให้ความสนใจดุสิต เซ็นทรัล พาร์ค”