อสังหาริมทรัพย์

กทม.บูม “มีนบุรี-คลองสามวา” หมื่นไร่ เกตเวย์โซนตะวันออก

กทม.วางคอนเซ็ปต์พัฒนาที่ดิน 10,072 ไร่ ย่านมีนบุรี-คลองสามวา รับจุดตัดรถไฟฟ้า 2 สาย 2 สี “ส้ม-ชมพู” หนุนเป็นเกตเวย์กรุงเทพฯโซนตะวันออก ศูนย์กลางธุรกิจ จุดเปลี่ยนการเดินทางเข้าใจกลางเมือง แบ่งพื้นที่ 8 โซน บูมมิกซ์ยูส รัศมีรอบสถานี อู่รถเมล์ ขสมก. ตลาดมีนบุรี ชุมชนเก่า ไปถึงคลองแสนแสบ คลองต้นนุ่น คลองเจ๊ก เผยผังเมืองใหม่เปิดพื้นที่ให้สร้างอาคารสูงได้ 15 ชั้น

แหล่งข่าวจากสำนักการวางผังและพัฒนาเมือง กรุงเทพมหานคร (กทม.) เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า กทม.อยู่ระหว่างเปิดรับฟังความคิดเห็นประชาชน ภาคเอกชน และส่วนราชการ ในพื้นที่โครงการศึกษาการวางผังพัฒนาพื้นที่บริเวณศูนย์ชุมชนชานเมืองมีนบุรี และพื้นที่ต่อเนื่อง ที่ปัจจุบันมีการขยายตัวของชุมชนเมืองอย่างรวดเร็ว

รถไฟฟ้า 2 สายดันขึ้นทำเลทอง

และอยู่ในพื้นที่มีรถไฟฟ้าพาดผ่าน 2 สายทาง ได้แก่ สายสีชมพู แคราย-มีนบุรี และสายสีส้ม บางขุนนนท์-ศูนย์วัฒนธรรม-มีนบุรี เชื่อมโยงการเดินทางเข้าใจกลางเมืองได้สะดวก และตามผังเมืองรวมกำหนดให้พื้นที่มีนบุรี เป็นศูนย์กลางการค้าและการบริการของพื้นที่ชานเมืองตะวันออกของกรุงเทพฯ เพื่อเป็นการชี้แนะการพัฒนาให้กับเอกชนและเจ้าของที่ดินในบริเวณดังกล่าว

“จะต้องมีการใช้ประโยชน์ที่ดินอย่างเป็นระบบ และเกิดการใช้ประโยชน์ที่ดินที่คุ้มค่าทางเศรษฐกิจ เพื่อรองรับการขยายตัวของชุมชนอย่างมีทิศทาง และเป็นไปตามนโยบายและมาตรการที่กำหนดไว้ในผังเมืองรวมกรุงเทพฯ”

เปิดพื้นที่พัฒนากว่า 1 หมื่นไร่

แหล่งข่าวกล่าวอีกว่า สำหรับพื้นที่ศึกษาวางผังจะครอบคลุม 2 เขต รวมเนื้อที่ 16.59 ตร.กม. หรือ 10,364 ไร่ คือ เขตมีนบุรี แขวงมีนบุรี แขวงคลองแสนแสบ และเขตคลองสามวา แขวงบางชัน ขนาดพื้นที่ 0.47 ตร.กม. พื้นที่ 291.97 ไร่

จากที่ขีดพื้นที่ศึกษาด้วยขนาดพื้นที่ 228.44 ตร.กม. หรือ 142,775 ไร่ ประกอบด้วย เขตมีนบุรี แขวงมีนบุรี แขวงแสนแสบ ขนาดพื้นที่ 16.12 ตร.กม. จำนวน 10,072 ไร่, เขตคลองสามวา แขวงทรายกองดิน แขวงทรายกองดินใต้ แขวงบางชัน แขวงสามวาตะวันตก แขวงสามวาตะวันออก, เขตสะพานสูง แขวงสะพานสูง, เขตคันนายาว แขวงคันนายาว และแขวงรามอินทรา

ทั้ง 4 เขต คาดการณ์ประชากร 10 ปี ถึงปี 2573 จะเพิ่มขึ้น 32,000 คน จากปัจจุบัน 837,737 คน แต่หลังจากปี 2582 มีจำนวนประชากรลดลง เพราะเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุอย่างสมบูรณ์ มีประชากรอายุ 60 ปีขึ้นไป 31% ขณะที่ด้านการค้าและการบริการมีแนวโน้มเติบโตขึ้น

ผังเมืองเปลี่ยนสี

แหล่งข่าวกล่าวอีกว่า สำหรับสภาพพื้นที่ในปัจจุบัน การปลูกสร้างอาคาร ที่อยู่อาศัย อาคารพาณิชย์ โกดังได้ 1-2 ชั้น และกลุ่มตึกแถวย่านการค้า 3-4 ชั้น ส่วนในร่างผังเมืองรวมฉบับใหม่ กำหนดเป็นพื้นที่สีแดงพาณิชยกรรม “พ.5” อัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (FAR) 7.5 หรือสามารถสร้างอาคารขนาดใหญ่ได้ 15 ชั้น

ขณะที่แนวโน้มการพัฒนาจะกำหนดมาตรการแก้ไขส่งเสริมการพัฒนาเมืองในแนวตั้งและพื้นที่สีเขียวบนอาคาร เป็นพื้นที่สาธารณะเพื่อให้เมืองมีความกระชับและพื้นที่สีเขียวเพียงพอ รวมถึงเพิ่มพื้นที่สาธารณะ สวนสาธารณะ ระบบสาธาณูปโภคและสาธารณูปการ

“การใช้ประโยชน์ที่ดินตามร่างผังเมืองรวมฉบับใหม่ กำหนดให้เป็นที่ดินประเภทสีเหลืองที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย สีส้มที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง และสีแดงพาณิชยกรรม” แหล่งข่าวกล่าว

แบ่ง 8 โซนครอบคลุมทุกมิติ

แหล่งข่าวกล่าวว่า ส่วนแนวทางการพัฒนาในพื้นที่แบ่งเป็น 8 โซน ได้แก่ โซน A แนวทางการพัฒนาบริเวณเปลี่ยนถ่ายการสัญจรบริเวณสถานีสายสีชมพู และสถานีสายสีส้ม ตามแนวคิดการพัฒนาพื้นที่จุดเปลี่ยนถ่ายการสัญจร

“โซน B” ส่งเสริมการพัฒนาพื้นที่โดยรอบสถานีรถไฟฟ้า แนวทางการพัฒนาอาคารแนวสูงย่านธุรกิจรูปแบบผสมผสานตามแนวที่ดินที่ขนานไปกับถนนรามคำแหง และคลองแสนแสบ “โซน C” พื้นที่อยู่ริมคลองและเสี่ยงภัยน้ำท่วม และเข้าถึงยาก เป็นชุมชนดั้งเดิม แนวทางการพัฒนาจะอนุรักษ์อาคารเก่าเพื่อส่งเสริมการท่องเที่ยวชุมชนเชิงอนุรักษ์บริเวณชุมชนมีนบุรีอุปถัมภ์ เช่น พัฒนาพื้นที่โรงสีมีนบุรี และพื้นที่เกี่ยวเนื่อง

“โซน D” จะพัฒนาพื้นที่โดยรอบสถานีตลาดมีนบุรี อู่รถ ขสมก.มีนบุรี และพัฒนาโครงข่ายการเชื่อมต่อเส้นทางสัญจรศูนย์ราชการมีนบุรี จะพัฒนาสถานีตลาดมีนบุรีให้เป็นพื้นที่รองรับกิจกรรมพาณิชยกรรมของชุมชนรูปแบบผสมผสาน พัฒนาการเชื่อมต่อระบบการสัญจรเป็นจุดเปลี่ยนถ่ายการเดินทาง มีทางเดินเท้า จักรยาน

“โซน E” พัฒนาพื้นที่ริมคลองแสนแสบ ตั้งแต่หลังอาคารพาณิชยกรรมที่พัฒนาใหม่ ขนานไปกับถนนรามคำแหง ถึงโรงสีมีนบุรี พัฒนาพื้นที่แนวคลองแสนแสบเป็นพื้นที่เปิดโล่งสาธารณะสำหรับพักผ่อนหย่อนใจ พัฒนาริมคลองและท่าเรือเป็นทางเลือกการเดินเท้า จักรยาน ทางเรือ

“โซน F” พัฒนาพื้นที่ริมคลองสองต้นนุ่น ช่วงติดสถานีรถไฟฟ้ามีนบุรีของสายสีชมพู พัฒนาพื้นที่สถานีตลาดมีนบุรีเป็นพื้นที่รองรับกิจกรรมพาณิชยกรรมของชุมชนรูปแบบผสมผสาน และพัฒนาจุดเชื่อมต่อการเดินทางให้สะดวก “โซน G” พัฒนาพื้นที่บริเวณริมคลองเจ๊ก ช่วงบริเวณสะพานคลองเจ๊กตลาดมีนบุรี ไปจดคลองแสนแสบให้เป็นพื้นที่สวนและพิพิธภัณฑ์กลางแจ้ง และพัฒนาทางเดินเท้า จักรยาน ส่งเสริมการท่องเที่ยวชุมชน

และ “โซน H” พัฒนาการเชื่อมระบบโครงข่ายพื้นที่เปิดโล่ง ริมน้ำที่โล่งของภาครัฐ และภาคเอกชน โดยจัดหาพื้นที่สีเขียว เพิ่มพื้นที่สาธารณะ

ผู้สื่อข่าวรายงานเพิ่มเติมว่า โดยรอบ “สถานีมีนบุรี” ซึ่งเป็นสถานีปลายทางของสายสีส้มช่วงตะวันออก ศูนย์วัฒนธรรม-มีนบุรีที่กำลังก่อสร้าง และเป็นจุดเชื่อมกับสายสีชมพู โดยที่ตั้งสถานีอยู่บริเวณแยกร่มเกล้า มีจุดจอดแล้วจร และศูนย์ซ่อมบำรุงอยู่ในบริเวณนี้ และมีไทวัสดุ บิ๊กซี SCG

ปัจจุบันมีโครงการ “ดิ ออริจิ้น ราม 209 อินเตอร์เชนจ์” จากค่ายออริจิ้น เข้าไปปักธงโครงการแนวสูงอยู่โครงการเดียวย่านนี้ เนื่องจากส่วนใหญ่จะเป็นโครงการแนวราบและหมู่บ้านเก่า โดยอยู่เยื้องกับไทวัสดุ บนพื้นที่ 4 ไร่ สูง 31 ชั้น รวม 1,007 ยูนิต เริ่มต้น 1.29 ล้านบาท มูลค่าโครงการ 2,000 ล้านบาท จะก่อสร้างเสร็จในปี 2564 ขณะที่ที่ดินเปล่ารอพัฒนายังมีเหลืออยู่อีกหลายแปลง