อสังหาริมทรัพย์

ส่อง “เมืองอสังหาริมทรัพย์” ในต่างจังหวัด

ตัวช่วย “เมืองอสังหาริมทรัพย์” ในต่างจังหวัด “ค้าชายแดน-สนามบิน” แรงหนุนแผ่ว “การศึกษา-อุตสาหกรรม” เรียลดีมานด์เพียบ

ประเทศไทยมี 77 จังหวัด แต่มีเมืองอสังหาริมทรัพย์เพียง 20 จังหวัดที่อยู่นอกเมืองหลวง

ข้อมูลตามนิยามสำรวจโครงการของ “REIC-ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์” ทำให้เหลือดาต้าเบส 26 จังหวัด โดยการเลือกสำรวจมาจากการประเมินมูลค่าเศรษฐกิจรวม 26 จังหวัด เท่ากับสัดส่วน 80% มูลค่าตลาดรวมโครงการสร้างใหม่ทั้งประเทศ

ทั้งนี้ ไข่แดงจังหวัดเศรษฐกิจของประเทศในมุมของการพัฒนาที่อยู่อาศัย อันดับ 1 กระจุกอยู่ใน “กทม.-ปริมณฑล” ประกอบด้วย กรุงเทพมหานคร นนทบุรี สมุทรปราการ ปทุมธานี สมุทรสาคร นครปฐม

อันดับ 2 เป็นต้นไปกระจายครบทุกภูมิภาคในต่างจังหวัด ประกอบด้วย “ภาคกลาง” มี 2 จังหวัด คือ พระนครศรีอยุธยา สระบุรี, “ภาคอีสาน” 5 จังหวัด มี นครราชสีมา อุบลราชธานี อุดรธานี ขอนแก่น มหาสารคาม

“ภาคเหนือ” 4 จังหวัด มี เชียงใหม่ เชียงราย พิษณุโลก ตาก, “ภาคใต้” 4 จังหวัด มี นครศรีธรรมราช สุราษฎร์ธานี สงขลา ภูเก็ต, “ภาคตะวันตก” 2 จังหวัด ประจวบคีรีขันธ์ (หัวหิน) กับเพชรบุรี (ชะอำ) และ “ภาคตะวันออก” 3 จังหวัด มี ชลบุรี ระยอง ฉะเชิงเทรา

“ประชาชาติธุรกิจ” นำเสนอข้อมูลเชิงลึก โดยตั้งสมมติฐานธุรกิจที่อยู่อาศัยในต่างจังหวัดจะมี “ตัวช่วย” อะไรได้บ้าง จากอินฟราสตรักเจอร์ภาครัฐ, เศรษฐกิจที่ได้เปรียบจากภูมิศาสตร์ที่ตั้ง โดยค้นพบแนวคิด 4 เมือง คือ “เมืองอุตสาหกรรม, เมืองสนามบิน, เมืองสถาบันการศึกษา และเมืองการค้าชายแดน”

 

นิคมอุตสาหกรรมแหล่งจ้างงานประเทศ "EEC" มาเต็ม "โคราช" รับอานิสงส์แรงงานย้ายถิ่น

จีดีพีประเทศไทยล่าสุด ณ ปี 2562 อยู่ที่ 16.87 ล้านล้านบาท ล่าสุด ณ 17 สิงหาคม 2563 สภาพัฒน์เปิดตัวเลขคาดว่าจะหดตัว -7.5% รวมถึงการผลิตสินค้าอุตสาหกรรมคาดว่าจะลดลง -2.7% ต่อเนื่องไตรมาส 4/62 ที่หดตัว -2.2% ในทุกกลุ่มอุตสาหกรรม

โควิดสะเทือนอุตสาหกรรม

ณ มิถุนายน 2563 ประเทศไทยมีนิคมอุตสาหกรรม 61 แห่ง กระจายใน 17 จังหวัด ได้แก่ กรุงเทพฯ สมุทรปราการ สมุทรสาคร ลำพูน พิจิตร อ่างทอง ราชบุรี สระบุรี พระนครศรีอยุธยา ชลบุรี ระยอง ฉะเชิงเทรา สระแก้ว ปราจีนบุรี อุดรธานี หนองคาย และสงขลา

ทั้งนี้ มีนิคม 3 แห่งที่ยังไม่ได้เปิดดำเนินการ ได้แก่ นิคมอมตะซิตี้ ชลบุรี โครงการ 2 นิคมดับบลิวเอชเอ ระยอง 36 และนิคมสงขลา พื้นที่รวม 11,817 ไร่ ส่วนที่เปิดดำเนินการมี 58 แห่ง ใน 16 จังหวัด เนื้อที่ 178,654 ไร่ ผู้ประกอบการ 4,895 ราย โรงงาน 5,153 แห่ง เม็ดเงินลงทุน 4.01 ล้านล้านบาท จ้างงาน 514,447 คน

จากเนื้อที่ทั้งหมดในนิคม มีพื้นที่ 117,997 ไร่ ปัจจุบันขายหรือเช่าแล้ว 89,845 ไร่ สัดส่วน 76.14% มีพื้นที่คงเหลือ 28,153 ไร่ สัดส่วน 23.86%

สถานการณ์โควิดมีการลงทุนจ้างงานเพิ่มขึ้น โดยเดือนมกราคม 2563 มีนิคมเปิดดำเนินการ 55 แห่ง ใน 16 จังหวัด เนื้อที่ 175,939 ไร่ มีผู้ประกอบการ 5,127 ราย เม็ดเงินลงทุน 4.01 ล้านล้านบาท แรงงานในนิคม 508,715 คน

ขณะที่โรงงานมี 6,033 แห่ง แสดงให้เห็นว่า 6 เดือนที่ผ่านมา โรงงานลดลง -14.59% เช่นเดียวกับพื้นที่ขายหรือเช่าที่ลดลง -0.33% จาก 90,148 ไร่ มีพื้นที่คงเหลือเพิ่มขึ้น 10.25% จาก 25,535 ไร่

ระยองแชมป์นิคม 5 หมื่นไร่

จังหวัดที่มีพื้นที่นิคมอุตฯมากที่สุดจาก 16 จังหวัด ดังนี้ 1.ระยอง 14 แห่ง ยอดขาย 51,397 ไร่ สัดส่วน 57% จาก 89,845 ไร่ มีโรงงาน 3,096 แห่ง เงินลงทุน 1,428 ล้านบาท คนงาน 1.81 แสนคน

2.ชลบุรี 14 แห่ง ขายแล้ว 29,893 ไร่ 33% 3.ฉะเชิงเทรา 4 แห่ง มียอดขาย 7,436.15 ไร่ 8% 4.สมุทรปราการ 5 แห่ง ยอดขาย 7,204 ไร่ 8% 5.พระนครศรีอยุธยา 2 แห่ง ยอดขาย 3,301 ไร่ 3% 6.กรุงเทพฯ 3 แห่ง ยอดขาย 2,583 ไร่ 2.88% 7.สมุทรสาคร 3 แห่ง ยอดขาย 2,282 ไร่ สัดส่วน 2.54% 8.สระบุรี 2 แห่ง ยอดขาย 2,024 ไร่ 2.25%

9.ปราจีนบุรี 2 แห่ง ยอดขาย 1,961 ไร่ สัดส่วน 2% 10.สงขลา 1 แห่ง ยอดขาย 1,780 ไร่ 1.98% 11.อุดรธานี 1 แห่ง ยอดขาย 1,630 ไร่ 1.81% 12.ลำพูน 2 แห่ง ยอดขาย 1,528 ไร่ 1.7%

นอกจากนี้ ยังมีเขตอุตสาหกรรมสำคัญ คือ นครราชสีมา อาทิ 1.เขตอุตสาหกรรมตะวันออกเฉียงเหนือ 2.เขตอุตสาหกรรมนวนคร 3.เขตอุตสาหกรรมสุรนารี ล่าสุดกรกฎาคม 2563 มีโรงงาน 1,821 แห่ง เงินลงทุน 2.98 แสนล้านบาท คนงาน 1.46 แสนคน

มาบตาพุด-ปลวกแดงเฮี้ยน

“เปรมสรณ์ ศรีวิบูลย์ชัย” นายกสมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์จังหวัดระยอง กล่าวว่า ระยองมี 3 เซ็กเตอร์ใหญ่ “อุตสาหกรรม เกษตรกรรม ท่องเที่ยว” จากเดิมเป็นจังหวัดที่มีแต่การเกษตรกับทะเล เมื่อมีนิคมอุตฯเกิดขึ้น มีบริษัทใหญ่อย่าง ปตท. และเอสซีจีมาลงทุน ทำให้เศรษฐกิจขับเคลื่อนด้วยนิคมอุตสาหกรรม มีโรงงาน 3,000 แห่ง โดยเฉพาะนิคมอุตฯมาบตาพุด

ขณะที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในจังหวัด ลูกค้า 80% เป็นคนทำงานในนิคมอุตสาหกรรม ส่วนที่เหลือพนักงานโรงแรม-ท่องเที่ยว และธุรกิจอื่น ๆ พฤติกรรมผู้บริโภคเจ้าของธุรกิจโรงแรมอาศัยในโรงแรมตนเอง เกษตรกรมักปลูกบ้านเอง เนื่องจากเป็นอาชีพที่ไม่สามารถระบุรายได้ชัดเจน แบงก์จึงไม่สามารถปล่อยกู้สินเชื่อซื้อโครงการจัดสรรได้

โดย 2 ทำเลที่มีการเติบโตอสังหาฯมากสุด 1.มาบตาพุด แม้ภาพลักษณ์ไม่เหมาะกับการอยู่อาศัย เนื่องจากเป็นพื้นที่อุตสาหกรรมหนัก มีมลพิษมาก และเป็นโรงงานผลิตภัณฑ์ต้นน้ำ เช่น ปิโตรเคมี ผลิตพลาสติก แต่เป็นกลุ่มลูกค้าที่มีรายได้และกำลังซื้อสูง จึงมักซื้อบ้านเดี่ยว 1 ชั้น ราคา 2-3 ล้านบาท กับบ้านเดี่ยว 2 ชั้น ราคา 3-5 ล้านบาท รองลงมาทาวน์เฮาส์ไม่เกิน 2 ล้านบาท ส่วนบ้านราคา 5 ล้านบาทขึ้นไปมีเล็กน้อย

2.ปลวกแดง พื้นที่อุตสาหกรรมเบา มลพิษน้อยกว่า ส่วนใหญ่โรงงานผลิตและประกอบรถยนต์ รายได้หลัก 10,000 กว่าบาท มีค่าทำงานล่วงเวลา แต่กำลังซื้อไม่สูงเท่ามาบตาพุด ลูกค้า 80% จึงซื้อทาวน์เฮาส์ 1 ชั้น ไม่เกิน 1.5 ล้านบาท ทาวน์เฮาส์ 2 ชั้น ไม่เกิน 2 ล้านบาท ส่วนบ้านเดี่ยวราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท

“ลูกค้าส่วนใหญ่ที่มาทำงานในระยองจะเช่าบ้านอยู่ก่อน 1 ปี ถ้าระดับผู้บริหารหรือคนที่อยู่ยาวจะเริ่มซื้อบ้านในปีที่ 2 เพราะเทียบแล้วเช่าเดือนละ 5,000-6,000 บาท เพิ่มเงินอีกนิดหนึ่งก็ผ่อนบ้าน 2 ชั้นได้แล้ว”

รีเจ็กต์ระยองพุ่ง 60-80%

สถานการณ์โควิดกระทบการส่งออกกับอุตสาหกรรม ภาพรวมอสังหาฯระยองจึงหดตัวเล็กน้อย เพราะมีบางโครงการขายดีขึ้น คือ สินค้าบ้านเดี่ยว ลูกค้าที่เคยพักอาศัยหอพักหรือคอนโดฯ 1.2-2 ล้านต้น เปลี่ยนมาอยู่แนวราบทดแทน เพราะราคาสูงกว่าเล็กน้อย อีกเหตุผลเพราะผู้บริโภคกังวลเรื่องสุขอนามัยที่ต้องอยู่ร่วมกับคนจำนวนมาก

ทั้งนี้ ในช่วงเมษายน-พฤษภาคม 2563 หลายโครงการชะลอการก่อสร้างเพื่อเก็บเงินสดรักษาสภาพคล่อง หลังลูกค้าโดนปฏิเสธสินเชื่อจนโอนน้อยลง โดยเฉพาะคอนโดฯกับทาวน์เฮาส์ เพราะคนระยองส่วนใหญ่ต้องการกู้เต็มวงเงิน แต่มาตรการ LTV-loan to value ทำให้กู้ได้น้อยลงเหลือ 90-95% ช่วงวิกฤตโควิดยิ่งทำให้ขอวงเงินได้น้อยลงกว่าเดิม แต่เดือนมิถุนายนแบงก์เริ่มผ่อนคลายเงื่อนไขการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น

“มาบตาพุดก่อนโควิดมีรีเจ็กต์เรต 30-50% แต่พอมีโควิดขยับขึ้นมา 40-60% เพราะคนงานโดนตัดโอที ส่วนปลวกแดงหนักเลย เงินเดือนน้อยกว่า บางคนมีหนี้บัตรเครดิตพ่วงด้วย ก่อนมีโควิดรีเจ็กต์เรต 50% ช่วงโควิดขึ้นไปถึง 70-80% โดยเฉพาะราคาต่ำกว่า 2 ล้านบาท ลูกค้าบางคนกู้ได้แต่ไม่กล้าลงทุนระยะยาว เพราะไม่มั่นใจ career path ของตัวเอง”

เดิมบ้านราคา 3 ล้านบาท ลูกค้าเงินเดือน 30,000 บาท สามารถกู้ได้เต็มวงเงิน ช่วงโควิดต้องมีเงินเดือน 50,000-60,000 บาท ถึงสามารถกู้ได้ 100% นอกจากนี้ แบงก์ยังพิจารณาบริษัทที่ลูกค้าทำงานว่าอยู่ในอันดับ 1,000 รายชื่อบริษัทที่มีความมั่นคงและน่าเชื่อถือหรือไม่ เช่น ปตท. เอสซีจี ส่วนบริษัทที่อยู่นอกเหนือรายชื่อดังกล่าวมีโอกาสกู้ได้น้อยลง หรือโดนปฏิเสธสินเชื่อ

แรงงานย้ายถิ่น กำลังซื้อโคราช

ข้ามมาภาคอีสาน “นราทร ธานินพิทักษ์” นายสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครราชสีมา ระบุว่า โคราชเป็นจังหวัดที่มีอานิสงส์มากกว่าจังหวัดอื่นในภาคอีสาน มีมูลค่าอุตสาหกรรมมากที่สุด คิดเป็น 29% ของจีพีพีจังหวัด มูลค่า 2.7 แสนล้าน (ณ ปี 2560 จากแผนพัฒนาจังหวัดนครราชสีมา)

แม้แรงงานในโรงงานมี 1.3-1.4 แสนคน น้อยกว่าภาคค้าปลีกและการบริการที่มี 2.3-2.4 แสนคน แต่แรงงานอุตสาหกรรมมีกำลังซื้อมากกว่า เพราะเวลาในการทำงานอยู่ที่ 4-5 ปี เทียบกับลูกจ้างค้าปลีกและบริการมีอัตราเปลี่ยนงานบ่อยกว่า

ด้วยเหตุนี้ จึงมีการย้ายถิ่นฐานเพื่อมาทำงานในนครราชสีมาจำนวนมาก ซึ่งตั้งข้อสังเกตว่าอาจมีผู้ซื้ออสังหาฯในจังหวัดที่เป็นคนต่างถิ่นกว่า 50% โดยจะไม่ซื้อทันทีในปีแรก และเริ่มมองหาที่อยู่อาศัยของตัวเองในปีที่ 2-3 ของการทำงาน

กำลังซื้อคนในภาคอีสานส่วนใหญ่ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท สินค้าขายได้มากสุด คือ บ้านเดี่ยว 1 ชั้น สัดส่วน 60% คนที่กำลังซื้อน้อยจะเลือกทาวน์เฮาส์ชั้นเดียว ทำเลรอบนอกตัวเมืองราคา 1 ล้านกว่าบาท

พฤติกรรมของผู้ซื้อในโคราชไม่ชอบทาวน์เฮาส์ อาจยอมเดินทางไกลขึ้น 5-10 นาที เพื่อซื้อบ้านเดี่ยวที่มีพื้นที่กว้างกว่า แต่รัศมีห่างจากแหล่งงานหรือตัวเมือง 5 กิโลเมตร ทำเลนิยม อาทิ บึงทับช้าง โคกกรวด หัวทะเล และถนนสาย ฉ. (มิตรภาพ กม.13-ราชสีมา-โชคชัย หนองบัวศาลา กม.5)

อีกปัจจัยที่ทำให้อสังหาฯเติบโต คือ อินฟราสตรักเจอร์ เช่น ถนนมอเตอร์เวย์บางปะอิน-โคราช รวมถึงแผนสร้างรถไฟความเร็วสูง เฟส 1 กรุงเทพฯ-นครราชสีมา และรถไฟรางคู่ แต่แผนดังกล่าวทำให้ราคาที่ดินแพงจนกระทบต่อต้นทุนพัฒนาโครงการ ซึ่งต้นทุนที่ดินไม่ควรเกินไร่ละ 2 ล้านบาท จึงจะเหมาะกับกำลังซื้อ

โควิดกระเทือนลูกจ้างรายวัน

สถานการณ์โควิด อุตสาหกรรมชะลอการผลิต ส่งผลต่อกำลังซื้อแรงงาน เช่น เขตอุตสาหกรรมสุรนารีได้รับผลกระทบเยอะเพราะรายได้ตามชั่วโมงการทำงาน เมื่อโรงงานชัตดาวน์ทำให้กำลังซื้อหายไป แต่วิศวกรหรือมนุษยเงินเดือนประจำได้รับผลกระทบน้อยกว่า

“ถ้าหลักเกณฑ์การปล่อยสินเชื่อบ้านยังเข้มงวดเหมือนเดิม ไม่มีการผ่อนปรน ถึงอสังหาฯขายได้ก็ยังไปติดปัญหารีเจ็กต์เรตสูงอยู่ดี ยิ่งลูกจ้างในนิคมที่เป็นผู้ใช้แรงงาน หรือได้ค่าจ้างรายวัน ซื้อบ้าน 2 ล้านบาทบวกลบ กลุ่มนี้กู้ลำบาก ก่อนโควิดมีรีเจ็กต์เรต 50% หลังโควิดเพิ่มเป็น 60-70%”

เอพีทดลองตลาดอยุธยา

บิ๊กแบรนด์ “ภมร ประเสริฐสรรค์” รองกรรมการผู้อำนวยการ สายงานพัฒนาธุรกิจกลุ่มสินค้าบ้านเดี่ยวและทาวน์โฮม บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า เวลาคนพูดถึงพระนครศรีอยุธยา มักนึกถึงความเป็นเมืองเก่าและมรดกโลก แต่ความจริงแล้วเป็นจังหวัดที่มีปัจจัยในเรื่องแหล่งงานที่สำคัญ

การเดินทางสะดวก มีถนนวงแหวนที่สามารถเดินทางเข้ากรุงเทพฯ 30-40 นาที และมีนิคมอุตฯจำนวนมากพอสมควร ทำให้มีอัตราการทำงานสูง ปัจจุบันมีทั้งคนกรุงเทพฯขับรถไปทำงานในนิคมอุตฯ และคนที่ไปซื้อบ้านอยู่ที่นั่น ทำให้มีกำลังซื้อสูง และเป็นพื้นที่โอกาสในการลงทุนด้านอสังหาฯ

โดยเอพีเตรียมทดลองตลาดแนวราบแบรนด์อภิทาวน์ โครงการมิกซ์โปรดักต์ที่รวมทั้งบ้านเดี่ยวและทาวน์โฮม 200 ยูนิต มูลค่าโครงการ 1,000 ล้านบาท วางแผนเปิดตัวโครงการตุลาคม 2563 นี้

 

ปี'62 ไทย-เทศบินว่อนอากาศ 165 ล้านคน ไข่มุกอันดามัน "ภูเก็ต" พึ่งเป็นลมหายใจเข้า-ออก

ประเทศไทยมีสนามบิน 74 แห่ง ในขณะที่เปิดให้บริการเที่ยวบินพาณิชย์ 32 แห่ง ใน 30 จังหวัด อาทิ กรุงเทพฯ สมุทรปราการ เชียงใหม่ เชียงราย น่าน พิษณุโลก เลย ประจวบคีรีขันธ์ ภูเก็ต สงขลา กระบี่ นราธิวาส

ผู้โดยสารบินว่อน 165 ล้านคน

ในปี 2562 ท่าอากาศยานในไทยมีจำนวนผู้โดยสารสายการบิน 165 ล้านคน แบ่งเป็นเดินทางในประเทศ 76.25 ล้านคน เดินทางระหว่างประเทศ 88.82 ล้านคน สถานการณ์โควิดคาดว่านักท่องเที่ยวต่างชาติลดลง -80% เหลือ 8.2 ล้านคน รายได้นักท่องเที่ยวกลุ่มนี้ลดลง -40% อยู่ที่ 3.96 แสนล้านบาท หลังประกาศ “ปิดประเทศ” ห้ามอากาศยานขนส่งคนโดยสารทำการบินเข้ามายังท่าอากาศยานในประเทศไทยเป็นการชั่วคราวตั้งแต่วันที่ 4 เมษายน 2563 เว้นแต่ได้รับอนุญาตตามเงื่อนไข เช่น ต่างชาติที่มีใบอนุญาตทำงาน หรือบุคคลเงื่อนไขพิเศษที่ได้รับอนุญาตจากรัฐบาล

อย่างไรก็ตาม คาดว่าการบินระหว่างประเทศจะเริ่มกลับมาให้บริการอีกครั้งในเดือนกันยายน 2563

ท็อป 10 สนามบินคับคั่ง

ท็อป 10 สนามบินมีผู้โดยสารมากที่สุด ได้แก่ 1.สนามบินสุวรรณภูมิ 65.54 ล้านคน สัดส่วน 39.7% 2.ดอนเมือง 41.31 ล้านคน 25.03% 3.ภูเก็ต 18.08 ล้านคน 10.95% 4.เชียงใหม่ 11.34 ล้านคน 6.87% 5.หาดใหญ่ จ.สงขลา 3.9 ล้านคน 2.36%

6.กระบี่ 3.65 ล้านคน 2.21% 7.แม่ฟ้าหลวง เชียงราย 2.93 ล้านคน 1.78% 8.อุดรธานี 2.51 ล้านคน 1.52% 9.สมุย สุราษฎร์ธานี 2.42 ล้านคน 1.47% 10.ขอนแก่น 1.88 ล้านคน 1.14%

ขณะที่สนามบินที่มีผู้โดยสารเกิน 1 ล้านคน ได้แก่ สนามบินอุบลราชธานี 1.79 ล้านคน, สนามบินนครศรีธรรมราช 1.4 ล้านคน ขณะที่สนามบินพิษณุโลก มีผู้โดยสาร 6.89 แสนคน

สนามบินหนุนภูเก็ตโต

นายพัทธนันท์ พิสุทธิ์วิมล นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ภูเก็ตกล่าวว่า การมีสนามบินกับการท่องเที่ยวเป็นสิ่งที่ต้องมีควบคู่กัน เพราะทำให้เดินทางสะดวก หากภูเก็ตไม่มีสนามบินการท่องเที่ยวจะลดลง อาจทำให้รายได้หายไป 20-50% สนามบินภูเก็ตที่มีอยู่ 1 แห่งในปัจจุบันไม่เพียงพอเพราะภูเก็ตเป็นเมืองท่องเที่ยวระดับโลก คนทั่วโลกต้องการบินตรงมาที่นี่แต่ยังมีช่องจอดไม่พอ

“การมีสนามบินคือมีการจ้างงาน ถ้าเปิด 1 เทอร์มินอลมีอัตราจ้างงาน 2,000-3,000 คน ย่อมต้องการที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น สมมุติเฉลี่ย 2 คนต่อ 1 หน่วยก็ต้องมี 1,000 หน่วย ภูเก็ตสร้างที่อยู่ปีหนึ่งก็หลักพันจึงดูดซับได้ มีการหมุนเวียนทางเศรษฐกิจ” นายพัทธนันท์ระบุ

ทั้งนี้ กำลังซื้อพนักงานสนามบินเซ็กเมนต์กลาง-ล่าง 2-5 ล้านบาท เช่น ระดับผู้จัดการซื้อบ้าน 5 ล้านบาท ส่วนพนักงานปฏิบัติงานทั่วไปเงินเดือน 20,000 บาท ซื้อราคา 2 ล้านกว่าบาท

ต้นทุนที่ดินในย่านชุมชนแต่ไม่ติดชายหาด ราคาไร่ละ 20-30 ล้านบาท ย่านชานเมืองมีแต่สวนยางห่างถนนใหญ่ 1 กิโลเมตร เช่น ป่าคลอก ป่าครองชีพ ไร่ละ 5-6 ล้านบาท ต้นทุนทำแนวราบไม่ควรเกินไร่ละ 7 ล้านบาท บวกค่าพัฒนาอินฟราสตรักเจอร์อีก 30% รวมต้นทุน 10 ล้านบาท ถ้าขายทาวน์เฮาส์ 1-2 ล้านบาทต้องขายจำนวนมาก ทำให้ดีเวลอปเปอร์หันมาพัฒนาคอนโดฯมากขึ้น

สารพัดปัจจัยรุม “ฟ้ากด-ดินดัน”

“ตอนนี้อสังหาฯเหมือนฟ้ากด-ดินดัน ปีก่อนผู้ประกอบการมองว่าภูเก็ตจะดีขึ้นจึงเตรียมออกแบบ วางที่ วางมัดจำไว้ตั้งแต่กลางปี 2562 พรีไฟแนนซ์ที่คุยไว้ตั้งแต่ปลายปีก่อนว่าปล่อยแน่นอน พอต้นปี 2563 จะขอจัดสรรก็เกิดโควิด แบงก์บอกให้ชะลอก่อนอย่าเพิ่งยื่นจนถึงทุกวันนี้ก็ยังไม่ปล่อยกู้ ไม่ใช่แค่โครงการเดียวแต่เป็นทุกโครงการ”

ส่วนผู้กู้รายย่อยที่มีรายได้หลักในภูเก็ต แบงก์ประเมินว่าไม่มีรายได้หรือประเมินต่ำลงทำให้เหลือวงเงินกู้น้อย เพราะยุคนี้กลายเป็นอาชีพไม่มั่นคง เสี่ยงว่าจะผ่อนไม่ไหว เช่น แพทย์มีเงินเดือน 2 แสนบาท ประเมินเหลือ 60,000 บาท ทำให้ไม่สามารถซื้อบ้านราคา 10 ล้านบาทได้

ทั้งนี้ เบื้องต้นยังไม่มีการประเมินรีเจ็กต์เรต แต่ผู้ซื้อที่โอนบ้านส่วนใหญ่เป็นตลาดบนราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป

อย่างไรก็ตาม ตลาดที่ประเมินว่ามีรีเจ็กต์สูงสุดอยู่ที่ระดับกลาง 3-7 ล้านบาท ต่างจากกลุ่มล่าง 1 ล้านกว่าบาทที่ยังพอมีการโอน อาจเป็นเพราะขณะนี้โรงแรมที่เปิดรับนักท่องเที่ยวไทยบางแห่งเริ่มเปิดบริการแล้ว คนที่มีเงินเดือน 10,000 กว่าบาทจึงยังสามารถผ่อนได้

“ภาพรวมอสังหาฯที่อื่นยังดีอยู่ แต่มองภาพทั้งประเทศไม่ได้ เพราะถ้ามองแบบนั้นคุณจะทิ้งผู้ประกอบการในจังหวัดที่กระทบโดยตรงแบบไม่เหลียวแล เพราะจริง ๆ ภูเก็ตเหนื่อยมาก”

ขอนแก่นดีมานด์บินแค่จิ๊ดเดียว

เหมือนหนังคนละม้วนเมื่อสอบถามทางภาคอีสานเหนือ “ธนะ ศิริธนชัย” นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ขอนแก่นมองว่า สนามบินเอื้อต่อการโตของจังหวัด เพราะตัวเมืองต้องโตระดับหนึ่งถึงมีสนามบินได้ สนามบินก็เอื้อให้เมืองโตมากยิ่งขึ้น โดยผู้โดยสารที่เดินทางมามักติดต่อธุรกิจมากกว่ามาท่องเที่ยวในจังหวัด เพราะขอนแก่นตั้งอยู่กลางภาคอีสาน ซึ่งเป็นภูมิภาคที่มีประชากรจำนวนมาก ย่อมมีการทำธุรกิจการค้าเกิดขึ้น

อย่างไรก็ตาม ประเมินว่าสนามบินไม่ได้มีบุคลากรเยอะ จึงไม่ใช่ดีมานด์ที่มากพอต่อการเติบโตของอสังหาฯในขอนแก่น

 

กำลังซื้อบุคลากรการศึกษาทั่วไทย 2 ล้านคน
"หาดใหญ่" ช่วยได้เยอะ "พิดโลก" ไร้แหล่งงานรองรับ

สำหรับเมืองการศึกษา ข้อมูลล่าสุดปี 2561 ประเทศไทยมีสถาบันอุดมศึกษาในสังกัดกระทรวงการอุดมศึกษา วิทยาศาสตร์ วิจัยและนวัตกรรม 152 แห่ง แบ่งเป็นสถาบันอุดมศึกษาในกำกับรัฐ 27 แห่ง สถาบันอุดมศึกษาของรัฐ 57 แห่ง มหาวิทยาลัยเอกชน 42 แห่ง วิทยาลัยเอกชน 19 แห่ง และสถาบันเอกชนอีก 11 แห่ง

รวมถึงสถาบันอุดมศึกษา “นอกสังกัด” อีก 10 แห่ง รวมทั้งหมด 162 แห่ง กระจายอยู่ใน 71 จังหวัดทั่วประเทศ ยกเว้น 6 จังหวัด ได้แก่ ชัยนาท บึงกาฬ สิงห์บุรี สุโขทัย อ่างทอง และอำนาจเจริญ

ภาคการศึกษาที่ 1 (สิงหาคม-ธันวาคม) ปี 2561 มีบุคลากรและเจ้าหน้าที่ในสถาบันอุดมศึกษาทั้งหมด 219,144 คน และนักศึกษาทั่วประเทศ 1,792,665 คน ซึ่ง 20 มหาวิทยาลัยคนแน่น

20 สถาบันที่มีนักศึกษาและบุคลากรมากที่สุด ได้แก่ 1.มหาวิทยาลัยรามคำแหง 148,108 คน 2.สุโขทัยธรรมาธิราช 69,077 คน 3.เกษตรศาสตร์ 70,510 คน 4.ราชภัฏพระนคร 46,365 คน 5.มหาสารคาม 44,296 คน 6.ราชภัฏสวนสุนันทา 42,741 คน 7.ธรรมศาสตร์ 43,673 คน 8.สงขลานครินทร์ จ.สงขลา 40,103 คน 9.จุฬาฯ 39,578 คน 10.เชียงใหม่ 38,101 คน

11.มหาวิทยาลัยขอนแก่น 34,740 คน 12.บูรพา จ.ชลบุรี 34,143 คน 13.มหิดล 30,996 คน 14.กรุงเทพ 28,419 คน 15.เทคโนโลยีราชมงคลธัญบุรี 28,032 คน 16.เทคโนโลยีพระจอมเกล้าพระนครเหนือ 28,005 คน 17.ศิลปากร 27,049 คน 18.รังสิต 25,591 คน 19.เทคโนโลยีราชมงคลอีสาน โคราช 25,239 คน และ 20.ศรีนครินทรวิโรฒ 24,679 คน

นอกจากนี้ ยังมีมหาวิทยาลัยในจังหวัดหัวเมืองต่าง ๆ อาทิ มหาวิทยาลัยนเรศวร จ.พิษณุโลก 23,861 คน, พะเยา 20,620 คน, แม่โจ้ จ.เชียงใหม่ 17,898 คน, อุบลราชธานี 17,087 คน, แม่ฟ้าหลวง จ.เชียงราย 14,636 คน, วลัยลักษณ์ จ.นครศรีธรรมราช 9,212 คน, เทคโนโลยีสุรนารี 4,225 คน ฯลฯ

ขอนแก่นกำลังซื้อตลาดแมส

“ธนะ ศิริธนชัย” นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ขอนแก่น ระบุว่า ตัวเมืองขอนแก่นใหญ่กว่าคำว่ามหาวิทยาลัยอย่างเดียว เนื่องจากมีหลายปัจจัยและทำเล เช่น การค้าขาย ศูนย์ราชการ ศูนย์ประชุม ซึ่ง ม.ขอนแก่นเป็นแค่ทำเลหนึ่งที่คนไปอยู่กันเยอะ จึงมีความหนาแน่นอสังหาฯรอบรั้วมหาวิทยาลัย จากดีมานด์ของบุคลากร นักศึกษา หากพ้นจากมหาวิทยาลัยก็ไม่มีใครไปซื้อ เพราะโดยปกติแล้วคนต้องการที่อยู่อาศัยในรัศมีห่างจากที่ทำงานไม่เกิน 4-5 กิโลเมตรเท่านั้น

ทั้งนี้ มองว่ามหาวิทยาลัยไม่น่าขยายตัว หรือมีจำนวนนักศึกษาเพิ่มมากกว่านี้ เพราะปัจจุบันหลายแห่งกำลังประสบปัญหาจำนวนผู้เรียนน้อยลงเรื่อย ๆ ฟันธงว่าปัจจัยชี้ขาดสำคัญที่สุดของการพัฒนาอสังหาฯ คือ แหล่งงาน

สำหรับราคาที่อยู่อาศัยในขอนแก่น ทาวน์เฮาส์เริ่ม 1-2 ล้านบาท บ้านเดี่ยวเริ่มต้น 2-เกือบ 3 ล้านบาท โดยดีมานด์ใกล้สถานศึกษาหากเป็นอาจารย์หรือบุคลากรจะซื้อบ้านเดี่ยว 5-8 ล้านบาท เพราะต้องอยู่กับครอบครัว

“คอนโดฯราคา 1-2 ล้าน เกินกว่านั้นไม่ได้ ส่วนหนึ่งเป็นเพราะกำลังซื้อยังเป็นกลุ่มนักศึกษา คนส่วนใหญ่ไม่อยากใช้งานเกินกว่านั้นเพราะเป็นการซื้อทดแทนหอพัก ไม่ได้อยู่เป็นครอบครัว คงไม่มีใครอยากซื้อห้องใหญ่ ๆ หรือราคาสูง ๆ ยกเว้นผู้ปกครองมีเงินและซื้อให้ลูก ซึ่งมีสัดส่วนน้อย”

ขณะที่จังหวัดใกล้เคียงอย่างมหาสารคาม มีขนาดเศรษฐกิจ และพื้นที่เล็กกว่าขอนแก่นกว่าครึ่ง ทั้งจังหวัดมีแหล่งกำลังซื้อจากภาคการศึกษาคือ มหาวิทยาลัยมหาสารคามเข้ามาช่วย ไม่มีปัจจัยอื่น มองว่าการพัฒนาเมืองของมหาสารคามคล้ายขอนแก่นในอดีต และจังหวัดอื่น ๆ คือ มีการกระจุกตัวอยู่บริเวณหนึ่ง แล้วค่อยขยายออกไปเรื่อย ๆ ขึ้นอยู่กับขนาดพื้นที่และปัจจัยอื่นในจังหวัด ซึ่งคนมหาสารคามเลือกซื้อบ้านใกล้ที่ทำงานมากกว่าซื้อที่อยู่ข้ามจังหวัด

เมืองวิชาการพยุงหาดใหญ่ 30%

หนึ่งในจังหวัดเมืองมหาวิทยาลัย “ศุภชัย รุจิเรืองโรจน์” นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดสงขลา ระบุว่า สงขลาอยู่ศูนย์กลางรายล้อมด้วย 6 จังหวัด “พัทลุง สตูล ตรัง ยะลา ปัตตานี นราธิวาส” ในรัศมี 200 กิโลเมตร สามารถเดินทางได้ภายใน 1-2 ชั่วโมง มีศูนย์ราชการ สถานศึกษา สถานพยาบาล ทำให้มีประชากรหนาแน่นและมีการย้ายถิ่นฐานของคนใน 3 จังหวัดชายแดนใต้ หลังเกิดเหตุการณ์ความไม่สงบ

โดยข้อมูลจาก REIC ระบุว่า เซ็กเมนต์ที่ขายได้ดีที่สุด คือ บ้านราคา 3-5 ล้านบาท และคอนโดฯ 1-3 ล้านบาท

“อสังหาฯมีกำลังซื้อมาจากหลายด้าน เช่น ช่วงราคายางดี จะมีกำลังซื้อจากชาวสวนมาก พอราคายางตกเราจะได้กำลังซื้อจากผู้ปกครองนักศึกษาที่ย้ายมาเรียน หลังเรียนจบก็ปล่อยเช่า รวมถึงมารักษาพยาบาลในหาดใหญ่ โดยเฉพาะสงขลานครินทร์ที่มีทั้งมหาวิทยาลัยและโรงพยาบาล เพราะสงขลาเป็นฮับ ซึ่งกลุ่มนี้มีสัดส่วน 30-50% ของตลาด ทั้งนี้แล้วแต่ช่วงเวลา กลุ่มนี้จึงน่าจะช่วยอสังหาฯได้มากกว่า”

พิดโลกชี้เรียนจบไม่มีงานรองรับ

“ยศวัจน์ รุ่งคณาวุฒิ” นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดพิษณุโลก เปิดมุมมองว่า พิษณุโลกเป็นศูนย์กลางภาคเหนือตอนล่าง ล้อมรอบด้วย 4 จังหวัด “สุโขทัย นครสวรรค์ เพชรบูรณ์ อุตรดิตถ์” มีปัจจัยสำคัญ คือ มหาวิทยาลัย สนามบิน รวมถึงถนนวงแหวนรอบเมือง เดินทางได้สะดวกทำให้มีการลงทุนจากจังหวัดรอบ ๆ พิษณุโลกจึงเป็นเมืองที่มีอนาคต และยังมีพื้นที่ว่างพอสำหรับการพัฒนาต่อได้อีก เช่น เพิ่มวงแหวนรอบเมือง

อย่างไรก็ตาม ภาคธุรกิจอสังหาฯ พิษณุโลกยังมีดีมานด์-ซัพพลายน้อย เนื่องจากกำลังซื้อไม่สูง รายได้ประชากรต่อหัวเฉลี่ย 1.11 แสนบาทต่อปี เน้นบ้านเดี่ยว 1 ชั้น ที่ดิน 60-100 ตารางวา ราคา 3-5 ล้านบาท กับทาวน์เฮาส์ ที่ดิน 28-32 ตารางวา ราคา 2-3 ล้านบาท นั่นหมายความว่าควรมีต้นทุนที่ดินไม่เกินไร่ละ 2-3 ล้านบาท ในทำเลที่มีอินฟราสตรักเจอร์หรือเกาะตามเส้นวงแหวนรัศมี 5-10 กิโลเมตร

แต่มหาวิทยาลัยนเรศวรซึ่งถือว่าเป็นสถาบันอุดมศึกษาสำคัญในจังหวัด อยู่แถบชานเมืองที่ขาดอินฟราสตรักเจอร์มาเชื่อมต่อกับตัวเมือง ทำให้ต้องใช้เวลาในการเดินทาง

“เด็ก ๆ เขายังเช่าหออยู่ คนที่ซื้ออยู่เองมีน้อยมาก แม้แต่บุคลากรมหา’ลัยเพราะมีบ้านพักรองรับ ลูกค้าอสังหาฯกลุ่มนี้มีแทบจะไม่ถึง 5% เด็กที่เข้ามาเรียน พอจบเขาก็ออกไป ถือเป็นประชากรแฝง เว้นแต่เขาเรียนจบแล้วทำงานที่นี่ถึงซื้อบ้าน”

นายกอสังหาฯพิษณุโลกฝากเมสเสจถึงรัฐบาลด้วยว่า โมเดลของไทยบริษัทใหญ่ ๆ กระจุกตัวอยู่แต่ในกรุงเทพฯ ดังนั้นถ้าจะให้เศรษฐกิจประเทศสะพัดและมีการเติบโต จำเป็นต้องมีการลงทุนในหัวเมืองต่าง ๆ

 

23 จังหวัดกำรายได้ค้าชายแดน 1.38 ล้านล้าน
"สงขลา" ช่วยอสังหาฯแค่ 10% "อุดร" เผยฝรั่งบูมเงียบ

จีดีพีประเทศไทยล่าสุด ณ ปี 2562 อยู่ที่ 16.87 ล้านล้านบาท ขณะที่จีดีพีปี 2563 คาดการณ์ (ณ 17 สิงหาคม 2563) ว่าจะหดตัว -12.2% ซึ่งไทยมีมูลค่าเศรษฐกิจการค้าชายแดน (ณ ปี 2561 โดยกรมการค้าต่างประเทศ กระทรวงพาณิชย์) มูลค่า 1.38 ล้านล้านบาท สัดส่วน 49.54% ของจีดีพีประเทศในปีเดียวกัน แบ่งเป็น มูลค่า “การค้าชายแดน” มูลค่า 1.12 ล้านล้านบาท และ “การค้าผ่านแดน” มูลค่า 2.64 แสนล้านบาท

ค้าชายแดน-ผ่านแดน 4 เพื่อนบ้าน

ทั้งนี้ ไทยมีการเปิดด่านการค้าชายแดนกับ 4 ประเทศเพื่อนบ้าน ได้แก่ มาเลเซีย สปป.ลาว เมียนมา กัมพูชา จำนวนรวม 97 จุด ใน 23 จังหวัดทั่วประเทศ ได้แก่ เชียงราย น่าน แม่ฮ่องสอน ตาก กาญจนบุรี สระแก้ว จันทบุรี ตราด มุกดาหาร นครพนม หนองคาย อุบลราชธานี เลย สุรินทร์ ศรีสะเกษ บึงกาฬ ประจวบคีรีขันธ์ ระนอง สตูล สงขลา นราธิวาส ยะลา และปัตตานี รวมถึง “การค้าผ่านแดน” ระหว่างไทยกับเวียดนาม สิงคโปร์ และจีนตอนใต้

ภายใต้สถานการณ์โรคระบาดโควิดมีการปิดจุดการค้าเหลือ 28 จุด และ ณ 17 สิงหาคม 2563 ไทยเปิดด่านค้าชายแดน 40 จุดด้วยกัน โดยครึ่งปีแรกมีมูลค่า 627,480 ล้านบาท

ท็อป 10 เมืองการค้าชายแดน

ในจำนวนนี้ ท็อป 10 มูลค่าการค้าชายแดน มีดังนี้ 1.สงขลา 642,221.44 ล้านบาท สัดส่วน 46.38% 2.มุกดาหาร 151,360.27 ล้านบาท 10.93% 3.สระแก้ว 91,817.51 ล้านบาท 6.63% 4.นครพนม 85,218.88 ล้านบาท หรือ 6.15% 5.ตาก 77,963.34 ล้านบาท 5.63%

6.กาญจนบุรี 75,824.62 ล้านบาท 5.46% 7.หนองคาย 62,326.27 ล้านบาท 4.5% 8.เชียงราย 51,690.37 ล้านบาท 3.73% 9.ตราด 36,234.25 ล้านบาท 2.62% และ 10.น่าน 29,857.16 ล้านบาท สัดส่วน 2.16%

ในขณะที่มี 2 เมืองหลักของภาค แต่มีมูลค่าการค้าชายแดนไม่สูงมากนัก ได้แก่ อุบลราชธานี มูลค่า 17,641.59 ล้านบาท สัดส่วน 1.27% อยู่อันดับ 12 และประจวบคีรีขันธ์ มูลค่า 967.13 ล้านบาท อยู่อันดับ 22 จาก 23 จังหวัดที่มีการค้าชายแดน

ค้าชายแดนช่วยสงขลาแค่ 10%

“ศุภชัย รุจิเรืองโรจน์” นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดสงขลา เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า สงขลาเป็นฮับหรือศูนย์กลาง 7 จังหวัดใต้ ได้แก่ สงขลา พัทลุง สตูล ตรัง ยะลา ปัตตานี นราธิวาส ทั้งยังมีศูนย์ราชการ สถานศึกษา และสถานพยาบาล รวมถึงการย้ายถิ่นของคนใน 3 จังหวัดชายแดนใต้ หลังเกิดเหตุการณ์ความไม่สงบ 4-5 ปีที่ผ่านมา

ด้านกำลังซื้อ หาดใหญ่เป็นทำเลที่มีรายได้จากหลายแหล่ง เช่น การท่องเที่ยว ประมง การส่งออก โดยเฉพาะยางพารา ทำให้การเติบโตของอสังหาฯในสงขลาจะอยู่ในหาดใหญ่กว่า 70-80% อำเภอเมืองอีก 20-30% เซ็กเมนต์ขายดีที่สุด คือ บ้านราคา 3-5 ล้านบาท คอนโดมิเนียม 1-3 ล้านบาท ส่วนอำเภออื่น ๆ มีการเติบโตน้อยมาก แม้แต่อำเภอสะเดาที่เป็นพื้นที่รอยต่อรัฐเกดะห์ ประเทศมาเลเซีย และเป็นด่านศุลกากรใหญ่ของจังหวัดก็มีอสังหาฯอยู่ไม่มาก

ขณะที่อำเภอชายแดนพึ่งพาการเกษตร เดิมในปี 2554-2556 เป็นช่วงที่เศรษฐกิจจังหวัดและราคายางพาราดี รวมถึงมีนักท่องเที่ยวข้ามชายแดน จึงมีกำลังซื้ออสังหาฯในบริเวณนี้ แต่ปี 2560 ค่าเงินมาเลเซียตกลงจาก 11 บาทต่อริงกิต เหลือ 7 บาทต่อริงกิต ทำให้คนมาเลย์ซื้อของจากไทยแพงขึ้น การท่องเที่ยวชายแดนจึงซบเซา

“น้ำหนักการค้าชายแดนส่งผลมาถึงอสังหาฯไม่เยอะตั้งแต่แรกอยู่แล้ว ไม่ถึง 10% คนชอบมองว่าต่างชาติจะมาซื้ออสังหาฯในหาดใหญ่ แต่ไม่เหมือนภูเก็ต หรือเชียงใหม่ ที่นี่ต่างชาติเขามาจับจ่ายใช้สอยหรือท่องเที่ยว ไม่ได้มีการลงทุนในภาคอสังหาฯมาก”

“ศุภชัย” กล่าวเพิ่มเติมว่า ด่านค้าชายแดนของไทยเป็นเพียงช่องทางการส่งออกผลิตภัณฑ์ยางพาราเท่านั้น แต่จำนวนมูลค่ามากกว่าจังหวัดอื่นเพราะสินค้ายางพารามีราคาสูง และช่วงที่ผ่านมาเกษตรกรประสบปัญหาใหญ่ คือ ราคายางตกต่ำอยู่แล้ว การปิดด่านช่วงโควิดที่ผ่านมา จึงกระทบรายได้ของผู้ผลิตยางเพิ่มขึ้น แต่จังหวัดยังมีรายได้จากจุดอื่นเข้ามาทดแทนอยู่

ลาว-จีนข้ามฝั่งโขงช็อปที่อุดรฯ

พันโทวรายุส์ ตรีวัฒนสุวรรณ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์อุดรธานี เปิดเผยว่า การค้าชายแดนไม่ใช่ปัจจัยเดียวที่ชี้ว่าอสังหาฯในจังหวัดจะเป็นอย่างไร เพราะยังมีการค้าขาย เศรษฐกิจของประเทศและภูมิภาค รวมถึงปัจจุบัน อุดรฯมีประชากร 1.5 ล้านคน มีการเคลื่อนย้ายจากต่างอำเภอมาอยู่ในตัวเมืองมากขึ้น เนื่องจากเป็นแหล่งงาน ผู้ปกครองต้องการส่งลูกหลานมาเรียนที่โรงเรียนประจำจังหวัด

อุดรฯมีที่ตั้งห่างชายแดน สปป.ลาว 50 กิโลเมตร เดินทาง 1 ชั่วโมง โครงสร้างพื้นฐาน เช่น ถนนวงแหวนรอบเมืองและแผนสร้างรถไฟความเร็วสูงระหว่างรัฐบาลไทย-จีน เชื่อมกรุงเทพฯ-หนองคาย โดยเฟสแรก กรุงเทพฯ-โคราช ตามแผนจะแล้วเสร็จในปี 2569 ก่อนจะสร้างเฟส 2 โคราช-หนองคาย ทำให้อุดรฯเป็นพื้นที่ที่น่าจับตามองของธุรกิจอสังหาฯ

“เศรษฐกิจอุดรฯโตจากการเป็นเมืองค้าปลีกค้าส่ง มูลค่า 1.3 แสนล้านบาท สัดส่วน 14% ของจีพีพีจังหวัด (ข้อมูลคลังจังหวัดอุดรธานี ณ ปี 2561) รองจากเกษตรกรรม ร้านค้าพวกนี้อยู่ในเขตตัวเมืองและรอบเมือง เช่น ร้านตั้งงี่สุน ตลาดโบ๊เบ๊ ตลาดภาค 5 แยก ส่วนการเกษตรมีตลาดเมืองทองเจริญศรี ซึ่งมีคนจีนและเวียงจันทน์เข้ามาซื้อด้วย แต่พอโควิดปิดด่าน ยอดขายค้าปลีกก็ลดลง 50%” พันโทวรายุส์อธิบาย

นอกจากนี้ คนจากเวียงจันทน์ยังเดินทางข้ามฝั่งโขงเพื่อใช้บริการโรงพยาบาลจำนวนมาก การปิดด่านในช่วงที่ผ่านมาทำให้ยอดผู้ใช้บริการลดลง 40-50%

“ต่างชาติที่มาซื้ออสังหาฯไม่ใช่คนลาว ส่วนมากเป็นเขยฝรั่ง 30% มีทั้งคนทางยุโรปเหนือ สแกนดิเนเวีย อเมริกาก็มี วิธีการซื้อในชื่อภรรยาคนไทย”

ทั้งนี้ อสังหาฯในอุดรธานีกว่า 90% เป็นแนวราบ เซ็กเมนต์ที่ขายได้ดีเป็นบ้านเดี่ยวราคา 1 ล้านปลาย-2.6 ล้านบาท, ทาวน์เฮาส์ 1 ล้านบาท ทำเลรอบนอกเมือง เนื่องจากพื้นที่ในเขตเทศบาลที่ดินราคาสูงไร่ละ 20 ล้านบาท

ขณะที่ชานเมืองไร่ละ 1-2 ล้านบาท ซึ่งเป็นต้นทุนที่ดีเวลอปเปอร์สามารถพัฒนาโครงการจัดสรรได้