อสังหาริมทรัพย์

โอนที่รถไฟให้บริษัทลูกปลดหนี้ บี้ “เซ็นทรัล” เปิดประมูลใหม่ “โรงแรมหัวหิน”

ร.ฟ.ท.โอนที่ดิน 2 แปลงใหญ่ “ย่าน กม.11-สถานีแม่น้ำ” ให้บริษัทลูกพัฒนาสร้างรายได้ปลดแอกหนี้แสนล้าน บอร์ดไฟเขียวพัฒนาเชิงพาณิชย์ 325 ไร่ ย่าน กม.11 เปิดประมูลให้เอกชนเช่า 50 ปี ผุดมิกซ์ยูสมูลค่า 6.9 หมื่นล้าน เนรมิตโรงแรม 4 ดาว ศูนย์แสดงสินค้า สำนักงาน คอนโดฯให้เช่า โฮมออฟฟิศ คาดได้ผลตอบแทนตลอดสัญญา 6 หมื่นล้าน ประมูลปีหน้า “โรงแรมเดอะ ทวิน ทาวเวอร์” วืดต่อสัญญา ลุยเขย่าค่าเช่ทำเลหัวหิน ปลายปีนี้เปิดประมูลใหม่ “โรงแรมเซ็นทรัล” 30 ปี วงเงิน 8 พันล้าน

นายนิรุฒ มณีพันธ์ ผู้ว่าการการรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) เปิดเผยว่า เมื่อวันที่ 17 ก.ย. 2563 ที่ประชุมคณะกรรมการ (บอร์ด) ร.ฟ.ท.อนุมัติผลศึกษาการพัฒาเชิงพาณิชย์ย่าน กม.11 เนื้อที่ 325 ไร่ ด้านหลังเอ็นเนอร์ยี่คอมเพล็กซ์ของ ปตท. จะเปิดประมูลให้เอกชนเช่า 50 ปี ก่อสร้าง 5 ปี บริหารพื้นที่ 46 ปี มูลค่าการลงทุน 69,000 ล้านบาท โดยให้ บจ.บริหารสินทรัพย์ บริษัทลูกของ ร.ฟ.ท.ที่รอคณะรัฐมนตรี (ครม.) อนุมัติจัดตั้งบริษัทเป็นผู้ดำเนินการ ซึ่งเป็นไปตามแผนฟื้นฟูกิจการเพื่อสร้างรายได้จากการพัฒนาที่ดินลดหนี้มีกว่า 1 แสนล้านบาท

“จะเปิดให้เอกชนพัฒนาทั้งแปลงภายใต้ระเบียบ ร.ฟ.ท. เพราะไม่เข้าเกณฑ์ พ.ร.บ.ร่วมทุนฯ 2562 พัฒนาเป็นมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ มีโรงแรม สำนักงาน ที่อยู่อาศัย ศูนย์แสดงสินค้า คาดว่าจะมีผลตอบแทนคิดเป็นมูลค่าปัจจุบัน 16,800 ล้านบาท และตลอดอายุสัญญาอยู่ที่ 60,000 ล้านบาท”

แหล่งข่าวจาก ร.ฟ.ท.กล่าวว่า ร.ฟ.ท.ต้องโอนที่ดิน 2 แปลงใหญ่ให้บริษัทลูกจัดหารายได้ คือ ย่าน กม.11 เนื้อที่ 325 ไร่ มูลค่า 69,000 ล้านบาท และสถานีแม่น้ำ เนื้อที่ 271 ไร่ มูลค่า 88,780 ล้านบาท ผลศึกษาพัฒนาโครงการผ่านบอร์ดแล้ว โดยในส่วนของ กม.11 ได้รีวิวโครงการใหม่ ยังคงพัฒนาเป็นมิกซ์ยูส แต่ไม่มีโรงพยาบาลบุรฉัตรไชยากรและบ้านพักพนักงาน เนื่องจากจะย้ายไปสร้างย่านตึกแดงตรงบางซื่อเป็นแฟลต 2,000 ห้องรองรับพนักงานกว่า 2,000 ครอบครัว โดยเอกชนที่ชนะประมูลที่ดิน กม.11 จะแปลงจากค่าธรรมเนียมการเช่าที่จ่ายก้อนแรก 3,900 ล้านบาทเป็นค่าก่อสร้างให้ ร.ฟ.ท. จึงทำให้มูลค่าการลงทุนโครงการลดลงจากเดิม 80,882 ล้านบาท เหลือ 69,000 ล้านบาท

“รูปแบบพัฒนาแบ่งเป็นโซน A 88 ไร่ มีศูนย์แสดงสินค้าและโรงแรม 4 ดาว กว่า 200 ห้อง โซน B, C พื้นที่ 35 ไร่ เป็นสำนักงาน 8 อาคาร ขนาดพื้นที่ให้เช่า 400,000 ตร.ม. โซน D, E เป็นที่พักอาศัยให้เช่า 6 อาคาร กว่า 7,000 ยูนิต โซน F, G, H พื้นที่ 63 ไร่ เป็นโฮมออฟฟิศให้เช่า ส่วนพื้นที่ที่เหลือเป็นระบบสาธารณูปโภคภายในโครงการ เช่น ถนน คาดว่าจะเปิดประมูลในปีหน้าหลังตั้งบริษัทลูกเรียบร้อยแล้ว”

นายนิรุฒกล่าวอีกว่า นอกจากนี้ บอร์ดยังไม่พิจารณาต่อสัญญาเช่าที่ดินย่านรองเมืองของ บจ.โกลเด้นแอสเซ็ท ผู้พัฒนาโรงแรมเดอะ ทวิน ทาวเวอร์ เนื้อที่ 6.53 ไร่ จะหมดสัญญา 20 ปีวันที่ 17 ส.ค. 2564 โดยบอร์ดให้ ร.ฟ.ท.ทำข้อมูลเปรียบเทียบระหว่างต่อสัญญารายเดิมกับเปิดประมูลใหม่รูปแบบไหนที่จะเป็นประโยชน์ต่อ ร.ฟ.ท.

“เอกชนรายเดิมขอเจรจาต่ออายุสัญญาซึ่ง ร.ฟ.ท.ประเมินมีมูลค่าทรัพย์สิน 976 ล้านบาท หากให้เอกชนรายเดิมเช่าต่อ 20 ปี จะได้ผลตอบแทนที่เป็นมูลค่าสุทธิการเช่า 777 ล้านบาท คิดเป็นผลตอบแทนตลอดอายุสัญญาอยู่ที่ 1,575 ล้านบาท ส่วนที่ดินโรงแรมเซ็นทรัล หัวหิน และพื้นที่เชิงพาณิชย์แปลง A 32 ไร่ สถานีกลางบางซื่อ บอร์ดยังไม่ได้พิจารณา”

แหล่งข่าวจาก ร.ฟ.ท.กล่าวว่า ที่ดินโรงแรมเซ็นทารา แกรนด์ บีช รีสอร์ทและวิลล่า หัวหิน มีเนื้อที่ 71.65 ไร่ อยู่ระหว่างเสนอให้บอร์ดอนุมัติร่างทีโออาร์ประมูลหาเอกชนรายใหม่ลงทุนเช่าที่ดิน โรงแรมและปรับปรุงก่อสร้างเพิ่มเติมแทนกลุ่มเซ็นทรัลที่จะสิ้นสุดสัญญาที่ได้รับการขยายใหม่วันที่ 15 พ.ค. 2565 เพราะได้รับผลกระทบโควิด-19 บอร์ดจึงต่อสัญญาให้อีก 2 ปี คาดว่าจะออกประกาศเชิญชวนปลายปีนี้ และเปิดยื่นซอง มี.ค.-เม.ย. 2564 ระยะเวลาเช่า 34 ปี แบ่งเป็นจัดหาประโยชน์ 30 ปี ปรับปรุงก่อสร้างเพิ่มเติม 4 ปี โดยที่ปรึกษาประเมินผลตอบแทนรวมอยู่ที่ 8,927 ล้านบาท เป็นค่าเช่ารวม 30 ปี ไม่ต่ำกว่า 5,727 ล้านบาท ทั้งนี้ อยู่ที่ข้อเสนอของเอกชนแต่ละรายซึ่งเซ็นทรัลมีสิทธิร่วมประมูลได้