อสังหาริมทรัพย์

ศูนย์ข้อมูลฯ ประเมินตลาดที่อยู่อาศัยเริ่มฟื้นปลายปี 64 เตือนสต๊อกยังสูงขึ้น

ศูนย์ข้อมูลฯ ประเมินตลาดที่อยู่อาศัยเริ่มฟื้นปลายปี 64 เตือนสต๊อกยังสูงขึ้นเรื่อย ๆ ควรเร่งปรับเซนติเมนต์ตลาดให้รายย่อยกู้ซื้อบ้านง่ายขึ้น

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) เปิดเผยว่า สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2563 ได้รับผลกระทบจากโควิด-19 ในด้านกำลังซื้อ โดยครึ่งแรกปี 2563 ใน 26 จังหวัดทั่วประเทศ มีหน่วยขายได้ใหม่ 53,844 หน่วย มูลค่าทั้งหมด 227,092 ล้านบาท ลดลง -19.2% จากครึ่งแรกปี 2562 เช่นเดียวกับมูลค่าขายได้ใหม่รวม 192,145 ล้านบาท ลดลง -26.2% จากช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว

ส่วนครึ่งปีหลัง 2563 คาดการณ์ว่าจะมีหน่วยขายได้ใหม่จะลดลงเหลือ 36,775 หน่วย ลดจากช่วงเดียวกันในปี 2562 ประมาณ -32% และมูลค่าหน่วยขายได้ใหม่คาดว่าเหลือ 163,972 ล้านบาท ลดลง -26.7% จากครึ่งแรกปี 2562

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์
ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์

ปี 2564 ประเมินว่าครึ่งปีแรกจะมีหน่วยขายได้ใหม่ 44,251 หน่วย ลดลง -17.8% จากครึ่งแรกปี 2563 และคาดว่าจะมีมูลค่าขายได้ใหม่ 192,145 ล้านบาท ลดลง -15.4% จากช่วงเดียวกันของปี 2563  ขณะที่ครึ่งปีหลังคาดการณ์ว่าสถานการณ์จะดีขึ้น โดยหน่วยขายได้ใหม่อาจขยับขึ้นมาถึง 49,821 หน่วย เพิ่มขึ้น 35.5% จากครึ่งหลังปี 2563 และมีมูลค่าหน่วยขายได้ใหม่ 216,331 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากครึ่งหลังปี 2563 ประมาณ 31.9%

อย่างไรก็ตาม แม้สถานการณ์ปี 2564 จะมีแนวโน้มดีขึ้น แต่หน่วยขายได้ใหม่ยังต่ำกว่าปี 2561-2562 ซึ่งมีค่าเฉลี่ยรายครึ่งปี 69,835 หน่วย และคาดว่าบ้านจัดสรรจะยังครองสัดส่วนหน่วยขายได้ใหม่มากกว่าอาคารชุดตามแนวโน้มตลาดตั้งแต่ครึ่งหลังปี 2562 ที่แบงก์ชาติประกาศบังคับใช้มาตรการ LTV-Laon to value สกัดการเก็งกำไร เมื่อวันที่ 1 เมษายน 2563

สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัย 26 จังหวัดทั่วประเทศในปี 2561-2562 มีหน่วยเหลือขายรายครึ่งปีเฉลี่ย 268,066 หน่วย แต่ครึ่งแรกปี 2563 พบว่า มีหน่วยเหลือขายทั้งหมด 293,319 หน่วย เพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า 8.5% สอดคล้องกับมูลค่าเหลือขาย 1.31 ล้านล้านบาท เพิ่มขึ้น 8.3% ของครึ่งแรกปี 2562

ครึ่งหลังปี 2563 คาดว่าหน่วยเหลือขายจะเพิ่มขึ้นเป็น 319,528 หน่วย สูงขึ้น 6.1% จากครึ่งหลังปี 2562 และจะมีมูลค่าเหลือขายทั้งสิ้น 1.41 ล้านล้านบาท เพิ่มขึ้น 6.3% จากช่วงเวลาเดียวกันในปี 2562 ประเมินแนวโน้มหน่วยเหลือขายในตลาดคาดว่าจะเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ครึ่งแรกปี 2564 จะมีหน่วยเหลือขาย 319,528 หน่วย เพิ่มจากครึ่งแรกปี 2563 12% ซึ่งเป็นมูลค่าเหลือขาย 1.47 ล้านล้านบาท เพิ่มขึ้น 12.3%  เช่นเดียวกับครึ่งหลังปี 2564 จำนวนหน่วยเหลือขายอาจเพิ่มขึ้นเป็น 339,294 หน่วย เพิ่ม 6.2% จากครึ่งหลังปี 2563 และมีมูลค่าเหลือขาย 1.52 ล้านล้านบาท หรือสูงขึ้น 7.8% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันในปี 2563

จากจำนวนหน่วยเหลือขายครึ่งแรกปี 2563 ทั้งหมด 293,319 หน่วย พบว่า ที่อยู่อาศัยแต่ละประเภทมีหน่วยเหลือขายมากที่สุดในเซ็กเมนต์ 2-5 ล้านบาท โดยอาคารชุดมีหน่วยเหลือขายมากที่สุดราคา 2-3 ล้านบาท มีสัดส่วน 28% ของอาคารชุดเหลือขายทั้งหมด ใกล้เคียงกับกลุ่ม 3-5 ล้านบาท ที่มีสัดส่วน 27% บ้านเดี่ยว 3-5 ล้านบาท เหลือขายมากที่สุด คิดเป็น 37% ของบ้านเดี่ยวเหลือขายทั้งหมด ทาวน์เฮ้าส์เหลือขายมากที่สุดในกลุ่ม 2-3 ล้านบาท หรือ 47% ของทาวน์เฮ้าส์เหลือขายทั้งหมด และบ้านแฝดกลุ่ม 3-5 ล้านบาท คิดเป็น 52% ของบ้านแฝดเหลือขายทั้งหมด

ด้วยเหตุนี้ ตนจึงมองว่า 1.การแก้ปัญหาอสังหาฯจะต้องแยกพื้นที่ให้ชัดเจน ไม่ควรออกมาตรการเดียวเพื่อประกาศใช้ทุกพื้นที่ เสมือนตัดเสื้อตัวเดียวแล้วให้ใส่ได้ทุกขนาด เพราะแต่ละพื้นที่มีปัจจัยที่ต่างกัน เช่น ภูเก็ตและสงขลามีกำลังซื้อจากการท่องเที่ยว ขณะที่นครศรีธรรมราชได้กำลังซื้อจากโรงงานอุตสาหกรรม

2.แม้ผู้ประกอบการลดราคาที่อยู่อาศัย แต่ผู้ที่มีกำลังซื้อโดยเฉพาะกลุ่ม 3 ล้านบาทขึ้นไปยังลังเลใจ เพราะมองว่าภาครัฐยังไม่ออกสิทธิประโยชน์รองรับ เช่นเดียวกับการลดค่าจดจำนองและโอนกรรมสิทธิ์จาก 3% เหลือ 0.01% แก่ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ซึ่งถ้ารัฐเปิดเพดานมาตรการดังกล่าวให้มากกว่า 3 ล้านบาทจะช่วยตลาดอสังหาฯที่กำลังซบเซาได้

3.การปรับให้โมเมนตัมตลาดอสังหาฯดีขึ้น ต้องอาศัยเซนติเมนต์ โดยผู้ซื้อจะต้องเข้าถึงสินเชื่อที่อยู่อาศัยง่ายขึ้นและไม่มีภาระในวันโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งปัจจุบันแบงก์พาณิชย์ไม่กล้าปล่อยสินเชื่อรายย่อยมากนัก เพราะบางรายยังมีภาระหนี้บัตรเครดิตหรือหนี้อื่น ๆ หากแบงก์พิจารณาผ่อนปรนเปลี่ยนหนี้ระยะสั้นมาเป็นหนี้ระยะยาว กล่าวคือไม่นำหนี้บัตรเครดิตหักลบหารายได้สุทธิทันที เพื่อเพิ่มกำลังการกู้ แล้วให้นำหนี้บัตรเครดิตรวมกับวงเงินกู้สินเชื่อบ้านแล้วผ่อนชำระร่วมกัน ในกรณีที่ผู้ขอสินเชื่อมีพฤติกรรมการชำระหนี้ตรงเวลา