จับเข่าคุย CFO อสังหาริมทรัพย์ Mission Possible ยุคโรคระบาดโควิด 2564-2565 กลยุทธ์การเงินคือหัวใจ
ไตรมาส 4/63 กับช่วงเวลาแห่งการนับถอยหลังเพื่อจบปีแห่งมหาวิกฤตโรคระบาดโควิด บนความหวังจะมีข่าวดีสำหรับวงการธุรกิจให้ชื่นใจกันบ้าง แต่เหตุการณ์การเมืองโค้งสุดท้ายก็สร้างภาวะ new normal กลายเป็นโรคแทรกซ้อนทางเศรษฐกิจขึ้นมาอย่างคาดไม่ถึง
- เปิด 10 อันดับมหาวิทยาลัยรัฐ-ราชภัฏ-เอกชน ที่ได้รับความนิยมมากสุด
- โปรดเกล้าฯ พระราชทานยศ ข้าราชการในพระองค์ฝ่ายทหาร 3 ราย
- ดร.วิวัฒน์ กรมดิษฐ์ ผู้อยู่เบื้องหลัง “บ้านกรมดิษฐ์” บ้านสวนลอยฟ้า
นักธุรกิจเบอร์ใหญ่ “อธิป พีชานนท์” มองข้ามชอตแนวโน้มปี 2564 การเมืองภายในประเทศมีผลกระทบอย่างสูงในด้านจิตวิทยา 2 ระดับ
แบ่งเป็นระดับผู้บริโภค เดิมเคยคาดหวังว่าประเทศไทยสามารถควบคุมและป้องกันการระบาดโควิดได้ดี จะเป็นแต้มต่อทำให้เศรษฐกิจฟื้นตัวเร็วกว่าประเทศอื่นในโลก ความเชื่อมั่น กำลังซื้อน่าจะฟื้นตัวเร็ว ล่าสุดการเมืองสไตล์ไทย ๆ ทุบมู้ดผู้บริโภคไปเรียบร้อยแล้ว มองว่าการซื้อสินค้าคงทนอย่างรถยนต์ ที่อยู่อาศัย น่าจะชะลอตัวยาว
อีกส่วนคือระดับผู้ประกอบการ จีดีพีประเทศไทยที่พึ่งพิงการส่งออกสัดส่วน 70% กำลังถูกท้าทายครั้งสำคัญจากความเชื่อมั่นนักลงทุนต่างประเทศที่จะเข้ามาลงทุนในเมืองไทย เพื่อสร้างงาน-สร้างอาชีพ-สร้างเศรษฐกิจให้กับคนไทย
ล่าสุดการเมืองสไตล์ไทย ๆ ทุบมู้ดผู้ประกอบการต่างชาติไปเรียบร้อยแล้วความหวังที่จะดึงดูดให้เข้ามาลงทุนด้วยเม็ดเงินก้อนโต ๆ เพื่อสร้างปาฏิหาริย์ให้เศรษฐกิจไทยฟื้นตัวได้เร็ว แสงสว่างที่ปลายอุโมงค์เคยคาดหวังว่าจะมาปลายปีนี้หรือต้นปีหน้า เริ่มอับแสงลง
“ประชาชาติธุรกิจ” สัมภาษณ์พิเศษ CFO-ประธานเจ้าหน้าที่ด้านการเงินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์มหาชนในตลาดหลักทรัพย์ กับภารกิจที่แบกไว้เต็มสองบ่าในฐานะที่กลยุทธ์การเงินกลายเป็นหัวใจหลักในการดำเนินธุรกิจในภาวะวิกฤตเศรษฐกิจ เกมธุรกิจที่ต้องวางหมากอย่างรอบคอบรัดกุมเพราะเดิมพันด้วยความอยู่รอดทั่วทั้งองค์กร
theme คำถามหลัก ในฐานะ CFO บริษัทอสังหาริมทรัพย์ บริหารจัดการอะไรบ้าง ในไตรมาส 4/63 ที่เป็นเป้าหมายให้องค์กรประสบความสำเร็จในการดำเนินธุรกิจภายใต้สถานการณ์โควิด-19
“อรรถวิทย์ เฉลิมทรัพยากร” กรรมการและประธานเจ้าหน้าที่บริหารสายงานการเงิน “บริษัท โนเบิล ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน)” หรือ NOBLE
Q : บทบาท CFO อสังหาฯ
การบริหารจัดการด้านการเงินยุคโควิด ภาพใหญ่คือ cash flow management ในกรณี worst case โนเบิลฯเน้นการทำ 2 อย่างควบคู่กัน คือ 1.เร่งขายอินเวนทอรี่ คอนโดมิเนียมพร้อมอยู่ เราถือว่าโชคดี ตัวเราไม่ได้หนักมาก เรามีสินค้าพร้อมขาย ณ ต้นปี 4,000 กว่าล้าน ตอนนี้เร่งขายได้แล้ว 2,000 ล้านปลาย ๆ แล้ว ได้เงินสดเข้ามาเต็ม ๆ
อินเวนทอรี่เหล่านี้เป็นโปรเจ็กต์ที่ไม่ได้เป็นหนี้กับสถาบันการเงิน เพราะตัวโปรเจ็กต์ไฟแนนซ์ปลดหมดแล้ว อย่างเช่น โนเบิล เพลินจิต, โนเบิล รัชดา 1-2 เป็นต้น
ปีนี้เป็นปีที่เราเร่งขายอินเวนทอรี่ ขอเน้นว่าเราไม่ได้ขายถูก ไม่เหมือนดีเวลอปเปอร์บางรายขายต่ำกว่าทุน อินเวนทอรี่ที่เราขายยังมีกรอสโปรฟิตมาร์จิ้นในระดับ 30% กว่า เพราะคอนโดฯตั้งในทำเลที่โอเค มียอดซื้อลูกค้าต่างชาติเข้ามาเพราะอยู่ในแนวรถไฟฟ้าอยู่แล้ว
สรุปว่าเราเร่งขายอินเวนทอรี่เพื่อให้ได้แคชเข้ามา แต่ก็ไม่ได้ compromise ตัวมาร์จิ้นเท่าไหร่ ยังคงมีมาตรฐานการยืนราคาอยู่ประมาณหนึ่ง
เรื่องที่ 2 ในระหว่างนี้ หน้าที่หลัก ๆ ผมต้องหา back up financing ในกรณีเผื่อเหลือเผื่อขาด โนเบิลฯข้อดีคือสมัยก่อนด้วยความที่มีวงเงินกู้โครงการ (โปรเจ็กต์ไฟแนนซ์) กับแบงก์ แต่ไม่ค่อยได้เบิก เนื่องจากเรามีเงินพรีไฟแนนซ์ (เงินดาวน์) จากลูกค้าเข้ามา จ่ายเงินดาวน์ จ่ายเงินทำสัญญา โดยเฉพาะต่างชาติเขาจ่ายเงินดาวน์ 30-50% เราก็ได้เงินตัวนี้มาหมุน
ทั้งนี้ ลูกค้าต่างชาติไม่เหมือนคนไทย ซึ่งจ่ายเงินดาวน์เป็นรายเดือน แต่ต่างชาติจ่ายดาวน์เป็นเงินก้อน แล้วมาโอนทีเดียว หลัง ๆ โปรเจ็กต์พร้อมโอน เราจะเตรียมการให้ลูกค้าพร้อมมาโอนล่วงหน้า 2 เดือน บางคนโอน 100% เลยก็มี ช่วยทำให้เรามีสภาพคล่องที่ดีขึ้น
เงินโปรเจ็กต์ไฟแนนซ์ที่เราไม่ได้โอน ณ ต้นปีอยู่ที่ 6,000 ล้านบาท ตอนนี้เหลือประมาณ 5,000 ล้าน เพราะเบิกมาแล้วส่วนหนึ่งก็ยังเหลือเฟือ และยังมีวงเงินที่เพิ่งได้จากแบงก์พาณิชย์อีกแบงก์หนึ่ง เป็น back up อีกอันหนึ่งเกือบ 1,000 ล้าน
พูดง่าย ๆ เรามีออปชั่นเอาสต๊อกที่เหลือขายหรืออินเวนทอรี่เอาไปตึ๊ง (กับสถาบันการเงิน) ได้อีก ถ้าจำเป็น และเราก็ขอเปิดเครดิตไลน์ไว้แหละ ถ้าไม่จำเป็นไม่ใช้ก็ไม่เป็นไร เรียกว่าเป็น inventory financing คล้าย ๆ เราทำโปรเจ็กต์ไฟแนนซ์อีกรอบ ถ้าขายได้ เราก็ไม่จำเป็นต้องเอาวงเงินออกมาใช้
นี่คือวิธีการนำอินเวนทอรี่มามัดก้อนรวมกันแล้วนำมาเป็นหลักประกันยื่นกู้อีกรอบหนึ่ง อัตราดอกเบี้ยใกล้เคียงกับโปรเจ็กต์ไฟแนนซ์ หรือแทบจะเท่ากัน ถ้าดูตรงนี้เรามีงบฯส่วนเกินเหลือเฟือ ณ วันนี้ เรามี cash on hand 2,200 ล้าน
Q : ส่วนเกินมาจากไหน
มาจากการระบายอินเวนทอรี่ ทุกอย่างมีตัวเลขซัพพอร์ต ตัวเลขไตรมาส 2/63 มีแคช 2,100 ล้านบาท มาจากการเร่งขายอินเวนทอรี่ กับวงเงินจากแบงก์ที่สามารถนำมาใช้ได้
เราก็พยายามซื้อที่ดินนะ พอเราขายอินเวนทอรี่เก่าได้ก็พยายามนำเงินมาซื้อที่ดินตุนไว้ เพื่อขยายการพัฒนาโครงการต่อ เราประกันจ่ายปันผลสูงสุดในอุตสาหกรรม 1.1 บาท เรา stand เงินไว้ เพราะเราคิดว่าหมุนอินเวนทอรี่ได้ดี ซึ่งอินเวนทอรี่ที่ขายไปคือแคชล้วน ๆ 1,800 ล้านที่เราบันทึกรายได้ในไตรมาส 2/63 เกือบทั้งหมดมาจากการระบายอินเวนทอรี่ เราก็แบ่งจ่ายปันผลส่วนหนึ่ง กับต่อยอดซื้อที่ดินเพื่อดำเนินกิจการต่ออีกส่วนหนึ่ง
ผมเน้นนะ เรายังโอนโดยมีมาร์จิ้นที่ยังโอเค
ส่วนเรื่องการออกบอนด์ ด้วยเพอร์ฟอร์แมนซ์ที่เราทำได้ดี ก็ proof กับแบงเกอร์ ตอนนี้เราคุยกับแบงเกอร์เพื่อจะออกบอนด์ตามรอบ คือออกบอนด์เพื่อรีไฟแนนซ์ในเดือนพฤศจิกายนอีก 1,050 ล้านบาท ก็เชิญอันเดอร์ไรเตอร์แบงก์มาคุย คิดว่ารอบนี้ไม่มีประเด็น ออกตามรอบของมัน
ตอนแรกเขาก็กังวลแหละว่าเพอร์ฟอร์แมนซ์บริษัทเป็นยังไง พอยอด Q2 ออกปุ๊บ เราก็เชิญเขามา เคลียร์ภาพเรื่องเทรนด์ไปเรียบร้อย ก็ออนโปรเซสตามปกติ
Q : ต้นทุนการเงินโนเบิลฯตอนนี้
4% กว่า ๆ ความจริงโปรเจ็กต์ไฟแนนซ์ด้วยความที่ดอกเบี้ยลงมาเหลือ MLR 5% ต้น ๆ ปกติโนเบิลฯได้ดอกเบี้ยลบอยู่แล้ว เฉลี่ย 3% ปลาย ๆ ด้วยซ้ำ ก็คือเฉลี่ย 4% เราก็ถือว่าไม่ขี้เหร่
ณ ตอนนี้ ข้อแรกเรามี 5000+1000=6000 ล้านบาท เพื่อแบ็กอัพในการรีไฟแนนซ์ 2.เราคิดว่าตลาดบอนด์ยังไปไหว คาดว่าจะออกเพื่อ roll over อย่างเดียว ไม่ได้ก่อหนี้ใหม่ 3.เรามี internal cash เหลือเฟือ ไตรมาส 2/63 มีแคชออนแฮนด์ 2,100 ล้าน ถือว่าเยอะสำหรับบิสซิเนสไซซ์ของเรา และเรารับรู้ท็อปไลน์ปีละ 10,000 ล้าน คิดว่าด้วยปริมาณแบบนี้ ปีละ 4,000 กว่าล้าน โรลไปได้เรื่อย ๆ สภาพคล่องถือว่าสูง
Q : แต่งตัวการเงินยังไงถึงจะหล่อ
อสังหาฯจริง ๆ ปราบเซียนนิดนึง บริษัทที่มี recurring income เยอะ ๆ เขาจะให้เรตติ้งที่ดี ทุกอสังหาฯเป็นเหมือนกันหมดนะ พอร์ชันรีเคอริ่งไม่เยอะส่วนมากไม่เกิน 10% ดูจากรายได้
สิ่งที่เราต้องพรูฟกับเครดิตเรตติ้งก็คือ track record ความมีชื่อเสียงของดีเวลอปเปอร์ โนเบิลฯอยู่ในวงการมานาน หลัง ๆ เขาก็จี้ถามว่าคุณโอนได้ไหม ไม่ใช่ขายได้อย่างเดียว ต้องโอนได้ด้วย ตอนโอนสำคัญ บางทีพรีเซลยอดมา แต่ถึงเวลาโอน ผิดนัด ลูกค้าดร็อปไปซะอย่างนั้น
โนเบิลฯเราพูดได้เต็มปากว่าโอเคมากเลย โดยเฉพาะลูกค้าต่างชาติโอนเงิน 100% ก่อนจะโอนจริงด้วยซ้ำ เราก็ขอความร่วมมือเขาแหละว่าโอนมาก่อนนะครับ ธรรมเนียมปฏิบัติคือโอนล่วงหน้าก่อน 2 สัปดาห์ เพราะเราต้องแพลนเงิน แพลนเอกสารสำหรับลูกค้าต่างชาติ ระยะหลัง ๆ เราขอให้เขาโอนเงินมาเร็วขึ้น 2 เดือน แลกกับโปรโมชั่นนิดหน่อย อาจให้ฟรีส่วนกลาง คอมมอนแอเรีย ผมว่าตรงนั้นนิดหน่อย แต่ทำให้เราได้เงินมาหมุนโดยที่ดอกเบี้ยก็ไม่มี เราล็อกดีลเขาไว้
นั่นคือเราก็ต้อง plan ahead เช่น โครงการโนเบิล บี 19 ขายต่างชาติเยอะ ในซอยสุขุมวิท 19 เรารู้ว่าจะโอนเยอะตั้งแต่เดือนสิงหาคม-กันยายน 2563 เราก็คอลลูกค้าตั้งแต่เดือนกรกฎาคม ให้เขาเร่งโอนเงินเข้ามา
ลูกค้า itself ก็จ่ายเงินดาวน์มา 30-50% อยู่แล้ว ฉะนั้น คอมมิตเมนต์เขาไปต่อ ไม่มีใครทิ้งเงินดาวน์โดยไม่ไปต่อ
Q : วิธีการทำแทร็กเรดคอร์ด
track record ก็คือความสำเร็จในการทำโครงการ เราทำได้ตามคอมมิตไว้ เปิด-ขายพรีเซลตามเป้า-โอนตามเป้า-ปิดการขาย-ขยายธุรกิจไปได้เรื่อย ๆ มองความสามารถผู้บริหาร ผู้ถือหุ้น อย่างโนเบิลฯจุดแข็งก็คือ 1.มีผู้ถือหุ้นหลัก 2 กลุ่ม คือ กลุ่มคุณปี๊-ธงชัย (บุศราพันธ์) ที่ถือว่าเป็นลูกหม้อโนเบิลฯ คุณปี๊เป็นหนึ่งในพร็อพเพอร์ตี้กูรูเมืองไทย ทำอสังหาฯตั้งแต่เรียนจบ อยู่โนเบิลฯมานาน
2.อีกคนคือคุณแฟรงก์ (แฟรงก์ ข่าน) คนฮ่องกง มีเน็กเวิร์กที่ดี สามารถดึงลูกค้าต่างชาติในกลุ่มบริษัทฟัลครอมเข้ามา
3.แบรนด์อีควิตี้ มีแบรนด์ที่สตรอง มี perception ของแบรนด์ที่ดี ลูกค้าสมัยก่อน โนเบิลฯเทียบกับรถเหมือนมินิ หรือ BMW สมมติเราทำซีรีส์ 5 วันนี้เราออกแบรนด์ NUE เทียบกับซีรีส์ 3 หรือซีรีส์ 1 คนอยากได้แบรนด์ที่ดี จับต้องได้ มีเพอร์เซปชั่นที่ดี คนก็มาซื้อ ดีไซน์ โปรดักต์ประมาณหนึ่ง ทำให้คนมั่นใจในการซื้อระดับหนึ่ง
ปัจจุบัน NUE เปิดแล้ว 5 โครงการ ซักเซสทุกโครงการ เริ่มจากทำเลแจ้งวัฒนะ ศรีนครินทร์ งามวงศ์วาน ฯลฯ
Q : มติ ครม.ให้ต่างชาติอยู่ได้ 9 เดือน
อันนี้ถือว่าดี อาจดีครึ่งหนึ่งสำหรับดีเวลอปเปอร์ สิ่งที่เราอยากได้มากที่สุด คือ long term visa เป็น secondary residence ให้เขาอยู่ เราไม่ได้พูดถึงหลักเดือน แต่วันนี้ถือว่าก้าวสำคัญสำหรับตลาดท่องเที่ยว ซึ่งบางทีก็มากับดีมานด์ปล่อยเช่า ช่วยทางอ้อม
แต่อสังหาฯมุ่งเน้นลองเทอมวีซ่า วันนี้เรามีแพ็กเกจไทยแลนด์ อีลิท ของบริษัทเอกชน อันนี้เวิร์กสำหรับคนรวย เช่น จีน ฮ่องกง จ่าย 2-5 ปี อาจจะต่ออายุทุกปี แต่วีซ่ามีอายุ 5 ปี เราอยากให้ภาพแบบนี้แพร่หลาย ไม่ใช่แค่องค์กรหนึ่งแล้วได้แค่พริวิลเลจ ทำรูปธรรมเป็นวีซ่าอย่างน้อย 6 เดือน 1 ปี อันนี้ก็เมกเซนส์นะ ทรีตเมืองไทยเป็น second home จริง ๆ 6-9 เดือนก็ถือว่าช่วยแหละ แต่เราก็หวังว่าระยะยาวกว่านี้หน่อยหนึ่ง
ทุกวันนี้มีดีมานด์ second home คนจีน ฮ่องกง ซึ่งประเทศไทยสำเร็จในการดีลโควิด ไทยสัมพันธ์กับจีนก็ดี ได้ประโยชน์ทางอ้อมกับคนฮ่องกง เพราะไม่อยากเก็บพร็อพเพอร์ตี้ในฮ่องกงอย่างเดียวแล้ว เพราะเขารู้ว่าแวลูมันหาย รวมทั้งเขารู้ว่า valuable ในความเป็น financial free trade zone ของเขามันหายไปแล้ว
จะทำการค้า ตลาดศูนย์กลางการเงิน ด้วยความที่อเมริกายึดตรงนี้ไปแล้ว ฮ่องกงถูกจีนทำอย่างนี้ millionaire ฮ่องกงก็ diversified รวยจัด ๆ ก็ไปซื้อพร็อพเพอร์ตี้ในออสเตรเลีย อังกฤษ รวยกลาง ๆ ก็มาซื้อไทย เราก็มีฐานลูกค้าฮ่องกง 20% จีน 70% ที่เหลือสิงคโปร์ ฯลฯ ถือว่าเป็น proxy ที่ดี
Q : การเงินคู่ค้า ผู้ซื้อ ต้องวางให้เขาด้วยไหม
เป็นคำถามที่ดี …แน่นอน อย่างเงินดาวน์ต้องช่วยสอดคล้องกับมาร์เก็ตติ้ง โนเบิลฯจะมี chech&balance ที่ดี เวลาลูกค้าซื้อจะมีระบบที่ให้แผนการเงินช่วยดู เราเรียกว่าช่วยดูละกัน ไม่ได้ถึงขนาดอันนี้ก็ไม่ได้ อันนั้นก็ไม่ได้ บทบาท CFO ผมถือว่าต้องช่วยให้ดีลมันเกิด ผมโตมาแบบนั้น เป็นข้อดี
บางองค์กรอาจจะทำไฟแนนซ์วางตัวเป็น cost cutting คือ cut cost ก่อน ไม่สนใจ เอาเงินเข้ามาเยอะ ๆ ขายได้-ขายไม่ได้ไม่รู้ ไม่ตามมาร์เก็ต… ซึ่งเราต้องยืดหยุ่น จะทำให้ขายได้ point คืออะไร เวลาดูมีพารามิเตอร์อะไรในการดูบ้าง เช่น IRR
คุณปี๊ออกแคมเปญ partnership program ว่าถึงเวลาแต่ละโครงการ มีสิทธิ์จะคิดเอาเอง เวลานี้อยากเร่งยอดขาย เร่งยอดโอนเพื่อให้เงินเข้ามาในบริษัทเยอะขึ้น คุณก็ทำไป จริง ๆ ถ้าคิดในด้านแวลูมันเวิร์กกว่า
หรือโปรเจ็กต์ที่เริ่มใหม่ ๆ คุณบิดผู้รับเหมา วันนี้เป็นอำนาจต่อรองของดีเวลอปเปอร์ ผมว่าตอนนี้เราแอ็กทีฟ (สร้าง) เยอะที่สุดในตลาดแล้ว เราเปิดโครงการเยอะถ้าเทียบในตลาดคอนโดฯ ผู้รับเหมาเวลาบิดเราก็บิดจริงจัง เราก็ได้ราคาที่ดี เมื่อได้ราคาที่ดี เราก็มีรูมในการทำราคาที่ยืดหยุ่นขึ้น
ส่วนการดูแลผู้รับเหมาในยุคโควิดยังทำปกติ เทอมปกติ เดือนละ 2 ครั้งให้เขาวางบิล ไม่ได้ทำเทอมเพย์เมนต์ยาวขึ้น
Q : การเงินลูกค้า เช่น เงินดาวน์
วันนี้เราพบกันครึ่งทาง มี 2 milestone ตอนทำสัญญากับตอนทยอยดาวน์
ข้อดีเรามองพอร์ตรวมมีต่างชาติมา blend แปลว่าต่างชาติ willing จ่าย 30-50% ลูกค้าคนไทยถ้าซื้อแบรนด์ traditional NOBLE จ่าย 20-25% อยู่แล้ว แต่ถ้าแบรนด์ NUE ถือว่าลองทำตลาด affordable (ราคาที่สามารถซื้อได้) ลูกค้าคุ้นเคยกับคนที่สปอยล์เขาเยอะ (ยิ้ม) อาจลดลงมาหน่อย 10% กว่า เทียบกับ LTV ซื้อคอนโดฯ ต้องดาวน์ 10% กู้ 90% ข้อดีคือดาวน์ 10% ทยอยจ่ายเงินดาวน์ไม่เป็นภาระเขามาก
และผมเชื่อว่าคนที่มาจองคอนโดฯ ตอนนี้ส่วนใหญ่เป็นเรียลดีมานด์ ส่วนใหญ่พอใจกับราคานี้ ถามว่าต้องไปลุ้นตอนกู้ไหม ตอนนี้เราก็ทำเครดิตสปินนิ่งนะ คนที่เคยอู้ฟู่ แต่ตอนนี้เป็นอาชีพที่ต้องเข้มงวดมากขึ้น (เช่น นักบิน สจ๊วต) ตอนนี้ก็ tie in ไปแล้ว
คนที่มาซื้อวันนี้เขาก็ต้องรู้เองแหละ ซื้อวันนี้จะกู้อีกสามปี จะผ่านหรือไม่ผ่าน เขาดูตัวเองอยู่แล้วล่ะว่าเขาไหวนะ ระหว่างนี้ก็จ่าย 10% กว่าผ่อนดาวน์ 30 เดือน เราคุยเคสบายเคส มีภาระเท่าไหร่ ผ่อนเดือนละเท่านี้ไหวไหม ฯลฯ เราก็พยายามทำ what is ถ้าเขาต้องผ่อนกับแบงก์ ภาระเดือนละ 10,000 บาท เราก็บอกว่าภาระในช่วงผ่อนดาวน์ไม่เกินนี้หรอก ให้เขาเริ่มคุ้นเคยกับการเก็บเงินเอาไว้ผ่อน
Q : JV เป็นกลยุทธ์การเงินด้วยไหม
การร่วมทุน (JV-joint venture) เป็นหนึ่งในกลยุทธ์ แต่เวลาเลือก เราเลือก strategic partner มากกว่า เราไม่ได้นี้ดเรื่องเงินเพราะเราทำเองได้ วันนี้เรามีเจวี 2 กลุ่ม คือ กลุ่มบีทีเอส ผู้ถือหุ้นใหญ่ วันนี้มีโคโปรเจ็กต์ 1 โครงการ ที่รัชดา-ลาดพร้าว ร่วมกับยูซิตี้ ซึ่งเป็นบริษัทลูกบีทีเอสกรุ๊ป อีกกลุ่มคือฮ่องกงแลนด์ เขาก็แฮปปี้
ข้อดี ทางอ้อมคุณแฟรงก์ก็คนฮ่องกง คุยภาษาเดียวกัน ทำเลที่เขาซื้อที่ดินเราไปก็ตอบโจทย์ อยู่ถนนวิทยุ ตรงข้าง ๆ เอ็มบาสซี 2 ที่ร่วมทุนกับเซ็นทรัล เขาก็อยากได้ตรงนี้เป็นคอมเพล็กซ์สำหรับเรสซิเดนเชียล คล้าย ๆ มิกซ์ยูสที่แท้จริง เพราะของเดิมที่ร่วมกับเซ็นทรัลเป็นมิกซ์ยูส รีเทล ออฟฟิศกับโรงแรม ประจวบเหมาะเห็นที่อยู่ตรงข้าม จะทำสะพานเชื่อม เราก็ร่วมทุนกับเขา ฮ่องกงแลนด์ก็ถือว่ามี lesson learn ซึ่งกันและกัน เขาก็มีฐานลูกค้าไฮเอนด์จากฮ่องกงมาช่วยเรื่องมาร์เก็ตติ้งได้ กับแบรนด์ฮ่องกงแลนด์ก็ค่อนข้างดีอยู่แล้ว
Q : แคชโฟลว์กับขนาดการลงทุน มีสูตรไหมต้องกี่เปอร์เซ็นต์
ไม่มีสูตรตายตัว เรามองจากการที่พยายามให้เกิดสมูตในการรับรู้รายได้มากกว่า เช่น งบฯซื้อที่ดิน 100 โปรเจ็กต์ แวลูต้องเกิน 3-4 เท่า ต้นทุนมา 25% แต่บางครั้งมากกว่า-น้อยกว่า ขึ้นกับทำเลในเมืองแลนด์แวลูจะสูงหน่อย โปรดักต์ไทป์จะตอบโจทย์
หลัง ๆ เราทำแบรนด์ NUE ทำเลนอกเมือง ได้หลายเท่า 5-6 เท่าเลย ข้อดีคือ caring cost เราจะต่ำ เราถือที่ดินไว้ เทิร์นเป็นโปรเจ็กต์แวลูได้เยอะกว่าปกติ อันนี้ก็จะดี ตรงนี้เราประหยัดเล็ก ๆ น้อย ๆ ไปได้ เพราะถ้าต้องกู้ซื้อแลนด์แบงก์ก็ทำให้มี caring cost ตั้งแต่ต้น
Q : แคริ่งคอสต์เป็นเหตุผลที่ทำให้เราต้องแตกทำเล
ไม่เชิง เป็นผลพลอยได้มากกว่า ข้อดีคือเราเริ่มแอ็กเกรสซีฟในตลาด หลังจากเปลี่ยนผู้ถือหุ้น จะเห็นว่าทำเลเราไม่ซ้ำกับทำเลเดิมที่มีอยู่ ถามว่าดีเวลอปเปอร์อื่นทำไมไม่ขึ้นโครงการ to be fair เขาต้องเคลียร์ของเก่าเพราะมีอยู่ทั่วไป จึงจะกล้าขึ้นของใหม่ ไม่เช่นนั้นจะแข่งกันเอง ดูไม่เมกเซนส์
ของโนเบิลฯ 1.กระจายความเสี่ยงโปรดักต์ เราโตจาก mid to high เพอร์เซปชั่นคนประมาณนี้ ของใหม่เราก็โต แต่สิ่งหนึ่งที่เหมือนกันคือทำเลยังติดรถไฟฟ้า ไม่ติดวันนี้ก็ติดวันที่ส่งมอบ คนจีนชอบเพราะคุ้นเคยกับเออร์บาไนเซชั่น
ประเทศเขาเวลาอินฟราสตรักเจอร์อัพเกรดขึ้นเรื่อย ๆ เห็นอนาคต เห็นแวลูที่เพิ่มขึ้น อย่างนี้ (ต่างชาติ) วิลลิ่งที่จะมาซื้อ ตัวเขาเองคิดว่าซื้อเป็น leisure ได้ ถ้าไม่มาพักผ่อนก็ปล่อยเช่า combination of both อย่างนี้ผมว่าก็ดี ฟีดแบ็กลูกค้าที่เข้ามาก็ครึ่ง/ครึ่ง ซื้ออินเวสต์เมนต์กับซื้ออยู่เอง หรือบางทีคนซื้ออยู่เอง อยู่สักพักก็รีเทิร์นมาเป็นอินเวสต์เมนต์
เราก็มีบริษัทลูกที่ทำหน้าที่นี้ หาเฟอร์นิเจอร์ หาผู้เช่าให้ ช่วยเหลือลูกค้าต่างชาติที่ไม่ได้ present ในเมืองไทย
Q : ปัจจัยโควิดทำให้ CFO ทำงานยากขึ้นหรือง่ายขึ้น
ใช้คำว่าท้าทายขึ้นก็แล้วกัน เราต้องคิด worst case เราต้องพยายามผลักดัน กำหนดสแตรทิจี้ร่วมกับ CEO วันนี้เราเดินแบบนี้ ๆ จริง ๆ คุณปี๊ตัดสินใจเร็ว รวดเร็ว อย่างปีที่แล้วเราระบายของที่เป็น noncore port ทำเลที่ซ้ำกัน เช่น เราขายที่ดินทองหล่อไปปี 2562 เพราะเรามีคอนโดฯทองหล่ออยู่แล้ว ขายที่ดินก็ได้ราคามากเลย ตัดสินใจทำเร็ว อย่างนี้ วันนี้ถามว่าถ้าเรายัง hold ที่ดินทองหล่อ 2 แปลง เราคงขายไม่ได้ราคา หรือขายได้แต่ไม่ได้ราคานี้
theme คุณธงชัยคือหมุนแอสเสตให้เร็ว อย่างนี้ return on equity ของผู้ถือหุ้นก็จะสูงขึ้น พอเราหมุนเร็ว คิดเร็ว เป็นที่มาของการระบายของได้เร็ว …องค์กรเราไม่ได้เล็ก ไม่ได้ใหญ่เกินไป คุณปี๊ให้ hands on ประชุมกับบอร์ดหลาย ๆ มิติ เช่น ประชุมเร่งโอน จริง ๆ ทุกคนเป็นเหมือนกันในช่วงโควิด เก็บแคชสำคัญสุด
cash collection มาจากอะไร ก็มาจากการโอน ซึ่งโอนจากแบ็กล็อกกับโอนจากนิวเซลส์ โอนจากแบ็กล็อกต้องทำแบบนี้ โอนจากนิวเซลส์ต้องทำแบบนี้ ทั้งหมดทั้งปวงเพื่อให้ขายได้เร็ว ออกแคมเปญเร็ว ตอบสนองความต้องการลูกค้า ซึ่งส่วนใหญ่จะขาประจำ
หลัง ๆ เรา utilize database บิ๊กดาต้าที่มีอยู่เราก็…ข้อมูลกลับไปให้ลูกค้าเดิม เขารอของ โชคดีอย่างกลุ่มฐานลูกค้าโนเบิลเขาไม่ได้รับผลกระทบโควิด ราคา 5 ล้านบวกบวก ทูบีแฟร์รอบนี้กระทบเยอะกลุ่มรากหญ้าหน่อย กลุ่ม 5 ล้านบวกบวกยังไม่ได้กระทบเยอะ เขามองลองเทอมหน่อย อารมณ์รอช็อปของ แต่คงไม่ได้ expect รอให้ของราคาดิ่งไปเหมือนยุคต้มยำกุ้ง สมัยก่อนตอนผมเข้าวงการใหม่ ๆ ซอยหลังสวนคอนโดฯตารางเมตรละต่ำแสน คนมีเงินก็ช้อนเลย
แต่รอบนี้คนก็รู้ว่าไม่มีทางเกิดขึ้นแบบนั้น เพราะซัพพลาย-ดีมานด์เฮลตี้กว่า โอเค เมื่อถึงจุดจุดหนึ่งโนเบิลฯลดราคา คนก็มาซื้อ อย่างโนเบิล เพลินจิต บางห้องลดราคาต่ำกว่า 2 แสน/ตารางเมตร คนก็มาซื้อได้เลย
…คนติดดอยมีอยู่แล้ว ซื้อตอนเศรษฐกิจดี ทุกคนทำ ผมว่าเราทำน้อยที่สุดแล้ว (สงครามราคา)
Q : ยุคโควิดมีอะไรที่เราจะไม่ทำ
ก็คือ over investment ขยายไปทำอะไรที่เราไม่ชำนาญ หรือ noncore business ในยามนี้นะ คงไม่ จะเห็นได้ว่าเราซื้อที่ดินดูแอ็กเกรสซีฟเนาะ ปีนี้ซื้อที่ดินลงทุนไปมากกว่าพันล้านบาท เงินที่ได้จากการขายก็นำมาอินเวสต์เมนต์เพื่อจะต่อยอดธุรกิจ ถ้าเราหยุด อย่างบางบริษัทถ้าขายไม่ได้ก็ไม่กล้าลงทุน พอไม่กล้าลงทุน แล้วอีก 3 ปีจะเอาไงดี วงจรไม่หมุน
พร็อพเพอร์ตี้มีเสน่ห์อย่างหนึ่ง ถ้าหยุดปุ๊บเพราะกลัวเกินไป หลังโควิดจะมาปั๊มใหม่ มันก็เริ่มไม่ทันแล้ว ต้อง weight นิดนึง ผมเชื่อในทางทฤษฎี ถ้าเราใช้เงินโดยไม่ได้ก่อหนี้ D/E มากไปกว่าเดิม ผมถือว่าโอเค แปลว่าเงินที่เรา spend ใหม่เกิดจาก internal cash ที่ได้จากการขายของแล้วเอามา reinvest
1.เวลาเราขายของเราได้ equity เพิ่ม เพราะมีกำไร เราไม่ได้ขายของเท่าทุนหรือต่ำกว่าทุน ถ้าแบบนี้จะไม่ได้อีควิตี้เพิ่ม แต่เราขายของที่มีกำไร อย่างน้อย 30% เห็น ๆ เมื่ออิควิตี้เพิ่ม แคชเพิ่ม debt ก็ไม่ต้องก่อหนี้เพิ่ม หนี้เราลดลง D/E ลดลงด้วย เพราะการหมุนของได้เร็วก็ไม่ต้องก่อหนี้เพิ่ม
อิควิตี้เพิ่ม debt เท่าเดิม แปลว่า D/E ลด สรุปไม่โอเวอร์อินเวสต์ ไม่ทำอะไรที่เราไม่ถนัด
Q : มีการบริหารนอกตำราไหม ยุคนี้
หนึ่งในเคพีไอที่คุณปี๊ให้คือ ต้องมี new financial instruments ก็พยายามคิด อย่างโปรดักต์หนึ่ง ตอนนี้ก็ทำร่วมกับโปรเจ็กต์ทำเป็นลีสต์ระยะยาว ดึงให้ต่างชาติเข้ามาซื้อคอนโดฯ เพราะบางทีโควตาหมด 2.ผมช่วยทำเรื่อง REIT (กองทรัสต์เพื่อการลงทุนอสังหาริมทรัพย์) ของเดิมโนเบิลฯอาจไม่แอ็กทีฟในเรื่องขายของ commercial property กองรีทเป็น expertise หนึ่งของผม ถือว่าทำมาเยอะ
ปีที่แล้วเราขายของเล็ก ๆ เข้ากองรีท ทำเร็ว ๆ ปีนี้ด้วยความที่รีทไม่พร้อมซื้อ เราก็เก็บไว้รอ กินค่าเช่าไปพลาง ๆ ก่อน ผมก็ใช้ relationship คุยกับกองรีทเก่า ๆ 2-3 กอง ให้มาช่วยดู ระหว่างนี้ก็ explore ทำเรื่องตัวเลข ซึ่งจริง ๆ ตัวเลขทำประเมินเรียบร้อย เป็นตัวเลขที่เราพอใจ แต่เนื่องจากรีทยังไม่พร้อม
รีทเสน่ห์อยู่ตรงที่ต้องรอให้ตลาดทุนกลับมาก่อน แต่ช่วงนี้ตลาดก็ไม่ได้ expect สมมติ ของเดิมเราคุยราคา 10 บาท ตอนนี้ราคาเหลือ 8 บาท เราขายได้นะ แต่ราคาต้องลดลงไป 20% ผมก็ไม่ได้รีบอะไร เรารอได้ ที่เหลือเป็น upside กองรีทละกัน เพราะถึงจุดหนึ่งที่เราคิดว่าเราพอใจ ก็ถือว่าวิน-วินกับทางกองรีท เพราะถ้าเราไป squeeze เยอะ ทางกองรีทไม่โหวตให้ พวกนี้เวลาเราเพิ่มทุนเข้ากองรีท เขาต้องโหวตเพื่อ accept ว่าทรัพย์นี้ผ่านหรือไม่ผ่าน ผมถือว่าวันนี้เรามีราคาในใจ ถ้ามีราคาพอใจก็จบ
พร็อพเพอร์ตี้ก็มีแวลูของมันประมาณหนึ่ง เช่น ผมบอกว่าจะขายรีเทลทองหล่อ ผมก็รู้ในใจ ติ๊ต่างเหมือนขายคอนโดฯ สมัยรุ่งเรืองขาย 3 แสน/ตารางเมตร ยุคโควิดขายได้ 2 แสน ถ้าขายได้ 2 แสนปลาย ๆ ผมก็แฮปปี้
Q : มีเครื่องมืออื่นอีกไหม
explore อยู่ (หัวเราะ)
Q : เทอมการขายลูกค้าต่างชาติ มีการทำสัญญาเช่าระยะย้าว..ยาว
คล้าย ๆ กัน ผมแค่พยายามทำให้ต่างชาติสบายใจ เพราะเขาจ่ายเงินมา full option 60-90 ปี แต่ก็รู้อยู่ว่ากฎหมายไทยฟิกซ์ไว้แค่ 30 ปี (สัญญาเช่าตามกฎหมายแพ่งและพาณิชย์) พูดง่าย ๆ ถ้าเราไม่พูดอะไรกับเขา เหมือนเราหลอกให้เขาจ่ายเงินแทบจะฟรีโฮลด์ แต่ถือครองได้ 30 ปี
สำคัญคือให้ข้อมูลครบ บางทีต่างชาติโอเคนะ แต่ถ้าต่างชาติบางคนรู้ความเสี่ยง เราก็พอมีเครื่องมืออะไรบางอย่างให้เขามั่นใจ ว่าเงินที่จ่ายมา 90 ปีมันโพรเท็กต์เขาอยู่ หรือบางทีอยู่ที่ความอยากได้ของด้วย หลักการดีมานด์-ซัพพลาย เราก็ pru-dence เกิดต่างชาติที่ไม่ใช่เขี้ยว แต่มี sophisticate ขึ้นมานิดหนึ่ง เราก็ตอบเขาได้หมด
Q : เช่าระยะยาว 90 ปี จ่ายค่าเช่าเรา 3 รอบ
ในมุมเราจ่ายเงินก้อนเดียวตั้งแต่เดย์วัน ในกรมที่ดินการต่ออายุจะต้องมีราคาเป็นฐานในการจ่ายภาษี จุดประสงค์เราไม่ได้ต้องการค่าเช่ารายปี ให้จ่ายเป็นก้อน พอหมดอายุ 30 ปี ให้เตรียมเงินส่วนหนึ่ง แต่ไม่เยอะ เช่น คอนโดฯ 10 ล้าน เราอาจเหลือราคาหลักแสน เป็นต้น ให้เป็นแค่ token จุดประสงค์หลักเราต้องการได้เงินตั้งแต่แรก
Q : มองสกุลเงินดิจิทัลอย่างไร
รอให้กฎพร้อมก่อนละกัน ผมถือว่าจริง ๆ พร็อพเพอร์ตี้โชคดีอย่าง รีทก็ช่วย โทเคนมีหลายอย่าง ถ้า asset back ในเชิงของดิจิทัลไลเซชั่น มันไม่ต่างจากการทำกองรีท แต่ถ้า utility base เราก็ศึกษาเหมือนกับถ้ามีอีโคซิสเต็ม อย่างถ้ามีลูกบ้านไปทำก็อีกเรื่องหนึ่ง แต่ residential อีโคซิสเต็มยังไม่ชัด
บางดีเวลอปเปอร์เขาทำ ผมเชื่อว่ายังเป็นอาฟเตอร์เซลส์ เป็นกิมมิกมากกว่า ไม่ใช่รายได้หลัก มีอีโคซิสเต็มให้ลูกบ้านใช้ร่วมกัน มีมาร์เก็ตเพลซให้ลูกค้ามายูทิไลซ์ร่วมกัน แต่ผมยังถือว่ายังไม่สะท้อนเป็นรายได้ เป็นบริการหลังการขายมากกว่า อาจเป็นเกมที่เขาอยากได้ฐานข้อมูลลูกค้ามาใช้ว่าอีกหน่อยจะใช้อะไรได้บ้าง ถือเป็น good start ละกัน
แต่เรื่องของฟันด์เรสซิ่ง เครื่องมือในการระดมทุนไหม …เราไม่ได้รอ เพราะธุรกิจเรา 1.จะทำ asset back security ก็ทำพอได้ 2.ทำรีทก็ทำได้ คล้าย ๆ กัน ผมยังเชื่อว่า tokenization เหมาะสำหรับบริษัทที่ไม่มี track rec-ord แล้วอยากลงทุน คล้าย ๆ กับซีรีส์บี อย่างคนที่เป็นสตาร์ตอัพเขาไม่ได้ดู PE แล้ว เขาดู price to GMV-gross market merchandisation กลายเป็นศัพท์ของสตาร์ตอัพ
กลายเป็นว่าถ้าคุณอยู่ในโลกของสตาร์ตอัพ คุณต้องใช้แบบนี้ ในการเป็นซีรีส์บีถึงซีรีส์อะไรไม่รู้ แต่โนเบิลฯก็ยังโตแบบ big & mortar เป็นคอนเวนชันนอล ถ้า fund raising แบบนี้ โชคดีอย่างที่เราอยู่ในตลาดทุน เราเป็น listed company เรามีทางเลือก แต่ถ้าสตาร์ตอัพ ผมถือว่ากระแสดิจิทัลไลเซชั่น หรือโทเคนไนเซชั่นไม่ต่างกันนะ เพียงแต่เขาไม่มีทางเลือก เพราะเขาไม่ได้อยู่ในตลาด
เขาจะ crowd funding แบบไหนดี ต้องแบบนี้แหละ โทเคนไนซ์นี่แหละ ไหน ๆ โทเคนไนซ์แบบนี้แล้ว ต้องมีแพลตฟอร์มที่ดีเทคบล็อกเชนเข้ามาเพื่อให้การเรสฟันด์มีเช็กแอนด์บาลานซ์ ขณะเดียวกันทุกครั้งที่เราเรสฟันด์กับพับลิก เราก็มีเช็กแอนด์บาลานซ์ เราก็ต้องคอมพลายตามกฎ ก.ล.ต. (คณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์) ตามประกาศต่าง ๆ
Q : Worst Case กินยาวถึงปี 2564-2565
เท่าที่คุยภายใน ผมเผื่อ worst case ถึงสิ้นปี 2564 แต่ base case คิดว่าน่าจะกลับมาในไตรมาส 2/64 อย่างช้า
Q : การฟื้นตัวของไทยโมเดลไหน
เศรษฐกิจไทยขึ้นกับ external factor ส่งออก ท่องเที่ยว โอกาสที่จีดีพีหรือกำลังซื้อจะกลับมาขึ้นกับพวกนี้ ถ้าส่งออกเรากลับมา pick up เร็ว หรือเราโฟซิชั่นประเทศ ท้ายที่สุดค่อย ๆ ทรานส์ฟอร์มจากคอนเวนชันนอลอินดัสตรีที่เราโชติช่วงชัชวาล แต่ตอนนี้จะขายอินดัสตรี้เดิมก็แข่งขันไม่ได้ เวียดนามก็มาแข่งทารีฟรถยนต์ถือว่าปราบเซียนประมาณหนึ่ง
Q : ใช้ความถนัดซีเอฟโอธุรกิจอื่นมาใช้ในอสังหาฯ
อย่างน้อยมีข้อดี 2 เรื่องในแง่ตลาดเงิน ตลาดทุน 1.ผมมีความสัมพันธ์ที่ดีกับหลาย ๆ แบงก์ อยู่มาครบ 4 แบงก์ใหญ่ เวลาทำดีลไม่ว่าในอดีตหรือปัจจุบัน คิดหลักวิน-วิน คือเราไม่ได้ไปกดอะไรเขามาก ฉะนั้นเวลาขอความช่วยเหลือ มันก็คุยกันแบบวิน-วิน ผมถูกสอนมาแบบนี้
2.ผมโตมาจาก structure fund ด้วย พร็อพเพอร์ตี้ฟันด์ทำมาตั้งแต่ type C สมัยปี 1997 ที่เขาออกกฎหมายปี 2000 ตอนนั้นอยู่กับคุณมนตรี ศรไพศาล กิมเอ็ง เป็นมาร์เก็ตแชร์อันดับหนึ่ง ทำ IPO เยอะ แต่ไม่ทิ้ง restructure fund ทำเยอะออกบอนด์ ได้ความรู้มาเยอะ ก็เลยติดทำสตรักเจอร์ดีลออกมา
เผอิญพร็อพเพอร์ตี้ฟันด์เทิร์นมาเป็น type B ช่วยทำให้ต่อยอด maximize value คือเทิร์นสินทรัพย์ที่อีลิควิดิตี้ให้มีสภาพคล่อง หลักการของรีททำยังไงให้ไม่ติดล็อก
บางทีเราไม่อยากให้การเงินมาบล็อกเรื่องธุรกิจ ช่วย unlock เขา พร็อพเพอร์ตี้ควรมีรีเทลอยู่เพื่อมีอีโคซิสเต็มให้คนในคอนโดฯก็ทำไป เวลา 3-5 ปีมาพิจารณาขาย ก็ช่วยได้ ทำให้รู้สึกว่าบางทีเราทำพวกนี้ low yield เพราะรีเคอริ่ง as-set yield จะต่ำกว่าถ้าทำพื้นที่ขาย แต่ด้วยความจำเป็นทางธุรกิจก็ควรจะทำ
พอผมเข้ามาช่วยปุ๊บ ก็ช่วยทำให้หมุนเงินได้เร็วขึ้น โจทย์ผมพอเวลาจะขาย 1.ขายปุ๊บ มีข้อดีได้แคชโฟลว์ 2.มีกำไรได้ด้วย กำไรก็เหมาะสม ได้เงินมาเต็ม ๆ
Q : สถานการณ์โควิด มันนี่เกมของธุรกิจอสังหาฯ มีความจำเป็นมากน้อยแค่ไหน
มันนี่เกมคือปลาใหญ่กินปลาเล็ก วันนี้ผมถือว่าอยู่ใน economy of speed มากกว่า ไม่ใช่ economy of scale โนเบิลฯถือว่าไม่ใช่ใหญ่มากเล็กมาก เราเป็น 1 ในท็อป 10 แล้วกัน พูดได้เต็มปากแล้ว บริษัทอสังหาฯในตลาดมี 30 กว่าบริษัท ในทุกด้าน มาพร้อมกันมูลค่าโครงการ รายได้ กำไร พวกนี้ต้องล้อกัน
ถึงจุดที่เราแฮปปี้ประมาณหนึ่ง แต่เราก็มี ambition ที่จะ break เข้าไปในท็อป 5 ส่วนจะเมื่อไหร่นั้น..อาจมิดทูลองเทอม
กลับมาเรื่องมันนี่เกม โนเบิลฯบริษัทไม่ใหญ่ไม่เล็ก การกู้เงินเรายังคุยกับแบงก์ได้ ถ้า nonlisted ยากจริง ๆ ไม่มี track record แบงก์ตอนนี้ก็ selective มากขึ้น แต่เราก็ยังมีแบงก์ที่เรากระจาย แมเนจความสัมพันธ์
โปรเซสที่โอนไป คืนเงินกู้โครงการเดิม คุยกับแบงก์เดิมนี่แหละ เรา explore โปรเจ็กต์ใหม่ คุณก็ต้องทำเป้าสินเชื่อด้วยนะ
Q : กู้เงิน 100% เอามาหมดไหม
ปกติได้เงินกู้ 70% ไม่ได้เอาออกมาใช้หมดหรอก เรามีเงินดาวน์กับเงินทำสัญญาลูกค้ามาช่วย เงินกู้ทั้งแลนด์กับก่อสร้าง ถามว่าใช้หมดไหม ไม่ เป็น undrawn facility บางโครงการสร้าง 80% แต่ยังไม่เบิกเงินค่าก่อสร้างเลย worst case ถ้าเกิดขึ้นมา เราเอาสิ่งที่ก่อสร้างไปตู๊กับแบงก์เอาเงินออกมาก็ได้ เพราะเรามี committed line เราจ่ายค่าฟีเดย์วันไปแล้ว แบงก์ก็ต้องให้เราเบิก นี่คือคำว่าอันดรอน
ยุคโควิดแบงก์ก็ selective มากขึ้น แต่เรายังกู้ได้ แบงก์ก็ต้องตอบเครดิตคอมมิตตี พูดง่าย ๆ RM คนที่คอยทำสินเชื่อให้เราต้องออกแรงมากขึ้น ทำการบ้าน เวลาได้รับฟีดแบ็กบรรดาคณะกรรมการของเขาจะถามอะไร พวกนี้วิน-วินนะ ถ้าจะทำสินเชื่อให้เราต้องรู้ว่าจะผ่านไง เพราะถ้าไม่ดีสินเชื่อก็จบตั้งแต่แรก คุยกันตรง ๆ
ปี 2564 ปลาใหญ่กินปลาใหญ่กันเอง
แต่ข้อดีปลาเล็ก เขาไม่เดือดร้อน ถ้าไม่อยู่ในตลาดนะ แต่ถ้าอยู่ในตลาด surviving mode ก็ต้องยอมรับ เรื่อง earning growth ก็ต้องเก็บไว้ก่อน ต้องเอาให้รอดก่อน
ฝากซีเอฟโอรายกลางรายเล็ก
Prepare for the worst , hope for the best เรื่องการเบี้ยวหนี้เครดิตถูกทำลายในวันเดียวแต่สร้างทั้งชีวิต
