อสังหาริมทรัพย์

Vision 2021 “แสนผิน สุขี” การแข่งขันเป็นของมืออาชีพเท่านั้น

สัมภาษณ์พิเศษ

เทศกาลประกาศผลประกอบการไตรมาส 3/63 ดูเหมือนเวทีการแข่งขันอยู่ในมือผู้ประกอบการรายใหญ่อย่างแท้จริง ล่าสุด “เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ โฮม (ประเทศไทย)” คาดว่ามีผลประกอบการใกล้เคียงกับปีก่อนหน้า จุดโฟกัสอยู่ที่แผนการลงทุนเชิงรุกในปี 2564 จะเป็นตัวชี้วัดว่า หลังจากผ่านประสบการณ์ภายใต้สถานการณ์โควิด ใครเป็นตัวจริง เสียงจริง ในวงการอสังหาริมทรัพย์เมืองไทย

“ประชาชาติธุรกิจ” สัมภาษณ์ “พี่ปิง-แสนผิน สุขี” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ โฮม (ประเทศไทย) ผู้บริหารสูงสุดของกลุ่มธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัย กับภารกิจรุกรบหนักหน่วงด้วยการประกาศลงทุนเปิดตัวใหม่ 24 โครงการ มูลค่ารวมเฉียด 30,000 ล้านบาท

Q : คีย์ซักเซสของบริษัท

เรานับปีเริ่มต้นในโกลเด้นแลนด์ คือ ปี 2013 เท่ากับ 8 ปี จนกระทั่งควบรวมกิจการเข้าสู่ FPT-เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ ประเทศไทย ตั้งแต่ปีที่แล้ว โดย FPT มีโครงสร้างธุรกิจอสังหาฯ 3 ขาหลัก คือ ที่อยู่อาศัย อุตสาหกรรม พาณิชยกรรม แต่ละกลุ่มมี CEO ดูแล ทำงานภายใต้บอร์ดแต่ละกลุ่มธุรกิจ ขึ้นตรงกับบอร์ดใหญ่ FPT อีกต่อหนึ่ง

สำหรับเฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ โฮม ได้ปรับโครงสร้างมี CEO (แสนผิน) กับ 4 ผู้บริหาร ได้แก่ เอ็มดีบ้านเดี่ยว และทาวน์โฮม “ภวรัญชนม์ อุดมศิริ”, เอ็มดีบ้านแฝดนีโอโฮม “วิรัชต์ มั่นเจริญพร”, เอ็มดีตลาดต่างจังหวัด “อภิชาติ เฮงวาณิชย์” และ “รองฤทธิ์ ธรรมสถิตย์” ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการส่วนสนับสนุน

ทั้งนี้ 8 ปีที่ผ่านมามีผลประกอบการตัวเขียวมาตลอด อัตราเติบโตตั้งแต่ 9-89% อย่างไรก็ตาม ปีนี้ภายใต้สถานการณ์โควิดคาดว่าตัวเลขสีแดงติดลบ -5% แต่ยังคงรักษารายได้เกือบ 15,000 ล้านบาท เทียบกับตลาดรวมที่ติดลบถึง -49% ซึ่งอย่าลืมว่ามีสถานการณ์โควิด ดังนั้น รายได้ของเราถือว่าใช้ได้

สำหรับตลาดต่างจังหวัด เรามี mission เป็นผู้นำในด้านยอดขายสูงที่สุด ปัจจุบันบุกแล้ว 7 จังหวัด โดยขอนแก่นบุกทำเลรอบบึงแก่นนคร มีจังหวัดใหม่คือ ระยองกับภูเก็ตที่กำลังจะไป

Q : แผนลงทุนเฟรเซอร์สฯ โฮม

ในด้านรายได้รวมตามแผนตั้งเป้าโต 10% อยู่ที่ 16,000 ล้านบาท เฉลี่ยไตรมาสละ 4,000 ล้าน สัดส่วนรายได้จะเห็นการขยายพอร์ตบ้านแฝดนีโอโฮมกับต่างจังหวัด โดยลดสัดส่วนทาวน์โฮมลง สาเหตุเพราะการกู้สินเชื่อมีผลต่อแผนธุรกิจ เพราะทาวน์โฮมมีการกู้ยากขึ้น เมื่อสินค้าแพงขึ้นจำเป็นต้องขยับเซ็กเมนต์แพงขึ้น แต่ไม่ได้หมายความว่าทาวน์โฮมยอดขายไม่ดี เพียงแต่ประเมินว่าปีหน้ากำลังซื้อ กำลังการผ่อนจะดรอปลง

ทั้งนี้ ยอดขายไม่ตก ทำได้ตามเป้า 30,000 ล้านบาท เพียงแต่ยอดกู้ไม่ผ่านซึ่งสูงถึง 32% ทำให้รายได้โอนดรอปลงเล็กน้อย แผนเปิดตัวใหม่ยังมั่นใจว่าเศรษฐกิจจะดีกว่าปีนี้ จึงวางแผนเปิด 24 โครงการ 29,800 ล้าน

เรื่องใหม่ของเราคือตลาดคอนโดมิเนียม แต่ไปเน้นทำเลในเมืองหรือย่านซีบีดี โมเดลธุรกิจทำซีรีส์ซิตี้โฮมราคา 15-40 ล้านบาท แนวคิดเป็นบ้านในเมือง 3 ชั้น มีทั้งบ้านแฝดและบ้านเดี่ยว เจาะตรงไปที่ลูกค้าที่ต้องการอยู่บ้านในเมือง ถ้าซื้อคอนโดฯตก ตร.ม.ละ 3 แสนบาท แต่ซื้อซิตี้โฮมของเราเฉลี่ย 1.5 แสนเท่านั้น

ส่วนแบรนด์โครงการยังใช้โกลเด้นเหมือนเดิม เพราะเราเติบโตมาจากการมีโปรดักต์ที่ดี โดยมีแบรนด์เป็นปัจจัยซัพพอร์ต ซึ่งต้องเน้นว่ายอดขายที่ประสบความสำเร็จ ลูกค้าซื้อเราเพราะทำเล ราคา สินค้า สิ่งอำนวยความสะดวก ฯลฯ โดยลูกค้ามั่นใจว่าถ้ามีปัญหาแล้วมาหาเราได้

Q : ซิตี้โฮมน่าสนใจยังไง

เป็นคำถามที่ดี มาจากผลกระทบสถานการณ์โควิด เกิดเทรนด์ทำงานที่บ้าน หรือ WFH-work from home ลูกค้าต้องการบ้านในเมือง เทียบกับการซื้อคอนโดฯในเมืองตก ตร.ม.ละ 3 แสนบาท แต่ซิตี้โฮมมีราคาเพียง 1.5 แสน/ตร.ม.

เท่าที่คิดไว้อยากมีเยอะที่สุด อย่างน้อย 3 โครงการ พยายามหาที่ดินอยู่ขนาด 20 ไร่ จำนวน 60-70 ยูนิต ทำเลวิภาวดีฯ พระราม 9 สาธุประดิษฐ์ หลักคิดคือเป็นทำเลที่มีคอนโดฯราคา 2 ล้านบาทได้ ปัจจุบันมีที่ดินแล้ว 1 แห่งบนทำเลวิภาวดีฯ จะเปิดตัวอีกครั้งไตรมาส 1/64

ซิตี้โฮมต้องบอกว่าคิดนานแล้ว บนทำเลต้นทุนที่ดินไม่เกิน 8 หมื่น-1 แสนบาท/ตารางวา ผมมีวิธีคำนวณต้องทำแพ็กเกจต่อ ตร.ว. คือเอาราคาขายหารด้วยที่ดินต้องไม่เกินวาละ 5 แสนบาท เช่น ขายบ้าน 20 ล้าน ต้องมีที่ดิน 50 ตร.ว.อย่างต่ำ ราคาขายตกวาละ 4 แสนบาท แบบนี้สามารถทำได้

Q : แลนด์แบงก์ใหม่

ตั้งงบฯซื้อที่ดิน 10,720 ล้านบาท สำหรับรองรับการพัฒนาโครงการใน 2 ปีหน้า แบ่งเป็นที่ดิน 9 แปลง งบฯซื้อ 4,500 ล้าน สำหรับทำทาวน์โฮม, ที่ดิน 2 แปลง 1,000 ล้าน ทำบ้านแฝดนีโอโฮม, ที่ดิน 1 แปลง 420 ล้าน ทำบ้านเดี่ยว, ต่างจังหวัด 5 แปลง 1,600 ล้านบาท, คอนโดฯ 1 แปลง 2,000 ล้านบาท และซิตี้โฮม 2 แปลง 1,200 ล้านบาท

ที่ผ่านมาหลายคนบอกว่ามีภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างแล้วจะทำให้เจ้าของที่ดินทนไม่ไหว อาจลดราคาเพื่อขาย แต่ข้อเท็จจริงเทรนด์ราคาที่ดินขึ้นตลอด ดูจากราคาเสนอขายมาหาเราขึ้น 10-30% เหตุผลเพราะทุกบริษัทหันมาทำแนวราบ อยากซื้อที่ หาที่ดินทำจึงผลักดันราคา เป็นไปตามกลไก demand push

Q : การปรับแผนรับปัจจัยโควิด

บริษัทประสบความสำเร็จจากการเจาะลูกค้ากลุ่มที่ทำงานประจำ เราไม่ไปโฟกัสกลุ่มอาชีพอิสระ ปีหน้าสินค้าทาวน์เฮาส์เริ่มต้น 2.5 ล้าน บ้านแฝด 5 ล้าน บ้านเดี่ยว 8 ล้าน ซึ่งมีศักยภาพเพราะซื้อและกู้ผ่าน โอนได้ด้วย

นอกจากนี้ บริษัทมีการพัฒนาโปรแกรมและแอปพลิเคชั่น ทำให้ชีวิตง่ายกว่าเดิมเยอะ ไม่ว่าการบูรณาการ การทำงานทุกส่วน มีแอป 30 กว่าแอปเพื่อให้ทุกคนเห็น-รับรู้-ไปพร้อม ๆ กันในทีมงาน ซึ่งสถานการณโควิดเป็นโอกาสดีที่จะปรับปรุงระบบแบ็กออฟฟิศเพื่อก้าวไปข้างหน้า

แนวโน้มเศรษฐกิจในภาพรวม ยังเห็น 3 เรื่องหลัก 1.การแข่งขันโปรโมชั่นดุเดือด การแข่งขันราคาก็ยังรุนแรง 2.ภาวะดอกเบี้ยต่ำ เศรษฐกิจฟื้นตัวช้า หนี้ครัวเรือนในระดับสูงทำให้กระทบต่อกำลังซื้อย่อตัวลงหรือดรอปลง และ 3.สถานการณ์โควิดยังมีความไม่แน่นอน รวมทั้งการเมืองภายในไม่นิ่ง

ดังนั้น ผู้ประกอบการต้องระมัดระวัง เน้นบริหารกระแสเงินสด รู้เท่าทันสถานการณ์ ต้องพัฒนาผลิตภัณฑ์ ต้องยืดหยุ่นปรับตัวให้เร็ว เพราะเทรนด์การแข่งขันปีหน้ามองว่าเป็นยุคของผู้ประกอบการมืออาชีพอย่างแท้จริง