อสังหาริมทรัพย์

ปาฐกถา “ดร.ประทีป ตั้งมติธรรม” Future Living…ที่อยู่อาศัยแห่งอนาคต

โปรเจ็กต์แห่งปีของค่ายศุภาลัย “SUPALAI x ARCH CHULA” โดยมูลนิธิประทีป-อัจฉรา ตั้งมติธรรม ร่วมกับคณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย จัดประกวดการออกแบบ “Future Living…ที่อยู่อาศัยแห่งอนาคต ในโอกาสเดียวกันนี้เจ้าสัวอสังหาฯอีกคนหนึ่งของวงการพัฒนาที่ดินเมืองไทย “ดร.ประทีป ตั้งมติธรรม” ขึ้นเวทีบรรยายพิเศษหัวข้อเดียวกัน “ประชาชาติธุรกิจ” นำเสนอแบบคำต่อคำ ดังนี้

“ดร.ประทีป” เริ่มต้นการบรรยายโดยกล่าวว่า เมื่อพูดถึงที่อยู่อาศัยหลายคนนึกถึงอสังหาริมทรัพย์ ทรัพย์ที่เคลื่อนที่ไม่ได้ ต้องมีที่ดิน แล้วสิ่งปลูกสร้างอยู่บนที่ดิน ในอนาคตจำเป็นต้องเป็นแบบนั้นหรือไม่ บ้านอาจจะลอยอยู่ในอากาศ อยู่ใต้ทะเลลึก หรือลอยอยู่บนน้ำ สมมุติว่าซื้อเรือยอชต์ 1 ลำ อยู่ในแม่น้ำเจ้าพระยา ไม่ต้องซื้อที่ดินเลย มีห้องนอน ห้องรับแขก มีทุกอย่างครบ แต่ก็ไม่ค่อยมีใครทำกัน เพราะพอขึ้นจากเรือจะไปไหนก็ต้องต่อรถอยู่ดี ซึ่งไม่สะดวก

ถ้าพูดถึงอนาคต เราก็ต้องดูว่าเป็นช่วงไหน อีก 20-30 ปี หรือ 50 ปี หรือแค่ 5-10 ปี ย้อนไปเมื่อ 20 ปีที่แล้ว ผมเคยคิดว่าอีกไม่นานการคมนาคมคงเจริญขึ้น คงเดินทางทางอากาศมากขึ้น จากสนามบินไปที่ทำงาน แทนที่จะนั่งรถก็นั่งเฮลิคอปเตอร์ไปลงบนอาคาร

Urbanization-คนอยู่ในเมือง

แต่เมื่อผ่านมา 20 ปีก็ไม่ค่อยมีคนทำแบบนั้น เพราะสมัยนี้สามารถใช้โทรศัพท์มือถือติดต่อสื่อสาร อ่านข่าว ฟังเพลง รวมถึงทำงานขณะนั่งอยู่ในรถได้โดยไม่เสียเวลา จึงไม่มีความจำเป็นต้องนั่ง ฮ. ทั้งที่ร่ำรวย มี ฮ.ส่วนตัว แต่ที่มีความจำเป็นต้องใช้มาก ๆ คือ โรงพยาบาล ในกรณีฉุกเฉินที่ต้องใช้ ฮ.เคลื่อนย้ายผู้ป่วย แล้วจอดบนอาคารของโรงพยาบาล

หากพูดถึงที่อยู่อาศัยในอนาคต ก็ไม่รู้ว่าจะอีกกี่ปีจึงจะไม่ต้องใช้ที่ดิน หรือไปอยู่ที่ไกล ๆ เช่น การซื้อเกาะส่วนตัวอย่างถูกกฎหมาย เพราะในอนาคตอาจเข้าเมืองแค่เดือนละครั้ง ทุกคนสามารถเสพข่าวสาร บันเทิงได้โดยไม่ต้องออกจากบ้าน การอยู่อาศัยบนเกาะก็อากาศดี นี่ก็เป็นแนวคิด แต่เป็นเทรนด์ระยะยาว

ส่วนเทรนด์ระยะสั้น เมื่อ 20 ปีที่ผ่านมา คือ urbanization คนหันมาอยู่ในเมืองมากขึ้น ในขณะที่คนอยู่ในชนบทน้อยลง สังเกตได้จากกรุงเทพฯ-ปริมณฑลมีรถจำนวนมากบนท้องถนน รถติด แม้จะมีทางด่วนก็ตาม ก็เพราะมีคนอยู่อาศัยมากขึ้น และต่อไปในอีก 5-10 ปีข้างหน้าก็คงจะเป็นแบบนี้เช่นกัน แต่อาจจะมีเทรนด์ย่อย ๆ เข้ามา อย่างตอนน้ำท่วมครั้งใหญ่ในกรุงเทพฯ (ปี 2554) คนก็หันไปซื้อคอนโดฯ แล้วในปีนี้ (2563) ที่มีสถานการณ์โควิดคนก็ไปซื้อบ้านจัดสรร

ชำแหละ 5 ปัจจัยคุมที่อยู่อาศัย

ปัจจัยกำหนดที่อยู่อาศัยมี 5 ปัจจัย ได้แก่ เศรษฐกิจ สังคม สิ่งแวดล้อม เทคโนโลยี และกฎหมาย

ปัจจัยด้านเศรษฐกิจ ทำให้ที่ดินแพงขึ้น เช่น เมื่อ 30 ปีที่แล้ว ราคาที่ดินขาย ตารางวาละ 1 หมื่นกว่าบาท ปัจจุบันขาย 1 แสนกว่าบาท ทำให้ราคาที่อยู่อาศัยสูงขึ้น สมัยก่อนบ้านเดี่ยวอาจราคา 1-3 ล้านบาท ปัจจุบันราคา 4-6 ล้านบาท ส่วนคนที่มีกำลังซื้อไม่มากพอก็ต้องลดลงมาซื้อบ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ และคอนโดฯตามลำดับ ซึ่งคอนโดฯราคาต่ำล้าน หรือ 1 ล้านบาท ในกรุงเทพฯนั้นหายาก

ส่วนการที่เมืองขยายขึ้นเรื่อย ๆ ถนนทุกสายที่มุ่งหน้าสู่ชานเมืองเกิดปัญหารถติด ใช้เวลาในการเดินทางมากขึ้น การที่เมืองขยายใหญ่ขึ้นก็เป็นสาเหตุทำให้ที่ดินราคาแพงขึ้นด้วย เป็นอีกหนึ่งเทรนด์ที่คนเปลี่ยนจากการซื้อบ้านจัดสรรมาซื้อคอนโดฯอยู่ใกล้รถไฟฟ้า ทำให้เดินทางสะดวกรวดเร็ว

ปัจจัยด้านสังคม ได้แก่ คนมีลูกน้อยลง คนโสดมีมากขึ้น ผู้สูงอายุมีมากขึ้น ดังนั้น จึงต้องออกแบบเป็น universal design สำหรับผู้สูงอายุ พื้นทางเดินจะต้องเรียบ ลดขั้นบันได ทำพื้นลาดสำหรับเข็นรถเข็นได้ ใช้ประตูบานเลื่อน ในห้องน้ำมีราวจับ นอกจากนี้ ปัจจุบันแม่บ้าน (คนทำความสะอาด) หายาก ดังนั้น การออกแบบบ้านจึงไม่ต้องมีห้องคนใช้หรือห้องแม่บ้าน

ปัจจัยด้านสิ่งแวดล้อม ได้แก่ มลพิษทางอากาศ มลพิษทางเสียง มลพิษทางน้ำ ในเมืองลดลงเพราะมีรถไฟฟ้าสำหรับการเดินทาง รวมถึงระบบความปลอดภัยที่อยู่อาศัย หากมีความแน่นหนาและรักษาความปลอดภัยได้ดีก็จะเป็นทางเลือกที่ดีในการตัดสินใจซื้อ ซึ่งสมัยนี้มีกล้อง CCTV การสร้างรั้วโครงการให้สูง มี รปภ.ดูแลความปลอดภัย ทำให้บ้านจัดสรรบางรายไม่มีการติดเหล็กดัดเพื่อป้องกันขโมยเหมือนเมื่อก่อน

ปัจจัยด้านเทคโนโลยีที่ทันสมัย เป็นอีกหนึ่งปัจจัยในการพัฒนาที่อยู่อาศัย เช่น การใช้เฟซสแกน ฟิงเกอร์สแกนสำหรับเข้า-ออก ในอนาคตมีการพัฒนาไปเรื่อย ๆ ศุภาลัยเองก็มีการนำเทคโนโลยีมาใช้กับที่อยู่อาศัย เช่น โครงการศุภวัฒนาลัย มีปุ่มกดฉุกเฉินในห้องน้ำ มีริสแบรนด์แจ้งเตือนเหตุฉุกเฉิน

รวมถึงเทรนด์ประหยัดพลังงานโดยการใช้แอร์ประหยัดพลังงาน การใช้กระจก UPVC ป้องกันเสียงรบกวน ป้องกันความร้อนได้ดี การใช้ประตูอัตโนมัติในคอนโดฯช่วยลดการสัมผัส รวมถึงการก่อสร้างอาคารสูงก็มีการใช้ prefab (ระบบก่อสร้างสำเร็จรูป) เพื่อลดการกระจายของฝุ่นที่ปลิวไปตามอากาศ ทำให้บ้านใกล้เคียงได้รับความเดือดร้อน

กฎหมาย : กรอบที่ต้องเดินตาม

ปัจจัยด้านกฎหมาย ได้แก่ ผังเมือง ซึ่งเปลี่ยนทุก ๆ 5 ปี เราก็คุยกับผังเมืองมาตั้งนานแล้ว เช่น เขตตลิ่งชัน เขตภาษีเจริญ ต้องทำบ้านเดี่ยวบนที่ดิน 100 ตารางวา เดี๋ยวนี้ผังเมืองก็เริ่มยอมเปลี่ยนแล้วจาก 100 ตารางวา ก็ลดลงมาเหลือบ้านเดี่ยว 50 ตารางวา

ไม่อย่างนั้นการจะซื้อบ้านแถวตลิ่งชันหรือภาษีเจริญก็ซื้อไม่ได้ ต้องข้ามคลองมหาสวัสดิ์ไปจังหวัดนนทบุรี แล้วเข้าซอยวัดส้มเกลี้ยงจึงจะสามารถซื้อบ้านเดี่ยว 50 ตารางวาได้ด้วยราคาต่อตารางวาที่ถูกลง แต่ตอนนี้ก็เริ่มแพงขึ้นแล้ว ก็ต้องไปซื้อบ้านแฝดหรือทาวน์เฮาส์แทน

บางถนนในกรุงเทพฯ เช่น ถนนสุรวงศ์ ถนนและทางเท้ามีขนาดเล็ก มีการกำหนดให้ทำ FAR ให้ได้ 10 เท่า หรือ 1 : 10 (FAR-floor area ratio อัตราส่วนก่อสร้างอาคารต่อขนาดที่ดิน) ซึ่งที่ดินแปลงเล็กทำได้ไม่ถึง ต้องเป็นที่ดินแปลงใหญ่จึงจะทำได้ ทางเท้าเล็กก็ทำให้แน่นกันเปล่า ๆ แต่ถนนบางแห่ง เช่น ถนนรามอินทรา มีขนาดถนนและทางเท้ากว้าง 4-5 เมตร แต่ FAR ยอมให้แค่ 4 เท่า หรือ 1 : 4 ซึ่งคนละเรื่องกัน

แล้วถ้าขับรถจากรามอินทราข้ามไปจังหวัดนนทบุรีจะเป็น 10 เท่า แค่ข้ามคลองผังเมืองต้องเอากรุงเทพฯ-ปริมณฑลมาคิดเข้าด้วยกัน ซึ่งเพิ่งเริ่มทำ แต่วิธีคิด (ผังเมือง) คือ มาตรฐานของจังหวัดนนทบุรี ปทุมธานี สมุทรปราการ สูงขึ้นมาเทียบเท่ากรุงเทพฯ ทำให้ลด FAR ลง

กฎหมายควบคุมอาคาร เช่น คอนโดมิเนียมที่อยู่ในซอยถนนกว้าง 6-8 เมตร จะสร้างอาคารได้ไม่เกิน 10,000 ตารางเมตร และสูงไม่เกิน 8 ชั้น จึงมีการพูดคุยกับหลายฝ่ายว่าถ้าขยับเพดานขึ้นไปเป็นไม่เกิน 12 ชั้น ตึกละไม่เกิน 10,000 ตารางเมตร ข้อดีคือ ทำให้พื้นที่ว่างบนพื้นดินเหลือเยอะ มีพื้นที่สีเขียวและที่จอดรถบนดินมากขึ้น

ระยะถอยร่นจากซอยแทนที่จะเว้น 3 เมตร ก็เป็น 6 เมตร เวลาคอนโดฯสร้างเสร็จก็จะห่างจากบ้านอื่น ๆ มากขึ้น แต่กฎหมายควบคุมอาคารกำหนดให้อาคารสูงเกิน 8 ชั้นต้องติดสปริงเกลอร์ เวลาเกิดเหตุไฟไหม้สปริงเกลอร์ก็จะทำงาน การทำตึกสูงมากเท่าไรก็จะยิ่งเหลือพื้นที่บนดินมากขึ้น ลักษณะนี้แสดงให้เห็นว่าที่อยู่อาศัยต้องสร้างในกรอบของกฎหมาย…อย่างเคร่งครัด