อสังหาริมทรัพย์

3 สมาคมรอคิวพบ รมว.คลังคนใหม่ ชง 6 มาตรกระตุ้นปี’64

3 สมาคมรอคิวพบ รมว.คลังคนใหม่ ชง 6 มาตรกระตุ้นปี’64 ฟื้นกำลังซื้อบ้าน-คอนโด

วัดใจช่วงโค้งสุดท้ายปีโควิด 3 สมาคมเสาหลักวงการอสังหาริมทรัพย์ตั้งเรื่องรอคิวเข้าพบ “อาคม เติมพิทยาไพสิฐ” รมว.คลังคนใหม่ หาทางออกกระตุ้นเศรษฐกิจโดยใช้ธุรกิจที่อยู่อาศัยเป็นตัวขับเคลื่อน ประสานเสียงขอต่ออายุ “ลดค่าโอน-จำนองเหลือ 0.01%” ที่จะหมดอายุ 24 ธ.ค. 63 ที่เหลืออีก 5 มาตรการหลัก “บ้านดีมีดาวน์ เฟส 2” เสนอรัฐช่วยดาวน์ 5 หมื่น-1 แสน “เลื่อนบังคับใช้ LTV-loan to value” ฟื้นกำลังซื้อนักลงทุน 1.8 แสนล้าน “ต่ออายุลดหย่อนภาษีที่ดินฯ” ลดภาระเจ้าของทรัพย์สิน “ปลดล็อกเครดิตบูโร” จ่ายหนี้หมดให้กู้ใหม่ได้ทันที สุดท้าย “Mortgage Insurance” ค้ำประกันสินเชื่อแก้ปัญหายอดกู้ไม่ผ่านพุ่งปรี๊ด

นับถอยหลังอีกไม่เกิน 20 วันจะถึงสิ้นปี 2563 ปกติเป็นช่วงของการ round up สถานการณ์ตลอดทั้งปีที่ผ่านมา รวมทั้งมองแนวโน้มปีใหม่ที่กำลังจะมาถึง อย่างไรก็ตาม ปี 2563 มีสถานการณ์พิเศษจากโรคระบาดโควิด-19 ที่ทำให้รัฐบาลจำเป็นต้องออกมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจ แต่สถานการณ์พิเศษยิ่งกว่าคือมีการเปลี่ยนแปลงรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลังคนใหม่ โดยมี “นายอาคม เติมพิทยาไพสิฐ” เข้ารับตำแหน่งเป็นทางการเมื่อวันที่ 5 ตุลาคม 2563 ที่ผ่านมา

ผู้สื่อข่าว “ประชาชาติธุรกิจ” รวบรวมข้อคิดเห็นและข้อเสนอแนะจาก 3 นายกสมาคมวงการพัฒนาที่ดิน ซึ่งมีการประเมินว่าปี 2563 ยอดเปิดตัวโครงการใหม่ติดลบลึกถึง -40% เป็นตัวบ่งชี้ว่าถ้ามีการเปิดตัวโครงการใหม่น้อยลงเท่ากับมีการลงทุนใหม่น้อยลง อาจกระทบต่อปริมาณเงินในระบบเศรษฐกิจต้องสะดุดตามไปด้วย ดังนั้น มาตรการกระตุ้นอสังหาฯจึงมองได้ว่า ยังมีความจำเป็นในปี 2564

ขอต่ออายุลดค่าโอน-จำนอง

ดร.อาภา อรรถบูรณ์วงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวกับ “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า เรื่องเร่งด่วนที่มีความเห็นสอดคล้องกันใน 3 สมาคม คือ การต่ออายุมาตรการลดค่าโอน-ค่าจดจำนอง จาก 3% เหลือ 0.01% หรือลดภาระจากล้านละ 3 หมื่น เหลือล้านละ 300 บาท ซึ่งกำลังจะหมดอายุลงในวันที่ 24 ธันวาคม 2563

ทั้งนี้ มีข้อเสนอในการพิจารณาต่ออายุมาตรการ จากเดิมจำกัดราคาที่อยู่อาศัยไม่เกิน 3 ล้านบาท เสนอให้ไม่จำกัดเพดานราคา เช่น ซื้อบ้านหรือคอนโดมิเนียมราคา 10 ล้านบาท ก็ได้รับสิทธิลดค่าโอน-จำนองมูลค่า 3 ล้านบาทแรก หากรัฐบาลให้การสนับสนุนมั่นใจว่าจะทำให้ผู้ซื้อบ้านมีกำลังใจที่จะซื้อมากขึ้น รวมทั้งจะได้เป็นของขวัญปีใหม่ให้กับผู้ซื้อบ้านด้วย

“การต่ออายุลดค่าโอน-จำนองยังมีประเด็นบริษัทอสังหาฯต้องปิดงบฯรายปี ซึ่งสิ้นสุดปีปฏิทินในวันที่ 31 ธันวาคม แต่มาตรการรัฐหมดอายุวันที่ 24 ธันวาคม ทำให้ขาดช่วงการเร่งโอนตั้งแต่วันที่ 25 ธันวาคมจนถึงสิ้นปี ย่อมจะมีผลต่องบดุลปี 2563 โดยตรง ดังนั้น ถ้าต่ออายุได้โดยไม่สะดุดจะทำให้ผลประกอบการธุรกิจอสังหาฯไม่เสียหายมากไปกว่านี้ เนื่องจากช่วงล็อกดาวน์ประเทศตอนต้นปีทำให้เสียโอกาสในการทำธุรกิจไปส่วนหนึ่ง”

ฟื้นบ้านดีมีดาวน์-แจกวีซ่าต่างชาติ

อีก 2 เรื่องสมาคมเสนอให้พิจารณาฟื้นมาตรการบ้านดีมีดาวน์ โดยรัฐช่วยจ่ายเงินดาวน์ 50,000 บาท แต่มีข้อจำกัดที่ไปกำหนดเงื่อนไขรายได้ผู้ซื้อไม่เกินเดือนละ 2 แสนบาท หรือปีละไม่เกิน 1.2 ล้านบาท ทำให้เป็นกลุ่มสินค้าราคาตลาดแมสเป็นหลัก และเป็นกลุ่มที่มียอดปฏิเสธสินเชื่อในระดับสูง ทำให้ประชาชนไม่สามารถเข้าถึงสิทธิประโยชน์ได้อย่างเต็มที่ รอบนี้จึงเสนอให้บ้านดีมีดาวน์เข้าร่วมได้ทุกราคาบ้านโดยไม่ต้องมีเงื่อนไขในด้านรายได้ผู้ซื้อ

“การแก้ไขปัญหาอสังหาฯจะมองเรื่องเดียวไม่ได้ แต่ต้องต่อจิ๊กซอว์หลายตัวจึงจะทำให้มาตรการมีประสิทธิภาพมากที่สุด กรณีบ้านดีมีดาวน์ถ้าไปจำกัดรายได้ผู้ซื้อไม่เกิน 1 แสนบาท มีสถิติของการทำมาตรการในรอบที่แล้วออกมาว่ามีผู้สนใจอยากใช้สิทธิ์นี้เยอะ แต่ตัวเลขจริงมีผู้ได้รับสิทธิ์น้อยมาก โดยรัฐบาลตั้งเป้าช่วยดาวน์วงเงินรวม 5,000 ล้านบาท แต่ใช้จริงไม่ถึงแค่หลักร้อยล้านเท่านั้น ดังนั้น ถ้าหากรัฐบาลจะนำมาตรการกลับมาใช้ใหม่อีกครั้งในปีหน้า ควรเปิดกว้างให้ผู้ซื้อไม่จำกัดรายได้สามารถเข้าร่วมบ้านดีมีดาวน์ได้”

กับมาตรการดึงดูดกำลังซื้อลูกค้าชาวต่างชาติเข้ามาลงทุนซื้อคอนโดฯในเมืองไทย ซึ่งจากการทำงานใกล้ชิดกับลูกค้าต่างชาติพบว่า pain point ที่อยากให้รัฐบาลไทยแก้ไขคือเรื่องวีซ่าพำนักระยะยาว ดังนั้นจึงเสนอให้ต่างชาติซื้อคอนโดฯราคา 5-10 ล้านบาท ได้รับวีซ่า 5 ปี และซื้อราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป ได้รับวีซ่า 10 ปี

“3 เรื่องนี้ถ้ารัฐบาลสนับสนุนมั่นใจว่าจะกระตุ้นผู้บริโภคอสังหาฯได้เป็นอย่างมาก เพราะปัจจัยบวกมีเรื่องเดียวคืออัตราดอกเบี้ยต่ำ มาตรการรัฐจะเป็นตัวเสริมทำให้มีปัจจัยบวกเพิ่มมากขึ้นในปีหน้า” ดร.อาภากล่าว

สางปมบัญชีดำเครดิตบูโร

นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย เปิดเผยว่า ประเด็นเฉพาะหน้าเป็นข้อเสนอต่ออายุลดค่าโอน-จดจำนองเพราะใกล้หมดอายุมาตรการแล้ว เงื่อนไขที่อยากเสนอเพิ่มเติมคือขยายราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ให้สามารถรับสิทธิประโยชน์โดยไม่จำกัดราคา

อีกเรื่องที่เป็นปัญหารอแก้ไขแต่ยังไม่สำเร็จก็คือปัญหาเครดิตบูโร ข้อเสนอคือขอให้รัฐบาลพิจารณาหาช่องทางผ่อนผันสำหรับลูกหนี้ที่เคยติดเครดิตบูโร ต่อมาเมื่อมีการชำระหนี้จนครบทุกบาททุกสตางค์แล้ว แต่มีปัญหาเกิดขึ้นจากกฎระเบียบเครดิตบูโรที่มีการขึ้นบัญชีรายชื่อประวัติการเป็นหนี้เสียมาก่อนเป็นเวลาถึง 3 ปี ทำให้สถาบันการเงินไม่สามารถพิจารณาสินเชื่อแบบเครดิตปกติได้ ทำให้ผู้กู้เสียโอกาสในการเข้าถึงสินเชื่อและไม่สามารถซื้อที่อยู่อาศัยได้

“เป็นไปได้ไหมที่ลูกหนี้ชำระหนี้ไปหมดแล้ว เครดิตบูโรก็เคลียร์ประวัติให้เลย ไม่ต้องขึ้นบัญชีดำ 3 ปี เพื่อสร้างโอกาสให้คนอยากมีบ้านจะได้มีบ้าน” นายพรนริศกล่าว

ปลดล็อก LTV 2 ปี

นายวสันต์ เคียงศิริ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวเพิ่มเติมว่า ถ้าได้มีโอกาสเข้าพบรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลังคนใหม่ ทาง 3 สมาคมก็คงใช้เป็นเวทีในการอัพเดตข้อมูลสถานการณ์อสังหาฯในปี 2563 โดยความเห็นตรงกันของ 3 นายกสมาคม คือ อสังหาฯเป็นธุรกิจที่เป็นการบริโภค การใช้วัตถุดิบภายในประเทศ ถ้าธุรกิจอสังหาฯตกต่ำก็จะทำให้เศรษฐกิจภาพรวมของประเทศตกต่ำไปด้วย แต่ถ้าธุรกิจดี เศรษฐกิจก็จะดีไปด้วยกัน

“สิ่งที่เราคอนเซิร์นเรื่องเดิมคือการบังคับใช้ LTV ซึ่งเราก็ได้พยายามประสานกับแบงก์ชาติ แต่แบงก์ชาติยังมีความเห็นไม่ตรงกัน ตอนนี้เรามองว่านับตั้งแต่มีการใช้ LTV สาระสำคัญการขอสินเชื่อถูกบังคับเงินดาวน์ 20-30% ในการซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 เป็นต้นไป เหตุผลหลักของแบงก์ชาติเพื่อสกัดการเก็งกำไร แต่นาทีนี้นักเก็งกำไรอสังหาฯมันไม่มีแล้ว ยิ่งมาเจอโรคระบาดโควิดซ้ำเติมสถานการณ์ให้ยากลำบากมากขึ้น ในขณะที่ยังมีกำลังซื้อนักลงทุนอสังหาฯ จึงอยากให้รัฐบาลพิจารณาผ่อนผันหรือชะลอการบังคับใช้ออกไปก่อนจนกว่าเศรษฐกิจจะฟื้นตัวกลับสู่ภาวะปกติ”

“ที่อยู่อาศัยนอกจากลูกค้าเรียลดีมานด์ซื้ออยู่เองแล้ว ยังมีการซื้อเพื่อลงทุนด้วย แต่ LTV ออกมาสกัดนักเก็งกำไร ซึ่งมีนักลงทุนโดนหางเลขไปด้วย ดังนั้นถ้าปลดล็อก LTV ทำให้นักลงทุนซื้ออสังหาฯได้ จะทำให้ธุรกิจหมุนเวียนและขับเคลื่อนไปได้ ซึ่งเคยมีการประเมินในสมาคมว่า หากปลดล็อก LTV ได้จะฟื้นกำลังซื้อของกลุ่มนักลงทุนได้ถึง 1.8 แสนล้านบาท”

มาตรการ LTV ยังมีปัญหาจุกจิก จุดโฟกัสอยู่ที่ “ผู้กู้ร่วม” สภาพปัญหาคือการซื้อบ้านแนวราบ พบว่าตลาดแมสมีการใช้สินเชื่อแบบมีผู้กู้ร่วมในสัดส่วนสูง อย่างไรก็ตาม LTV ตีความว่า ผู้กู้ร่วมได้ซื้อบ้านหลังแรก (เงินดาวน์ต่ำ 5-10%) ร่วมกับผู้กู้หลักไปแล้ว ในอนาคตหากจะซื้อบ้านของตนเอง ผู้กู้ร่วมถูกตีความเป็นการซื้อหลังที่ 2 (เงินดาวน์สูง 20%)

“เรื่องนี้เคยหยิบขึ้นมาร้องขอให้แก้ไข ทางแบงก์ชาติแก้ไขแล้วว่า ถ้าเป็นผู้กู้ร่วมประเภทไม่มีกรรมสิทธิ์ร่วม ไม่ถือว่าเคยซื้อเป็นบ้านหลังแรก แต่ในทางปฏิบัติ 90% แบงก์จะบังคับให้ผู้กู้ร่วมเซ็นการมีกรรมสิทธิ์ร่วมกับผู้กู้หลัก เพราะเหตุผลของแบงก์จะทำให้ง่ายต่อการติดตามหนี้ ประเด็นนี้จำเป็นต้องพิจารณาทบทวน โดยขอให้ชะลอการใช้ LTV 2 ปี อย่างน้อยให้ผลกระทบโควิดจบ ซึ่งคาดว่าต้องใช้เวลาภายในปี 2564-2565”

ขอต่ออายุลดหย่อนภาษีที่ดิน

นายวสันต์กล่าวว่า เรื่องที่ 2 ขอให้ต่ออายุมาตรการลดหย่อนการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง หรือ Property Tax โดยรัฐบาลลดหย่อนอัตราจัดเก็บ 90% ให้จ่ายจริง 10% แต่ให้เพียงปีเดียว ดังนั้น อยากให้ต่ออายุมาตรการในปี 2564 เพิ่มเติม

“สมาคมเป็นห่วงว่าในภาวะเศรษฐกิจแบบนี้ รัฐบาลก็คงเห็นว่ามีผลกระทบทั้งประเทศ เพราะฉะนั้น ปี 2563 ถึงได้ลดหย่อนให้ 90% สำหรับปีหน้าถ้ารัฐสนับสนุนอาจลดหย่อน 80-90% ก็ได้ เนื่องจากถ้าจะกลับมาบังคับให้จ่ายภาษีเต็ม 100% ในปีหน้า จะเป็นภาระค่อนข้างหนักพอสมควร”

สำหรับอัตราจัดเก็บ Property Tax แบ่งเป็น 4 ประเภทหลัก มีเพดานภาษีจากต่ำไปหาสูง ได้แก่ ประเภทเกษตรกรรม ประเภทที่อยู่อาศัย ประเภทพาณิชยกรรม และที่ดินเปล่า ซึ่งรัฐบาลได้ลดหย่อนอัตราจัดเก็บปี 2563 ซึ่งเป็นการบังคับจัดเก็บปีแรกที่ 90% มีผลให้มีภาระภาษีในการจ่ายจริงเพียง 10%

เรื่องสุดท้าย มองว่าแม้รัฐบาลจะมีสารพัดมาตรการออกมากระตุ้น แต่ปัญหาคอขวดอยู่ที่การกู้ไม่ผ่านเพราะแบงก์เข้มงวดการปล่อยสินเชื่อ ดังนั้น จึงอยากให้รัฐสร้างโอกาสเข้าถึงสินเชื่อให้มากขึ้น โดยมี 2 ข้อเสนอ คือ แนวทางแรก ใช้กลไกธนาคารรัฐปล่อยกู้โดยอาจทำบัญชีสินเชื่อ 2 บัญชี คิดดอกเบี้ยถูกแพงไม่เท่ากัน

ตัวอย่าง เช่น อสังหาฯราคา 1 ล้านบาท ผ่อนดาวน์แล้ว 1 แสนบาท ขอกู้ 9 แสนบาท แต่ผ่านการพิจารณาสินเชื่อแค่ 8 แสนบาท ให้แบงก์ปล่อยกู้โดยใช้ดอกเบี้ยที่อยู่อาศัยตามปกติ ส่วนต่างที่กู้ไม่ผ่านอีก 1 แสนบาท ให้แบงก์ปล่อยกู้โดยคิดดอกเบี้ยสูงขึ้น แนวทางนี้เชื่อว่าผู้กู้รับได้ เพราะถึงอย่างไรเปรียบเทียบกับสินเชื่อประเภทอื่น ดอกเบี้ยอสังหาฯก็ยังต่ำกว่าอยู่ดี

แนวทางที่ 2 ส่วนต่างสินเชื่อที่กู้ไม่ผ่าน ให้รัฐจัดตั้งกองทุนประกันสินเชื่อขึ้นมาในรูปแบบ Mortgage Insurance โดยคิดค่าธรรมเนียมหรือดอกเบี้ยสูงหน่อย แต่แลกกับผู้ซื้อบ้านมีโอกาสกู้สินเชื่อผ่านและรับโอนได้ในที่สุด

“กรณี mortgage insurance ผู้ให้กู้ไม่ได้รับภาระทั้งก้อน แต่รับภาระความเสี่ยงเฉพาะส่วนต่างที่กู้ไม่ผ่าน แล้วคิดดอกเบี้ยแพงกว่าสินเชื่อปกติ น่าจะเป็นโมเดลที่วิน-วิน-วิน แบงก์สามารถปล่อยสินเชื่อได้ ผู้กู้ก็ได้บ้าน เศรษฐกิจภาพรวมเกิดสภาพคล่องและส่งผลดีต่อภาพรวมของประเทศ” นายวสันต์กล่าว