อสังหาริมทรัพย์

อสังหาปีฉลูกำลังซื้อทรงตัว คอนโด 3 ล้าน-ทาวน์เฮาส์ 5 ล้านแข่งเดือด

โค้งสุดท้ายปีโควิด 2563 ผ่านไปอย่างสะบักสะบอม ได้เวลา round up สถิติต่าง ๆ ในการทำธุรกิจภายใต้สถานการณ์โควิด รวมทั้งมองอนาคตปี 2564

ล่าสุด LWS ประเมินว่าปีฉลูมีโอกาสที่ภาคธุรกิจที่อยู่อาศัยจะสามารถพลิกฟื้นตลาดรวมให้เป็นภาพบวกได้บนเงื่อนไข “กำลังซื้อ” ของผู้บริโภคอสังหาริมทรัพย์ยังคงอยู่ในภาวะทรงตัว

เทรนด์ปีฉลูรับอานิสงส์ความเชื่อมั่นขยับตัว

“ประพันธ์ศักดิ์ รักษ์ไชยวรรณ” กรรมการผู้จัดการ บริษัท ลุมพินี วิสดอม แอนด์ โซลูชั่น จำกัด (LPN Wisdom หรือ LWS) บริษัทวิจัยและที่ปรึกษาพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเครือ บมจ.แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ หรือ LPN ประเมินปีหน้าตลาดอสังหาฯเปิดตัวโครงการใหม่เติบโต 5-10% เนื่องจากปีนี้มีการเทขายระบายสต๊อกทำให้ซัพพลายสินค้าในตลาดพร่องลง

ประเด็นที่บริหารจัดการยากที่สุด คือ “กำลังซื้อ” ที่อยู่อาศัย พบว่ามีแนวโน้มทรงตัวหรือเติบโตได้ 3-5% เมื่อเทียบกับปี 2563 เนื่องจากสารพัดปัจจัยลบ ไม่ว่าจะเป็นผู้ซื้อมีภาระหนี้ครัวเรือนสูง ความเสี่ยงการว่างงานเพิ่ม และความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงิน

ทั้งนี้ แนวโน้มปี 2564 การเปิดตัวใหม่ในเขต กทม.-ปริมณฑล 7.2-8 หมื่นหน่วย มูลค่า 3-3.15 แสนล้านบาท หรือจำนวนหน่วยเพิ่มขึ้น 10-20% เทียบกับ 6.5 หมื่นหน่วยในปี 2563

ในขณะที่แนวโน้มมูลค่าโครงการใหม่เพิ่มขึ้น 5% เมื่อเทียบกับมูลค่า 2.85-3 แสนล้านบาทในปี 2563

“ดีเวลอปเปอร์ทยอยเปิดตัวโครงการใหม่เพิ่มขึ้นตั้งแต่ปลายไตรมาส 4/63 เนื่องจากสต๊อกพร้อมขายมีแนวโน้มลดลง ผลจากการแข่งขันโปรโมชั่นกระตุ้นกำลังซื้อตั้งแต่ช่วงไตรมาส 2/63 และต่อเนื่องมาไตรมาส 3/63 ซึ่งเป็นช่วงพีกสุดเพราะมีมาตรการล็อกดาวน์ประเทศ”

ปีหน้าฟื้นชีพเปิดตัวโครงการใหม่

ภาพที่เด่นชัด คือ ไตรมาส 4/63 บิ๊กแบรนด์หลายบริษัทแข่งขันกันเปิดตัวโครงการใหม่อย่างคึกคักในช่วงปลายปีนี้ จะเป็นภาพการแข่งขันต่อเนื่องตลอดทั้งปี 2564

โดยบริษัทที่มีความแข็งแกร่งยังคงเดินหน้าลงทุนใหม่ ๆ เพิ่มขึ้นเพื่อให้มีสินค้าพร้อมขายที่ตอบโจทย์กับความต้องการลูกค้า (เงื่อนไขคือต้องไม่มีการระบาดรอบ 2 หรือ second wave รวมทั้งปัจจัยการเมืองภายในประเทศก็ไม่อาจมองข้าม)

ประการสำคัญ ยังมีแรงกดดันที่ดีเวลอปเปอร์ต้องสร้าง backlog (ยอดขายอยู่ระหว่างดาวน์) ตุนให้เป็นฐานรายได้ต่อเนื่องในปี 2565-2566 ที่คาดหวังกันว่าจะกลับมาเป็นยุคบูมอีกครั้งของตลาดที่อยู่อาศัยหลังจากสถานการณ์โควิดจบลงอย่างสิ้นเชิง

โจทย์หิน “กำลังซื้อ” ทรงตัว

ด้านกำลังซื้ออสังหาฯในปี 2564 มีแนวโน้มทรงตัวใกล้เคียงกับปี 2563 ถึงแม้จะมีแนวโน้มฟื้นตัวจากการคาดการณ์ของสภาพัฒน์และธนาคารแห่งประเทศไทย ที่คาดว่าจีดีพีเติบโต 3.5-4.5% ในปี 2564 เทียบกับปี 2563 ที่ติดลบ -7% ถึง -8%

โอกาสการเติบโตของเศรษฐกิจในปี 2564 ยังมีตัวช่วยจากมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจของรัฐบาล การส่งออกและการลงทุนภาคเอกชน แต่ภาคการท่องเที่ยวยังคงชะลอตัว

ในขณะที่ภาระหนี้ครัวเรือนยังคงระดับสูงเกือบ 90% ต่อจีดีพี ทำให้สถาบันการเงินยังคงเข้มงวดการพิจารณาสินเชื่อ

ปัญหาคอขวด : ยอดกู้ไม่ผ่านซ้ำเติมผู้ซื้อ

สถิติปี 2563 มีอัตราการปฏิเสธสินเชื่ออยู่ที่ 50-60% สำหรับกลุ่มที่อยู่อาศัย ราคา 2-3 ล้านบาท, กลุ่มราคา 5-7 ล้านบาทกู้ไม่ผ่าน 30-40% ขณะที่กลุ่มที่อยู่อาศัยตลาดบน ราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป มียอดปฏิเสธสินเชื่อน้อยที่สุดเพียง 10-15%

นอกจากนี้ ยังมีความเสี่ยงจากการเลิกจ้างพนักงานที่เพิ่มขึ้นจากอัตราการว่างงานเฉลี่ยที่ 1.9% หรือ 7.4 แสนคน ในปี 2563 คาดว่าจะแตะระดับ 2-3% หรือ 2 ล้านคน ในปี 2564 ตามการคาดการณ์ของสภาพัฒน์ ซึ่งเป็นผลมาจากมาตรการหยุดพักชำระหนี้ (debt holiday) ที่สถาบันการเงินผ่อนปรนให้กับผู้ประกอบการที่หมดอายุไปเมื่อเดือนตุลาคม 2563 ที่ผ่านมา

LWS มองว่า อาจส่งผลให้ผู้ประกอบการบางรายมีแผนปรับลดเงินเดือน หรืออาจปรับลดพนักงานต่อเนื่องในปี 2564 ทำให้กลุ่มผู้ซื้อบางกลุ่มยังคงชะลอแผนการซื้อที่อยู่อาศัยเนื่องจากไม่มั่นใจรายได้ในอนาคตจึงเป็นตัวแปรในการพิจารณาแนวโน้มกำลังซื้อในช่วงครึ่งปีแรก 2564 คาดว่าจะยังคงชะลอตัว

อย่างไรก็ตาม คาดว่ากำลังซื้อน่าจะฟื้นตัวได้ในช่วงครึ่งปีหลัง 2564 จากเหตุผลสถานการณ์การแพร่ระบาดโควิด-19 เริ่มควบคุมได้ ปัจจัยโดดเด่นที่สุดเป็นเรื่องความสามารถในการผลิตวัคซีนและนำมาใช้ได้อย่างทั่วถึงในช่วงกลางปี 2564

จากแนวโน้มดังกล่าวทำให้คาดว่ากำลังซื้อที่อยู่อาศัยในปี 2564 จะทรงตัว หรือเติบโตได้ 3-5% เมื่อเทียบกับปี 2563

ทาวน์เฮาส์ต่ำ 5 ล้านแข่งเดือด

จากผลการสำรวจธุรกิจที่อยู่อาศัยของ LWS พบว่า ในช่วง 10 เดือนแรก (มกราคม-ตุลาคม 2563) มีที่อยู่อาศัยเปิดตัวโครงการใหม่ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล จำนวน 58,087 หน่วย ลดลง -36% เมื่อเทียบกับช่วง 10 เดือนแรกของปี 2562 ที่มีจำนวนการเปิดตัวโครงการใหม่ 90,935 หน่วย

ขณะที่มีอัตราการขายโครงการใหม่ที่เปิดตัวในช่วง 10 เดือนแรกของปี 2563 เฉลี่ย 19% ของจำนวนหน่วยที่เปิดขายทั้งหมดลดลง -26% เมื่อเทียบกับอัตราการขายเฉลี่ยของจำนวนหน่วยที่เปิดขายในช่วง 10 เดือนแรกของปี 2562

โดยสัดส่วน 65% ของจำนวนที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ทั้งหมดในช่วง 10 เดือนแรกปี 2563 พบว่าเป็นที่อยู่อาศัยในแนวราบทั้งบ้านเดี่ยว บ้านแฝด และทาวน์เฮาส์

จุดโฟกัสที่น่าสนใจอยู่ที่สินค้าระดับราคาที่มีผลตอบรับที่ดีจากตลาดเป็น “ทาวน์เฮาส์” ราคาไม่เกิน 5 ล้านบาทต่อหน่วย สัดส่วนที่เหลือ 35% เป็นสินค้า “คอนโดมิเนียม” โดยกลุ่มราคาที่ได้รับการตอบรับที่ดีจากตลาดเป็นระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อหน่วย

คอนโดฯแนวรถไฟฟ้าแข่ง 3 ล้าน

ในด้านมูลค่าการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วง 10 เดือนแรกปี 2563 มีมูลค่ารวมกัน 231,111 ล้านบาท ลดลง -35% เมื่อเทียบกับมูลค่าการเปิดตัวโครงการใหม่ในระยะเดียวกันของปี 2562 ที่มีมูลค่าเปิดตัวโครงการใหม่ 354,268 ล้านบาท

นำไปสู่บทสรุปแบบฟันธงของ LWS ว่า บ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์ ราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท ยังคงเป็นกลุ่มสินค้าที่จะได้รับการตอบรับที่ดีจากตลาดในปี 2564

ในขณะที่คอนโดมิเนียมทำเลอยู่ใกล้แนวรถไฟฟ้า ทั้งรถไฟฟ้าสายเก่า รถไฟฟ้าส่วนต่อขยายสายสีเขียว และรถไฟฟ้าสายใหม่อย่าง “สายสีชมพู-สายสีเหลือง” และมีราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท จะยังคงได้รับการตอบรับที่ดีจากตลาดในปี 2564