อสังหาริมทรัพย์

โควิดระลอกใหม่เดิมพันบ้าน-คอนโด โจทย์หินปี’64 กำลังซื้อฝืดจัด

ล็อกดาวน์สมุทรสาครส่งแรงกระเพื่อมต่ออนาคตธุรกิจที่อยู่อาศัยปี 2564 โบรกฯดัง “AREA-คอลลิเออร์สฯ” อ่านเทรนด์ปีหน้า โควิดกระทบความหวังตลาดโต 5-10% “สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย-สมุทรสาคร-ระยอง” ประสานเสียงขอมาตรการรัฐต่ออายุลดค่าโอน-จำนองอุ้มผู้ซื้อบ้านอีก 1 ปี “อสังหาฯนนท์” มองบวกวัคซีนมาเร็ว เศรษฐกิจครึ่งปีหลัง 2564 มีโอกาสฟื้นตัวได้แน่นอน

โค้งสุดท้ายปลายปี 2563 มีเซอร์ไพรส์ “โควิดระบาดระลอกใหม่” นำไปสู่การล็อกดาวน์จังหวัดสมุทรสาคร 14 วัน (19 ธันวาคม 2563-3 มกราคม 2564) จุดเริ่มต้นล็อกดาวน์จังหวัดเดียว แต่กระตุกหัวใจนักธุรกิจหล่นวูบไปทั้งประเทศ “ประชาชาติธุรกิจ” สำรวจความคิดเห็นดีเวลอปเปอร์เพื่อร่วมกันหาคำตอบ และหาทางออกสำหรับอนาคตในการทำธุรกิจปี 2564

ล็อกดาวน์เขย่าอสังหาฯ

ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการ บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า สถิติปี 2562 มีจำนวนหน่วยเปิดใหม่ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑลทั้งหมด 118,975 หน่วย ช่วงกลางปี 2563 โครงการเปิดใหม่ทั้งปี น่าจะมีเพียง 60,056 หน่วย หรือลดลง -50% อย่างไรก็ตาม เดือนพฤศจิกายน 2563 ผู้ประกอบการเริ่มแข่งขันเปิดโครงการใหม่อย่างคึกคัก ทำให้ปรับคาดการณ์หน่วยเปิดใหม่ปี 2563 จำนวน 84,258 หน่วย

สำหรับแนวโน้มปี 2564 น่าจะเติบโตเป็น 95,000 หน่วย ขณะที่กรณีโควิด-19 ที่มีการล็อกดาวน์จังหวัดสมุทรสาคร อาจทำให้การเปิดโครงการลดลง โดยคาดว่ามีโครงการเปิดใหม่ 90,000 หน่วย เติบโตกว่าปี 2563 เพียง 7% แทนที่จะเป็น 13%

นายภัทรชัย ทวีวงศ์ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย จำกัด กล่าวเพิ่มเติมว่า สถิติซัพพลายคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในเขตกรุงเทพฯ ระหว่างปี 2552-2563 พบว่า มีเพียงปี 2552 ที่มียอดเปิดตัวใหม่ 27,190 ยูนิต หลังจากนั้นมีซัพพลายเปิดตัวใหม่ 30,000-66,000 ยูนิต/ปี

ล่าสุดปี 2563 ประเมินว่า มีซัพพลายห้องชุดเปิดใหม่ 21,643 ยูนิต ขณะที่ช่วงปลายปีมีการล็อกดาวน์อีกครั้ง ทำให้ประเมินว่าปี 2564 ห้องชุดเปิดใหม่อาจหดตัวเหลือเพียง 20,000 ยูนิต

“สมุทรสาคร” มั่นใจรัฐบาล

นายวีระกิตติ์ เอกอัครวิจิตร นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์สมุทรสาคร เปิดเผยว่า มาตรการล็อกดาวน์สมุทรสาครเกิดขึ้นค่อนข้างเซอร์ไพรส์ เบื้องต้นยอมรับว่ามีผลกระทบต่อความเชื่อมั่นพอสมควร อย่างไรก็ตามยังมั่นใจว่ารัฐบาลสามารถเอาอยู่ ดังนั้น หากถามถึงผลกระทบต่อภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ คงรอดูหลังวันที่ 3 มกราคม 2564 ซึ่งเป็นวันครบกำหนดล็อกดาวน์ จะสามารถประเมินผลกระทบได้ชัดเจน

สิ่งที่ทำทันทีคือสั่งให้พนักงานบริษัททำงานที่บ้าน หรือ WFH-work from home 14 วัน ถึงแม้ทำเลพัฒนาโครงการและสำนักงานบริษัทไม่ได้อยู่ในจุดที่เป็นศูนย์กลางการระบาด (ไม่ใกล้ตลาดกุ้ง) แต่เป็นคนสมุทรสาคร จึงแสดงการมีส่วนร่วมและสนองนโยบายรัฐที่ต้องการหยุดการแพร่ระบาดเชื้อให้เร็วที่สุด

“ผมสั่งพนักงาน WFH ทันที ยังโชคดีที่เกิดการล็อกดาวน์ในช่วงครึ่งเดือนหลังของเดือนธันวาคม ใกล้จบปี 2563 เป้าธุรกิจต่าง ๆ เชื่อว่าทุกคนทำไว้จนจบแล้ว คงไม่มีใครรอวินาทีสุดท้าย อย่างเช่น วันที่ 24 ธันวาคม 2563 ที่ผ่านมา ซึ่งเป็นวันสุดท้ายของมาตรการลดค่าโอน-จำนองจาก 3% เหลือ 0.01% บริษัทก็มีการดีลกับแบงก์ในการพิจารณาสินเชื่อให้เสร็จตั้งแต่เนิ่น ๆ เพื่อไม่ให้กระบวนการโอนติดขัด เพราะถ้ารอจนถึงวันสุดท้ายจะมีปัญหาเยอะ ส่วนผลกระทบปีหน้าขอรอดูให้เห็นทิศทางชัดเจนกว่านี้ครับ”

ขอต่ออายุลดค่าโอน-จำนอง

นายวรยุทธ กิตติอุดม อุปนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวกับ “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ตอนนี้ส่งกำลังใจให้รัฐบาลในการควบคุมโรคระบาดให้จำกัดวงแคบให้มากที่สุด คิดว่าน่าจะมีผลกระทบบ้าง แต่หวังว่าคงไม่มากเท่าไหร่ โดยปี 2563 ดีมานด์ซื้อบ้านแนวราบยังมีสูงต่อเนื่อง ขณะเดียวกันปี 2564 ได้รับอานิสงส์จากอัตราดอกเบี้ยผ่อนบ้านต่ำ เป็นแรงจูงใจให้คนตัดสินใจซื้อบ้านที่สำคัญ

ทั้งนี้ สิ่งที่สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทยได้นำเสนอต่อ นายอาคม เติมพิทยาไพสิฐ รัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง ไปแล้วก็คือ ขอให้ต่ออายุมาตรการรัฐในการลดค่าโอน-จดจำนอง จาก 3% เหลือ 0.01% คิดเป็นค่าใช้จ่ายจากล้านละ 3 หมื่นบาท เหลือล้านละ 300 บาท ซึ่งหมดอายุมาตรการในวันที่ 24 ธันวาคม 2563 ข้อเสนอคือขอให้ต่ออายุมาตรการออกไปอีก 1 ปี ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม-31 ธันวาคม 2564 รวมทั้งขอให้ขยายเพดานลดค่าโอน-จำนอง จากเดิมได้สิทธิประโยชน์เฉพาะที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ขอเพิ่มเพดานเป็น 5 ล้านบาท

“ล็อกดาวน์รอบนี้คิดว่ามีผลต่อเทรนด์ปี 2564 จากที่คาดว่าจะโตจากปี 2563 สัก 5-10% นาทีนี้คิดว่าปีหน้าตลาดรวมคงไม่ถึงกับติดลบ แต่ก็คงไม่ได้หวือหวา กลุ่มอาร์เค พร็อพเพอร์ตี้ เตรียมรับมือไว้แล้ว สำหรับบ้านในโครงการก็พยายามเร่งระบายสต๊อก มีการลดราคาเพื่อให้มีแคชโฟลว์กลับมาเป็นทุนหมุนเวียนของบริษัทให้คงอยู่ได้ ส่วนการเปิดโครงการใหม่คงต้องชะลอไป”

ที่สำคัญ บริษัทลงทุนโครงการโซนกรุงเทพฯตะวันออกเป็นหลัก มองว่าโซนนี้ยังไม่ได้มีผลกระทบเรื่องโควิดมากเท่าไหร่ เพราะไม่ได้อยู่ในโซนความเสี่ยงของโรงงานกับแรงงานต่างด้าว ขณะเดียวกันแรงงานก่อสร้างในไซต์ปัจจุบันลดการพึ่งพาแรงงานต่างด้าว เพราะมีปัญหาค่าแรงแพงและขาดแคลนแรงงาน จึงหันมาใช้ระบบก่อสร้างสำเร็จรูปเป็นหลัก

“ปีหน้าสิ่งที่เป็นห่วงคือเรื่องการขอสินเชื่อธนาคาร โดยกำลังซื้อราคา 3-8 ล้านบาท ยังเป็นเรียลดีมานด์ คนที่อยู่ในตัวเมืองที่มีความหนาแน่นก็อยากขยายมาอยู่โซนนอกเมืองที่รถไฟฟ้าวิ่งผ่าน กลุ่มอาร์เคฯวางแผนเปิดขายบ้านเดี่ยวทำเลถนนกรุงเทพกรีฑา, ทาวน์โฮมบนทำเลลาดกระบัง และเปิดโครงการบนถนนรามคำแหงอีกด้วย”

เตือนบิ๊กแบรนด์เพลา ๆ มือ

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธอส. เปิดเผยว่า การล็อกดาวน์ล่าสุดทำให้คนระมัดระวังมากขึ้น อาจลังเลในการ visit site ขณะที่ผู้ประกอบการมีการทำแพลตฟอร์มออนไลน์มากขึ้น จึงไม่น่าจะส่งผลกระทบมาก ปัญหาของปีหน้าคือกำลังซื้อมากกว่า

“ธนาคารพาณิชย์มีความเข้มงวดสินเชื่ออย่างต่อเนื่อง ก็ขึ้นอยู่กับอาชีพของผู้กู้ว่าอยู่ในกลุ่มเสี่ยงที่จะมีปัญหารายได้หรือไม่ แบงก์ยังคงรักษามาตรฐานที่ค่อนข้างสูงไว้ เพราะกังวลเรื่องหนี้เสีย หรือ NPL ที่จะเกิดขึ้นในอนาคต ส่วนธนาคารของรัฐก็ต้องระมัดระวังเหมือนกัน”

ประเด็นที่ดีเวลอปเปอร์ต้องพิจารณาก็คือกำลังซื้อ ลูกค้าตัดสินใจซื้อเพราะถูกกระตุ้นด้วยโปรโมชั่นต่าง ๆ เพื่อระบายสต๊อกในปี 2563 ไปจำนวนมากแล้ว ปีหน้ากำลังซื้ออาจขาดช่วงไปบ้าง จึงต้องระมัดระวังการพัฒนาโครงการใหม่

“ผมเชื่อว่าในรอบนี้อาจขายไม่ดีเท่าเดิมเพราะกำลังซื้อใหม่ ๆ โตไม่ทันกำลังซื้อเดิมที่มีอยู่ในตลาด เพราะฉะนั้น ต้องระมัดระวังการเปิดโปรเจ็กต์ใหม่ ผู้ประกอบการนอกตลาดหลักทรัพย์ฯส่วนใหญ่ชะลอโครงการพอสมควร หรือปรับโครงการเล็กลงเพื่อให้ปิดการขายเร็วขึ้น ส่วนผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ฯบางครั้งอาจถูกกดดันโดยความคาดหวังของผู้ถือหุ้น ต้องไม่ให้มีโปรเจ็กต์ในตลาดมาก เพราะถ้าซัพพลายเยอะเกินไป ตลาดรวมจะดูน่ากังวล” ดร.วิชัยกล่าว

จี้รัฐอุ้มราคาต่ำ 3 ล้าน

นายเปรมสรณ์ ศรีวิบูลย์ชัย นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ระยอง กล่าวว่า โรคระบาดโควิดมีตัวแปรเรื่องวัคซีนที่คาดว่าเมืองไทยอาจได้ใช้วัคซีนกลางปี 2564 ดังนั้น จึงประเมินว่าผลกระทบต่อกำลังซื้อตลาดรวมอสังหาฯปี 2564 น่าจะทรงตัว หรือใกล้เคียงกับปี 2563

ทั้งนี้ ขึ้นอยู่กับมาตรการรัฐด้วยว่าปีหน้าจะมีอะไรมากระตุ้นอสังหาฯหรือไม่ เพราะเครื่องจักรขับเคลื่อนเศรษฐกิจอย่างการส่งออก การท่องเที่ยวไม่น่าจะดี ระบบเศรษฐกิจต้องพึ่งกำลังซื้อในประเทศ ซึ่งสินค้าบ้าน-คอนโดฯตอบโจทย์การหมุนเงินเข้าสู่ระบบเศรษฐกิจได้หลายรอบต่อการซื้อบ้าน 1 หลัง

นายเปรมสรณ์วิเคราะห์ว่า ตลาดระยองเน้นเจาะลูกค้ากลุ่มพนักงานโรงงานอุตสาหกรรม ถ้าไม่มีมาตรการรัฐมาช่วยกระตุ้น กลุ่มราคาต่ำ 3 ล้านบาทจะกระทบหนักสุด ขณะที่การลดค่าโอน-จำนองทำให้ผู้บริโภคประหยัดได้ 3-9 หมื่นบาท แต่ถ้าไม่มีมาตรการมาช่วย คาดว่าทำให้ตลาดกลุ่มนี้หายไป 10-20% ในปีหน้า

“ช่วงเมษายน-พฤษภาคม 2563 ซึ่งถือว่าเป็นช่วงที่ยากที่สุด เราก็ผ่านมาแล้ว ครั้งนี้เราก็คงแก้ไขโดยคุมสต๊อก เก็บเงินสด อะไรขายได้ก็ขายเพื่อสะสมเงินสดไว้ ขึ้นอยู่กับเงินสดในกระเป๋าแต่ละเจ้า ถ้ามีเยอะก็จะไม่กระทบเท่าไหร่ ไม่ต้องลดราคามากก็ได้ เพราะเดี๋ยวสถานการณ์ก็จะกลับมาเหมือนเดิม ผู้ประกอบการต้องปรับตัวด้วยการคุมสต๊อกตัวเอง หยุดการสร้างเพิ่มขึ้น สร้างพอขายสัก 2-3 เดือนข้างหน้า ซึ่งผมก็ทำแบบนี้เหมือนกัน ลูกค้าจองค่อยสร้าง” นายเปรมสรณ์กล่าว

วัคซีนคือน้ำทิพย์ชโลมใจ

นายเลิศมงคล วราเวณุชย์ ประธานและที่ปรึกษากิตติมศักดิ์สมาคมอสังหาริมทรัพย์นนทบุรี เปิดเผยว่า ณ วันนี้น่าจะยังไม่มีใครตอบได้ว่า เทรนด์ปีหน้าจะโต 5-10% มองว่าปี 2564 ไม่น่าจะแย่เท่าปี 2563 และถ้าวัคซีนมา กลางปีหน้า ช่วงครึ่งปีหลัง 2564 ก็น่าจะดี

“การล็อกดาวน์สมุทรสาครส่งผล กระทบในแง่บรรยากาศมากกว่า ส่วนเรื่องแรงงานก่อสร้างจะเห็นว่าตอนล็อกดาวน์เมื่อต้นปี 2563 ที่ล็อกดาวน์ประเทศ การก่อสร้างก็ไม่หยุด แต่ละไซต์ก็คงต้องเข้มงวดมากขึ้น ที่ผ่านมาก็ไม่มีประวัติผู้ติดเชื้อในไซต์ก่อสร้างเลย”

นายเลิศมงคลกล่าวด้วยว่า จากการสอบถามดีเวลอปเปอร์ด้วยกันพบว่า สถานการณ์ตลอดปี 2563 ยอดขายคอนโดฯหายไป 50% สินค้าแนวราบหายไป 30% ส่วนยอดโอนลดจากเป้า 10% ดังนั้น ล็อกดาวน์รอบนี้คิดว่าไม่น่าจะรุนแรงมากไปกว่าเดิม

“ผู้ประกอบการปรับตัวมาจุดหนึ่งแล้ว ถ้ายังมีปัญหาก็คงปรับตัวเพิ่ม ถ้าวัคซีนมากลางปีหน้า เศรษฐกิจก็น่าจะดีขึ้นกว่าปีนี้ แต่จะโตมากแค่ไหนต้องมานั่งลุ้นกันต่อ ผมยังมองเป็น positive ไม่ได้มองเป็น negative มากนัก”