เทรนด์อสังหา คอนโดนิ่งบ้านไปต่อ “ดอกเบี้ยต่ำ-วัคซีนโควิด” ตัวช่วย

คอนโด ข้าราชการ

“เน็กซัส พร็อพเพอร์ตี้ฯ” เจาะเทรนด์อสังหาฯปีฉลู คอนโดฯต้องประคองตัว-ซัพพลายสร้างเสร็จกดดันตลาด เป็นปีที่ดีของบ้านแนวราบต่อเนื่อง โฟกัสกำลังซื้อหลักกลุ่มราคา 1-10 ล้าน ออฟฟิศบิลดิ้งอึมครึมเจอทั้ง WFH-ซัพพลายกำลังสร้างสูงปรี๊ด พื้นที่ค้าปลีกหันโฟกัสกำลังซื้อในประเทศ โกดัง-โรงงานให้เช่ามีดีมานด์รองรับ “แสนสิริ-อนันดา-ออริจิ้น” คว้าผลประกอบการสูงกว่าเป้า ปรับตัวรอบทิศสู้ศึกโควิดระลอกใหม่

นางนลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พร็อพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด เปิดเผยว่า สถานการณ์โควิดซึ่งคาบเกี่ยวตั้งแต่ปี 2563 ต่อเนื่องมาถึงปี 2564 แม้มีผลกระทบสูงในช่วงที่ผ่านมา แต่แนวโน้มปีนี้น่าจะดีกว่าปีที่แล้ว เพราะมีตัวช่วยในเรื่องวัคซีน ซึ่งทำให้มีความคาดหวังได้ว่ายุคโควิดจะจบได้เร็วขึ้น เป็นโอกาสการฟื้นตัวของเศรษฐกิจภาพรวม

ตัวช่วยวัคซีน-เงินล้น-ดบ.ต่ำ

สำหรับธุรกิจที่อยู่อาศัย สถิติตลาดคอนโดมิเนียมเขตกรุงเทพฯ ซึ่งมีค่าเฉลี่ยเปิดตัวใหม่ในช่วง 4-5 ปีก่อนหน้า (2558-2562) อยู่ที่ 51,000 หน่วย ล่าสุดปี 2563 เหลือเพียง 21,000 หน่วย เท่ากับมีจำนวนเปิดตัวใหม่ 39% หดตัวจากค่าเฉลี่ย -61% (ดูตารางประกอบข่าว) เทรนด์ปี 2564 ประเมินว่า มีซัพพลายคอนโดฯใหม่ 33,000-38,000 หน่วย

“ปีนี้มีปัจจัยบวกจากวัคซีน อัตราดอกเบี้ยต่ำ และมีปริมาณเงินล้นตลาด สามารถทำกำไรจากการลงทุนในตลาดหุ้น ตลาดเงินได้ต่อเนื่อง ส่วนหนึ่งของกำไรจึงถูกนำมาลงทุนในอสังหาฯด้วย”

ในด้านราคา ณ ช่วงครึ่งปีหลังโครงการเปิดใหม่ราคาลดเพดานลง 20% แต่เมื่อรวมทั้งปีแล้วลดลงเฉลี่ย 11% จาก 141,800 บาท/ตารางเมตรในปี 2562 ลดเหลือ 126,900 บาท/ตารางเมตรในปี 2563 ในขณะที่เทรนด์ 2 ปีหน้าราคาขยับเล็กน้อย 3-5% เพราะยังมีปัจจัยกดดันจากซัพพลายสร้างเสร็จทยอยออกสู่ตลาดอีก 30,500 หน่วย

ปีฉลูเทรนด์ที่อยู่อาศัย 1-10 ล้าน

การเปลี่ยนแปลงที่ต้องจับตามองของตลาดคอนโดฯคือ เทรนด์คอนโดฯราคาต่ำล้าน หรือตารางเมตรละ 50,000 บาทบวกลบ ซึ่งพัฒนาในทำเล out of town มีสัดส่วนเพิ่มขึ้นอย่างน่าจับตามอง โดยเฉพาะกลุ่มซิตี้คอนโดฯ ราคา 1.2-2 ล้านบาท มีสัดส่วนถึง 37%

และผลกระทบต่อเนื่องข้ามปีจากสถานการณ์โควิด ทำให้ช่วง 3 ปีที่ผ่านมา (2561-2563) สินค้าลักเซอรี่แคบลงอย่างเห็นได้ชัด จากสัดส่วน 40% ในปี 2561 เหลือเพียง 10% ในปี 2563

เทรนด์ปี 2564 กลุ่มกำลังซื้อหลักประเมินว่า สินค้าคอนโดฯราคา 1-5 ล้านบาท ทาวน์เฮาส์ 3-5 ล้านบาท และบ้านเดี่ยว 5-10 ล้านบาท

ออฟฟิศ-รีเทลท้าทายหนักมาก

นายธีระวิทย์ ลิ้มทองสกุล กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส เรียลเอสเตท แอ็ดไวเซอรี่ จำกัด กล่าวถึงตลาดออฟฟิศบิลดิ้งมีพื้นที่รวม 6.2 ล้านตารางเมตร อัตราการเช่าจาก 95% ลดเหลือ 91% มีปัจจัยท้าทายจากซัพพลายอยู่ระหว่างก่อสร้างซึ่งทยอยสร้างเสร็จใน 5 ปีหน้าอีก 1.8 ล้านตารางเมตร ทำให้ค่าเฉลี่ยซัพพลายใหม่ปกติปีละ 1.6 แสนตารางเมตร เพิ่มเป็น 3.6 แสนตารางเมตร แต่ยังมีตัวช่วยจากดีมานด์เช่าของธุรกิจเกิดใหม่และธุรกิจดาต้าเซ็นเตอร์

ตลาดค้าปลีกแม้มีมาตรการล็อกดาวน์ แต่อัตราเช่ากระทบเล็กน้อยอยู่ที่ 94% ราคาค่าเช่าทำเลไพรมแอเรีย (ground floor) ยังอยู่ในระดับสูงที่ 3,915 บาท/ตารางเมตร/เดือน แต่ก็มีปัจจัยท้าทายจากรูปแบบการทำงานที่บ้าน หรือ WFH-work from home และองค์กรต้องการควบคุมค่าใช้จ่าย ดังนั้นการปรับตัวต้องนำเสนอออฟฟิศที่มีความยืดหยุ่นมากขึ้น รวมทั้งนำเสนอบริการ service office ให้ตรงกับความต้องการของลูกค้า

ส่วนตลาดพื้นที่อุตสาหกรรม แบ่งเป็นแวร์เฮาส์ให้เช่าพื้นที่รวม 3.89 ล้านตารางเมตร มีอัตราเช่า 90% ค่าเช่าเฉลี่ย 158 บาท/ตารางเมตร/เดือน กับโรงงานให้เช่า พื้นที่รวม 2.53 ล้านตารางเมตร มีอัตราการเช่า 80% ราคาเฉลี่ยในปี 2563 อยู่ที่ 203 บาท/ตารางเมตร/เดือน

เทรนด์ 2 ปี (2564-2565) มองว่า ยังมีความน่าสนใจและมีดีมานด์ คาดว่ามีซัพพลายใหม่เพิ่มอีก 20,000 ไร่ สะท้อนจากภาวะราคาอยู่ในช่วงขาขึ้นจากไร่ละ
4 ล้านบาทในปี 2559 เพิ่มเป็นเฉลี่ยไร่ละ 6 ล้านบาทในปี 2563

แสนสิริโอนแกร่ง 4.5 หมื่นล้าน

นายอุทัย อุทัยแสงสุข ประธานผู้บริหารสายงานปฏิบัติการ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า ปี 2563 แสนสิริประสบความสำเร็จสามารถปิดการขาย 35 โครงการ มูลค่ารวม 64,600 ล้านบาท ในด้านยอดโอนมีการรีวิวเป้า 4 รอบไปอยู่ที่ 43,000 ล้านบาท แต่มียอดโอนจริง 45,000 ล้านบาท สร้างประวัติศาสต์การโอนสูงสุดในรอบ 36 ปีของแสนสิริ คิดเป็นอัตราเติบโต 45% เทียบกับปี 2562

แบ่งเป็น ยอดโอนคอนโดมิเนียม 25,500 ล้านบาท เติบโต 50% และยอดโอนโครงการแนวราบ 19,500 ล้านบาท เติบโต 39% ภายใต้พอร์ต Sansiri Luxury Collection 3 โครงการ ได้แก่ 98 Wireless แฟลกชิประดับซูเปอร์ลักเซอรี่, บ้านแสนสิริ พัฒนาการ และเดอะ โมนูเมนต์ ทองหล่อ บนทำเลใจกลางย่านทองหล่อ

ทั้งนี้ แสนสิริมียอดขายรอโอน (backlog) รวมโครงการร่วมทุนมูลค่ารวม 24,000 ล้านบาท เป็นแบ็กล็อกภายใต้การพัฒนาของแสนสิริ 19,800 ล้านบาท และโครงการร่วมทุนอีก 4,200 ล้านบาท ทยอยรับรู้ถึงปี 2566 ช่วยสร้างความมั่นใจให้แสนสิริเป็นอย่างดี และเสริมความแข็งแกร่งในทุกสภาวะเศรษฐกิจ

อนันดาฯยอดขายเกินเป้า 4%

ดร.ชัยยุทธ ชุณหะชา ประธานเจ้าหน้าที่สายงานการเงิน บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ปี 2563 ทำผลงานเป็นที่น่าพอใจ มียอดขายรวม 17,473 ล้านบาท สูงกว่าเป้าหมายที่วางไว้ 4% ส่วนใหญ่มาจากการขายโครงการพร้อมอยู่ โดยการพัฒนาโครงการในยุค new normal เน้นในเรื่องความคุ้มค่าเพื่อสอดคล้องกับกำลังซื้อผู้บริโภค และมาตรการสาธารณสุขเพื่อทำให้ลูกค้ามั่นใจเมื่อมีการเยี่ยมชมโครงการของบริษัท

“อนันดาฯติดตามสถานการณ์การระบาดโควิด-19 อย่างใกล้ชิด และพร้อมปฏิบัติตามนโยบายของรัฐอย่างเต็มที่เพื่อร่วมกันระงับยับยั้งการแพร่ระบาด โดยวางมาตรการเน้นย้ำความปลอดภัยและสุขอนามัยของลูกบ้าน ลูกค้า พนักงานและพันธมิตร และลูกค้าที่มาเยี่ยมชมโครงการเป็นสิ่งที่เราให้ความสำคัญสูงสุด” ดร.ชัยยุทธกล่าว

ออริจิ้นพรีเซลรื่น 2.6 หมื่นล้าน

นายพีระพงศ์ จรูญเอก ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) กล่าวเพิ่มเติมว่า ภาพรวมยอดพรีเซลปี 2563 อยู่ที่ 25,600 ล้านบาท สูงกว่าเป้าที่ตั้งไว้ 21,500 ล้านบาท สวนทางสภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวม

“key Success ของธุรกิจคือเรื่องการปรับตัวอย่างต่อเนื่องทั้งช่วงก่อนและหลังโควิด-19 ปี 2563 เป็นปีที่เราทำตลาดที่อยู่อาศัยกลุ่ม ready to move ได้ค่อนข้างโดดเด่น คิดเป็นสัดส่วน 65% ของยอดขายทั้งหมด” นายพีระพงศ์กล่าว

กลยุทธ์การปรับตัวตั้งแต่ช่วงก่อนโควิด อาทิ เพิ่มสัดส่วนลงทุนบ้านจัดสรร ภายใต้บริษัท บริทาเนีย จำกัด ครอบคลุมราคา 2-5 ล้านบาท ภายใต้แบรนด์ไบรตัน (Brighton), เซ็กเมนต์ 7-10 ล้าน แบรนด์แกรนด์บริทาเนีย (Grand Britania) และราคา 25 ล้านบาทขึ้นไป แบรนด์เบลกราเวีย (Belgravia) ส่งผลให้มียอดขายบ้านจัดสรร 25% ขณะเดียวกัน รักษาระดับการพัฒนาคอนโดฯในปริมาณใกล้เคียงเดิม แต่ใช้หลากหลายกลยุทธ์เพื่อให้เข้าถึงตลาดได้กว้างขึ้น


“ปี 2564 เรามี game changer ที่ชัดเจนกว่าปี 2563 คือการทยอยฉีดวัคซีนทั่วโลกและโอกาสกลับมาเปิดประเทศอีกครั้ง ส่งผลทั้งทางตรงและทางอ้อมให้ผู้บริโภคกลับมามีกำลังซื้อและมีความมั่นใจในการจับจ่ายใช้สอยมากขึ้น จะเป็นปัจจัยสำคัญให้ภาพรวมตลาดปีนี้ขับเคลื่อนไปได้มากกว่าปีที่แล้ว” นายพีระพงศ์กล่าว