อสังหาริมทรัพย์

โรงแรมหรูกับเจ้าชายโควิด ท็อปแบรนด์ฮึดเปิดบริการ เพราะ…ชีวิตยังต้องไปต่อ

ไม่มีอะไรเหมือนเดิมอีกต่อไปแล้วภายใต้สถานการณ์โควิด

โครงการอสังหาริมทรัพย์ระดับลักเซอรี่ ซูเปอร์ลักเซอรี่ ปกติใช้เวลาสร้างนาน 2-3 ปีขึ้นไป เหตุผลจากการเป็นสินค้าไฮเอนด์ ทำให้ต้องทุ่มเทเวลาไปกับความประณีตในการก่อสร้างและตกแต่ง ทุกอย่างไม่ใช่แค่เนี้ยบ แต่ต้องวิจิตรบรรจงด้วย

จุดโฟกัสวันนี้อยู่ที่ธุรกิจโรงแรมลักเซอรี่ในตลาดเมืองไทย ภาวะบูมในยุคก่อนโควิดช่วงปี 2560-2561 ทำให้มีหลายโครงการถูกประกาศแผนลงทุนอย่างอุ่นหนาฝาคั่ง กระทั่งล่าสุดในปี 2563 ที่มีโรคระบาดรอบแรก สิ่งที่เกิดขึ้นคือโครงการก่อสร้างแล้วเสร็จพอดี

ทางสองแพร่งของการตัดสินใจมีให้เลือกแค่ชะลอการเปิดบริการออกไปจนกว่าโควิดจะสงบลง หรือเลือกจะเปิดให้บริการแม้รู้ทั้งรู้ว่าบรรยากาศไม่เป็นใจ

นักท่องเที่ยวต่างชาติหายวับ

“คาร์ลอส มาร์ติเนซ” ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทยระบุว่า ปี 2563 ประเทศไทยมีนักท่องเที่ยวต่างชาติ 6.7 ล้านคน ลดลง -83% เทียบกับ 39.9 ล้านคนในปี 2562 เนื่องจากข้อจำกัดการเดินทางระหว่างประเทศที่มีการปิดน่านฟ้าเพื่อป้องกันและควบคุมโรคระบาด

คาร์ลอส มาร์ติเนซ

สถิติเดือนเมษายน-กันยายน 2563 ไม่มีนักท่องเที่ยวเข้ามาเยือนไทยแม้แต่คนเดียว ขณะที่ไตรมาส 4/63 มีนักท่องเที่ยวต่างชาติเข้าไทย 10,822 คน ภายใต้เงื่อนไขวีซ่านักท่องเที่ยวแบบพิเศษระยะยาวซึ่งต้องกักตัว 14 วัน

จำนวนนักท่องเที่ยวทั้งหมดในปี 2563 มาจากเอเชียตะวันออกรวมกัน 56% ยุโรปรวมกัน 31% ขณะที่จีนมีสัดส่วนถึง 20% ทำให้เป็นกลุ่มนักท่องเที่ยวที่สำคัญที่สุด

ณ เดือนกรกฎาคม 2563 รัฐบาลไทยออกมาตรการกระตุ้นการท่องเที่ยวภายในประเทศ เพื่อชดเชยตลาดนักท่องเที่ยวต่างชาติ โดยรัฐช่วยเหลือค่าใช้จ่าย 40% ของราคาห้องพักจำนวน 5 ล้านสิทธิ โดยโรงแรมที่อยู่ใกล้กรุงเทพฯบนทำเลหัวหิน พัทยา ได้รับประโยชน์ในช่วงวันหยุดยาว และภาพการแข่งขันทำให้โรงแรมลักเซอรี่พร้อมใจกันใช้กลยุทธ์ลดเพดานบินโดยนำเสนอแพ็กเกจ “Staycation” ปรากฏการณ์ที่โรงแรม 5 ดาวสามารถพักได้ในราคา 2-3 ดาว

อัตราเข้าพักดิ่งเหลือ 27%

ไนท์แฟรงค์สำรวจพบดีมานด์-ซัพพลายโรงแรมหรู ดังนี้ ซัพพลายส่วนใหญ่กระจุกในโซนสุขุมวิทตอนต้น สัดส่วน 40% รองลงมาอยู่ในทำเลลุมพินี 22%, สีลมและสาทร 15%, ริมแม่น้ำเจ้าพระยาอีก 16%

สถานการณ์โควิดทำให้ตลาดได้รับผลกระทบอย่างรุนแรง โดยปี 2563 มีอัตราการเข้าพัก (occupancy rate) โดยเฉลี่ยในเขตกรุงเทพฯเหลือเพียง 27% เทียบกับค่าเฉลี่ยที่เคยทำสูงสุดที่ 80% แบ่งเป็นช่วงไตรมาส 1/63 มีอัตราเข้าพักเกิน 50% จากนั้นสาละวันเตี้ยลงอยู่จุดต่ำสุดที่ 20% ในช่วงครึ่งปีหลัง 2563

โดยอัตราเข้าพักดังกล่าวมาจากแพ็กเกจ Staycations และโครงการสถานที่กักตัวทางเลือก (ASQ-Alternative State Quarantine) อย่างไรก็ตาม แม้รัฐบาลอนุมัติให้กรุงเทพฯเป็นจุดเข้า-ออกสำหรับนักท่องเที่ยวต่างชาติที่มีศักยภาพและนักธุรกิจ แต่อัตราเข้าพักที่ต่ำเป็นประวัติการณ์ ทำให้บางโรงแรมหยุดให้บริการรอวันตลาดจะกลับมาฟื้นตัว

ในด้านค่าห้องเฉลี่ยต่อวัน (ADR) ในปี 2563 ลดลง -12% เฉลี่ยอยู่ที่ 4,486 บาท/คืนมาจากส่วนลดพิเศษต่าง ๆ ที่เสนอให้กับนักท่องเที่ยวภายในประเทศเพื่อชดเชยรายได้ที่หายไปจากนักท่องเที่ยวชาวต่างชาติ

ซัพพลายใหม่เปิด 1.1 พันห้อง

อย่างไรก็ตาม The show must go on มีโครงการที่ทยอยสร้างเสร็จ ดังนั้น ท่ามกลางสถานการณ์โควิดตั้งแต่ในช่วงครึ่งปีหลัง 2563 จึงมีโรงแรมเปิดใหม่ 4 แห่งด้วยกันในพื้นที่กรุงเทพฯ สิริรวมมีซัพพลายเพิ่มขึ้น 1,162 ห้อง

 

ประกอบด้วย 1.โรงแรมโฟร์ซีซั่นส์ กรุงเทพฯ จำนวน 301 ห้อง 2.โรงแรมสินธร เคมปินสกี้ กรุงเทพ จำนวน 285 ห้อง 3.โรงแรมสินธร มิดทาวน์ กรุงเทพฯ จำนวน 475 ห้อง และ 4.โรงแรมคาเพลลา กรุงเทพ จำนวน 101 ห้อง ทั้งหมดนี้ทำเลตั้งอยู่ใจกลางย่านเศรษฐกิจ หรือ CBD-Central Business District

ส่งผลให้ตลาดโรงแรมระดับลักเซอรี่ในกรุงเทพฯมีจำนวนห้องพักรวมทั้งสิ้น 20,555 ห้อง ณ สิ้นปี 2563

ขณะที่การเปิดตัวของโรงแรมในกลุ่มอัพสเกลและมิดสเกล พบว่ามีจำนวนรวมกัน 985 ห้อง ได้แก่ โรงแรม อาศัย กรุงเทพฯ ไชน่าทาวน์ จำนวน 224 ห้อง, โรงแรมไลฟ์ สุขุมวิท 8 บางกอก 196 ห้อง, โรงแรมซัมเมอร์เซต พระราม 9 กรุงเทพฯ 445 ห้อง และโรงแรมเดอะ ควอเตอร์ เพลินจิต 129 ห้อง

ทั้งนี้ การระบาดของไวรัสโควิด-19 ทำให้ผู้ประกอบการโรงแรมชะลอการเปิดโครงการใหม่ โดยมี 2 แห่งเลื่อนการเปิดให้บริการในปี 2563 จำนวน 413 ห้อง ได้แก่ โรงแรมโอเรียนท์ เอ็กซ์เพรส มหานคร 154 ห้อง กับโรงแรมชไตเกนเบิร์กเกอร์ โฮเทล ริเวอร์ไซด์ กรุงเทพฯ 259 ห้อง

รวมทั้งแผนลงทุนพัฒนาโรงแรมใหม่ในปี 2563 มีการเลื่อนแผนหรือชะลอโครงการออกไป

ฝากความหวังไตรมาส 4/64

“ก่อนหน้านี้มีการคาดการณ์กันว่าประเทศไทยจะสร้างสถิตินักท่องเที่ยวต่างชาติสูงสุดในปี 2563 แต่น่าเสียดายที่โควิดทำให้สถิติอยู่ในระดับต่ำสุดแทน โดยตั้งแต่เดือนเมษายน 2563 นักท่องเที่ยวต่างชาติในกรุงเทพฯลดลงจนเหลือ 0 ส่งผลให้ความต้องการลดลงอย่างมาก สะท้อนให้เห็นว่าตลาดโรงแรมหรูในกรุงเทพฯพึ่งพานักท่องเที่ยวต่างชาติค่อนข้างสูง การพึ่งพาการท่องเที่ยวภายในประเทศเพียงอย่างเดียวไม่เพียงพอ ทำให้โรงแรมหลายแห่งเลือกที่จะปิดธุรกิจบางส่วนหรือทั้งหมดจนกว่าจะมีสัญญาณการฟื้นตัวของตลาด”

เทรนด์ปี 2564 ผู้บริหารไนท์แฟรงค์มองว่า ตลาดยังคงมีความไม่แน่นอน ปัจจัยกดดันมาจากการระบาดระลอกใหม่ในประเทศไทย ท่ามกลางปัจจัยบวกวัคซีนป้องกันโควิดที่เป็นความหวังจะฟื้นความเชื่อมั่นในปีนี้

“เราคาดหวังว่าจะเห็นจุดฟื้นตัวของภาคโรงแรมในปลายปี 2564 หรืออาจเป็นต้นปี 2565”

แม้อัตราพบผู้ติดเชื้อใหม่ทั้งโลกยังคงอยู่ในระดับสูง แต่ก็ไม่มีเหตุผลอะไรที่จะไม่ดีใจเกี่ยวกับการปรากฏตัวของวัคซีนป้องกันโควิด “คาร์ลอส” กล่าวว่า รัฐบาลไทยคาดการณ์จำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติจะขยับขึ้นเป็น 8 ล้านคนในปี 2564 และจะค่อย ๆ ฟื้นตัวจนถึงระดับก่อนเกิดโควิดที่มีนักท่องเที่ยว 40 ล้านคนภายในปี 2567

ในระหว่างนี้ หรือในปีนี้ บนเงื่อนไขชายแดนไทยยังไม่เปิดจนกว่าการใช้วัคซีนจะประสบความสำเร็จ โดยรัฐบาลไทยคาดว่าอย่างน้อยครึ่งหนึ่งของประชากรไทยจะได้รับการฉีดวัคซีนภายในสิ้นปี 2564 แนวทางประเมินอัตราค่าห้องเฉลี่ยต่อวันอาจปรับลดลงอีก เนื่องจากผู้ประกอบการแข่งขันกันเพื่อดึงดูดนักท่องเที่ยว

การท่องเที่ยวภายในประเทศเป็นตัวขับเคลื่อนเดียวในช่วงต้นปี 2564 นี้ เมื่อข้อจำกัดด้านการเดินทางผ่อนคลายลง การกลับมาฟื้นตัวจะเริ่มจากนักท่องเที่ยวในภูมิภาคเดียวกันก่อน พร้อมกับการเดินทางเชิงธุรกิจ ตามมาด้วยการฟื้นตัวอย่างช้า ๆ ในภาคการท่องเที่ยวจากต่างชาติและธุรกิจ MICE ที่ประกอบไปด้วยธุรกิจการจัดการประชุมขององค์กร (meeting) การท่องเที่ยวเพื่อเป็นรางวัล (incentive) การจัดการประชุมนานาชาติ (conventions) และการจัดการแสดงสินค้าและนิทรรศการ (exhibitions)

อัตราการเข้าพักโดยเฉลี่ยในกรุงเทพฯ คาดว่าจะยังคงอยู่ในระดับต่ำ โดยอาจจะเห็นการปรับตัวดีขึ้นในช่วงครึ่งหลังของปี 2564 โดยเฉพาะในช่วงไฮซีซั่นในไตรมาสสุดท้าย หากมีการยกเลิกข้อจำกัดด้านการเดินทาง

2564-2565 สร้างเสร็จพันกว่าห้อง

ถัดมา “ภัทรชัย ทวีวงศ์” ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) แจมมุมมองภาพรวมซัพพลายโรงแรมระดับลักเซอรี่ในกรุงเทพฯ ณ ปี 2563 มีจำนวน 12,943 ห้อง เพิ่มขึ้น 5.5% เทียบกับครึ่งปีแรก 2563 โดยผู้ประกอบการบางราย ยังคงเดินหน้าเปิดตัวโรงแรมใหม่ตามแผนเดิมที่วางไว้ 3 แห่ง รวม 674 ห้อง

ภัทรชัย ทวีวงศ์

ได้แก่ โรงแรมสินธร เคมปินสกี้ กรุงเทพ ทำเลติดสวนลุมพินี 274 ห้อง, โรงแรมโฟร์ซีซั่นส์ โฮเต็ล แบงค็อก แอท เจ้าพระยาริเวอร์ 299 ห้องพัก และโรงแรมคาเพลลา กรุงเทพ 101 ห้อง

ที่น่าสนใจ คือ ในด้านซัพพลายของปีนี้มีโรงแรมลักเซอรี่ที่คาดว่าจะทยอยก่อสร้างแล้วเสร็จพร้อมเปิดบริการอีก 4 แห่ง รวม 726 ห้องพัก, ปี 2565 เพิ่มอีก 600 ห้องพัก ในขณะที่มี 2 แห่งที่เลื่อนเปิดบริการในปี 2563 เพื่อรอให้สถานการณ์โควิดคลี่คลายลง

ปรับตัวทำ ASQ 116 แห่ง

เทรนด์นักท่องเที่ยวต่างชาติอาจกลับเข้ามาท่องเที่ยวในประเทศไทยมากขึ้นอีกครั้งในช่วงครึ่งปีหลัง 2564 โดยเฉพาะนักท่องเที่ยวจากตลาดระยะไกลมีดีมานด์สูงพอสมควร จากผลสำรวจของการท่องเที่ยวแห่งประเทศไทยสำนักงานลอนดอนระบุว่า ไทยติด 1 ใน 10 จุดหมายปลายทางที่ชาวอังกฤษต้องการเดินทางมาเยือนในช่วงฤดูร้อนกลางปี 2564

ขณะที่กระทรวงการท่องเที่ยวและกีฬาตั้งเป้ารายได้รวมท่องเที่ยวไทยจากตลาดในและต่างประเทศปี 2564 อยู่ที่ 1.2 ล้านล้านบาท แบ่งเป็นรายได้ตลาดในประเทศ 7 แสนล้านบาท นักท่องเที่ยวไทย 120 ล้านคน-ครั้ง รายได้ตลาดต่างประเทศ 5 แสนล้านบาท จากนักท่องเที่ยวต่างชาติเดินทางเข้าไทยเกิน 10 ล้านคน

“ปีนี้โรงแรมมีแนวโน้มฟื้นตัวอย่างช้า ๆ ภายใต้เงื่อนไขประเทศไทยสามารถควบคุมโควิดระลอกใหม่ได้ในเวลาอันรวดเร็ว”

นอกจากนี้ โรงแรมหลายแห่งปรับราคาเพื่อให้คนไทยเข้าถึงได้ง่าย อีกหลายแห่งปรับให้เป็นสถานที่กักกันทางเลือก (ASQ) ปัจจุบันมี 116 แห่ง โดยมีโรงพยาบาลเป็นคู่สัญญากับ ASQ 17 แห่ง, สถานที่กักกันทางเลือกในพื้นที่ (ALQ-Alternative Local Quarantine) 39 แห่ง และสถานกักกันที่เป็นโรงพยาบาล (AHQ-Alternative Hospital Quarantine) 183 แห่ง

ลุ้นมาตรการรัฐฟื้นตัวครึ่งปีหลัง

สำหรับราคาเฉลี่ยห้องพักรายวัน (ADR) ของตลาดโรงแรมลักเซอรี่ปี 2563 ปรับตัวลดลง -20% อยู่ที่ 3,840 บาท โรงแรมบางรายปรับลดราคาห้องพัก-อาหาร 50%

อย่างไรก็ตาม ล็อกดาวน์ปีนี้มาตรการควบคุมโรคของรัฐบาลมีความยืดหยุ่น โรงแรมหลายรายหันมาปรับตัวให้บริการด้านอาหารแบบดีลิเวอรี่ เพื่อเพิ่มรายได้อีกช่องทางในภาวะที่อัตราการเข้าพักตกต่ำ

คอลลิเออร์สฯประเมินทิศทางธุรกิจโรงแรมและท่องเที่ยวอาจปรับตัวดีขึ้นในครึ่งปีหลัง 2564 โดยใช้สมมุติฐานว่าประเทศต่าง ๆ กลับมาเปิดประเทศโดยไม่มีข้อจำกัดการเดินทาง และเรียกความเชื่อมั่นได้หลังจากวัคซีนโควิด-19

สอดคล้องกับประมาณการนักท่องเที่ยวต่างชาติปี 2564 อยู่ที่ 11 ล้านคน บวกกับแผนกระตุ้นภาครัฐผ่านโครงการเราเที่ยวด้วยกัน เฟส 2 เพิ่มการจองสิทธิ์ห้องพักอีก 1 ล้านสิทธิ์ และการประกาศเพิ่มวันหยุดพิเศษเพื่อกระตุ้นการท่องเที่ยวในประเทศให้กลับมาคึกคัก

Work From Hotel-Staycation

ล่าสุด “อลิวัสสา พัฒนถาบุตร” กรรมการผู้จัดการ บริษัท ซีบีอาร์อี ประเทศไทย ประเมินทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2564 ในส่วนของตลาดโรงแรมและเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ว่าเป็นหนึ่งในตลาดอสังหาฯที่ได้รับผลกระทบมากที่สุด เพราะนักท่องเที่ยวที่เดินทางในไทยลดลงจาก 40 ล้านคนในปี 2562 เหลือต่ำกว่า 7 ล้านคนในปี 2563

อลิวัสสา พัฒนถาบุตร

ซีบีอาร์อีคาดการณ์ว่า อุตสาหกรรมท่องเที่ยวของไทยจะกลับคืนสู่ระดับเดียวกับปี 2562 ได้ภายในปี 2565 ภายใต้เงื่อนไขต้องขึ้นอยู่กับความสำเร็จของวัคซีนและการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจของประเทศที่เป็นนักท่องเที่ยวหลักอย่างจีน รัสเซีย ญี่ปุ่น และอินเดีย

“เจ้าของและผู้บริหารจัดการโรงแรมถูกบังคับให้มุ่งเน้นไปที่ตลาดท่องเที่ยวในประเทศ และเป็นรายได้ทางเดียวเพื่อให้อยู่รอด โรงแรมต่างปรับตัวหาโอกาสใหม่ ๆ ในการดำเนินงานและทำการตลาดตั้งแต่แพ็กเกจการทำงานจากโรงแรม (work from hotel) แพ็กเกจการเข้าพักแบบ Staycation (การพักผ่อนในสถานที่ใกล้ ๆ) ไปจนถึงข้อเสนอพิเศษสำหรับลูกค้าที่ไม่ได้เข้าพักค้างคืน”

รวมทั้งโรงแรมบางแห่งอาจเลือกเปิดให้บริการเป็นบางส่วน หรือเปิดเฉพาะร้านอาหารและเครื่องดื่ม โดยอาศัยช่วงเวลาที่มีผู้เข้าใช้บริการน้อยเป็นการทดลองเปิดให้บริการ

การปรับตัวที่สำคัญยังรวมถึงโรงแรมพยายามบริหารจัดการให้มีค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานน้อยที่สุด เพื่อประคองตัวรอวันนักท่องเที่ยวต่างชาติฟื้นตัว