Exclusive Interview “CEO อสังหาฯ” มีคำตอบเดียว “เร่งฉีดวัคซีน” ฟื้นเชื่อมั่น

กรมเชษฐ์ วิพันธ์พงษ์ - วรยุทธ กิตติอุดม - ไตรเตชะ ตั้งมติธรรม - หัสกร บุญยัง
สัมภาษณ์พิเศษ

โควิดรอบที่ 3 หรือโควิดที่มีจุดเริ่มต้นตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน 2564 มาเร็วจนตั้งตัวไม่ทัน รุนแรงจนน่าใจหาย

อาการขวัญกระเจิงเกิดขึ้นทุกหย่อมหญ้า โจทย์หินของวงการสาธารณสุขเมืองไทยในการรับมือโรคระบาดโควิดไม่ใช่องค์ความรู้ทางการแพทย์ แต่เป็นอุบัติการณ์ใหม่จาก “โรคปกปิดข้อมูล+โรคไม่มีจะกิน” ของประชากรแทบทุกระดับตั้งแต่บนลงล่าง

และส่งผลกระทบต่อบรรยากาศการทำธุรกิจทั้งทางตรงและทางอ้อม

“ประชาชาติธุรกิจ” ต่อสายตรงสัมภาษณ์พิเศษผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ ตั้งคำถามชุดเดียวกันว่าด้วยผลกระทบที่เกิดขึ้นจะนำไปสู่การรีวิวแผนลงทุนปีนี้หรือไม่

จุดโฟกัสอยู่ที่กรอบเวลาในช่วงไตรมาส 2/64 ข้อคำนึงที่เป็นปัจจัยบวกและปัจจัยลบ รวมทั้งกลยุทธ์การรับมือกับโจทย์ธุรกิจเฉพาะหน้าที่กำลังเผชิญ

สิ่งที่ไม่เหนือความคาดหมายคือ มีเพียง 1 คำตอบที่สอดคล้องกัน นาทีนี้รัฐบาลต้องเร่งฉีดวัคซีนโดยเร็วและโดยพลัน เพื่อสร้างปรากฏการณ์ภูมิคุ้มกันหมู่ (herd immunity) 70% ให้กับประชาชนคนไทย 70 ล้านคน

ถอดสมการโควิดเมษายน 2564 เศรษฐกิจฟื้นตัวได้จากความเชื่อมั่น ความเชื่อมั่นฟื้นตัวได้จากการมีภูมิคุ้มกันหมู่ ภูมิคุ้มกันหมู่เกิดขึ้นได้จากการฉีดวัคซีน

และนาทีนี้มีแต่การเร่งฉีดวัคซีนเท่านั้นที่จะทำให้ประเทศไทยได้ครบทั้งภูมิคุ้มกันหมู่ ความเชื่อมั่นกลับคืนมา นำไปสู่โอกาสฟื้นตัวทางเศรษฐกิจในที่สุด

ไตรเตชะ ตั้งมติธรรม
กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน)

“Q2/64 ต้องทำใจ โอกาสโควิดยืดเยื้อมีพอสมควร…”

Q : โควิดระลอก 3 มีการรีวิวแผนลงทุน

ณ ตอนนี้แผนการเปิดตัวยังเหมือนเดิม เป้าหมายต่าง ๆ คงยังไม่ได้เปลี่ยนตอนนี้ ถ้าจะเปลี่ยนจริง ๆ คงต้องมาดูสถานการณ์อีกที พอดีเราไม่มีโครงการคอนโดมิเนียมที่จะเปิดในไตรมาส 2/64 ด้วย ก็เลยไม่ต้องทำอะไรมาก เพราะสินค้าแนวราบยังไปได้อยู่ ถึงแม้ว่าช่วงนี้ระยะสั้นลูกค้าอาจจะวิสิตไซต์ได้น้อย แต่ก็เป็นสิ่งที่เข้าใจได้ เพราะฉะนั้นเราจึงยังไม่ได้ปรับตอนนี้ และคอนโดฯของเราเปิดช่วงครึ่งปีหลังอยู่แล้ว

Q : ประเมินอสังหาฯ Q2/64

จริง ๆ ต้องเรียนว่าช่วงต้นปีมาดูดี ไตรมาส 1/64 เราทำยอดขายได้ค่อนข้างดี เพราะฉะนั้นก็น่าเสียดายที่โควิดทำลายโมเมนตัมตรงนั้นนิดหนึ่ง แต่ก็เป็นสิ่งที่เข้าใจได้ ผมคิดว่าความปลอดภัยของทุก ๆ คน ไม่ว่าจะเป็นลูกค้า พนักงานของเรานั้นสำคัญกว่า แล้วเราก็คงโฟกัสสิ่งนั้นมากกว่าที่เราจะมองว่ายอดขายเป็นไปอย่างไร เพราะตอนนี้ก็ต้องเข้าใจว่า (ยอดขาย) เป็นสิ่งที่สำคัญน้อยกว่าในภาพรวมเมื่อเทียบกับมุมมองของประเทศแล้ว

เพราะฉะนั้นไตรมาส 2/64 ผมก็คิดว่าคงจะเป็นไตรมาสที่แย่กว่าไตรมาส 1/64 ค่อนข้างมาก เพราะคอนเซิร์นเรื่องโควิด-19 มันเยอะกว่ามาก แล้วถึงจะไม่ล็อกดาวน์ แต่ก็ชัดเจนอยู่แล้วว่าทำธุรกรรมต่าง ๆ ได้ไม่เหมือนเดิม คงมีมุมมองที่ต้องเป็นลบอยู่แล้ว ตอนนี้ลูกค้าบางกลุ่มถ้าโดนผลกระทบจากโควิดรอบ 3 ก็คงต้องชะลอตัวในการซื้อไป

เปรียบเทียบกับไตรมาส 2/63 บังเอิญเราเห็น recovery เร็ว เพราะโควิดพอเริ่มชะลอตัวลง กลับมาเปิดปกติปุ๊บ ลูกค้ากลับมาซื้อได้ทันที ตอนนี้ที่ยังเปรียบเทียบไม่ได้คือ ไตรมาส 2/63 มันแย่อย่างชัดเจนในเดือน 4 และช่วงกลางเดือน 5 แล้วก็ recover กลับมาเพราะมันจบแล้ว แต่โควิดรอบ 3 รุนแรงกว่าเดิมมากด้วย ถึงคนจะคุ้นชินกับมันมากขึ้นก็ตาม มันจะจบเมื่อไหร่

ถ้าเราเห็นว่าอัตราการติดเชื้อลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ผมว่าเราคงตอบได้ดีขึ้น แต่ถ้ามองสถานการณ์ ณ วันนี้ โอกาสที่จะยืดเยื้อกว่าคราวที่แล้ว ก็มีพอสมควร เพราะฉะนั้นคงต้องเตรียมตัวเตรียมใจไว้ว่าไตรมาส 2/64 อาจจะเป็นไตรมาสที่แย่กว่าปีที่แล้วก็ได้ เพราะปีที่แล้วยอดขายกลับมาปลายเดือน 5 ต้นเดือน 6 ด้วย

ตอนนี้ผมว่าโอกาสยากนิดหนึ่งที่จะกลับมาเร็วขนาดนั้น ซึ่งตอนนี้ยังไม่เห็นจุดสิ้นสุดเลย ซึ่งผมคิดไม่ออกเลยว่า (เศรษฐกิจ) จะกลับมาได้เร็วได้อย่างไร

Q : คิดว่าปัจจัยบวก ปัจจัยลบคืออะไร

ตอนนี้ปัจจัยสำคัญที่สุดก็คือ ทำยังไงให้การติดเชื้อในประเทศชะลอตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ เพื่อที่เราจะกลับมาใช้ชีวิตได้ใกล้เคียงปกติ ถามว่าระยะยาวอย่างที่ทุกคนทราบก็คือ ทำยังไงให้การเข้าถึงวัคซีนมันเป็นไปได้ เพราะรอบนี้แสดงให้เห็นแล้วว่า ตราบใดที่วัคซีนยัง cover ไม่ครบประชากรจำนวนมากของประเทศ โอกาสที่จะ outbreak รอบที่ 4 รอบที่ 5 จะกลับมาใหม่มีเสมอ เพราะเราก็อยู่โดยที่จำนวนโควิดมีน้อยมาสักพักหนึ่งแล้ว

หลาย ๆ คนก็คิดว่าสถานการณ์เริ่มจะดีขึ้น เศรษฐกิจมีโอกาสกลับมาหักหัวขึ้น แต่ก็เห็นได้ชัดเลยว่า เมื่อใดก็ตามที่ตรงนี้ยังคุมไม่อยู่ความเสียหายมันก็กลับมา เพราะฉะนั้น ปัจจัยบวกคือ วัคซีน ถามว่าวัคซีนมันมีค่าใช้จ่ายไหม มี แต่ถ้าเทียบกับความเสียหาย ณเศรษฐกิจที่เราเห็นทุกวันนี้ ถ้าเราเลือกย้อนกลับไปใหม่แล้วชดเชยได้ทุกคนก็คงเลือกทางนั้น มีความเสียหาย แต่เศรษฐกิจเดินต่อไปได้โดยเร็ว

Q : โจทย์ธุรกิจปี 2564 เปลี่ยนอย่างไร

ผมไม่นับโควิดก่อนละกันนะครับ ถ้าทุกอย่างกลับมาได้ปกติ ผมคิดว่าเนื่องจากตอนนี้นักลงทุนที่ซื้อไว้เก็งกำไรไม่มีอยู่ในตลาด ซึ่งผมไม่ได้คิดว่าเป็นข้อแย่ เพราะแม้ว่าจะมีกลุ่มเก็งกำไรเขาก็ไปขายต่อให้ลูกค้าที่แท้จริง ตอนนี้ลูกค้าต่างชาติก็ต้องยอมรับว่า ถ้าไทยมี outbreak รอบที่ 3 แบบนี้ โอกาสที่ชาวต่างชาติจะกลับมาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในเมืองไทยก็คงไม่เร็ว ๆ นี้

ฉะนั้นกำลังซื้อกลับมาอยู่ที่เรียลดีมานด์ของคนในประเทศเป็นหลัก ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง อย่างตอนนี้แนวราบไปได้ดี ในหลาย ๆ ดีเวลอปเปอร์โดยเฉพาะอย่างยิ่งรายใหญ่ ก็แสดงให้เห็นแล้วว่า ยังมีความต้องการอยู่ เพราะแนวราบเป็นสินค้าที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเลยโดยทันที

ตอนนี้ข้อดีคือ เรามีกำลังซื้อในประเทศ ที่ถึงแม้จะอ่อนแอลงจากเมื่อ 1-2 ปีก่อนหน้า แต่ก็ยังเป็นกำลังซื้อที่มีอยู่จริงและแข็งแรงระดับหนึ่ง แม้มีโควิด 1 รอบ 2 รอบ 3 รอบ เขาก็ยังออกมาซื้ออยู่เลยในไตรมาส 1/64

แล้วราคาอสังหาริมทรัพย์ในเมืองไทยก็ค่อนข้างจับต้องได้ คนอยากมีบ้านเป็นของตัวเอง ถ้าเป็นคนชั้นกลางไม่ได้สร้างหนี้มากจนเกินไป โอกาสก็คือ มีแน่นอน เขาอาจจะได้ห้องเล็กหน่อย บ้านหลังเล็กหน่อย ไกลหน่อย แต่ก็ยังสามารถซื้ออสังหาฯเป็นของตัวเองได้

ดอกเบี้ยตอนนี้ก็อยู่ในเกณฑ์ที่ต่ำ มีหลาย ๆ อย่างที่เป็นปัจจัยบวก แปลว่า ถ้าลูกค้ามีสถานะการทำงานที่ยังแข็งแรงอยู่ ก็ยังมีโอกาสซื้ออสังหาฯได้ไม่ยากนักในประเทศไทย

ประเทศไทยเป็นหนึ่งในประเทศที่ affordable housing มีอยู่เยอะ affordable คือ สำหรับคนทั่ว ๆ ไป ในหลาย ๆ ประเทศ อย่างมาเลเซีย สิงคโปร์ ฮ่องกง จีน การซื้อสินค้าที่เหมาะกับเขาเพื่ออยู่อาศัยด้วยตัวเองมันไม่ได้ available แบบเดียวกับที่เป็นอยู่ในประเทศไทย ที่คนทำงานออฟฟิศทั่วไปส่วนใหญ่ ถ้ามีวินัยทางการเงินที่ดี สามารถซื้อบ้านได้ อันนี้ยังไงก็เป็นข้อบวกของตลาดอสังหาฯในเมืองไทย

สิ่งที่เราโฟกัสมาตลอดก็คือ การทำที่อยู่อาศัยที่จับต้องได้ ในทำเลที่เราคิดว่าลูกค้าที่แท้จริงต้องการมัน แล้วแสดงให้เห็นเลยตั้งแต่ยอดขายสินค้าแนวราบ ที่ทำได้ดีต่อเนื่อง อย่างต้นปีนี้เราทำยอดขาย 3 เดือนแรก บวกจากปีก่อน 20% ทั้งที่เราไม่ได้เปิดคอนโดฯใหม่เลย

เพราะฉะนั้นเกิดจากสินค้าที่พร้อมเข้าอยู่พร้อมโอน ไม่ว่าจะเป็นแนวราบ บ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม และคอนโดฯพร้อมอยู่พร้อมโอนได้เลย ซึ่งก็ทำยอดได้ค่อนข้างดี

หัสกร บุญยัง
รองกรรมการผู้จัดการ กานดา พร็อพเพอร์ตี้ กรุ๊ป

“ผู้ติดเชื้อโควิดวันละ 1,500-2,000 คน ทำให้แบงก์กังวลการปล่อยสินเชื่อ”

Q : Q2 กานดาฯรีวิวแผนใหม่ไหม

จริง ๆ มีการทบทวนตอนปลายปี 2563 ที่มีโควิดระลอก 2 พอมาระลอก 3 ก็มีการทบทวนเพิ่มเติมในเรื่องของแผนงานก่อสร้าง โดยเฉพาะในส่วนที่มียอดขายเราก็ก่อสร้างไป แต่ในส่วนที่ยังไม่มียอดขายอาจชะลอการก่อสร้างอยู่บ้าง และสำหรับบางโครงการที่อาจจะไม่ได้มียอดขายเยอะ แต่โครงการใกล้แล้วเสร็จ เราก็อาจจะยอมที่จะเร่งการก่อสร้าง

แผนเปิดตัวใหม่ยังคงไว้ 5 โครงการเหมือนเดิม เพียงแต่อาจดีเลย์ไปบ้าง ในส่วนของเป้าธุรกิจใหญ่เรายังคงเดิมไว้ก่อน ส่วนเป้าย่อยมา adjust แทบจะทุกเดือนอยู่แล้ว

Q : Q2 ปรับกลยุทธ์ยังไงบ้าง

ในส่วนของยอดขายลูกค้าเรียลดีมานด์ที่เป็นแนวราบคิดว่ายังคงเส้นคงวา ในภาพรวมคิดว่าไตรมาส 2/64 ทั้งไตรมาสน่าจะไม่ได้ลดลงมากเท่าไหร่ เพราะมีโครงการที่เปิดเพิ่มขึ้นด้วยน่าจะถัวเฉลี่ยกัน เนื่องจากทั้งประเทศมีโครงการแนวราบเปิดใหม่เพิ่มขึ้นอยู่แล้ว เพราะคน (บริษัท) ก็หลบจากแนวสูงมาเปิดแนวราบกันเยอะขึ้น ทำเลกระจายขึ้น ดีมานด์แนวราบก็เพิ่มมากขึ้น

สรุปคือไตรมาสนี้แนวราบยังไปได้ แต่คอนโดฯน่าเป็นห่วง ตอนนี้บริษัทในเมืองก็ให้ work from home กันหมดแล้ว วิถีชีวิตก็เปลี่ยนไปทำให้กลับไปอยู่กับครอบครัวมากขึ้น ใช้พื้นที่อาศัยกว้างขึ้น แนวราบจึงตอบโจทย์การใช้ชีวิตมากกว่า

อย่างไรก็ตาม เปรียบเทียบไตรมาส 2/64 เทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว ภาพรวมปี 2564 น่าจะแย่กว่า เพราะปี 2563 ถ้าจำไม่ผิดตัวเลข drop ลงช่วงเดือนมีนาคม-เมษายน จากนั้นพฤษภาคมแทบทุกบริษัทที่เป็นแนวราบยอดพุ่งขึ้นหมดเลย เผลอ ๆ น่าจะเป็นเดือนที่สูงสุดในรอบหลายปีด้วยซ้ำ

กานดาฯก็ทุบสถิติเหมือนกัน ยอดโอนยอดขายพุ่งหมดเหมือนกัน ประกอบกับแต่ละบริษัทมีแคมเปญโปรโมชั่นมาแข่งขันกันด้วย ลูกค้าตัดสินใจซื้อง่ายขึ้น ภาพรวมปี 2564 คงไม่ได้ดีกว่าปี 2563 แบงก์ก็น่าจะเป็นกังวลมากขึ้นกับการปล่อยสินเชื่อในปัจจุบันที่โควิดมีจำนวนผู้ติดเชื้อวันละ 1,500-2,000 คน

Q : คิดว่าปัจจัยบวกปัจจัยลบคืออะไร

ผมหาปัจจัยบวกไม่ค่อยเจอเหมือนกัน ถ้ารัฐบาลสามารถเร่งการฉีดวัคซีนได้ประสิทธิภาพจริง ๆ และรวดเร็ว และชะลอตัวเลขของการติดเชื้อได้ดีได้มีประสิทธิภาพกว่านี้ก็จะสร้างความมั่นใจให้กับกลุ่มเรียลดีมานด์ที่กำลังรอตัดสินใจอยู่มากขึ้น ความเชื่อมั่นในการที่จะจับจ่ายสินค้าราคาสูงก็น้อยลงโดยธรรมชาติอยู่แล้ว คิดว่าโควิดเป็นเรื่องที่สำคัญที่รัฐบาลจะต้องเร่งแก้ปัญหา เพื่อที่จะเปิดประเทศได้เร็วขึ้นด้วย

ส่วนปัจจัยลบมันก็ถาโถมนะ โควิดเป็นเรื่องหลักอยู่แล้ว เพราะส่งผลกระทบไปกับส่วนอื่น ๆ ลูกค้า SMEs ก็ล้มหายตายจากพอสมควร แม้รัฐบาลจะออกมาตรการช่วยเหลืออย่างเราชนะ แต่ก็ไม่ได้ช่วยอุ้ม SMEs ได้มากสักเท่าไหร่ ลูกค้าของเราที่ทำธุรกิจส่วนตัวก็ถูกแบงก์รีเจ็กต์สินเชื่อเยอะพอสมควร เพราะความเชื่อมั่นที่แบงก์มีต่อกลุ่มที่ไม่ใช่พนักงานประจำมองว่าไม่ค่อยมั่นคง

ทั้งนี้ target group ของเราเป็นกลุ่มคนทำงานที่เป็นพนักงานบริษัท ถ้า SMEs อยู่ยาก พนักงานที่อยู่ในบริษัทเหล่านี้ก็ไม่มีความสามารถในการซื้อบ้าน เรื่องนี้ก็เป็นเรื่องใหญ่ที่รัฐต้องช่วยดูแล SMEs

Q : โจทย์ธุรกิจยุคโควิดรอบ 3

โจทย์ของเรายังคงโฟกัสเหมือนเดิม ทำยังไงให้ธุรกิจเติบโตอย่างมั่นคง คำว่ามั่นคงสำคัญที่สุด ปี 2563 เราตั้งเป้าว่าปีนี้เราจะต้อง growth แม้ว่าภาพรวมเศรษฐกิจจะเป็นอย่างนี้ แต่พอถึงจุดที่คิดว่าเดินไปข้างหน้าเร็วเกินไปมันอันตราย เราก็ชะลอ เราก็ยินดีที่จะหยุด สำคัญที่สุดคือบริหารแคชโฟลว์

ฉะนั้นในเรื่องของการก่อสร้างที่เป็น cash out จึงต้องจำกัดการก่อสร้างให้พอดี ให้เหมาะสมกับจำนวนที่เราจะขาย เพราะว่าก่อสร้างไปแล้วไม่ได้รายรับเข้ามา อันนี้คือข้อดีของแนวราบ ขณะที่แนวสูง (คอนโดฯ) ต้องใช้เงินสร้างทั้งตึกให้เสร็จถึงจะโอนได้ 1 ยูนิต

กรมเชษฐ์ วิพันธ์พงษ์
ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท แอสเซทไวส์ จำกัด (มหาชน)

“โจทย์หลักยุคนี้คือโปรดักต์ดี ราคาไม่แพง เป็นหน้าที่เราต้องหาให้เจอ”

Q : แอสเซทไวส์มีการรีวิวแผนหรือไม่

เราก็กลับไปใช้โหมดที่ปีที่แล้วมีโควิดซึ่งเราเคยผ่านมาแล้ว ก็ปรับการทำงานปรับวิธีการ approach ลูกค้า อันนี้เป็นแผนที่เคยผ่านมาแล้วไม่ได้มีข้อกังวลอะไร เป้าหมายรายได้และแผนการพัฒนาโครงการยังคงเป้าเดิม ไตรมาส 2/64 ที่แพลนไว้จะเป็นคอนโดมิเนียม Atmoz บางนา ตอนนี้อยู่ระหว่างทำสำนักงานขาย ก็ดูความพร้อมของสำนักงานขายก่อน


สถานการณ์โควิดมีความกังวลของการ walk มาสำนักงานขายของลูกค้า เพราะฉะนั้น จะมีทีมเซลออนไลน์ที่คอยให้ข้อมูลผ่านทางออนไลน์แทน ถ้าลูกค้าอยากเจอก็ค่อยมาเจอก็เป็นการลดความเสี่ยง เพิ่มการให้ข้อมูลทางออนไลน์แทน ซึ่งในสำนักงานขายเราก็มีมาตรการการรักษาความสะอาด แต่เราไม่ได้มีการจำกัดจำนวนลูกค้าที่จะเข้ามาสำนักงานขายเพราะปัจจุบันเซลออฟฟิศกว้างขวางไม่ได้หนาแน่น ถือว่าเป็นการ distancing ไปในตัวแล้ว

Q : ผลกระทบโควิดใน Q2

ผมมองว่าขึ้นอยู่กับแต่ละคอนโดฯ ถ้าเป็นโปรเจ็กต์พร้อมอยู่น่าจะได้ประโยชน์มากกว่า ลูกค้าซื้อแล้วได้อยู่เลย นอกจากที่ลูกค้าชอบทำเลนั้นจริง ๆ หรือเป็นโปรดักต์ที่มีแรร์ไอเท็มจริง ๆ แต่ถ้าในทำเลนั้นมีทั้งพร้อมอยู่ แล้วก็มีโครงการเปิดใหม่ยังไม่ได้สร้าง คนที่มีโปรดักต์พร้อมอยู่แล้วน่าจะได้ประโยชน์มากกว่า ลูกค้าก็เข้าอยู่ได้เลย

เทียบสถานการณ์อสังหาฯไตรมาส 2/63 ต้องบอกว่าไตรมาส 2/2564 ดีกว่าเพราะ 1.ไม่ได้ล็อกดาวน์ 2.ทำอะไรก็ได้ตามปกติ แล้วก็มีความหวังเรื่องวัคซีน ตอนนี้นายกฯ (พลเอกประยุทธ์ จันทร์โอชา) ประกาศแล้วว่าสิ้นปี 2564 นี้จะให้ทุกคนได้ฉีดวัคซีน เพราะฉะนั้น ใน 3 เดือน 6 เดือนนี้ก็จะมีการฉีดวัคซีนเพิ่มมากขึ้น ซึ่งจากตัวเลขทางการแพทย์ถ้าฉีดเกินครึ่งประเทศก็จะถือว่ามีภูมิโดยรวมแล้ว การระบาดก็จะลดลงอย่างมาก คิดว่า 3-6 เดือนนี้ก็น่าจะเป็นไปในทิศทางที่ดีขึ้น

แต่ก็ต้องรอดูใน 1-2 สัปดาห์การระบาดจะกว้างไกลแค่ไหน แต่ก็เห็นว่าตัวเลขก็ค่อย ๆ ลดลง โดยปัจจัยลบเป็นเรื่องความไม่มั่นใจและความกังวลของการระบาดนี่แหละ คงจะต้องรอดูว่า 1-2 สัปดาห์นี้มันจะระบาดเยอะไหมหรือจะค่อย ๆ ลดลง เพราะฉะนั้น จึงเป็นช่วงลังเลในการที่จะซื้อ

Q : โจทย์ธุรกิจที่ต้องทำใน Q2

โจทย์ธุรกิจหลักมี 2 ส่วน ส่วนที่เป็นโครงการที่แล้วเสร็จและกำลังจะแล้วเสร็จก็พยายามส่งมอบให้ลูกค้าให้เร็วที่สุด กับโครงการที่กำลังจะเปิดก็ต้องมองทำเลและพัฒนาโปรดักต์ให้เหมาะกับความต้องการ ตอนนี้น่าจะเป็นโปรดักต์ที่ทำเลดีแต่ราคาไม่แพงซึ่งมันหายากในเมือง เพราะที่ดินราคาขึ้นเนื่องจากมีรถไฟฟ้า อันนั้นเป็นหน้าที่ของเราที่จะไปหาให้เจอแล้วก็พัฒนาโครงการ

กลยุทธ์เราก็คือ ไดนามิก หมายถึงเราก็ต้องปรับตัวอย่างรวดเร็ว มีอันนี้มีอันนั้น (ผลกระทบ) เราจะต้องปรับตัวยังไง ต้องรวดเร็วในการปรับตัวเพื่อที่จะให้ไปข้างหน้า ไม่ใช่ว่ามีโควิดแล้วปิดบริษัทซึ่งมันก็คงจะทำให้เสียโอกาสในหลายเรื่อง เพราะยังไงลูกค้าก็ยังซื้อบ้าน ทำยังไงให้ลูกค้าได้สิ่งที่ต้องการ

ถามว่าโควิดรอบ 3 ถือว่าเป็นจุดเปลี่ยนของอสังหาฯไตรมาส 2/64 ไหม ผมมองว่าไม่ใช่ มันเหมือนเดิมเพียงแต่กลับมาอีกแล้ว ก็โพรเทกต์กัน distancing กันเหมือนรอบที่ 1 รอบที่ 2 เราไม่ได้คิดว่าหนักขนาดที่จะต้องทำโน่นทำนี่ ไม่ถึงขนาดนั้น ก็ต้องดูตัวเลขอัตราการติดเชื้อว่าค่อย ๆ ลดลงหรือมันพีกเลย

วรยุทธ กิตติอุดม
ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท รุ่งกิจเรียลเอสเตท จำกัด หรือ RK

“ยุคนี้ไม่คาดหวังกับการเติบโตของรายได้ที่มากขึ้น”

Q : การปรับแผนรับโควิดรอบ 3

มีการปรับแผนเรื่องราคาลดลงในส่วนของค่าใช้จ่ายการโอน ครั้งนี้คิดว่าน่าจะต้องเริ่มระบายสต๊อก ก็จะต้องปรับทั้งราคาทั้งค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ที่เกิดขึ้น ตอนนี้กำลังซื้อลูกค้าลดน้อยลง ยอดวิสิตไซต์ลดลงไปตามลำดับ ยิ่งมีระลอก 3 ที่สถานการณ์ดูน่ากังวลลูกค้าก็จะลดลงไปอีก แต่เราก็เข้าใจเรื่องของความปลอดภัย หยุดเชื้ออยู่บ้าน ก็เป็นความปลอดภัยสำหรับทุก ๆ ฝ่าย คิดว่าน่าจะเป็นปัญหาครั้งใหญ่ของนักพัฒนาอสังหาฯ

สำหรับ RK เดิมมีแผนเปิด 3 โครงการ มูลค่ารวมกัน 1,000 ล้านบาท โดยจะเปิดในครึ่งปีแรก แต่พอมาเจอโควิดระลอก 3 อาจขยับบางส่วนไปเปิดครึ่งปีหลังหรือไตรมาส 4/64 และเราก็อาจมีการปรับแผนสร้างสาธารณูปโภคในโครงการ เรื่องของส่วนกลางอาจจะลดบางส่วนไปเหลือเฉพาะที่จำเป็น เพื่อพยุงค่าใช้จ่ายในระยะยาวของผู้ซื้อบ้านไปด้วย

เดิมคาดว่าจะมีสระว่ายน้ำเราก็ตัดออกไป อาจเหลือแต่ฟิตเนส ห้องเพลย์รูมต่าง ๆ มาทดแทน เพื่อจะได้ลดค่าใช้จ่ายค่าส่วนกลางลงไป เพราะสระว่ายน้ำมีค่าใช้จ่ายค่อนข้างเยอะในแต่ละเดือน เราคาดว่าในอนาคตก็น่าจะเป็นภาระสำหรับลูกค้าในช่วงเศรษฐกิจแบบนี้

โดยทาวน์เฮาส์จะตัดสระว่ายน้ำออกไป 1 โครงการ ส่วนบ้านเดี่ยวยังมีสระว่ายน้ำเหมือนเดิม เพราะบ้านเดี่ยวมีราคาสูงกว่า แต่ก็คงจะเป็นโครงการที่เกิดขึ้นในปีนี้เท่านั้น ในปีหน้าก็คงจะต้องกลับคืนมา ซึ่งคอสต์บำรุงรักษาสระว่ายน้ำเป็นอันดับ 3 โดยอันดับ 1 รปภ. อันดับ 2 คนดูแลส่วนกลาง ทำความสะอาด แต่ถ้าบางโครงการที่ขนาดไม่ใหญ่มากนัก ค่าใช้จ่ายดูแลสระว่ายน้ำอาจเยอะกว่าคนดูแลสวนส่วนกลาง

Q : ประเมินผลกระทบโควิดรอบ 3

คิดว่าน่าจะซบเซาในช่วง 6 เดือนนี้ หลังจากนั้นน่าจะทยอยดีขึ้น ไตรมาส 4/64 น่าจะเริ่มดีขึ้น ทั้งนี้ทั้งนั้นก็ขึ้นอยู่กับวัคซีนถ้ากระจายได้เร็ว รายได้ลูกค้ากลับมาเร็ว การฟื้นฟูเศรษฐกิจก็จะไปได้ ส่วนปัจจัยลบเป็นเรื่องการปล่อยสินเชื่อของธนาคาร รัฐบาลควรยกเลิกมาตรการ LTV หรือยกเว้นไปก่อน ถ้าธนาคารพาณิชย์เข้มงวดคัดกรองสินเชื่อก็เป็นปัจจัยลบในการที่ลูกค้าซื้อบ้าน

ความน่ากลัวของภาคอสังหาฯคือ ลูกค้าเกิดความไม่มั่นใจของสถานะทางการเงินของตัวเอง ลูกค้าก็เลยชะลอการซื้อบ้านออกไปอยู่ดี

Q : กลยุทธ์สู้ให้ชนะโควิด

RK ตั้งเป้าสร้างที่อยู่อาศัยในโซนกรุงเทพฯตะวันออกต่อไปอยู่แล้ว เพราะเป็นโซนที่มีแรงงาน สาธารณูปโภคภาครัฐก็กำลังขยายตัวไม่ว่าจะเป็นรถไฟฟ้าสายสีชมพูหรือสายสีส้ม ถนนกรุงเทพกรีฑา สนามบินสุวรรณภูมิ เป็นทำเลที่มีศักยภาพ เพราะฉะนั้นเราก็ยังคงพัฒนาและเป็นเจ้าตลาดในโซนต่อไป

สำหรับเป้ารายได้ บริษัทเราไม่ได้อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพราะฉะนั้นรายได้ที่ผ่านมาอาจไม่ได้สูงมากนัก ปี 2563-2564 มีรายได้ลดลง แต่สัดส่วนเปอร์เซ็นต์ของกำไรไม่ได้ลดลง เราใช้แผนแรกคือ รายได้ลดลง แต่กำไรยังคงเท่าเดิม แล้วก็มีแคชโฟลว์ที่จะเลี้ยงบริษัทต่อไปเพื่อให้คงอยู่อย่างยั่งยืน

สิ่งที่เราทำ 1.ปรับให้สัมพันธ์กับสภาวะเศรษฐกิจ ไม่คาดหวังกับการเติบโตของรายได้ที่มากขึ้น 2.มีการอัพสกิลขององค์กรให้เป็นมัลติสกิล พนักงานในบริษัทต้องทำงานได้หลาย ๆ หน้าที่ ทุก ๆ แผนกต้องเป็นฝ่ายขายไปด้วย คือ ทุกคนสามารถขายบ้านได้ มีความรู้เรื่องของอสังหาริมทรัพย์ มีความรู้เรื่องของแผนกอื่น ๆ ควบคู่ไปด้วย

ไม่พลาดข่าวสำคัญ เจาะลึกทุกประเด็น
เพิ่มเราเป็นเพื่อนทาง @prachachat

ติดตามข่าวธุรกิจ