อสังหาริมทรัพย์

สถิติต่างชาติช็อปอสังหาปี 2561-2563 รัสเซีย-จีนนิยมเช่า ขยาย 90 ปีจูงใจชัวร์

ดาต้าเบส

ได้เวลาขานรับนโยบายปลดล็อกอสังหาริมทรัพย์ดึงกำลังซื้อต่างชาติเข้าไทยของรัฐบาล

ล่าสุด “ศขอ.-ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์” ระบุว่า นับจากวันที่ 25 มีนาคม 2564 เป็นเวลา 1 เดือนเศษ ที่ได้ทราบแนวนโยบายการขับเคลื่อนให้ประเทศไทยเป็น “บ้านหลังที่สอง” ดึงดูดชาวต่างชาติให้เข้ามาซื้อ (freehold) เช่าระยะยาว (leasehold) อสังหาฯในประเทศไทยให้มากขึ้น ทั้งกลุ่มเกษียณอายุ ที่มีกำลังใช้จ่ายเงินสูง จากเงินบำนาญ เงินเก็บออม และประกันสุขภาพ จากรัฐสวัสดิการ กลุ่มซื้อเพื่อเป็นทรัพย์สิน และกลุ่มนักลงทุน

สรุปสาระสำคัญ 3 เรื่อง 1.ขยายเพดานโควตาซื้อห้องชุดจาก 49% เป็น 70-80% 2.ปลดล็อกต่างชาติซื้อบ้านพร้อมที่ดิน ราคา 10-15 ล้านบาทขึ้นไป 3.ขยายสัญญาเช่าจาก 30 ปี เพิ่มเป็น 50 ปี และต่ออายุเช่าได้อีก 40 ปี

สถิติ 3 ปีหน่วยโอนต่างชาติ 9%

“ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์” ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการ ศขอ. ในฐานะหน่วยงานกลางข้อมูลด้านอสังหาฯของประเทศไทย นำเสนอข้อมูลการโอนกรรมสิทธิ์ของคนต่างชาติ (freehold) และการเช่าที่อยู่อาศัยระยะยาว (leasehold) ในช่วง 3 ปี (2561-2563)

พบว่าภาพรวมทั้งประเทศปี 2561-2563 ต่างชาติมียอดโอนสะสม 34,651 หน่วย มูลค่า 145,577 ล้านบาท เฉลี่ยปีละ11,550 หน่วย มูลค่า 48,526 ล้านบาท เป็นหน่วยโอน 9.0% มูลค่าโอนสัดส่วน 14.7% ของตลาดรวม

ท็อป 5 จังหวัดมี “หน่วยโอน” ห้องชุดรวมกัน 96.2% ได้แก่ ชลบุรี 30.3% เชียงใหม่ 18.5% ภูเก็ต 17.0% กรุงเทพฯ 7.8% และสมุทรปราการ 6.3%

ขณะที่ “มูลค่าโอน” ต่างชาติ 77.6% โอนราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท (หน่วยโอน 7.7% จากทั้งประเทศ) ราคาเกิน 5 ล้านบาท โอน 22.4% (หน่วยโอน 20.0%)

สะท้อน 3 ประเด็น คือ 1.ชาวต่างชาติซื้อห้องชุดในบางพื้นที่เท่านั้น ส่วนใหญ่เป็นเมืองหลักและเมืองท่องเที่ยว

2.โควตาซื้อห้องชุด 49% แต่หน่วยโอนในภาพรวมใช้ไม่เต็มโควตา อาจมีบางโครงการบางทำเลที่มีการโอนเต็มโควตา

3.ต่างชาติส่วนใหญ่โอนห้องชุดไม่เกิน5 ล้าน สอดคล้องกับกำลังซื้อคนไทย แต่ยอดโอนต่างชาติไม่ถึง 10% สาเหตุมีซัพพลายทะลักในตลาด ขณะที่การโอนราคาเกิน 5 ล้าน มีสัดส่วนสูงถึง 20%

ทั้งนี้ ภาพรวมห้องชุดทุกราคา ต่างชาติส่วนใหญ่ซื้อไม่เต็มโควตา 49%

“นโยบายขยายโควตาต่างชาติซื้อห้องชุดเกิน 49% อาจมีความจำเป็นในบางพื้นที่เท่านั้น ข้อเสนอคือถ้าจะขยายโควตาควรกำหนดให้ต่างชาติซื้อในกลุ่มราคาเกิน 5 ล้านบาทขึ้นไป เพื่อป้องกันไม่ให้ห้องชุดไม่เกิน 5 ล้านบาท ถูกซื้อโดยคนต่างชาติมากเกินควร”

นอกจากนี้ รัฐควรคำนึงถึงการใช้ชีวิตของคนไทยในอาคารชุด โดยกำหนดสิทธิการโหวต (voting right) ในนิติบุคคลอาคารชุดของเจ้าของร่วม เพื่อให้อำนาจบริหารจัดการอยู่ในมือคนไทย

แนะต่างชาติซื้อบ้าน 15 ล้านอัพ

นโยบายเปิดให้คนต่างชาติซื้อและมีกรรมสิทธิ์บ้านและที่ดินนั้น ไม่เคยเกิดขึ้นมาก่อน โดยข้อมูลไม่เป็นทางการคนต่างชาติบางรายมีการใช้ตัวแทน (nominee) ถือกรรมสิทธิ์แทน หรือถือในนามนิติบุคคลที่มีชาวต่างชาติถือหุ้นอยู่

ดังนั้น หากไทยเปิดโอกาสให้ทำได้ คาดว่าจะมีคนต่างชาติที่ต้องการเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในบ้านและที่ดินพอสมควร เนื่องจากราคาในประเทศไทยยังต่ำกว่าหลายประเทศ และบางประเทศกรรมสิทธิ์ในที่ดินยังเป็นของรัฐ

ข้อเสนอแนะรัฐควรกำหนดให้ต่างชาติซื้อบ้านและที่ดินราคา 15 ล้านบาทขึ้นไป เนื่องจากผู้ซื้อชาวไทย 90% ซื้อบ้านจัดสรรไม่เกิน 15 ล้านบาท เพื่อช่วยป้องกันไม่ให้เกิดผลกระทบในเรื่องของราคาบ้านปรับตัวขึ้นเร็วเกินไป

รวมทั้งควรกำหนดสิทธิในการโหวต (voting right) นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรเงื่อนไขเดียวกับนิติบุคคลอาคารชุด

เสนอขยายอายุเช่า 90 ปี

สำหรับการทำสัญญาเช่าระยะยาว (leasehold) กฎหมายที่ดินปัจจุบันกำหนดให้เช่าได้ไม่เกิน 30 ปี ต่ออายุได้รอบละ 30 ปี แต่ในทางปฏิบัติมักมีการทำสัญญาต่ออายุไว้เลยอีก 2 รอบ รวมเป็น 90 ปี โดยคนต่างชาติที่ทำสัญญาเช่าระยะยาวปี 2561-2563 ยอดสะสม 1,483 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 5,390 ล้านบาท เฉลี่ยปีละ 494 หน่วย มูลค่า 1,797 ล้านบาท

แบ่งเป็นคอนโดมิเนียม 1,280 หน่วย มูลค่า 4,503 ล้านบาท เฉลี่ยปีละ 427 หน่วย มูลค่า 1,501 ล้านบาท และบ้านและที่ดิน 203 หน่วย มูลค่า 888 ล้านบาท เฉลี่ยปีละ 68 หน่วย มูลค่า 296 ล้านบาท อาจกล่าวได้ว่าตลาดการเช่าที่อยู่อาศัยระยะยาวมีขนาดเล็กมาก ส่วนใหญ่ 93.4% อยู่ในเมืองท่องเที่ยว คือ ภูเก็ต 78.8% ชลบุรี 10.3% และเชียงใหม่ 6.3%

ในด้านสัญชาติที่โดดเด่นมี 2 สัญชาติ คือ “รัสเซีย” สัดส่วนการเช่า 43.2% ของการเช่าทั้งหมด และ “จีน” เช่า 23.5% ให้ความนิยมเช่าห้องชุดมากกว่าบ้านแนวราบ

ทั้งนี้ อายุการเช่า 30 ปี อาจไม่ดึงดูดคนต่างชาติ ทำให้มีขนาดตลาดเล็กมาก หากขยายเวลาเช่าเป็น 50 ปี และต่ออายุได้อีก 40 ปี น่าจะสร้างความมั่นใจให้คนต่างชาติมากขึ้น และถือเป็น lifetime tenant หรือสิทธิในการอยู่อาศัยในชั่วชีวิตของคนเช่า

เร่งฉีดวัคซีน-เปิดประเทศ

ถ้านโยบายเหล่านี้สามารถทำได้จริงจะเป็นผลดีต่อการขยายตัวทางเศรษฐกิจและภาคอสังหาฯ สามารถสร้าง demand ใหม่ ๆ จากต่างประเทศอย่างไรก็ตาม อาจไม่ได้ส่งผลบวกเป็นรูปธรรมทันที แต่ส่งผลการวางแผนธุรกิจแก่ผู้ประกอบการในอนาคต

ปัจจัยสำคัญที่สุดในความสำเร็จของนโยบายนี้คือ การควบคุมสถานการณ์โควิด-19 และเร่งเปิดประเทศเพื่อรับชาวต่างชาติให้เร็วที่สุด โดยมีข้อคำนึงปัจจุบันคนไทยยังมีความต้องการที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองอยู่มาก นโยบายดึงดูดการซื้อจากคนต่างชาติต้องพิจารณาในจุดที่มีความเหมาะสม

โดยขยายโควตาซื้อคอนโดฯเกิน 49% ในบางพื้นที่ โดยเฉพาะพื้นที่ส่งเสริมการลงทุนอุตสาหกรรม การท่องเที่ยว ศูนย์กลางธุรกิจและพาณิชยกรรม เช่น กรุงเทพฯ EEC เชียงใหม่ ภูเก็ต เป็นต้น

รวมทั้งกำหนดเพดานให้ซื้อที่อยู่อาศัยราคาเกิน 15 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งเป็นระดับราคาที่มีกระทบน้อยมากต่อผู้ซื้อคนไทย