แสนผิน เฟรเซอร์ส ธุรกิจอสังหาฯรอดได้ด้วยสมดุลการขายและเช่า

ุแสนผินเฟรเซอร์กล่าวในงานสัมนาประชาชาติ

“แสนผิน” คีย์แมนยักษ์อสังหาฯ “เฟรเซอร์ส” เผยกลยุทธ์พาองค์กรรอดวิกฤตโควิด บาลานซ์ธุรกิจ ขาย-เช่า เอาลูกค้าเป็นศูนย์กลาง ยืดหยุ่น-คล่องตัว พร้อมรับโควิดทุกระลอก

วันที่ 27 พฤษภาคม 2564 หนังสือพิมพ์ “ประชาชาติธุรกิจ” ในเครือมติชน หนังสือพิมพ์เศรษฐกิจฉบับแรกของประเทศไทย จัดสัมมนาใหญ่ประจำปีในโอกาสก้าวสู่ปีที่ 45 ในหัวข้อ “Thailand Survivor ต้องรอด” โดยได้รับเกียรติจากวิทยากรผู้ทรงคุณวุฒิจากภาครัฐและเอกชน ร่วมสัมมนาแลกเปลี่ยนความคิดเห็นและข้อเสนอแนะในการปรับตัวพลิกสถานการณ์ฝ่ามรสุมเศรษฐกิจ และวิกฤตโควิด-19 ที่ส่งผลกระทบรุนแรงทั้งกับเศรษฐกิจในภาพรวม ธุรกิจเอกชน และภาคประชาชน

เป็นการสัมมนาออนไลน์ที่หน่วยงานภาครัฐ กับนักธุรกิจชั้นนำร่วมให้ข้อมูล ถ่ายทอดเส้นทางการปรับตัว ต่อสู้เพื่อความอยู่รอดในยุคโควิด-19 ผ่านทาง facebook live prachachat และสื่อออนไลน์ในเครือมติชน

ประกอบด้วย นายดนุชา พิชยนันท์ เลขาธิการสภาพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ (สศช.) นายยุทธชัย จรณะจิตต์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มบริษัท อิตัลไทย นางสาวชาตยา สุพรรณพงศ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ฟู้ดแพชชั่น จำกัด นายอดิศักดิ์ สุขุมวิทยา ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เจ มาร์ท จำกัด(มหาชน)

นายสุรศักดิ์ สุทองวัน รองกรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท โตโยต้า มอเตอร์ ประเทศไทย จำกัด นายแสนผิน สุขี ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ โฮม (ประเทศไทย) และนายฐากร ปิยะพันธ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เครือไทย โฮลดิ้งส์

นายแสนผิน สุขี ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ โฮม (ประเทศไทย) ได้เผยมุมมองการทำธุรกิจ ท่ามกลางสถานการณ์ที่ยากลำบากสำหรับคนทำธุรกิจในปัจจุบัน เริ่มต้นที่ 3 ประเด็นหลัก ได้แก่ 1.Business Sustainability 2.New Business Landscape และ 3.Game Changer

“สิ่งที่จะทำให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อยู่รอดยั่งยืนได้ มี 2 อย่าง คือ Recurring Income (อสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่า) กับ Non-Recurring Income (อสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย) ซึ่งถ้าเรามีทั้งเช่าและขายอยู่ด้วยกัน มันก็เหมือนตาชั่งที่จะสามารถสมดุลได้” นายแสนผินกล่าวและว่า

สำหรับ Recurring เป็นอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ข้อดีคือมีรายได้สม่ำเสมอ สามารถประมาณการรายได้ที่แน่นอนได้ มีมูลค่าเพิ่มสูงขึ้นในอนาคตจากราค่าที่ดินและการก่อสร้าง อีกทั้งยังสามารถระดมทุนผ่าน REIT หรือ Property Fund ได้ แต่ข้อเสียคือเรื่องเงินลงทุน มูลค่าลงทุนจะสูง ผลตอบแทนไม่สูงมากนัก ค่อยเป็นค่อยไป ฉะนั้นการหานักลงทุนรายย่อยหรือคนสนใจที่จะมาลงทุนก็จะยากหน่อย ส่วนใหญ่จะเป็นนักลงทุนสถาบัน เพื่อจะได้จ่ายเป็นผลตอบแทนในแง่ของเงินปันผล

ด้าน Non-Recurring Income เป็นอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย ไม่ว่าจะเป็น บ้าน ทาวน์เฮาส์ คอนโดมิเนียม เป็นเรื่องของการซื้อวัตถุดิบที่ดินมาพัฒนาแล้วขายออกไป ผลตอบแทนสูงแน่นอน กระแสเงินสดเข้าออกได้เร็ว แต่ธุรกิจนี้มีผลเสียในยามที่ภาวะเศรษฐกิจไม่ดีอย่างเช่นในปัจจุบัน มันจะขึ้น ๆ ลง ๆ ไม่มีรายได้สม่ำเสมอ พยากรณ์รายได้ค่อนข้างยาก เพราะแต่ละระลอกของโควิดส่งผลกระทบไม่เหมือนกัน

“ถ้ารอบแรกนี่ก็สบายเลย เป็นการกระตุ้นยอดขาย พอรอบ 2 คนชินชาเสียแล้ว รอบ 3 ปรากฏว่าหนัก ผลกระทบเยอะมาก ค่อนข้างแกว่งไปแกว่งมา”

ผู้บริหารเฟรเซอร์สฯ ยังกล่าวถึงสัดส่วนรายได้บริษัทว่า มาจาก Residential 72% Industrial 20% และ Commercial 8% อย่างไรก็ตามในระยะยาว บริษัทอยากให้มีการบาลานซ์มากกว่านี้ โดยในส่วนของ Recurring Income ได้แก่ Industrial และ Commercial จะขยับมากขึ้น เห็นได้จากการเข้าไปลงทุนซื้อตึกที่โรบินสัน เพื่อหารายได้จากการเช่าให้มากขึ้น และขณะนี้อยู่ระหว่างการศึกษาอีกหลายแห่ง

นายแสนผินยังฉายภาพการเปลี่ยนแปลงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ว่า โควิดเปลี่ยนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ค่อนข้างมาก จากที่เคยค่อย ๆ เปลี่ยนแปลงเนื่องจากปัญหาเศรษฐกิจ ตั้งแต่ปี 2564-2562

“เดิมเรามีปัญหาหนี้ครัวเรือน 80% ต่อ GDP เมื่อเจอโควิด หนี้เสียต่าง ๆ เริ่มมากขึ้นเหมือนน้ำลดตอผุด คาดการณ์ว่าหนี้เสียจะจบในไตรมาส 1 ปี 2564 เป็น 91% ของ GDP เรียกได้ว่าคนเกือบ 100% มีหนี้ ส่วนใหญ่เป็นหนี้เกี่ยวกับบัตรเครดิต รถยนต์ ที่อยู่อาศัย ส่งผลกระทบค่อนข้างเยอะ การว่างงานเพิ่มสูงขึ้น เพราะธุรกิจไม่ขยายตัว มีแต่ลดลง เด็กจบใหม่ไม่มีงาน คนทำงานถูกลดโอทีและคอมมิสชั่น ทำให้กำลังซื้อในทุกตลาด รวมถึงตลาดที่อยู่อาศัยดรอปลง”

โควิดยังทำให้ผู้บริโภคมีพฤติกรรมเปลี่ยนแปลง คิดถึงสุขภาพ ความปลอดภัย กลัวการไปในที่ชุมชนต่าง ๆ ทำให้ลูกค้าเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมการซื้อที่อยู่อาศัยไปด้วย ผู้ประกอบการเองก็มีแนวคิดการลงทุนที่เปลี่ยนแปลงไปในภาวะแบบนี้ อะไรที่เป็นความเสี่ยงก็ให้ความสนใจเยอะ เพื่อให้ได้ผลตอบแทนเร็ว

“ยกตัวอย่างทำเลรถไฟฟ้า ลูกค้าจะเลือกซื้อทาวน์เฮาส์มากกว่าคอนโดมิเนียม โดยพิจารณาจากราคาที่ใกล้เคียงกัน แต่พื้นที่ใช้สอยมากกว่า ส่วนคนที่มีแนวโน้มเลือกซื้อคอนโดฯ จะเป็นคนโสด ไม่มีครอบครัว เพราะคอนโดฯตอบโจทย์เรื่องความสะดวกสบาย มีภาพลักษณ์ทันสมัย ซึ่งทำให้รูปแบบคอนโดฯเปลี่ยนไป การลงทุนอาคารสูงขนาดใหญ่ ใช้เงินลงทุนเยอะ ก็ไม่จำเป็น ปัจจุบันคอนโดฯเปิดใหม่หลายที่ เป็นแบบ low rise ไม่จำเป็นต้องมีสระว่ายน้ำ ไม่จำเป็นต้องมีที่จอดรถ เพราะลูกค้าใช้ขนส่งสาธารณะ ที่รัฐบาลจัดให้”

นายแสนผินยังกล่าวถึงโอกาสในต่างจังหวัดที่เกิดจาก EEC (โครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก) ซึ่งปรากฏว่าความเป็นเมืองไม่ได้ขยายไปเฉพาะจังหวัดในภาคตะวันออกเพียงอย่างเดียว แต่ไปสู่ชนบทจริง ๆ บริษัทจึงเริ่มขยายไปสู่พระนครศรีอยุธยา เชียงใหม่ เชียงราย โคราช ขอนแก่น ชลบุรี ศรีราชา ฯลฯ ซึ่งรายได้ของลูกค้าในพื้นที่ไม่ต่างจากกรุงเทพฯ

นอกจากนี้ นายแสนผินยังได้แนะนำผู้ประกอบการ 3 เรื่อง ได้แก่ ความยืดหยุ่น (Resilience), ความคล่องตัว (Agility) และ ลูกค้าเป็นศูนย์กลาง (Customer Centric)

“เราทราบว่าเรื่องกระแสเงินสดเป็นเรื่องสำคัญ เพราะรายได้เข้ามาได้ไม่เต็มเม็ดเต็มหน่วย รายจ่ายเต็มเม็ดเต็มหน่วยหรือลดลง ไม่เท่ากับรายได้ที่ลงไป เราก็ต้องมาแยกประเภทของโครงการ อย่างของผมมีทั้งหมดเกือบร้อยโครงการ เราก็แบ่งกลุ่มว่าโครงการใหม่เราจะทุ่มเต็มที่ให้ input เงินเข้าไป โครงการปกติก็ลดลงหน่อยหนึ่ง สร้างตามที่โอนได้ อันนี้คือเรื่องการคุมกระแสเงินสด

ส่วนเรื่องการซื้อที่ดิน ปัจจุบันเราต้องชะลอการซื้อที่ดินออกไป ถ้าเรายังซื้อที่อยู่ ตัวที่ดินมันใช้เงินเยอะ มีผลทำให้ผลตอบแทนกับเงินลงทุนต่ำ ยิ่งทำให้หนี้สินต่อทุนสูงขึ้น เพราะปัจจุบันนี้รายได้ต่อโครงการลดลงจากเมื่อตอนภาวะปกติ จากเดิมคุณโอนปีละ 600-700 ล้านบาทต่อปี ตอนนี้โอนปีละ 250-300 ล้านบาท รายได้ลดลงคุณจะทำยังไง? คุณก็ต้องมีการเพิ่มจำนวนโครงการ การเพิ่มจำนวนโครงการก็คือการใช้เงินลงทุนไปอีก พอใช้เงินลงทุนไปอีก ผลตอบแทนจากการลงทุนก็จะต่ำ แล้วหนี้สินต่อทุนก็จะสูง คุณควรใช้ที่ดินที่มีแลนด์แบงก์อยู่ให้เกิดประโยชน์สูงสุดก่อน


ฉะนั้นที่ดินใหม่เราก็ชะลอ การที่ทางกรรมการ ผู้บริหารต่าง ๆ ของเฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ การที่มีธุรกิจที่สามารถปรับตัวและมองในแง่ของ Sustainability ที่จะเอาเรื่องของ Industrial กับ Commercial มาอยู่ด้วยกัน ให้ Integrated กัน จะทำให้เกิดความยืดหยุ่น สะเทินน้ำสะเทินบกในทุกสถานการณ์ อีกหน่อยพอมีเหตุการณ์อะไร เราก็ยังกระทบน้อย”

ขณะที่ Customer Centric เป็นเรื่องที่อยู่ใกล้และควรได้รับความสนใจ สิ่งที่เปลี่ยนแปลงชัดเจนคือลูกค้าสอบถาม “ราคา” มากขึ้น ต้องการอสังหาริมทรัพย์ที่ “คุ้มค่ากับการลงทุน” มากขึ้น กลายเป็นราคากลับมามีบทบาทสำคัญ ถือเป็นปัจจัยหนึ่งที่ทำให้ต้องปรับตัว

“ผมว่า work from home คนก็ไปครีเอตพฤติกรรมต่าง ๆ เยอะ เช่น พ่อแม่ต้องทำงานที่บ้าน ลูกต้องเรียนออนไลน์ สองกลุ่มนี้จะตีกันไหม? ฟังก์ชั่นแต่ละฟังก์ชั่นควรอยู่ห่างกันไหม? เสียงไม่ลอดได้ไหม? ต้องไปจัดสเปซใหม่ เรื่องเครื่องอำนวยความสะดวกต่าง ๆ ตอนนี้สระว่ายน้ำกับฟิตเนสปิด แต่คนหันมาเล่นสเก็ตบอร์ด วิ่ง ขี่จักรยานในหมู่บ้าน กิจกรรมเปลี่ยนไปตามสถานการณ์ เราต้องปรับเปลี่ยน ต้องให้ความใส่ใจลูกค้า”

เมื่อถามถึงสิ่งที่อยากให้รัฐบาลคลายล็อกหรือช่วยเหลือเพิ่มเติม เพื่อให้ภาคอสังหาริมทรัพย์เดินต่อไปได้ นายแสนผินตอบว่า เรื่องแรกคือ “วัคซีน” ซึ่งทำให้คนสามารถกลับมาใช้ชีวิตได้ตามปกติ อีกเรื่องคือเศรษฐกิจ ซึ่งจะนำไปสู่การอุปโภคบริโภค

“จริง ๆ ส่งออกปีนี้ดีมาก เราอาจจะคิดว่าเศรษฐกิจตกอย่างเดียว จริง ๆ ส่งออกตอนนี้โตมาก แล้วการลงทุนภาครัฐก็จะส่งผลให้โตอีก เพราะฉะนั้นจึงมีการคาดการณ์ว่าเศรษฐกิจปีนี้น่าจะโตอยู่ประมาณ 2-3% ในสถานการณ์นี้ผมก็คิดว่ารัฐบาลเขาก็พยายามทำเต็มที่ เพื่อให้ 2 อย่างนี้มันขับคลื่อนไปได้”

ผู้บริหารยักษ์อสังหาริมทรัพย์ยังกล่าวถึงมุมของลูกค้าว่า…

“มันเป็น time to buy เลย อย่างที่ผมบอกว่าคนมองราคาเป็นหลัก คุณคิดว่าเหตุการณ์แบบนี้มันจะจบไหม ผมคิดว่ามันจบ แต่มันใช้เวลาเท่าไร การซื้อในจุดที่ต่ำสุด อนาคตมันดีขึ้นแน่นอน อย่างน้อยความเสี่ยงต่ำ อสังหาฯ เหมือนการลงทุน มีมูลค่าที่ดิน มีมูลค่าก่อสร้าง ผมซื้อบ้านสมัยก่อนหลังละ 8 ล้านบาท ปัจจุบันอยู่ที่ 10 ล้านบาท ด้วยความเจริญ คนเข้ามาอยู่มากขึ้น เขาถึงบอกว่าอสังหาฯบางทีขึ้นอยู่กับว่าชุมชนหนาแน่นแค่ไหน ถ้าชุมชนหนาแน่น โอกาสของการขึ้นราคาก็สูง คือมีดีมานด์มากกว่าซัพพลาย เมื่อไรมีดีมานด์มากกว่าซัพพลาย ราคาจะสูงขึ้น”

ปิดท้ายที่ภาพการแข่งขันของภาคอสังหาริมทรัพย์หลังจากนี้ นายแสนผินกล่าวว่า ต้องดุเดือดอยู่แล้วครับ แต่ผมว่าทุกคนมีพื้นที่ มีจุดเด่น มีสิ่งที่ตัวเองนำเสนอแตกต่างจากดีเวลอปเปอร์รายอื่น ๆ แล้วก็ไปโฟกัสที่ลูกค้าได้ถูกจุด เปลี่ยน landscape ได้เร็ว เข้าใจสถานการณ์ รู้ว่าอะไรเป็นตัว changer จะทำได้ดีกว่าคนอื่น

“แต่ไม่ได้หมายความว่ามันเป็นอะไรที่คนหนึ่งชนะ อีกคนหนึ่งตายนะครับ ไม่ใช่ มันเหมือนกับว่าเขาอาจจะขายได้น้อยลง เราขายได้มากขึ้น แต่ไม่แน่เขาอาจจะขายได้มากขึ้นในอนาคต ถ้าเขาเปลี่ยนเกมใหม่ มันไม่ใช่ได้กับเสียเป็นร้อยกับศูนย์ มันไม่ใช่การพนัน มันเป็นเรื่องของธุรกิจที่ทุกคนสามารถทำแล้วได้มาร์เก็ตแชร์ที่แตกต่างกัน”

ไม่พลาดข่าวสำคัญ เจาะลึกทุกประเด็น
เพิ่มเราเป็นเพื่อนทาง @prachachat

ติดตามข่าวธุรกิจ