อสังหาริมทรัพย์

“ผังเมืองนนทบุรี” โคลนนิ่ง กทม. คุมเข้มใช้ประโยชน์ที่ดินสู่เมืองคุณภาพ

หลังถ่ายโอนอำนาจจากกรมโยธาธิการและผังเมือง ล่าสุด องค์การบริหารส่วนจังหวัดนนทบุรี (อบจ.) ได้ยกร่างผังเมืองรวมนนทบุรี ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 2 และผ่านคณะกรรมการผังเมืองแล้ว หลังผังเมืองหมดอายุตั้งแต่ปี 2555

ขณะนี้อยู่ระหว่างปิดประกาศ 90 วัน ให้ผู้มีส่วนได้ส่วนเสียตรวจดูข้อกำหนดของผังเมืองรวม ถึงวันที่ 16 ม.ค. 2561

ซึ่งผู้มีส่วนได้ส่วนเสียมีสิทธิร้องขอให้แก้ไขหรือเปลี่ยนแปลงหรือยกเลิก ข้อกำหนดเกี่ยวกับการใช้ประโยชน์ที่ดินได้ แต่คำร้องต้องเป็นประโยชน์ต่อการพัฒนาของท้องถิ่นเท่านั้น จากนั้นจะเสนอกระทรวงมหาดไทย คณะกรรมการกฤษฎีกาและคณะรัฐมนตรีอนุมัติ จะบังคับใช้ได้ปลายปี 2561

พื้นที่สีเขียวหายแสนไร่

ผังเมืองรวมนนทบุรีมีพื้นที่เขตวางผัง 622 ตร.กม.หรือ 388,939 ไร่ คลุมพื้นที่ จ.นนทบุรี ได้แก่ อ.เมือง อ.ปากเกร็ด อ.บางบัวทอง อ.บางกรวย อ.บางใหญ่ และ อ.ไทรน้อย รองรับเมืองเติบโตใน 20 ปีข้างหน้าจะมีประชาชนกว่า 2.2 ล้านคน และแนวโน้มจะขยายตัวไปทิศตะวันตกของแม่น้ำเจ้าพระยา เขตเทศบาลเมืองนนทบุรี เทศบาลปากเกร็ด และ ถ.กาญจนาภิเษก

แหล่งข่าวจาก อบจ.นนทบุรี เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า หลังผังเมืองรวมนนทบุรีหมดอายุวันที่ 23 มี.ค. 2555 อบจ.และท้องถิ่นต้องดำเนินการด้วยตัวเอง โดยใช้ข้อกำหนดมาเป็นข้อบัญญัติควบคุมการก่อสร้างแต่ละเทศบาล ออกประกาศให้สอดคล้องกับผังเมืองรวมปี 2548 และกฎหมายควบคุมอาคาร ส่วนใหญ่จะเอื้อประโยชน์ต่อการพัฒนามากกว่าการอนุรักษ์

แต่สภาพปัจจุบัน จ.นนทบุรี เปลี่ยนแปลงไปมาก ทั้งหมู่บ้านจัดสรร ห้างสรรพสินค้าขนาดใหญ่ 13 ห้าง ส่วนราชการที่มีอยู่เดิมและที่สร้างใหม่ เช่น สำนักงานกองบัญชาการสอบสวนกลางที่เมืองทองธานี จะมีประชากรเพิ่มอีก 1,200 ครัวเรือน ส่งผลต่อพื้นที่เกษตรกรรมลดลง จาก 2 แสนไร่ เหลือ 1 แสนไร่

“อ.บางใหญ่” กลายเป็นศูนย์กลางความเจริญเติบโต หลังมีศูนย์การค้าเซ็นทรัลเวสต์เกต อิเกีย และคอนโดมิเนียมขนาดใหญ่ มีรถไฟฟ้าและโครงสร้างพื้นฐานมารองรับอีก นอกจากสายสีม่วงคลองบางไผ่-เตาปูน ยังมีสีชมพูแคราย-มีนบุรี และนำสายไฟฟ้าลงใต้ดิน ถ.ติวานนท์-ถ.แจ้งวัฒนะ 10 กม. ทั้งสะพานข้ามเจ้าพระยาที่สนามบินน้ำจะต่อขยายเชื่อมสะพานนนทบุรี 1-กาญจนาภิเษก และเชื่อม ถ.นครอินทร์-ศาลายา

เข้มการใช้ที่ดินจัดระเบียบเมือง

“ต้องเร่งผังเมืองรวมบังคับใช้โดยเร็ว เพื่อคุมการใช้ที่ดินและจัดระเบียบเมือง ไม่ให้พัฒนาไร้ทิศทาง เพราะสภาพพื้นที่เปลี่ยนไปมากหลังมีรถไฟฟ้า ถนนตัดใหม่ สะพานข้ามแม่น้ำเกิดขึ้น” แหล่งข่าวกล่าวและว่า

กรอบพัฒนาผังเมืองรวมฉบับใหม่ กำหนดให้ จ.นนทบุรีเป็นเมืองรองรับการขยายตัวจากกรุงเทพฯด้านที่อยู่อาศัย เป็นเมืองที่อยู่อาศัยชั้นดี เป็นเมืองเศรษฐกิจสร้างสรรค์ ศูนย์กลางการค้าและบริการ โดยกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดิน 14 ประเภท ให้สอดคล้องกับผังเมืองรวม กทม. ซึ่งเข้มข้นขึ้นกว่าเดิม เพื่อคุมความหนาแน่นการใช้ที่ดิน โดยนำ FAR อัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน และ OSR อัตราส่วนของที่ว่างต่อพื้นที่อาคารรวมมาใช้ เนื่องจากผังเมืองรวมฉบับเดิมยังไม่มีรถไฟฟ้าพาดผ่าน แต่วันนี้มีถึง 3 แนว คือสีม่วง สีชมพู และสีแดง

ปล่อยผีรอบสถานีรถไฟฟ้า

“FAR รอบสถานีรถไฟฟ้ารัศมี 500 เมตร จะไม่จำกัดความสูงและขนาดพื้นที่อาคาร หากเกินรัศมีนี้ขึ้นอยู่กับขนาดความกว้างของถนนเช่นเดียวกับผังเมือง กทม.ป้องกันการพัฒนาที่อยู่อาศัยมีผลกระทบต่อการจราจร ซึ่งผังเมืองใหม่จะกำหนดถนนไว้ 6 ขนาด ทั้งปรับปรุงถนนเดิมและตัดใหม่ มี 43 สายทาง” แหล่งข่าวกล่าวและว่า

พื้นที่ที่เปลี่ยนแปลง อาทิ แนวสายสีม่วง 13 สถานี ได้แก่ คลองบางไผ่ ตลาดบางใหญ่ สามแยกบางใหญ่ บางพลู บางรักใหญ่ ท่าอิฐ ไทรม้า สะพานพระนั่งเกล้า แยกนนทบุรี 1 ศรีพรสวรรค์ ศูนย์ราชการนนทบุรี กระทรวงสาธารณสุข และแยกติวานนท์ จากเดิมสีเหลือง ย.1-ย.3 (ที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย) และสีส้ม ย.4-ย.6 (ที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง) จะปรับเป็นสีน้ำตาล ย.7-ย.8 (ที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก)

แนวสายสีชมพูจากแยกแคราย-ประชาชื่น 10 สถานีคือศูนย์ราชการนนทบุรี แคราย สนามบินน้ำ สามัคคี ชลประทาน ปากเกร็ด เลี่ยงเมืองปากเกร็ด แจ้งวัฒนะ-ปากเกร็ด 28 เมืองทองธานี และศรีรัช จากแคราย-หน้าเมืองทองธานี จะปรับสีเหลืองเป็นสีน้ำตาล และเมืองทองธานี-คลองประปา ปรับสีเหลืองเป็นสีส้ม

นอกจากนี้จะปรับพื้นที่เทศบาลศาลากลาง อ.บางกรวย จากสีเหลืองเป็นสีส้ม รับสายสีแดงบางซื่อ-ตลิ่งชัน

“พื้นที่ได้ FAR สูงสุด 8 : 1 เป็นพื้นที่พาณิชยกรรมสีแดง พ.4 ย่านงามวงศ์วาน เมืองทองธานี ถ.รัตนาธิเบศร์ ช่วงศูนย์การค้าเซ็นทรัลและติวานนท์” แหล่งข่าวกล่าว

แจกโบนัส FAR เพิ่ม

ทั้งยังให้มาตรการเพิ่ม FAR เป็นโบนัสพิเศษสำหรับเจ้าของที่ดินและผู้ประกอบการ ใน 3 กรณี คือ 1.จัดให้มีพื้นที่โล่งเพื่อประโยชน์สาธารณะหรือสวนสาธารณะในแปลงที่ดินที่ขออนุญาต ให้ FAR เพิ่มอีกไม่เกิน 2 เท่า

2.จัดให้มีที่จอดรถสำหรับคนทั่วไปและช่องจอดสำหรับผู้พิการและสูงอายุ ใน 9 สถานี ได้แก่ ตลาดบางใหญ่ บางพลู บางรักใหญ่ ไทรม้า สะพานพระนั่งเกล้า บางกระสอ ศูนย์ราชการนนทบุรี กระทรวงสาธารณสุข และแยกติวานนท์ จะได้ FAR เพิ่ม 20% มีพื้นที่อาคารรวมที่เพิ่มขึ้นต้องไม่เกิน 30 ตร.ม.ต่อที่จอดรถเพิ่มขึ้น 1 คัน

และ 3.หากถอยร่นแนวอาคาร พร้อมรั้ว กำแพง และสิ่งปลูกสร้างอย่างอื่นห่างจากเขตทาง 2 ฟากถนน 6 สาย คือ ถ.แจ้งวัฒนะ รัตนาธิเบศร์ นครอินทร์ ราชพฤกษ์ ชัยพฤกษ์ เลี่ยงเมืองปากเกร็ดและเลี่ยงเมืองนนทบุรี-สนามบินน้ำ ในระยะมากกว่า 15 เมตร และจัดให้มีพื้นที่โล่งเพื่อประโยชน์สาธารณะ ให้มี FAR เพิ่มขึ้นไม่เกิน 2 เท่าของพื้นที่โล่ง

ปรับปรุงพื้นที่ 6 โซน

ขณะเดียวกันมีการปรับปรุงการใช้ประโยชน์ที่ดินเป็น 2 ส่วน ซึ่งส่วนแรกเป็นการปรับปรุงตามศักยภาพของพื้นที่และแนวโน้มการพัฒนา แบ่งเป็น 6 กลุ่ม ตามสภาพการเปลี่ยนแปลง ได้แก่ 1.บริเวณไทรน้อย ประกอบด้วยกลุ่มอุตสาหกรรมเดิม (อ.1) กลุ่มอุตสาหกรรมที่ 2 (อ.2) เป็นอุตสาหกรรมแปรรูปขยะ และพื้นที่ชุมชนพักอาศัย

2.เมืองนนทบุรีฝั่งตะวันตก เป็นกลุ่มที่โตมาจากการอยู่อาศัย จึงกำหนดเป็นศูนย์กลางด้านการค้าและการคมนาคม 3.เมืองนนทบุรีฝั่งตะวันออก กำหนดเป็นประเภทที่อยู่อาศัย จึงเพิ่มความหนาแน่นของพื้นที่ให้มากขึ้น

4.คลองอ้อมนนท์ เป็นพื้นที่อนุรักษ์สวนทุเรียน 5.บางใหญ่-ศาลากลาง เป็นแหล่งที่พักอาศัยและสถานศึกษา จะควบคุมพื้นที่ไม่ให้ขยายเพิ่ม แต่บริเวณด้านล่างติดกับมหาวิทยาลัยมหิดล ศาลายา สามารถขยายพื้นที่ได้ 6.ย่านบางกรวย อยู่ใกล้รถไฟฟ้าสายสีแดง ทำให้มีการขยายตัวของพื้นที่

กาญจนาภิเษกเป็นแนวกั้นน้ำ

ส่วนที่ 2 เป็นการปรับปรุงการใช้ประโยชน์ที่ดินตามข้อเท็จจริง มี 17 บริเวณ ได้แก่ 1.ปรับปรุงที่ดินสีน้ำเงิน ประเภทสถาบันราชการ การสาธารณูปโภคและสาธารณูปการ 11 บริเวณ 2.ปรับปรุงที่ดินสีเขียวมะกอก ที่ดินประเภทสถาบันการศึกษา 1 บริเวณ และ 3.ปรับปรุงที่ดินสีน้ำตาลอ่อน ที่ดินประเภทอนุรักษ์ส่งเสริมวัฒนธรรมไทย 5 บริเวณ

การป้องกันน้ำท่วม จะมี “ถ.กาญจนาภิเษก” เป็นแนวกั้นน้ำ เป็นทางระบายน้ำหลัก จากสภาพพื้นที่ด้านตะวันตกส่วนใหญ่เป็นที่ลุ่ม ทำให้เกิดปัญหาน้ำท่วมซ้ำซาก จึงห้ามสร้างบ้านจัดสรรในพื้นที่น้ำหลาก ตั้งแต่คลองตาชุม-คลองบางใหญ่ เป็นต้น

นี่คือโฉมหน้า “ผังเมืองรวมนนทบุรี” หลังใช้เวลาปรับมานานร่วม 5 ปี