อสังหาริมทรัพย์

นายกคอนโดฯแจม แอชตัน อโศก “ขอกฎหมายที่ชัดเจน ไม่ต้องตีความ”

ดร.อาภา อรรถบูรณ์วงศ์
สัมภาษณ์พิเศษ

#SaveAshtonAsoke กระแสดังในโลกโซเชียลและวงการอสังหาริมทรัพย์

แรงกระเพื่อมจากคำพิพากษาศาลปกครองกลาง เมื่อวันที่ 30 กรกฎาคม 2564 เพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้างคอนโดมิเนียม “แอชตัน อโศก สุขุมวิท 21” โดยให้มีผลย้อนหลัง

ส่งผลให้ในรอบ 2 สัปดาห์ ทางสมาคมอาคารชุดไทยได้ทำหนังสือแสดงจุดยืนไปถึงผู้หลักผู้ใหญ่ของบ้านเมือง ทั้งฝ่ายรัฐและเอกชน จำนวน 3 ฉบับด้วยกัน “ประชาชาติธุรกิจ” สัมภาษณ์พิเศษ “พี่แก้ว-ดร.อาภา อรรถบูรณ์วงศ์” นายกสมาคมอาคารชุดไทย ถึงผลกระทบและข้อเสนอแนะที่เป็นประโยชน์ต่อผู้มีส่วนเกี่ยวข้องทุกฝ่าย ทั้งผู้ออกใบอนุญาต ผู้ประกอบการ และผู้บริโภค

Q : บทบาทสมาคมคอนโดฯกรณีแอชตัน อโศก

ก่อนอื่นต้องบอกก่อนว่า เคสนี้เป็นครั้งแรก ไม่เคยเกิดขึ้นมาก่อน ทางสมาคมอาคารชุดไทย หรือสมาคมคอนโดฯ ได้ออกหนังสือถึงผู้ใหญ่ 3 ฉบับ ส่งถึงประธานสภาหอการค้าแห่งประเทศไทยและหอการค้าไทย สมาคมธนาคารไทย นายกรัฐมนตรี (พล.อ.ประยุทธ์ จันทร์โอชา)

ซึ่งหนังสือ 3 ฉบับ เราส่งเป็นการภายใน สาระสำคัญของหนังสือที่ส่งถึงนายกรัฐมนตรีเป็นเรื่องการกำกับดูแลส่วนราชการ ซึ่งมีดุลพินิจที่โต้แย้งกัน ขอให้ท่านนายกฯ (พล.อ.ประยุทธ์) ได้พิจารณาสั่งการให้ส่วนราชการที่อันเดอร์ท่านมีการทบทวนข้อกฎหมายต่าง ๆ

โดยโฟกัสไปที่ส่วนราชการที่มีอำนาจหน้าที่กำกับ ควบคุม และอำนาจอนุมัติใบอนุญาต เป็นการร้องขอ เป็นการวิงวอนจากส่วนราชการ เพื่อไม่ให้เกิดผลเสียหายกับผู้บริโภคและนักลงทุน เพราะจะทำลายบรรยากาศการลงทุนของเรา

Q : แง่มุมที่สมาคมอยากออกมาวิงวอน

เราอยากให้ส่วนราชการ ทั้ง รฟม. (การรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย) และ กทม. (กรุงเทพมหานคร) ได้โปรดทบทวนกฎหมายเถอะ จะปรับปรุงแก้ไขอะไรก็ทำให้ชัดเจนเพื่อให้ง่ายต่อการปฏิบัติ เพราะสิ่งที่เกิดขึ้นมีการตีความกฎหมายที่ไม่ตรงกัน

Q : ประเด็นตีความมีอะไรบ้าง

กฤษฎีกาเวนคืนที่ดินของ รฟม.ไปเขียนว่า เพื่อประโยชน์สาธารณะ เพื่อต่าง ๆ นานา ขณะที่ผู้ปฏิบัติ คือ รฟม. มีข้อระเบียบหลักเกณฑ์การปฏิบัติว่า ที่ดินที่เวนคืนบังหน้าที่ดินชาวบ้าน เขาสามารถจะคืนสิทธิ์โดยเรียกค่าธรรมเนียมเป็นตารางการเรียก และเงินที่เก็บก็จัดเก็บโดยมีใบเสร็จรับเงิน และเงินรายได้ก็เข้าองค์กร รฟม.

ระเบียบคือที่ดินเวนคืน ถ้าบังหน้าแปลงที่ดินของใครก็มีสิทธิขอเป็นทางเข้า-ออกได้ เพราะการเวนคืนไปทำตะเข็บเต็มไปหมด เขาต้องคืนสิทธิ์ให้ออกได้ แต่ก็เก็บตังค์ ซึ่งเรื่องนี้ไม่ใช่ปัญหา แต่พอมีปัญหา (คำสั่งเพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้างแอชตัน อโศก) เกิดขึ้น

ก็มีการตีความว่า รฟม.เปิดทางเข้า-ออกโดยเรียกเก็บค่าธรรมเนียมด้วยไม่ได้ ถึงจะเก็บค่าธรรมเนียมก็ทำไม่ได้ ให้ที่ด้านหลังออกไม่ได้

เรื่องนี้จึงเป็นเรื่องที่สมาคมอาคารชุดไทย ขอให้ส่วนราชการกลับไปทบทวนกฎหมาย จะทำอะไรก็กรุณาไปทำ แล้วให้ผู้ปฏิบัติทุกคนอ่านกฎหมายแล้วไม่ต้องตีความ

เขา (รฟม.) ยกร่างกฤษฎีกาเวนคืนที่ดิน ผู้ปฏิบัติก็ปฏิบัติต่อเนื่องมาเป็นสิบ ๆ ปี แล้วมีการตีความโต้แย้งว่า ทำไม่ได้ ก็เลยมองว่า ตกลงผู้บริโภคจะเชื่อใคร นักลงทุนจะไปในทิศทางไหน เพราะตอนนี้ก็อยู่ในอาการช็อกกันหมด

คิดว่าโครงการที่ลงทุนโดยมีการขอผ่านทางเข้า-ออก โครงการที่อยู่ระหว่างดำเนินการไม่ว่าขั้นตอนไหน คิดว่าตอนนี้ทุกโครงการหยุดหมด เกิดอาการชะงักงัน เกิดอาการช็อก

Q : โครงการที่รับผลกระทบทันทีมีเยอะหรือไม่

ไม่รู้เลยค่ะ เพราะตอนนี้ถ้ามีก็ไม่อยากเอะอะแล้ว โดนคนที่ร้องเรียนประจำมาร้องเรียนอีก ทุกคนก็เลยเก็บเป็นความลับว่ามีเรื่องของตัวเองบ้าง แต่เชื่อว่าไม่กล้าเดินหน้าโครงการต่อ ทำให้เกิดสูญเปล่าในการลงทุนตอนนี้

Q : คดีนี้เป็นบรรทัดฐานของวงการอสังหาฯ

คดียังไม่ถึงที่สุด ยังไม่ถือว่าจบ เป็นระดับศาลชั้นต้น (ศาลปกครองกลาง) ยังต้องไปอุทธรณ์ต่อสู้ในศาลปกครองสูงสุด ซึ่งคงใช้เวลานานอีกหลายปี แต่ช่วงนี้คงเป็นอาการช็อกไปหมด มีผลกระทบต่อผู้ประกอบการและผู้บริโภค

ผลกระทบผู้ประกอบการที่มีการขอผ่านทาง (ใช้ทางเข้า-ออก) จากหน่วยงานรัฐ เนื่องจากตัวเลขเดิมไม่ได้มีการสรุปไว้ มีแต่พูดว่ามี 13 โครงการเดิมซึ่งอาจขายหมดหรือไม่หมด โครงการใหม่ก็ไม่กล้าเปิดเผยตัว

บางโครงการกำลังเปิดขาย กำลังขอใบอนุญาตก่อสร้าง หรือกำลังเขียนแบบ ฯลฯ ทำให้ไม่รู้ข้อมูล แต่มีโครงการเช่นนี้แน่นอนที่ได้รับผลกระทบในทุกระดับ ไม่ว่าผู้บริโภค ผู้ประกอบการ อินเวสเตอร์

Q : ผลกระทบต่อผู้บริโภค

ก็นั่นน่ะสิ (นิ่งคิด) ก็ไม่รู้ใครจะเป็นคนเยียวยา ผู้บริโภคตอนนี้ก็ต้องหาคำตอบให้ตัวเอง เพราะตอนนี้คงไม่มีใครกล้าทำเรื่อง (ช่วย) ให้ใคร ใครเป็นผู้เสียหาย คนนั้นก็คงจะต้องตั้งเรื่อง เพราะไม่รู้ใครต้องเป็นคนเคลม (ความเสียหาย) เหมือนกัน

Q : กระทบมู้ดนักลงทุนต่างชาติ

แน่นอน ผู้ร่วมทุนญี่ปุ่นตอนนี้ก็เกิดปัญหา มีคำถามว่าทำไมเกิดเหตุการณ์แบบนี้ โครงการได้รับ 9 ใบอนุญาตจาก 8 หน่วยงาน แต่กลายเป็นไม่ถูกต้องทั้งหมด ต่างชาติก็เกิด question ว่า ประเทศไทยจะไปทางไหน เชื่อถือไม่ได้สักอย่าง

ถ้าอย่างนั้นก็ไม่ต้องลงทุนแล้วสิ ซึ่งเกิดคำถามแน่นอน เสียความมั่นใจ เสียความเชื่อถือในระดับประเทศไปแล้ว ความจริงมีญี่ปุ่นกับจีนที่มาลงทุนประเทศไทย คิดว่านักลงทุนญี่ปุ่นตอนนี้ความเชื่อมั่นคลอนแคลนแล้วล่ะ

Q : กฎหมายอสังหาฯที่ไม่รัดกุม มีเยอะไหม

ยังไม่เกิดเคสก็ยังไม่เห็นปัญหา เพราะในความเป็นจริง ต่อให้เรานั่งอ่านกฎหมายยังไง แต่อาชีพเราเป็นดีเวลอปเปอร์ ไม่ใช่อาชีพนักกฎหมาย เวลาเราดูกฎหมาย เราดูไม่ละเอียดทุกฉบับที่เกี่ยวข้อง เราจะดูแต่ฉบับหลัก ๆ แต่กฎหมายประกอบต่าง ๆ เราไม่ได้ไปล้วงลึกถึงขนาดนั้น

ยกตัวอย่าง รฟม. ในการขออนุญาต รฟม. การผ่านทางแบบเรียกเก็บค่าธรรมเนียม เราก็ดูหลักเกณฑ์ ดูกฎหมายการจัดตั้งของ รฟม. แต่เราไม่ได้ลงไปดูถึงกฎหมายกฤษฎีกาเวนคืนที่ดินรายโครงการ รายสีของสายทางว่าใช้ wording ยังไง เขียนยังไง

พูดตามความรู้ของพี่นะ เราคงไม่ได้ลงไปดูกฤษฎีกาเวนคืนรถไฟฟ้าสีโน้นสีนั้นว่าเขียนยังไง เพราะกฎหมายเขียนละเอียดยิบย่อย

แต่เราจะดูหลักเกณฑ์ รฟม.ว่า ให้หรือไม่ให้ โดยถูกกฎหมาย กฎระเบียบ พอเขียนว่าได้ โดยจ่ายค่าธรรมเนียม เราก็ถือว่าเราจบแล้ว แต่เราไม่ได้ลงไปลึกถึงขนาดกฤษฎีกาเวนคืนที่ดินว่าเขียนยังไง อย่างนี้เป็นต้น เพราะชีวิตจริงก็จะเป็นเช่นนี้

แต่ถ้าจะบอกว่า ผิด คุณต้องดูทุกอย่างเลย ถ้าอย่างนั้นก็ผิดไป ก็เงียบไป ก็ไม่ต้องเถียงกัน แต่ชีวิตจริงไม่ได้ดูลึกถึงขนาดนั้นหรอก จึงเป็นเรื่องของ กทม. กับ รฟม. ต้องกลับไปทบทวนข้อกฎหมายต่าง ๆ ทำยังไงให้รัดกุม ไม่มีข้อโต้แย้ง

Q : หน่วยงานอื่น ๆ ที่มีการเวนคืนต้องทบทวนด้วยหรือไม่

อืมม์… หน่วยงานอย่างการทางพิเศษแห่งประเทศไทย การรถไฟแห่งประเทศไทย หรือหน่วยงานต่าง ๆ อาจจะมีปัญหาก็ได้ แต่เคสยังไม่เกิด หน่วยงานที่มีการเวนคืนต้องกลับไปดูข้อกฎหมาย ดู wording ซึ่งการจะไปแก้กฤษฎีกาคงแก้ไม่ได้ แต่ทำยังไงที่จะปรับเรื่องหลักเกณฑ์ และกฎหมายภายใน

ให้หรือไม่ให้ ถ้าไม่ให้ก็ไม่ให้ ต้องมีความชัดเจนว่า ไม่ให้นะ ถึงฉันจะไปเวนคืนที่ดินตีตะเข็บหน้าที่ดินเธอ ฉันก็จะไม่ให้ เมื่อกฎหมายเวนคืนบอกว่า ทำไม่ได้ ก็ให้กฎระเบียบเขียนชัดเจนออกมาเลย ดีเวลอปเปอร์จะได้ไม่ซื้อที่ดินมาพัฒนาโครงการ

ประเด็นจริง ๆ น่าจะมีแค่นั้น เรา (ดีเวลอปเปอร์) ไม่ได้เดือดร้อนอะไร ขอแค่ให้ชัดเจนว่า ทำไม่ได้ เราจะได้ไม่ซื้อที่ดินตั้งแต่แรก แต่ไม่ใช่บอกว่า ได้ แล้วมีอีกคนบอกว่า ไม่ได้ เกิดปัญหาขึ้นมาแล้วจะไปต่อกันยังไง

Q : แบงก์ปิดประตูสินเชื่อหมดเลย

แน่นอนอยู่แล้ว แบงก์ต้องเพลย์เซฟ ปกป้องตัวเอง อะไรที่ไม่แน่ใจ ไม่ชัดเจน แบงก์ต้องป้องกันความเสี่ยงอยู่แล้ว ดังนั้น ผู้บริโภค หรือผู้ประกอบการที่มีทางเข้า-ออกลักษณะนี้ ต้องสุขุม รอบคอบ อย่าใช้อารมณ์ อย่ารีบด่วน เพราะจะเป็นผลเสียมากกว่าผลดี

Q : ลูกบ้านแอชตัน อโศก 500-600 คน ถูกฟรีซธุรกรรมการเงิน

นี่คือสิ่งที่สมาคมอาคารชุดไทยมีหนังสือถึงประธานสมาคมธนาคารไทย (ผยง ศรีวณิช) ขอความอนุเคราะห์ ซึ่งจริง ๆ ก็คือ ขอความช่วยเหลือลูกบ้านกับผู้ประกอบการด้วย เพราะเราได้รับใบอนุญาตมาครบหมด ถ้าแบงก์ให้เงินใหม่ไม่ได้ เงินเก่าผ่อนปรนผ่อนผันอะไรได้ไหม

ในความหมายทางอ้อม เราขอการพิจารณาจากแบงก์ ไม่ใช่ไปเร่งรัดหนี้มากขึ้นอีก นั่นคือการคิดเชิงบวกของสมาคมอาคารชุดไทยที่มีหนังสือในนามสมาคมธนาคารไทย จะให้ความอนุเคราะห์พูดกับ 9 แบงก์ (ปล่อยสินเชื่อลูกบ้าน วงเงิน 3,000 ล้านบาท) ได้ยังไงบ้าง

ฉะนั้น กลับมาตอบคำถาม ลูกบ้านระหว่างรอคำพิพากษาศาลปกครองสูงสุดต้องทำยังไง ก็ได้แต่วิงวอนธนาคารว่า ช่วยเหลือได้ยังไงบ้าง ผ่อนผันผ่อนปรนได้ยังไงบ้าง

Q : พรีไฟแนนซ์จะเหนื่อยไหมหลังจากนี้

พรีไฟแนนซ์ หรือสินเชื่อผู้ประกอบการ ตอนนี้เท่าที่รู้ คอนโดฯขอสินเชื่อไม่ได้เลย ในช่วงโควิดในปีนี้ ระลอก 3 แบงก์หยุดพิจารณาชั่วคราว รอให้มีข่าวดีข่าวใหม่ก่อน

Q : แนะนำผู้บริโภค ผู้ประกอบการยังไง

แอชตัน อโศก เป็นเคสที่เกิดครั้งแรกของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ ทุกคนต้องประคับประคอง ตอนนี้ภาวะเศรษฐกิจไม่ดีอยู่แล้ว คงต้องตั้งสติ ใช้ความสุขุมรอบคอบในการก้าวย่างต่อไป ไม่ว่าผู้บริโภค, ผู้ประกอบการ ในการเกี่ยวข้องกับการผ่านทาง รฟม. ต้องตั้งสติ สุขุมรอบคอบมากกว่า ต้องใช้ปัญญา อย่าใช้อารมณ์