อสังหาริมทรัพย์

โควิดทุบ ตลาดบ้าน-คอนโด น่วม 5 เทรนด์หลักรอฟื้นตัวปี 2567-2570

อสังหาริมทรัพย์ในสถานการณ์โควิด ปี 2564 หนังคนละม้วนกับปี 2563

ปรากฏการณ์ช็อกวงการอสังหาฯเกิดขึ้น โดย “ดร.วิชัย วิรัตกพันธุ์” รักษาการผู้อำนวยการ ศขอ.-ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ เปิดตัวเลขอัพเดตครึ่งปีแรก 2564 และประเมินทิศทางการฟื้นตัวของตลาดที่อยู่อาศัย

5 เทรนด์การฟื้นตัวลากยาวปี 2567-2570

ศขอ.วิเคราะห์เทรนด์การฟื้นตัวเป็น 5 เทรนด์หลัก ดังนี้ 1.เทรนด์การฟื้นตัวไกลที่สุด คือ “ยอดโอนกรรมสิทธิ์” คาดว่าปี 2565 ปรับตัวดีขึ้นจากปี 2564 แต่จะกลับสู่ภาวะปกติหรือช่วงก่อนยุคโควิด ต้องรอถึงปี 2570

2.การสำรวจและประเมินที่มองเทรนด์เป็น 3 โมเดล คือ best case-base case-worst case ให้คะแนนกรณี base case “ยอดสินเชื่อปล่อยใหม่” จะกลับมาจุดสูงสุดได้อีกครั้งในปี 2569 (สถิติสูงสุดเกิดขึ้นในปี 2561)

3.“การเปิดตัวโครงการใหม่” ความหวังจะกลับเข้าสู่ภาวะปกติต้องรอถึงปี 2568-2569 สอดคล้องกับ 4.เทรนด์การอนุญาตจัดสรรที่คาดว่ากลับสู่ยุคก่อนโควิด ที่มีค่าเฉลี่ยไตรมาสละ 26,000 หน่วย ภายในปี 2568

สุดท้าย 5.เทรนด์พื้นที่ กทม.-ปริมณฑล 6 จังหวัดที่พูดกันมาแต่ไหนแต่ไรว่ามีส่วนแบ่งการตลาด 70% ที่เหลือธุรกิจจัดสรรอีก 20 จังหวัดมีส่วนแบ่งรวมกัน 30% “การโอนกรรมสิทธิ์” รอความหวังปรับตัวดีขึ้นในปี 2565 แต่โอกาสกลับสู่ภาวะปกติเร็วที่สุดน่าจะเกิดขึ้นภายในปี 2567

ขออนุญาตจัดสรรต่ำกว่าค่าเฉลี่ย 5 ปี

สถิติรัว ๆ เริ่มจาก “หน่วยที่ได้รับอนุญาตจัดสรร” พบว่า เดือนมกราคม-เมษายน 2564 การขออนุญาตจัดสรรลดลงต่ำกว่าค่าเฉลี่ย 5 ปีของช่วงก่อนโควิด -41.6% แบ่งเป็นหน่วยจัดสรรรายเดือน -37% ถึง -46% และเริ่มกระเตื้องขึ้นในเดือนพฤษภาคม-มิถุนายน 2564

ภาพรวมปีนี้ทุกไตรมาสจะยังคงต่ำกว่าค่าเฉลี่ย 5 ปี จุดเน้นมีการพัฒนาบ้านจัดสรรที่มีราคาสูง ลดพอร์ตการจัดสรรกลุ่มบ้านราคาต่ำ โดยครึ่งปีแรกมีการออกใบอนุญาตจัดสรร 30,514 หน่วย ต่ำกว่าค่าเฉลี่ย 5 ปี ทุกไตรมาส ทั้งนี้ ทั้งปีน่าจะดรอปลงจากปี 2563 ถึง -22.1% ทั้ง ๆ ที่ปี 2563 ดรอปลงมาจากปี 2562 ถึง -15% แล้ว คาดว่าการจัดสรรจะเข้าสู่ค่าเฉลี่ยของช่วงปกติในปี 2568

“เราก็มีความหวังว่าปีนี้วัคซีนจะครอบคลุม มีภูมิคุ้มกันหมู่เกิดขึ้น ปี 2565 การตื่นตัวของผู้ประกอบการก็คงมีมากขึ้น”

โอนกรรมสิทธิ์บ้านมือ 1-มือ 2 กอดคอร่วง

ภาพรวมการโอนทั่วประเทศไตรมาส 2/64 ลดลงจากช่วงเดียวกันของปีก่อน -22% มูลค่า -8.6% เป็นตัวที่บอกว่าหน่วยโอนราคาสูงขึ้น ทำให้มูลค่าลดลงไม่มาก

ภาพรวมทั้งปี 2564 อาจมีหน่วยโอนลดลงเหลือ 270,151 หน่วย -24.6% เทียบกับปี 2563 ที่มีหน่วยโอน 358,496 หน่วย แบ่งเป็น บ้านแนวราบลดลง -21.8% เหลือ 184,734 หน่วย เทียบกับปี 2563 ที่มี 236,158 หน่วย อาคารชุดลดลง -30.2% เหลือ 85,416 หน่วย เทียบปี 2563 ที่มี 122,338 หน่วย

การโอนทั่วประเทศสะสมครึ่งปีแรก 2564 มีทั้งสิ้น 120,023 หน่วย มูลค่า 377,520 ล้านบาท เทียบกับปี 2563 มี 168,625 หน่วย มูลค่า 422,870 ล้านบาท จำนวนหน่วย -28.8% มูลค่า -10.7% โดยมีค่าเฉลี่ยมีจำนวนหน่วย/ไตรมาส 90,233 หน่วย และมูลค่า/ไตรมาส 232,859 ล้านบาท

ทั้งนี้ การโอนเขต กทม.-ปริมณฑลช่วงครึ่งแรกปี 2564 มี 79,422 หน่วย มูลค่า 284,411 ล้านบาท เทียบกับปี 2563 โอน 88,336 หน่วย มูลค่า 270,435 ล้านบาท จำนวนหน่วย -10.1% แต่มูลค่าเพิ่มขึ้น 5.2%

ภาพรวมการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล คาดว่าปี 2564 จะมีหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ 164,861 หน่วย ลดลงจากปีก่อน -16.2% การโอนกรรมสิทธิ์โครงการบ้านจัดสรรลดลง -5.2% และการโอนกรรมสิทธิ์อาคารชุดลดลง -27.1%

คาดว่าปี 2564 มีมูลค่าโอน 587,539 ล้านบาท ลดลง -4.2% แบ่งเป็น บ้านจัดสรร -0.8% อาคารชุด -8.9% ข้อสังเกตคือ “ยอดโอนบ้านมือสอง” ก็ลดลงด้วย สถิติไตรมาส 2/64 บ้านมือหนึ่ง -20.1% บ้านมือสอง -24.0%

ลูกค้าต่างชาติ 2 อันดับแรก “จีน-รัสเซีย”

ด้านการโอนของคนต่างด้าวทั่วประเทศ ค่าเฉลี่ยปี 2561-2562 อยู่ที่ 1,100 หน่วย ปี 2564 คาดว่าเหลือ 600 หน่วย เทียบปี 2563 ที่มีจำนวน 8,258 หน่วย ลดลง -35.3% มูลค่าโอนปี 2563 มีมูลค่า 37,716 ล้านบาท ลดลง -25.5% สัดส่วนเหลือ 12.1% จากเดิม 16.0%

โดยครึ่งปีแรก 2564 จีนโอนมากสุด 2,748 หน่วย มูลค่า 12,609 ล้านบาท อันดับ 2 รัสเซีย 143 หน่วย มูลค่า 411 ล้านบาท สะท้อนว่าจีนยังคงเป็นลูกค้าหลักซื้ออาคารชุดในเมืองไทย

ทำเลท็อป 5 เดิม ๆ-สินเชื่อลด -19%

ด้านทำเลท็อป 5 ในช่วง 6 เดือนแรก ประกอบด้วย 1.บางพลี 1,388 หน่วย มูลค่า 6,076 ล้านบาท 2.ห้วยขวาง 982 หน่วย มูลค่า 4,797 ล้านบาท 3.บางใหญ่ 846 หน่วย มูลค่า 6,944 ล้านบาท 4.ลาดกระบัง 754 หน่วย มูลค่า 3,416 ล้านบาท และ 5.เขตวัฒนา 692 หน่วย มูลค่า 8,200 ล้านบาท

โดยกลุ่มราคาเปิดตัวใหม่สูงสุด 3-5 ล้านบาท มีจำนวน 3,843 หน่วย สัดส่วน 30.2% ของหน่วยเปิดขายใหม่ทั้งหมด

ด้านสินเชื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ทั่วประเทศ ในไตรมาส 2/64 ยังคงต่ำกว่าค่าเฉลี่ยก่อนช่วงโควิด คาดว่าไตรมาส 3/64 อาจต่ำถึง -13.4% และไตรมาส 4/64 ลดลง -11.3% และปรับตัวดีขึ้นในปี 2565 โดยภาพรวมครึ่งปีแรก 2564 มี 294,959 ล้านบาท สินเชื่อคงค้างทั่วประเทศ 4,376,788 ล้านบาท เทียบกับปี 2563 มี 280,037 ล้านบาท สินเชื่อคงค้างทั่วประเทศ 4,098,805 ล้านบาท

สำหรับปี 2564 คาดว่ามีมูลค่าสินเชื่อที่อยู่อาศัย 490,632-681,449 ล้านบาท (ค่ากลาง 586,040 ล้านบาท) ลดลงจากปีก่อน -11.3-19.8%

แนะรัฐออกแพ็กเกจกระตุ้นอสังหาฯ

“ดร.วิชัย” ฝากการบ้านถึงรัฐบาลเพื่อสนับสนุนเทรนด์การฟื้นตัวธุรกิจที่อยู่อาศัยด้วยว่า มี 4 เรื่อง ได้แก่ 1.ชะลอการบังคับใช้มาตรการ LTV-loan to value ออกไปก่อน เพื่อให้สามารถปล่อยสินเชื่อซื้อหลังที่ 2-3 ได้ 2.มาตรการลดค่าโอน-จำนอง 3% เหลือ 0.01% แต่จำกัดเพดานไม่เกิน 3 ล้านบาท เสนอให้ขยายเพดานการโอนราคาสูงกว่า 3 ล้านบาท

3.การโอนบ้านมือสองมีสัดส่วนทั่วประเทศ 45% ควรให้สิทธิมาตรการรัฐในการลดค่าโอน-จำนองด้วย และ 4.เรื่องของสถาบันการเงินของรัฐต้องเข้ามาสนับสนุนการเข้าถึงสินเชื่อที่อยู่อาศัยให้มากขึ้น

ส่วนข้อแนะนำสำหรับดีเวลอปเปอร์มองว่าต้องระมัดระวังในเรื่องของกำลังซื้อลูกค้า โดยเฉพาะประเด็นการวางแผนประเมินความสามารถในการซื้อไม่พอ ต้องประเมินความสามารถในการโอนของลูกค้าด้วย