อสังหาริมทรัพย์

ส่องทำเลร้าง 5 ทำเลทอง โควิด 2563-2564 เปลี่ยนโฉมไพรมแอเรีย

ใครจะไปนึกว่าโควิดจะเป็นตัวการเปลี่ยนโฉมทำเลอสังหาริมทรัพย์ นอกเหนือจากรถไฟฟ้า สถานการณ์โควิดที่อยู่กับประเทศไทยมาร่วม 2 ปี ส่งผลให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ดิ่งเหวครั้งแรกในปี 2563 และเกิดอาฟเตอร์ช็อกจากการระบาดระลอก 3 เจ็บยิ่งขึ้นไปอีก

แนวโน้มว่าจะจบสิ้นปี 2564 ก็ไม่มีใครกล้าฟันธง

ลุ้นคุมโรค-สกัดโควิดระลอก 5

“ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์” ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ระบุว่า ยุคโควิดอสังหาฯโซนไพรมแอเรียในกรุงเทพฯ ที่เป็นคอนโดมิเนียมจะมีซัพพลายสะสมจำนวนมาก ภาพรวมหน่วยเปิดใหม่ลดลงมาก มูลค่าก็ลดลง เหตุผลเพราะหน่วยขายใหม่เน้นเจาะตลาดไฮเอนด์ที่มีราคาสูง (ดูกราฟิก)

โซนกรุงเทพฯชั้นในที่เป็นทำเลทอง โครงการใหม่ต่างชะลอและเลื่อนเปิดตัว เช่น เยาวราชมีปัญหาราคาที่ดินแพงจนทำอะไรไม่ได้มาก นักท่องเที่ยวต่างชาติก็หดหาย ทำให้ธุรกิจโรงแรมซบเซา และบางส่วนปิดกิจการ

“โครงการใหญ่ ๆ ที่อยู่ถัดออกมาย่านสาทร พระราม 4 ชะลอตัวหมด สะท้อนว่าสัญญาณฟื้นตัวอาจจะหลังปี 2565”

โดยครึ่งปีหลัง 2564 มีโอกาสปรับตัวหลังเศรษฐกิจพลิกฟื้น (บนเงื่อนไขฉีดวัคซีนสร้างภูมิคุ้มกันหมู่เกิน 70%) ดูจากตัวเลขผู้ติดเชื้อใหม่รักษาระดับที่ 15,000 คน/วัน ยอดผู้เสียชีวิตเฉลี่ย 200 คน/วัน เทียบกับทั่วโลกถือว่ายังไม่สูงมากนัก

หากมีการระบาดระลอก 5 แน่นอนว่าผลกระทบจะเป็นลูกระนาด และไทยคงถูกจัดอันดับเรตติ้งให้เป็นประเทศที่มีความเสี่ยงมากขึ้นในการเดินทาง โดยเฉพาะเชื้อกลายพันธุ์ MU ที่ร้ายกว่าสายพันธุ์เดลต้า

เทรนด์การฟื้นตัวในปีนี้ REIC มองว่า ไพรมแอเรียมีโอกาสฟื้นเร็วกว่าทำเลรอบนอกกรุงเทพฯ เพราะเป็นโครงการอาคารชุด อาคารสำนักงาน และห้างสรรพสินค้าระดับพรีเมี่ยม หากนักลงทุนนักท่องเที่ยวต่างชาติเดินทางเข้าไทยได้ปกติ ความต้องการที่อยู่อาศัย ออฟฟิศ การใช้สอยพื้นที่ทางด้านพาณิชยกรรมก็จะฟื้นกลับมาเร็วขึ้น

“สยาม-ราชดำริ” คนบางตา

“ประชาชาติธุรกิจ” ลงพื้นที่สำรวจทำเลทอง “สยาม ราชดำริ สีลม เยาวราช ทองหล่อ” บนเงื่อนไขทำเลที่มีราคาที่ดินแพงที่สุดของย่านธุรกิจและแหล่งช็อปปิ้งไลฟ์สไตล์

เริ่มที่ย่านปทุมวัน จากสนามกีฬาแห่งชาติ-แยกอังรีดูนังต์-สามย่าน มี 8 ศูนย์การค้าใหญ่ ได้แก่ เอ็มบีเค เซ็นเตอร์, สยามพารากอน, สยามดิสคัฟเวอรี่, สยามเซ็นเตอร์, สยามแควร์วัน, เซ็นเตอร์พอยต์, สามย่านมิตรทาวน์ และจามจุรีสแควร์ โดยมีสถาบันการศึกษาคือ จุฬาลงกรณ์ฯ, ม.เทคโนโลยีราชมงคลตะวันออก วิทยาเขตอุเทนถวาย, โรงเรียนเตรียมอุดมศึกษา

จากวิกฤตโควิดทำให้ผู้คนในย่านนี้บางตาลงมากถึงขั้นเงียบเหงา ส่วนกิจการร้านค้าก็ซบเซา มีทั้งติดป้ายปิดปรับปรุงชั่วคราว และปิดกิจการประกาศเซ้ง โดยเฉพาะคลินิกเสริมความงาม ร้านทำเล็บ ร้านนวดสปา ร้านเสริมสวย ฯลฯ

ทำเล “ราชประสงค์” มีโรงแรมชั้นนำหลายแห่ง ได้แก่ แกรนด์ ไฮแอท เอราวัณ กรุงเทพฯ, วอลดอร์ฟ แอสโทเรีย กรุงเทพฯ, อนันตรา สยาม กรุงเทพฯ, เดอะ เซนต์ รีจิส กรุงเทพฯ, แกรนด์ เซ็นเตอร์พอยต์ ราชดำริ รวมถึงศูนย์การค้าลักเซอรี่และออฟฟิศเกรด A+ ทั้งเซ็นทรัลเวิลด์ เพนนินซูลา เกษรทาวเวอร์ ซึ่งปริมาณคนใช้บริการไม่หนาแน่นเหมือนยุคก่อนโควิด

“สีลม” ปักป้ายขายกิจการพรึ่บ

มาถึง “ถนนสีลม” ถนนเศรษฐกิจที่สั้นที่สุดในประเทศไทยที่เบียดเสียดด้วยตึกระฟ้า อาทิ สีลม คอมเพล็กซ์, ซีพีทาวเวอร์, โรงพยาบาลกรุงเทพคริสเตียน, สำนักงานใหญ่แบงก์กรุงเทพ, คอนโดฯแอชตัน สีลม แบรนด์อนันดาฯ เฉลี่ยราคา 2.5 แสน/ตารางเมตร และซอยละลายทรัพย์เป็นแหล่งช้อปชื่อดัง ณ วันนี้บรรยากาศเปลี่ยนไปมาก ดูเหงาหงอย ซึม ๆ อึมครึม

ตรงบริเวณทางขึ้นลงสถานีรถไฟฟ้า BTS ศาลาแดง มีไซต์ “พาร์คสีลม” อาคารสำนักงานให้เช่าและร้านค้าสูง 39 ชั้น พื้นที่ 65,000 ตารางเมตร ขนาด 6 ไร่ พัฒนาโดยนายณ์ แอนด์ อาร์จีพี ดีเวลลอปเม้นท์ กำลังก่อสร้าง จะเปิดบริการปลายปี 2565 ขณะที่กิจการร้านขนาดเล็กและตึกแถวในย่านทำเลนี้ต่างติดป้ายประกาศขายอาคารเป็นระยะ ๆ

ส่วนย่านไชน่าทาวน์ “เยาวราช” แม้ร้านค้าส่วนใหญ่ยังคงเปิดให้บริการปกติ แต่บรรยากาศกลับไม่ปกติคือ ภาพจำของเยาวราชจะมีคนต่อแถวซื้อของยาวเหยียด หรือตั้งโต๊ะเก้าอี้นั่งรับประทานอาหารอย่างเบียดเสียด วันนี้ไม่มีแล้ว

13 คอนโดฯหรูปักหมุดซอยทองหล่อ

ไพรมแอเรียที่เป็นย่านอยู่อาศัยชั้นดีของชาวต่างชาติโดยเฉพาะคนญี่ปุ่นหนีไม่พ้น “ซอยทองหล่อ” หรือสุขุมวิท 55 จากการสำรวจพบว่า มีคอนโดฯไฮเอนด์ปักหมุดตั้งแต่ต้นซอยฝั่งถนนสุขุมวิทมายังท้ายซอยฝั่งถนนเพชรบุรีตัดใหม่

อาทิ 1.โครงการเทล่า ทองหล่อ สูง 31 ชั้น 84 ยูนิต ของกลุ่มเกษร พร็อพเพอร์ตี้ เฉลี่ยตารางเมตรละ 3 แสนบาท ปัจจุบันเหลือขายเพนต์เฮาส์แค่ยูนิตเดียว ราคา 255 ล้านบาท 2.เดอะ โมนูเมนต์ ทองหล่อ โครงการร่วมทุนแสนสิริ+บีทีเอส สูง 45 ชั้น ปัจจุบันปิดการขายแล้ว 3.The Bangkok Thonglor ของแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ สูง 31 ชั้น เฉลี่ยตารางเมตรละ 3.7 แสนบาท ยังมีห้องเหลือขายราคาเริ่มที่ 27.5 ล้านบาท 4.KHUN by YOO inspired by Starck ร่วมทุนแสนสิริ+บีทีเอส สูง 27 ชั้น สร้างเสร็จปีที่แล้ว ห้องเหลือขายราคาเริ่มที่ 15.9 ล้านบาท หรือ 3.6 แสน/ตารางเมตร

5.The Strand Thonglor ของทายาท “เจียรวนนท์” บริษัท 1.6 ดีเวล็อปเม้นต์ คอร์ปอเรชั่น จำกัด สูง 30 ชั้น แล้วเสร็จกันยายน 2564 ราคาปรับขึ้นเป็น 17.9 ล้านบาท เฉลี่ย 3.65 แสน/ตารางเมตร 6.เอสทีค ทองหล่อ ของกลุ่มเรียลแอสเสทฯ สูง 40 ชั้น เริ่มที่ 9.59 ล้าน เฉลี่ย 2.9 แสน/ตารางเมตร อยู่ระหว่างก่อสร้าง จะแล้วเสร็จปี 2567 7.นิวาติ ทองหล่อ 23 โดยเซวาสฯ สูง 7 ชั้น แล้วเสร็จปีนี้ เริ่มที่ 18 ล้าน เฉลี่ย 2.6 แสน/ตารางเมตร

8.วาลเด้น ทองหล่อ 8 ของฮาบิแททกรุ๊ป จะสร้างเสร็จไตรมาส 1/65 เริ่มที่ 8.5 ล้าน 9.รูเนะสุ ทองหล่อ 5 กลุ่มดับเบิ้ลยู-ชินวะ เหลือขายราคาเริ่มที่ 5.3 ล้าน เฉลี่ย 2.4 แสน/ตารางเมตร 10.ชีวาทัย เรสซิเดนซ์ ทองหล่อ เพิ่งสร้างเสร็จต้นปีนี้ เฉลี่ยยูนิตละ 5.99 ล้าน 11.CHAPTER Thonglor 25 โดยกลุ่มพฤกษาฯ เหลือขายแบบ 1 ห้องนอน เริ่มต้น 4.9 ล้านบาท 12.พาร์คออริจิ้น ทองหล่อ กลุ่มออริจิ้นฯ สูง 39-53 ชั้น จะสร้างเสร็จไตรมาส 2/65 เริ่มต้น 7.19 ล้าน เฉลี่ย 2.6 แสน/ตารางเมตร

13.โนเบิล ฟอร์ม ทองหล่อ กลุ่มโนเบิลฯ สูง 46 ชั้น เปิดพรีเซลแล้ว จะสร้างเสร็จปี 2567 เริ่มที่ยูนิตละ 6.5 ล้าน ซึ่งบรรยากาศย่านนี้แม้จะอัดแน่นไปด้วยตึกสูง แต่การค้ากลับเงียบเหงา ไร้ผู้คน ทั้งตอนกลางวันและกลางคืน

ที่น่าสังเกตบริเวณท้ายซอยทองหล่อยังมีการก่อสร้างโรงแรมใหม่ Jen Bangkok Thonglor by Shangri-La สูง 29 ชั้น ขณะที่รอบ ๆ โครงการมีแต่ป้ายประกาศขายและให้เช่าตึกเป็นจำนวนมาก