อสังหาริมทรัพย์

ลูกค้าเบี้ยวรับโอนอสังหาเข้มริบเงินดาวน์ ศก.ฝ่อทุบมู้ดผู้บริโภค-แนะสร้างวินัยการเงินก่อนซื้อ

เศรษฐกิจฝ่อต่อเนื่อง เกิดปัญหาใหม่สร้างเสร็จแล้วแต่ลูกค้าไม่รับโอน กระทบชิ่งปัญหาริบเงินจอง-ริบเงินดาวน์ เผยบิ๊กแบรนด์ฟันธงแนวทางปฏิบัติต้องยึดมาตรฐาน “สัญญาจะซื้อจะขาย” เป็นหลัก ชี้คอนโดฯ ปัญหาเยอะกว่าโครงการแนวราบเพราะบางส่วนซื้อเก็งกำไร แนะผู้บริโภคเตรียมความพร้อม-ไม่ก่อหนี้-สร้างวินัยการเงินก่อนตัดสินใจซื้อ

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า ภาวะเศรษฐกิจถดถอยต่อเนื่องกำลังนำไปสู่ปัญหาการไม่รับโอนบ้านและคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จแล้วและเข้าสู่ช่วงของการโอนกรรมสิทธิ์ในปีนี้ โดยได้สำรวจความเคลื่อนไหวเกี่ยวกับการริบเงินจอง-เงินดาวน์ของผู้ประกอบการรายใหญ่ พบว่าแนวทางปฏิบัติจะยึดตามสัญญามาตรฐานเป็นหลัก

ฟันธง “ยึดสัญญามาตรฐาน”

นายอุทัย อุทัยแสงสุข รองกรรมการผู้จัดการใหญ่ สายงานพัฒนาคอนโดมิเนียม บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์มีสัญญามาตรฐานดูแลทั้งผู้ซื้อและผู้ขายอยู่แล้ว รวมทั้งประเด็นการริบเงินผ่อนชำระค่างวดระหว่างก่อสร้างหรือเงินดาวน์ เมื่อโครงการก่อสร้างแล้วเสร็จและลูกค้าไม่รับโอนก็มีข้อกำหนดในสัญญาอย่างชัดแจ้ง

“ปกติทั่วไป แสนสิริฟอลโลว์ตามสัญญามาตรฐานอยู่แล้ว อะไรผิดเราก็ว่าผิด อะไรถูกเราก็ว่าถูกอยู่แล้ว เราทำผิดเราก็คอมเพนเสต (ชดเชย) ให้ลูกค้าไป ถ้าหากเราทำถูกเราก็ปฏิบัติตามข้อกฎหมายที่เขียนเอาไว้ ในช่วงที่ผ่านมาเราพยายามช่วยลูกค้านะ ยกตัวอย่าง ลูกค้าเราซื้อบ้านต้องกู้ตังค์ เราก็พยายามช่วยลูกค้าว่าคุณต้องกู้ โดยเรามีสัมพันธ์อันดีกับพาร์ตเนอร์แบงก์ 4-5 ราย แต่เครดิตคุณต้องทำให้ดีนะ เครดิตต้องทำยังไงถึงจะกู้เงินแบงก์ได้ นี่คือสิ่งที่เราพยายามช่วยลูกค้าอยู่”

นายอุทัยกล่าวว่า ในอดีตภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวหนัก ๆ มีปัญหายึดเงินดาวน์ 15-20% ปัจจุบันการยึดเงินกรณีลูกค้ากู้ไม่ผ่านลดลงมาอยู่ที่ระดับ 5-10% แล้วแต่โครงการ อย่างไรก็ตาม ส่วนใหญ่ลูกค้าแสนสิริรับโอนเพราะราคามีการทวีมูลค่าในระหว่างก่อสร้างจนถึงการโอน ตัวอย่าง คอนโด XXXIX สุขุมวิท 39 ลูกค้ารับโอนยกโครงการ

“แสนสิริมีเงื่อนไขช่วยลูกค้าที่มีกฎระเบียบของเราอยู่ คนที่ซื้อบ้านเริ่มรู้เริ่มวางแผนตัวเองว่าฉันจะซื้อบ้านต้องเตรียมตัวอะไรบ้าง และมีการพรีแอปพรูฟ เราบอกลูกค้าให้ไปเทสต์เลย ทำพรีแอปพรูฟ ถ้ากู้ผ่านก็มาซื้อกับเราเลยสิ มีกระบวนการพวกนี้อยู่แล้ว”

คอนโดเจอมากกว่าแนวราบ

นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า สถิติลูกค้าไม่รับโอนหรือมีการทิ้งดาวน์มี 1% เศษ ถือว่าไม่เยอะ ส่วนใหญ่เป็นคอนโดฯ บริษัทมีการระบุในสัญญาจะซื้อจะขายชัดเจน เป็นข้อตกลงก่อนทำสัญญาว่า ถ้ากู้ไม่ผ่านบริษัทริบเงินค่างวดหรือเงินดาวน์

ในรายละเอียดมีด้วยว่า กรณีสินค้าพร้อมอยู่ ถ้าเข้ามาทำสัญญาซื้อขายวันนี้ใช้เวลาไม่เกิน 3 เดือนในการขอสินเชื่อจากสถาบันการเงิน หากกู้ไม่ผ่านบริษัทคืนเงิน แต่หากเป็นสินค้าที่มีการผ่อนนานเกิน 3 เดือนเขียนไว้ในสัญญาชัดเจนลูกค้าทราบเงื่อนไขตั้งแต่วันแรก

“ต้องบอกว่าลูกค้ากับบริษัทเป็นพันธมิตรกัน ก่อนทำสัญญาซื้อบ้าน-คอนโดฯ เราทำพรีแอปพรูฟแล้วว่าสินเชื่อไม่มีปัญหา เพียงแต่บางแปลงอาจมีเงินดาวน์นานหน่อย ในระหว่างทางถ้าผู้ซื้อไปก่อหนี้เพิ่มขึ้นตอนโอนอาจมีปัญหากู้ไม่ผ่าน เพราะฉะนั้นเมื่อตัดสินใจซื้ออสังหาฯ ซึ่งเป็นของชิ้นใหญ่ผู้ซื้อก็ต้องเตรียมความพร้อมของตัวเองด้วย อีกกรณีคือลูกค้าเก็งกำไร กลุ่มนี้มักจะยื้อโอน และถ้าไม่รับโอนก็ต้องริบเงินดาวน์ตามที่ระบุในสัญญา”

พึ่ง สคบ.ตัวกลางไกล่เกลี่ย

นายไพโรจน์ พัฒนวโรดม กรรมการผู้จัดการ บริษัท เจ.เอส.พี.แอสพลัส จำกัด และรองกรรมการผู้จัดการอาวุโส บริษัท เจ.เอส.พี. พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า บริษัทมีลูกค้าขอคืนสัญญาในโครงการคอนโดมิเนียม “เจคอนโด สาทร-กัลปพฤกษ์” มูลค่าโครงการ 500 ล้านบาท เดิมมียอดขาย 70% แต่มีลูกค้าขอยกเลิกการซื้อ 20% ทำให้ยอดขายเป็น 50%

“เหตุผลที่ลูกค้าขอคืนเงินส่วนใหญ่บอกว่าผ่อนไม่ได้ ขอไม่ผ่อนต่อ ในขณะที่ผู้ประกอบการเราคุยกันตลอด เหตุผลเบสิก

ที่ขอคืนเงินส่วนใหญ่มาจากซื้อเก็งกำไร เวลาไปฟ้องร้องที่ สคบ. (สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค) ในขั้นตอนไกล่เกลี่ยสิ่งที่ผู้ประกอบการเจอในช่วง 10 ปีมานี้คือ สคบ.บอกให้คืนเงินเขาไปเถอะเพราะถึงยังไงบริษัทก็นำมาขายใหม่หรือรีเซลได้ กรณีอย่างนี้ถึงแม้จะคืนเงินก็คืนไม่หมด อาจได้เฉพาะเงินจอง เงินดาวน์ระบุข้อผูกพันในสัญญาอย่างไรก็ต้องปฏิบัติตามนั้น”

นายไพโรจน์กล่าวด้วยว่า ถึงแม้ลูกค้าขอยกเลิกการจองซื้อห้องชุดเจคอนโด สาทร-กัลปพฤกษ์บางส่วน แต่บริษัทได้รับผลกระทบน้อยมากเนื่องจากมีมูลค่าโครงการไม่สูง และโครงการอยู่ระหว่างก่อสร้าง มีเวลาในการขายอีกพอสมควรกว่าจะก่อสร้างแล้วเสร็จและส่งมอบให้กับลูกค้า

ไม่ริบถ้าไม่เหลือบ่ากว่าแรง

ดร.สุริยา พูลวรลักษณ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า ปลายปีนี้เมเจอร์ฯ มีคอนโดฯ เตรียมโอนแบ่งเป็นโครงการมาร์ก มูลค่าโอน 7,000 ล้านบาท กับเอ็ม จตุจักร 4,700 ล้านบาท ส่วนใหญ่ลูกค้ารับโอนเพราะโครงการอยู่ในทำเลที่มีอัพไซด์เกนหรือราคาปรับตัวสูงขึ้น ในขณะที่ถ้านำห้องชุดปล่อยเช่าก็มีผลตอบแทน 6-7% สำหรับทำเลใจกลางเมือง

อย่างไรก็ตาม มีลูกค้าบางส่วนที่ไม่รับโอนเหมือนกัน อย่างคอนโดฯ แมนเนอร์ ทำเลสนามบินน้ำ เป็นโครงการขนาดใหญ่มี 1,800 ยูนิต ราคาเฉลี่ย 7 หมื่นบาท/ตารางเมตร ถือว่ามีลูกค้าขอคืนห้องมากกว่าโครงการอื่น ๆ ของบริษัท แต่ไม่น่าหนักใจเพราะปัจจุบันสร้างเสร็จแล้ว และราคาปรับขึ้น 20% เทียบจากตอนเปิดพรีเซล จึงมั่นใจว่าสามารถปิดการขายได้ เพียงแต่อาจจะช้ากว่าแผนธุรกิจที่ตั้งเป้าไว้

“เรื่องริบเงินจอง-เงินดาวน์ ยึดตามข้อกำหนดที่ระบุในสัญญา เราพยายามเวิร์กกับลูกค้าว่ามีอะไรติดขัดบ้าง พยายามช่วยเหลือดูแลแก้ไข ทำตามขั้นตอน ถ้าไม่เหลือบ่ากว่าแรงเราไม่ริบ (ยิ้ม) เมื่อห้องชุดกลับมาอยู่กับเราสุดท้ายก็ต้องเอาห้องกลับไปขายใหม่ จำนวนเงินถือว่าไม่เยอะ ปีที่แล้วประมาณ 100 กว่าล้าน”

นายวงศกรณ์ ประสิทธิ์วิภาต กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า กรณีลูกค้าไม่ต้องการรับโอน ส่วนใหญ่มีข้อตกลงที่ชัดเจนระบุไว้ในสัญญาจะซื้อจะขายซึ่งเป็นแนวการทำงานให้กับบริษัทได้ อย่างไรก็ตาม แม้บริษัทสามารถริบเงินดาวน์ได้ตามสัญญา แต่ที่ผ่านมาเพอร์เฟคอะลุ้มอล่วยโดยริบเพียงบางส่วนหรือริบครึ่งหนึ่ง เพราะถึงอย่างไรก็ต้องให้ลูกค้ารับผิดชอบบ้าง

“สิ่งที่ดีที่สุดคือหาทางช่วยให้ลูกค้าสามารถรับโอนได้ แต่ถ้าหากมีการยื้อไปเรื่อย ยื้อไม่สิ้นสุดเหตุผลส่วนหนึ่งอาจเพราะซื้อเก็งกำไร ไม่ได้ต้องการอยู่อาศัยจริง ถึงแม้มีกรณีแบบนี้บริษัทก็ไม่เคยริบเต็มจำนวน มากสุดเราเก็บไว้ครึ่งหนึ่ง คืนให้ลูกค้าครึ่งหนึ่ง เราคงไม่ใจร้ายถึงขนาดริบทั้งหมด”

เอกซเรย์เจอลูกค้าซื้อเก็งกำไร

ปัญหาโครงการอสังหาริมทรัพย์ริบเงินจอง-ริบเงินดาวน์ลูกค้าแม้มีให้เห็นต่อเนื่อง แต่สถานการณ์ปีนี้ดูเหมือนมีมากกว่าปกติ

เรื่องเดียวกันนี้ มีประเด็นมองต่างมุมโดย “กอล์ฟ-ณัฏฐพร กลั่นเรืองแสง” รองประธานเจ้าหน้าที่บริหาร สายงานกลยุทธ์ธุรกิจ บริษัท เรียลแอสเสท ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด ระบุว่า ปัญหาลูกค้าไม่รับโอนมีบ้าง ล่าสุด บริษัทเตรียมส่งมอบคอนโดมิเนียมแบรนด์เดอะสเตจ เตาปูน ปัจจุบันมียอดขาย 70% ในจำนวนนี้มีเพียงห้องเดียวที่ขอเงินคืนโดยให้เหตุผลว่าผ่อนต่อไม่ไหว กรณีนี้นโยบายด้านกฎหมายของบริษัทไม่อนุญาตให้ทำอย่างนั้นได้

“ลูกค้าก็มีหลากหลาย บางรายหยุดผ่อนเงินดาวน์เราก็อะลุ้มอล่วย ทำหนังสือทวงไป 2 ครั้งให้โปะงวดค้าง 4-5 งวดตอนโอนเลยก็ได้ แต่ก็หายไปเลย กรณีริบเงินดาวน์ตามระบุในสัญญามีบ้างที่ไปร้องกับหน่วยงานรัฐ แต่ส่วนใหญ่ไม่ชนะเพราะบริษัทไม่ได้ละเมิดสัญญาอะไร”

ทั้งนี้ ปัญหาการกู้ไม่ผ่านมีสูงมากช่วงปี 2558-2559 สาเหตุหลักส่วนหนึ่งมาจากยอดปฏิเสธสินเชื่อจากแบงก์มีสูง 30-40% กระทบต่อการผ่อนค่างวดและรับโอนอสังหาฯ ด้วย ขณะเดียวกันปัญหายังมาจากลูกค้าซื้อลงทุนระยะสั้นหรือซื้อเก็งกำไร หากขายต่อทำกำไรไม่ได้ก็มักจะยื้อโอนหรือไม่ยอมรับโอน

“การริบเงินดาวน์ผมว่าควรทำเป็นมาตรฐาน เพราะปัจจุบันผู้ซื้อที่ไม่เป็นมืออาชีพเยอะ เกิดกลุ่มลงทุนระยะสั้นเช่นเก็งกำไรที่ไปเป็นกูรู เป็นโค้ช แนะให้ทำอย่างนั้นอย่างนี้ที่เอาเปรียบผู้ประกอบการ

ข้อแนะนำสำหรับกลุ่มซื้อเก็งกำไรถ้าตลาดไม่เป็นไปตามคาดการณ์ ต้องมีเงินพร้อมที่จะรับโอนเป็นการสร้างวินัยผู้บริโภคด้วย”