อสังหาริมทรัพย์

จับคู่ออฟฟิศบิลดิ้ง-เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ เด้งรับดีมานด์ลูกค้าต่างชาติมั่งคั่ง

มติคณะรัฐมนตรี 14 กันยายน 2564 ปลุกความเชื่อมั่นภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้ระดับหนึ่ง ด้วยการจัดแพ็กเกจดึงดูดกำลังซื้อลูกค้าต่างชาติมั่งคั่ง 4 กลุ่มหลัก จำนวน 1 ล้านคน แผนดำเนินการปี 2565-2569 นำมาสู่ความคาดหวังว่าจะเป็นตัวช่วยพลิกฟื้นภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ให้กระชุ่มกระชวยขึ้นมาได้

ตัวช่วยระบายสต๊อกบ้าน-คอนโดฯ

“ภัทรชัย ทวีวงศ์” ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร บริษัท คอลลิเออร์ส ประเทศไทย จำกัด กล่าวกับ “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า มติ ครม.ดังกล่าวเป็นการเตรียมความพร้อมในการฟื้นฟูเศรษฐกิจภายหลังสถานการณ์โควิดคลี่คลายลง ซึ่งมีความจำเป็นต้องมีมาตรการกระตุ้นให้เกิดกิจกรรมทางเศรษฐกิจเพื่อบรรเทาผลกระทบและสร้างรายได้ให้แก่ประชาชน แรงงาน และภาคธุรกิจ

สาระสำคัญของมาตรการแบ่งเป็น 2 เรื่องหลัก คือ การออกวีซ่าผู้พำนักระยะยาว (long-term resident visa) กับการแก้ไขกฎหมาย หรือกฎระเบียบที่เกี่ยวข้อง เพื่อดึงดูดชาวต่างชาติ หากมาตรการดังกล่าวเป็นรูปธรรมจะเป็นปัจจัยบวกต่อภาคอสังหาฯในประเทศไทย ทั้งในส่วนของตลาดที่อยู่อาศัยและตลาดอื่น ๆ

ในภาพรวม จะเป็นตัวช่วยระบายสต๊อกคงค้างที่มีจำนวนมากในตลาดคอนโดมิเนียม และกระตุ้นนักลงทุนต่างชาติให้มีความสนใจในตลาดแนวราบมากขึ้น ทั้งในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑลและต่างจังหวัดที่เป็นเมืองท่องเที่ยว

เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ขานรับ

ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย มองว่า ขณะเดียวกันยังมีอสังหาฯประเภทเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์และออฟฟิศบิลดิ้งที่ได้รับอานิสงส์โดยตรงด้วย โดยดีมานด์หลักของตลาดเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ในกรุงเทพฯ มีชาวต่างชาติที่ทำงานในกรุงเทพฯ ณ ไตรมาส 2/64 จำนวน 80,793 คน ที่มีใบอนุญาตทำงาน (work permitted)

ภายใต้สถานการณ์โควิด ผู้ประกอบการเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์พยายามหันมาเพิ่มสัดส่วนลูกค้าผู้เข้าพักระยะสั้นเพิ่มขึ้น จากปกติจะโฟกัสกลุ่มลูกค้าหลักเป็นผู้เช่าห้องพักระยะยาว ดังนั้น จึงถือว่าเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์มีการปรับตัวรับมือได้ดีกว่าอสังหาฯอื่น ๆ ในภาคบริการ เทียบกับธุรกิจโรงแรมที่ได้รับผลกระทบอย่างหนักจากจำนวนนักท่องเที่ยวหดตัวอย่างรุนแรง

ถึงแม้จะพบว่ามีเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์หลายแห่งเลือกปิดกิจการชั่วคราว เพื่อรอให้ตลาดปรับตัวดีขึ้น และรอคอยโอกาสกลับมาเปิดดำเนินกิจการได้อีกครั้ง

ปรับโมเดลดึงลูกค้าเช่าสั้น-ยาว

ทั้งนี้ ฐานลูกค้าหลัก นักลงทุนชาวต่างชาติ พบว่ามีดีมานด์จำนวนมากหาโอกาสการลงทุนในประเทศไทย โดยเฉพาะนักลงทุนและนักธุรกิจชาวญี่ปุ่นที่เข้ามาทำงานในประเทศไทย สัดส่วน 25% ตามมาด้วยประเทศในทวีปเอเชีย ทั้งจีน เกาหลีใต้ ไต้หวัน มาเลเซีย รวมถึงประเทศในทวีปยุโรป

สำหรับอัตราการเช่าเฉลี่ยของเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ในกรุงเทพฯ ณ ไตรมาส 2/64 อยู่ที่ 75.42% ลดลงจากไตรมาส 2/63 มากกว่า -20.08% จากการชะลอตัวทางเศรษฐกิจซึ่งถูกซ้ำเติมจากสถานการณ์โควิด และส่งผลกระทบในเชิงลบต่อดีมานด์พักอาศัยทั้งระยะยาวและระยะสั้น

อย่างไรก็ตาม รูปแบบตลาดให้เช่าระยะยาว บริษัทส่วนใหญ่ทำสัญญาเช่ารายปีให้กับพนักงานชาวต่างชาติ ส่งผลให้อัตราการเช่าเฉลี่ยในทุกพื้นที่ของกรุงเทพฯเปลี่ยนแปลงไม่มากนัก เมื่อเทียบกับธุรกิจโรงแรม

“เทรนด์เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์จะมีการผสมผสานระหว่างแขกที่เข้าพักระยะยาวกับระยะสั้น ซึ่งโรคระบาดโควิดทำให้เห็นถึงความสำคัญของการปรับตัวด้วยการเจาะตลาดที่หลากหลายมากขึ้น และจะเห็นว่าเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์บางแห่งเท่านั้นที่มีความยืดหยุ่นมากพอที่จะเข้าถึงตลาดทั้ง 2 กลุ่มได้

ออฟฟิศบิลดิ้งประคองลูกค้า

นอกจากธุรกิจเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์แล้ว มติ ครม. 14 กันยายน 2564 อาจส่งผลดีต่อตลาดอาคารสำนักงานให้เช่าหรือออฟฟิศบิลดิ้ง โดยสถิติ ณ สิ้นไตรมาส 2/64 พื้นที่สำนักงานทั้งหมดในกรุงเทพฯถูกใช้ไปแล้ว 8.538 ล้านตารางเมตร ส่งผลให้อัตราการเช่าโดยรวมอยู่ที่ 93.8% เหมือนกับภาพรวมตลาดในช่วงไตรมาส 1/64

อย่างไรก็ตาม อัตราการเช่าในหลายพื้นที่ปรับตัวลดลง ส่งผลให้ผู้พัฒนาหลายรายมีการแข่งขันปรับลดค่าเช่าลง ซึ่งไม่สามารถปรับราคาได้เหมือนในสถานการณ์ปกติเพื่อรักษาลูกค้าไว้ และต้องการดึงความสนใจของผู้เช่ามาเติมเต็มในพื้นที่ที่ว่างลง โดยผู้เช่าที่ได้รับผลกระทบจากการระบาดโควิดยังคงมีแนวโน้มในการขอปรับลดขนาดพื้นที่เช่า หรือขอลดค่าเช่าชั่วคราว

ธุรกิจโลกใหม่อุ้มพื้นที่สำนักงาน

ในขณะเดียวกัน มีบางธุรกิจ เช่น อีคอมเมิร์ซ โลจิสติกส์ และโคเวิร์กกิ้งสเปซ ยังคงทำรายได้มากขึ้นจนขยายกิจการและขอเช่าพื้นที่เพิ่มมากขึ้นอย่างต่อเนื่อง ข้อมูล ณ ไตรมาส 2/64 ดีมานด์การเช่าออฟฟิศบิลดิ้งที่เป็นลูกค้าใหม่ ส่วนใหญ่อยู่ในกลุ่มธุรกิจอีคอมเมิร์ซ สถาบันการเงิน บริษัทผู้ให้บริการสำรองห้องพักออนไลน์ ธุรกิจค้าส่งและค้าปลีกผลิตภัณฑ์ หรืออุปกรณ์อิเล็กทรอนิกส์

และพบว่า หลายบริษัทมีความต้องการย้ายพื้นที่และปรับปรุงพื้นที่เช่าให้ทันสมัย เน้นการลดขนาดลง หรือบางรายมีความประสงค์ที่จะย้ายอาคารสำนักงานใหม่ในราคาที่ถูกลงในพื้นที่ใกล้เคียง เพื่อประหยัดต้นทุนค่าใช้จ่ายในปัจจุบันและอนาคตระยะใกล้ เนื่องจากมองว่าภาพรวมเศรษฐกิจยังคงอยู่ในภาวะชะลอตัว

“ภัทรชัย” สรุปตอนท้ายว่า มติคณะรัฐมนตรีดึงดูดลูกค้าต่างชาติมั่งคั่งจะเป็นปัจจัยบวกสำคัญที่จะดึงกลุ่มที่ต้องการทำงานจากประเทศไทย (work-from-Thailand professional) กลุ่มผู้มีทักษะเชี่ยวชาญพิเศษ (high-skilled professional) เข้ามาในประเทศ ซึ่งจะเกิดการจ้างงานเพิ่มขึ้น

“ตลาดออฟฟิศกำลังเผชิญกับความท้าทายจากการมีซัพพลายที่จะทยอยก่อสร้างแล้วเสร็จในช่วง 2-3 ปีหน้าอีก 1 ล้านตารางเมตร ซึ่งมาตรการดึงต่างชาติมั่งคั่งจะเป็นการส่งเสริมให้มีความต้องการใช้พื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯเพิ่มขึ้นอีกเป็นจำนวนมากในอนาคต”