อสังหาริมทรัพย์

สุดคึกคัก! สัมมนา “ส่องอสังหาฯ 2018” นำทัพ 6 กูรูวงการพัฒนาที่ดิน-สินเชื่อร่วมถกโจทย์เศรษฐกิจ

วันที่ 24 พฤศจิกายน 2560 ผู้สื่อข่าวรายงานว่า หนังสือพิมพ์ประชาชาติธุรกิจ ได้ร่วมกับพันธมิตร “แกรนด์ โฮม มาร์ท” จัดงานสัมมนาเเห่งปี “ส่องอสังหาริมทรัพย์ 2018” นำทัพ 6 กูรูวงการพัฒนาที่ดิน-สินเชื่อร่วมถกโจทย์เศรษฐกิจ ณ ห้องประชุม ชั้น 3 แกรนด์โฮม บางนา ก.ม.10

ภายในงานพบกับ “ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์” รักษาการ ผอ.ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธอส. บรรยายพิเศษหัวข้อ
“Big Data อสังหาฯ 2018” , “เจีย คิน” ซีอีโอกลุ่มเฮง เอเชีย ธุรกิจโมเดิร์นเทรดค้าวัสดุก่อสร้างดาวรุ่งแห่งกัมพูชา บรรยายพิเศษในหัวข้อ “Property Market โอกาสอสังหาฯไทยในตลาดอาเซียน” นอกจากนี้ยังมีเสวนาพิเศษ “อสังหาฯ ขับเคลื่อนประเทศ” โดยมีผู้ร่วมเสวนาคือ “แสนผิน สุขี” กรรมการผู้จัดการใหญ่ บมจ.แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ หรือโกลเด้นแลนด์ “ไตรเตชะ ตั้งมติธรรม” กรรมการผู้จัดการ บมจ.ศุภาลัย และ “จามรี เกษตระกูล” รองผู้จัดการใหญ่ ผู้บริหารสูงสุดสายสินเชื่อที่อยู่อาศัย ธนาคารไทยพาณิชย์

พร้อมด้วย “เศรษฐา ทวีสิน” กรรมการผู้จัดการใหญ่ บมจ.แสนสิริ บรรยายพิเศษในหัวข้อ “ผ่าทางตันอสังหาฯ สไตล์เศรษฐา”

@ปีหน้าอสังหาฯสดใส คาดไม่โอเวอร์ซัพพลาย ห่วงภูมิภาคกำลังซื้อต่ำ

“ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์” รักษาการผู้อำนวยการ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธอส. บรรยายพิเศษหัวข้อ “Big Data อสังหาฯ 2018” กล่าวว่า ตัวเลขการเติบโตของเศรษฐกิจไทย ไตรมาสที่ 3 โตขึ้นเเละมีทิศทางที่ดี เเละเชื่อว่าผลผลิตมวลรวมภายในประเทศ (จีดีพี) ปีนี้จะเกิน 4 % หรืออาจจะเเตะถึงระดับ 4.6 % ตามที่สภาพัฒน์คาดการณ์ไว้ก่อนหน้านี้

สำหรับในภาคอสังหาริมทรัพย์ เเม้ช่วงท้ายปี 2559 จนถึงไตรมาสที่ 2 ของปี 2560 จะซบเซาเเละตัวเลขลดลงมา เเต่ไตรมาสที่ 4 ของปีนี้ตัวเลขติดลบนั้นเริ่มดีขึ้น โดยคาดว่าปีหน้า 2018 ภาคอสังหาฯจะโตถึง 6 % ส่วนการโอนกรรมสิทธิ์นั้นคาดจะโตถึง 17 %

ด้านประมาณการที่อยู่อาศัย ในปี 2561 คาดว่าทั่วประเทศจะมีจำนวนประมาณ 276,100 หน่วย เเบ่งเป็นเเนวราบ 154,200 หน่วย คิดเป็น 56.8 % อาคารชุดมีประมาณ 121,900 หน่วย คิดเป็น 44.2% โดยหน่วยที่มีมากที่สุดคือ “อาคารชุด” อยู่ที่ 44.1 % รองลงมาคือทาวน์เฮ้าส์ 24.3% บ้านเดี่ยว 23.5 % ที่เหลือเป็นบ้านเเฝดเเละอาคารพาณิชย์

“การลงทุนเเละพัฒนาโครงการอสังหาฯ กระจุกตัวอยู่ในกรุงเทพมากกว่าภูมิภาค เเม้ว่าต่างจังหวัดจะมีการเติบโตขึ้นเเต่อยู่ในระดับต่ำ เเละกำลังซื้อยังไม่ดี โดยการขยายตัวในพื้นที่กรุงเทพเเละปริมณฑล อยู่ที่ราว 8 % ส่วนภูมิภาคอยู่ที่ 2.1 % เเละเฉลี่ยทั้งประเทศอยู่ที่ 6 %”

โดยประมาณการอุปทานที่อยู่อาศัยในตลาดจังหวัดภูมิภาค ปี 2561 คาดมีประมาณ 121,900 หน่วย เเบ่งเป็นเเนวราบประมาณ 79,900 หนวย คิดเป็น 65.5 % อาคารชุด มีประมาณ 42,000 หน่วย คิดเป็น 34.5 % ซึ่งหน่วยที่มีมากที่สุด คือ “บ้านเดี่ยว” คิดเป็น 36.2 % รองลงมาเป็นอาคารชุด 34.5 % ทาวน์เฮ้าส์ 18.1 % ที่เหลือเป็นบ้านเเฝดเเละอาคารพาณิชย์ ทั้งนี้ จังหวัดที่น่าจับตามองคือภูเก็ต เชียงใหม่เเละเมืองท่องเที่ยวอย่างพัทยา

ขณะที่ตัวเลขสินเชื่อเปล่อยใหม่ ปี 2559 อยู่ที่ 430,000 ล้าน ซึ่งคาดว่าจบปี 2560 จะเพิ่มขึ้นเเตะ 612,000 ล้าน เเละเชื่อว่าปีหน้า 2561 ยอดจะทะลุ 6 เเสนล้านเช่นเดียวกัน

“อุปทานในปี 2561 ไม่น่าจะโอเวอร์ซัพพลาย เนื่องจากยังมีความต้องการจะซื้อที่อยู่อาศัยค่อนข้างสูง ในส่วนภูมิภาคความนิยมเเนวราบจะสูงกว่าคอนโด เเละการระบายอุปทานยังอยู่ใกล้เคียงกับค่าเฉลี่ย โดยรวมดีขึ้น ภาคอสังหาฯปีหน้าก็คงจะสดใส” ดร.วิชัยระบุ

นางเจีย คิน ประธานเจ้าหน้าที่บริหารกลุ่มเฮง เอเชีย กัมพูชา ธุรกิจโมเดิร์นเทรดค้าวัสดุก่อสร้างดาวรุ่งแห่งกัมพูชา บรรยายพิเศษในหัวข้อ “Property Market โอกาสอสังหาฯไทยในตลาดอาเซียน”

โดยระบุว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในกัมพูชากำลังเติบโตมาก โดยเฉพาะตั้งแต่ปี 2016-2017 และเชื่อว่าถึงปีหน้าจะเติบโตเป็นก้าวกระโดดของประเทศ ทั้งโครงสร้างพื้นฐานที่มีโดยรอบประเทศ ไปจนถึงตึก อาคารสูง คอนโด บ้าน ทั้งนี้ มีการลงทุนจากต่างประเทศเข้ามามาก โดยเฉพาะจากญี่ปุ่น มาเลเซีย จีน ขณะที่ผู้ประกอบการไทยเข้าไปลงทุนในกัมพูชาสูงมากเช่นกัน เช่นโรงงานซีเมนต์

@ไทยได้เปรียบ เพราะคนกัมพูชารักสินค้าไทยเป็นอันดับหนึ่ง!

ซีอีโอกลุ่ม เฮง เอเชีย กัมพูชา กล่าวต่อว่า การลงทุนจากต่างประเทศในกัมพูชา มีทั้งญี่ปุ่น จีน กำลังเข้าไป แต่ประเทศที่ได้เปรียบที่สุดคือ “ไทย” คนกัมพูชานิยมสินค้าไทย และยกให้สินค้าและผลิตภัณฑ์จากไทยเป็น First priority แรกของเขา

“คนเขมรค่อนข้างนิยมสินค้าไทย และงานออกแบบของไทย จริงๆไทยได้เปรียบมากกว่าคนอื่น(ประเทศอื่น)เขา เป็นเพราะที่นั่นดูสื่อทีวี ออนไลน์ ดูหนังไทยเรียลไทม์ ดังนั้นภาษาของเขาจะเข้าใจภาษาไทยได้เยอะมาก เฉลี่ยคนกัมพูชาเข้าใจภาษาไทยเกือบครึ่งๆ ไม่จำเป็นต้องไปเรียนก็สามารถเข้าใจภาษาไทยได้ ดังนั้นคนไทยเข้าไปทำธุรกิจในกัมพูชาได้เปรียบมาก รวมทั้วคนที่นั่นชอบและรักสินค้าไทยมากด้วย ถ้าให้เลือกอะไรที่มาจากไทยถือว่าเป็น First priority แรกของเขา”

@โครงสร้างพื้นฐานในกัมพูชากำลังบูม ธุรกิจอสังหาฯไทยได้เปรียบสูง

“เรื่องอินฟาสทรัคเจอร์ตอนนี้ในพนมเปญขยายเมืองไปพอสมควร รัฐบาลมีนโยบายขยายเมือง ไปอีก 2 เท่า หรือจากเดิม 10 ตารางกิโลเมตร ขยายเพิ่มออกไปอีก 20 ตารางกิโลเมตร และส่งผลให้เกิดการก่อสร้างเชื่อมต่อในเมือง เริ่มมีถนนเยอะขึ้น ไฮเวย์ ทางด่วนกำลังจะสร้าง หลายประเทศกำลังไปลงทุน ส่วนเส้นทางต่างๆมีการขยายเมืองออกไปจากพนมเปญ เหมือนใยแมงมุม ขยายเข้าไปเวียดนาม เมืองไทย และการตั้งเป้าให้สีหนุวิลล์เป็น ฮับเส้นทางและโลจิสติกส์ ที่เชื่อมไปไทย และเวียดนาม ในการส่งสินค้า รวมกับโครงการลุ่มน้ำโขงที่จีนเล็งไว้ และโครงการ One Belt One Road ที่จีนลงที่นี่ นอกจากนี้มีการลงทุน โดยเฉพาะญี่ปุ่น มีท่าเรือน้ำจืดในพนมเปญรองรับสินค้ามาจากหลายประเทศที่เป็นอุตสาหกรรมหนัก อาทิ ซีเมนต์ เหล็กเส้นที่ต้องผ่านทางแม่น้ำ ทะลุเข้าไปเเวียดนาม ขณะที่ท่าเรือน้ำลึก มีญี่ปุ่นเข้าไปลงทุนค่อนข้างเยอะ และเชื่อมต่อกับสีหนุวิลล์ที่สินค้าจะถูกส่งต่อไปเวียดนาม ส่วนสินค้าจากไทยผ่านเกาะเกง เข้าพนมเปญ ขณะที่อีกส่วนสินค้าจากไทยาเข้าทางเสียมเรียบ ส่งมาเมืองไทย ซึ่งท่าเรือส่วนนี้จะเจริญมาก”นางเจีย คิน กล่าว และว่ากัมพูชากำลังจะมีเขตเศรษฐกิจ 24 แห่ง โดยมี 14 แห่งที่จะเป็นวันสต๊อปเซอร์วิสเพื่ออำนวยความสะดวกนักลงทุน

ซีอีโอกลุ่ม เฮง เอเชีย กัมพูชา กล่าวต่อว่า ธุรกิจค้าปลีกในกัมพูชากำลังมาแรง โดยห้างสรรพสินค้าใหญ่ที่สุดในกัมพูชาขณะนี้ คือ อิออน มอลล์ จากการลงทุนของญี่ปุ่น ซึ่งประสบความสำเร็จมากและกำลังจะเปิดสาขาสองในปีหน้า ขณะที่ธุรกิจอสังหาฯในกัมพูชาปี 2016-1017 เติบโต 28-30 % และปีหน้าจะโตกว่านี้

“ในสีหนุวิลล์จีนไปลงุทนเยอะมาก กว้านซื้อที่ดิน สร้างโรงแรมห้าดาว เจ็ดดาวไปลงที่นั่น และรัฐบาลกัมพูชาพยายามทำให้เส้นทางสีหนุวิลล์ เป็นหาดที่สวยที่สุดของโลก คงรูปลักษณ์ให้ดีที่สุด การลงทุนในสีหนุวิลล์จึงเกิดขึ้นเยอะ ขณะที่ญี่ปุ่น พยายามจะใช้เมืองเสียมเรียบเป็นเมืองเกษียณอายุ หรือรีไทร์คันทรีของชาวญี่ปุ่นเป็นเป้าหมายหนึ่ง ดังนั้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ปีหน้าน่าจะโตได้มากกว่านี้”ภาคเอกชนกัมพูชากล่าว

@ธุรกิจคอนโดมิเนียมกำลังมาแรงในกัมพูชาจริงหรือ?

นางเจีย คิน กล่าวว่า ประชากรกัมพูชาแยกเป็นสองแบบ คือคนเคยเรียนต่างประเทศและกลับมาอยู่กัมพูชา หรือกลุ่มที่เป็น refugee เคยออกนอกประเทศไปช่วงสู้รบ และกลับมาอยู่กัมพูชาเพื่อรีไทร์ทีนี่ คนเหล่านี้จะชินกับการพักอาศัยในคอนโด อพาร์ทเมนต์ เพราะอยู่ในเมือง จัดเป็นกลุ่มมีกำลังซื้อ ซึ่งใครที่จะลงทุนก็มองว่ามีโอกาส เพราะคนต่างประเทศไม่สามารถครอบครองที่ดินได้ หลายคนจึงไปซื้อคอนโดฯ กับอีกส่วนหนึ่งคนท้องถิ่น ที่ยังชินกับการอยู่บ้านติดดิน

“น่าสนใจว่าประชากรกัมพูชาปัจจุบัน 16 ล้านคน เป็นช่วงเบบี้บูมมาก และมีอายุต่ำกว่า 30 ปี ลงไปจำนวนมาก ในกัมพูชาเป็นคนกลุ่ม Young Age มาก และทุกคนแต่งงานตั้งแต่อายุยังน้อย และขยายไปอยู่สร้างครอบครัวเยอะขั้น ดังนั้นสิ่งเหล่านี้ทำให้เกิดดีมานด์ของตลาดอาคารชุดและบ้านมาก”

นางเจีย คิน กล่าวต่อว่า คนกัมพูชานอกจากชอบสินค้าไทยแล้ว ยังชอบงานออกแบบและดีไซน์จากไทย โดยเฉพาะวัสดุก่อสร้าง และเฟอร์นิเจอร์ ซึ่งกัมพูชายังนำเข้าจากต่างประเทศกว่าครึ่ง จึงเป็นโอกาสของนักลงทุนไทย

“การออกแบบของกัมพูชาจะก๊อปปี้และได้จากไทยไป การไปลงทุนที่โน่นมีโอกาสที่ดีมาก และคนกัมพูชาชอบสินค้า ผลิตภัณฑ์ดีไซน์ ที่ออกแบบจากไทยมาก ในเรื่องวัสดุก่อสร้าง และสินค้าเฟอร์นิเจอร์ ในกัมพูชาไม่มีฐานการผลิต ที่มีตอนนี้คือมีแค่ซีเมนต์ที่ผลิตในประเทศ แต่กระเบื้อง สุขภัณฑ์ยังไม่มี มีผลิตอิฐมอญเท่านั้น ซึ่งซีเมนต์ปัจจุบันยังไม่เพียงพอ ยังอิมพอร์ตจากไทย มีเพียง 50 เปอร์เซ็นต์ในประเทศ ที่เหลือภาควัสดุก่อสร้าง 80 % อิมพอร์ตจากไทย เวียดนาม จึงเป็นโอกาสของนักลงทุนจากต่างประเทศสูงมาก และคุณภาพวัสดุก่อสร้างในไทยก็ได้เปรียบ”ซีอีโอกลุ่มเฮง เอเชีย กัมพูชากล่าว

@ข้อจำกัดทางกฎหมายในกัมพูชา

อย่างไรก็ตาม ยังมีข้อจำกัดและปัญหาการลงทุนในกัมพูชาคือ กฎหมายอำนวยความสะดวกให้นักลงทุน แต่ในทางปฏิบัติจริงยังเกิดปัญหาแบบคาดไม่ถึง และที่สำคัญ หลายครั้งคนกัมพูชาเรียนจบทฤษฎี แต่ปฏิบัติจริงยังมีปัญหา

“กัมพูชาน่าลงทุน แต่ถ้าอยากไปลงทุนที่โน่น แน่นอนเรื่องกฎหมายที่เป็นเรื่องสำคัญ เวลาไปปฏิบัติจริง กฎหมายของกัมพูชาหลายอย่าง จากประสบการณ์เองพบว่า เจ้าหน้าที่กัมพูชายังอ่านกฎหมายไม่เข้าใจ หรือเกิดปัญหาการตีความทางกฎหมาย เช่น การขอ work permit วีซ่า ยังมีขั้นตอนที่บางครั้งเจ้าหน้าที่ไม่เข้าใจ และทำให้ต้องไปขอกับกรมแรงงานใหม่ โดยรวมหลายกฎหมายกัมพูชาที่ออกมามีลักษณะที่จะต้องตีความ เช่น การจดทะเบียนการค้าที่ในกฎหมายอาจจะบอกว่าใช้เวลา 1 เดือน แต่กระบวนการจริงอาจใช้เวลา 3-6 เดือน ดังนั้นเอาเข้าจริงดีเลย์ไปเยอะมาก” นางเจีย คินกล่าว

 

@ “โกลเด้นแลนด์” เผยฮาวทูขายทาวน์เฮ้าส์หมดเกลี้ยงใน 2 วัน

นายแสนผิน สุขี กรรมการผู้จัดการใหญ่ บมจ.แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ หรือโกลเด้นแลนด์ กล่าวในเสวนาพิเศษ “อสังหาฯ ขับเคลื่อนประเทศ” ว่า ปัจจุบันมีหลายปัจจัยที่ทำให้การแข่งขันทางอสังหาริมทรัพย์สูงมากขึ้น ซึ่งสำหรับโกลเด้นแลนด์มีรายได้เติบโตขึ้นเรื่อยๆ โดยสิ่งที่ทำให้ทาวน์เฮ้าส์ของโกลเด้นแลนด์ขายดี อย่างแรกคือ โลเคชั่น คนมักคิดว่าต้องมีเงินถึงจะได้ทำเลที่ดี แต่โกลเด้นแลนด์พยายามหาทำเลที่ดีสำหรับมนุษย์เงินเดือน ทั้งนี้ ทำเลที่ดีบางครั้งอาจจะมีปัญหาเยอะ เช่น มีบ่อขยะ มีเสาไฟฟ้าแรงสูง มีวัด ทุกคนปฏิเสธ แต่โกลเด้นแลนด์ไม่มองแบบนั้น ซื้อไว้ก่อน แล้วมองว่าเราแก้ปัญหาได้ ลูกค้าที่ซื้อก็เป็นกลุ่มที่ไม่แคร์ปัญหาดังกล่าว แต่เอาทำเลเป็นหลัก

“ทำเลที่ดี คนมักคิดว่าแพง แต่บางอันเรียกได้ว่าเป็นที่ที่คนไม่เอา อย่างอ่อนนุช-ลาดกระบัง ข้างหลังเป็นแอร์พอร์ตลิ้งก์ เข้าไปในซอยเป็นหมู่บ้านที่ดูไม่ค่อยดีเท่าไหร่ ราคาไร่ละ 4 ล้านบาท ผมก็ซื้อมาแปลงหนึ่ง ถมดินยังต้องใช้รถเล็กเข้าไปถม แต่เรามองว่าโลเคชั่นนี้เดินทางสะดวก เพราะใกล้แอร์พอร์ตลิ้งก์และทางด่วน เราขายเริ่มต้น 2 ล้านบาท ปรากฏว่าเฟสแรกขายหมดภายใน 2 วัน เฟสสองก็เช่นกัน ดังนั้นหากทำเลดี ถึงสิ่งแวดล้อมไม่ดี โครงการก็จะขายได้ เรียกได้ว่าทำเลเป็นปัจจัยที่มีผล 50% เลยทีเดียว ดังนั้นจึงเป็นเรื่องที่ว่าเราเลือกอะไรแล้วเราจะแก้ปัญหาที่เป็นอุปสรรคได้ไหม มองว่าไม่มีทุกอย่างเพอร์เฟ็กต์ เพราะทำธุรกิจต้องมีได้มีเสีย” นายแสนผินกล่าว

นายแสนผินกล่าวอีกว่า นอกจากนี้ เรื่องราคาจับต้องได้ก็เป็นสิ่งที่โกลเด้นแลนด์ทำได้ แม้ว่าจริงๆ แล้วทำเลดีต้องมีราคาเพิ่มขึ้น แต่ด้วยการลดค่าใช้จ่ายที่ระบบก่อสร้างและระบบจ้างงานที่ไม่เหมือนกับดีเวลอปเปอร์ทั่วไป โดยใช้ระบบที่กึ่งๆ กับผู้รับเหมา นอกจากนี้ยังพยายามซื้อของตรง ใช้ผู้รับเหมาซ้ำ ก็จะทำให้ได้ราคาที่ลูกค้าเข้าถึงได้ เพราะทาวน์เฮ้าส์ราคาเกิน 4 ล้านบาทนั้นขายยาก ไม่ว่าจะทำเลไหนคนก็ไม่ซื้อ เหมือนมีเพดานของทาวน์เฮ้าส์อยู่ แต่ในแง่ของผู้ประกอบการก็ต้องมีกำไร ดังนั้นการลดคอสต์จะช่วยได้มาก

@แนะทาวน์เฮ้าส์ขายเร็วดีกว่า

นายแสนผินยังกล่าวอีกว่า ในเรื่องการขายอสังหาฯช้าหรือเร็วดีกว่ากันนั้น บางคนอาจมองว่าต้องขายช้าถึงจะมีกำไรเพิ่มขึ้น แต่ธรรมชาติของตลาดแต่ละตลาดต่างกัน ทาวน์เฮ้าส์มีช่วงที่แคบ ถ้าราคามากขึ้น ลูกค้าจะหนี นอกจากนี้ลูกค้ายังเปลี่ยนใจง่าย มีอัตราแบงก์แคนเซิลสูง ดังนั้นหากค่อยๆ ขายจะไม่เหลือลูกค้าที่สู้ราคาได้เลย ทำให้เวลาขาย โกลเด้นแลนด์จะมีการตั้งเป้าหมายไว้ว่าต้องมีมาร์จิ้นเท่าไหร่ มีกำไรเท่าไหร่ และจะไม่ทำให้ต่ำกว่านั้น เพราะยิ่งโครงการอยู่นานก็จะยิ่งไม่น่าสนใจ และราคาก็จะลดลง ยิ่งพอมีการแข่งขันสูงอีก ก็ทำให้ขายช้าไปอีกด้วย

“สำหรับแนวคิดสร้างก่อนขาย ผู้ประกอบการหลายคนโดยเฉพาะรายเล็กอาจจะลองดู โดยข้อดีของการสร้างก่อนขาย คือ 1.เรารู้ต้นทุน รู้กำไรชัดเจน 2.คุณภาพ ได้แบบมาตรฐาน ไม่มีลูกค้าเข้ามาระหว่างทาง 3.ควบคุมเวลาได้ เพราะเราเป็นคนควบคุม สามสิ่งนี้จะทำให้เรารู้ต้นทุนก่อนขายที่ชัดเจน อย่างไรก็ตาม จะใช้กลยุทธ์นี้ได้ต้องมีแบรนด์ที่แข็งแกร่ง แต่ถ้าเป็นรายเล็ก อาจจะพูดได้ว่ามีความเสี่ยง ดังนั้นถ้าเป็นรายเล็ก ไม่อยากสร้างบ้านเสร็จก่อนขาย สิ่งที่ต้องทำได้เพื่อให้เกิดแบรนด์ที่แข็งแกร่งคือ 1.ต้องสร้างบ้านได้เร็ว ภายใน 3 เดือน หรือ 2 เดือนได้ยิ่งดี 2.ต้องไม่มีการเปลี่ยนแบบ คุณภาพจะได้ตามที่กำหนด” นายแสนผินกล่าว

@”ศุภาลัย” รุกแนวราบต่างจังหวัด คาดรายได้แนวราบปีนี้แตะ 8 พันล้าน

นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า สิ่งที่ผลักดันตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้เติบโตมีอยู่ด้วยกัน 3 อย่าง คือ ผลผลิตมวลรวมภายในประเทศ หรือจีดีพี ดอกเบี้ย รวมถึงอินฟราสตรักเจอร์ เช่น รถไฟฟ้า ซึ่งทั้งหมดนั้นต้องเกี่ยวเนื่องกับภาพรวมของบรรยากาศภายในประเทศ และการลงทุนในช่วงนั้นๆ ด้วย

ด้านตลาดอสังหาริมทรัพย์แนวราบนั้น “ไตรเตชะ” ระบุว่า ไม่เติบโตมาเป็นสิบปี จะเห็นว่าส่วนแบ่งการตลาดแนวราบของ 11 ดีเวลลอปเปอร์ชั้นนำของไทยจากปี 2012 มาจนถึงปี 2016 เปลี่ยนแปลงจาก 53 เปอร์เซ็นต์ มาอยู่ที่ 72 เปอร์เซ็นต์

“ส่วนคอนโดฯนั้นมีความหวือหวามากกว่าตั้งแต่ปี 2010 แต่หดตัวลงเมื่อเกิดเหตุการณ์น้ำท่วม โดยในปี 2012 ส่วนแบ่งการตลาดแนวราบของ 11 ดีเวลลอปเปอร์ชั้นนำของไทยอยู่ที่ 61 เปอร์เซ็นต์ และในปี 2016 อยู่ที่ 75 เปอร์เซ็นต์” นายไตรเตชะกล่าว

ขณะเดียวกันทำเลการสร้างคอนโดฯในโซนกรุงเทพฯนั้น คือ “รถไฟฟ้า” ทั้งสาทร สีลม และสุขุมวิท โดยปี 2015 มีการเปิดตัวคอนโดฯใหม่บริเวณเส้นรถไฟฟ้าถึง 32 เปอร์เซ็นต์ ส่วนในปี 2017 อยู่ที่ 23 เปอร์เซ็นต์ นอกนั้นจะเป็นการเปิดตัวในทำเลที่กระจายออกไปรอบนอก

ทั้งนี้ “รถไฟฟ้า” เป็นสิ่งหนึ่งที่ขับเคลื่อนอสังหาริมทรัพย์ให้เกิดการเปลี่ยนแปลง ส่วนอีกสิ่งหนึ่งคือก็คือ “ต้นทุนของการผลิต” ทั้งวัสดุก่อสร้าง ที่ดินมีการปรับตัวขึ้นทุกปี ส่งผลให้ราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้น 5-9 เปอร์เซ็นต์ต่อปี

“คอนโดฯใน กทม.เกิดขึ้นได้เพราะใน กทม.ที่ดินมีราคาแพง และรถติด แต่ในต่างจังหวัดไม่ได้เป็นเช่นนั้น เมื่อเกิดซัพพลายมากขึ้นเรื่อยๆ ตอนนี้กลายเป็นโอเวอร์ซัพพลายแล้ว ขณะเดียวกันตลาดอสังหาริมทรัพย์ในต่างจังหวัดไม่ได้เล็กกว่าเมื่อก่อน แต่มันเติบโตในแนวราบและเติบโตอย่างต่อเนื่อง” นายไตรเตชะกล่าว

กรรมการผู้จัดการ บมจ.ศุภาลัย ระบุทิ้งท้ายว่า “ศุภาลัย” เน้นการทำตลาดอสังหาริมทรัพย์ในแนวราบ โดยมุ่งทำตลาดต่างจังหวัด ซึ่งคาดว่าในปีนี้จะสามารถทำรายได้จากแนวราบได้ถึง 8,000 ล้านบาท

@ “ไทยพาณิชย์” เปิดเเผนทรานส์ฟอร์ม ลุยดิจิทัล ศึกษาบิ๊กดาต้าคน GenY

นางสาวจามรี เกษตระกูล รองผู้จัดการใหญ่ ผู้บริหารสูงสุดสายสินเชื่อที่อยู่อาศัย ธนาคารไทยพาณิชย์ กล่าวว่า ทรานส์ฟอร์เมชั่นของธนาคาร ต้องเป็นไปตามพฤติกรรมของผู้บริโภคที่เปลี่ยนไปไม่เพียงคนกลุ่ม Baby Boomer อายุ 58 ปีขึ้นไป เเละกลุ่มคน GenX อายุระหว่าง 38-57 ปี ยังต้องขยายมาสู่กลุ่มคน GenY อายุระหว่าง 22-37 ปีมากขึ้น ซึ่งเป็นกลุ่ม Digital Adopter หรือเป็นกลุ่มที่ชอบสื่อสารหาข้อมูลผ่านช่องทางดิจิทัล

ทั้งนี้ Digital Adopter คือการใช้เครื่องมือสื่อสารต่างๆ ในปัจจุบันคน GenY ในประเทศไทย ใช้ดิจิทัลมากที่สุดถึง 68% เป็นเพศชาย 52% เพศหญิง 48% มีเงินเดือนตั้งเเต่ 30,000-45,000 บาท อาศัยอยู่ในกรุงเทพฯ 63% เเละอาศัยอยู่จังหวัดอื่นๆ อีก 37% ซึ่งสนใจหาข้อมูลผ่านทางดิจิทัล ทำให้ต้องเข้าไปศึกษาความต้องการของคนกลุ่มนี้

“คนกลุ่มนี้ใช้สมาร์ทโฟน เข้าถึงเทคโนโลยี เเละอยากเข้าถึงเราผ่านทางดิจิทัล โซเชียลเน็ตเวิร์ก ช็อปออนไลน์ เมื่อเรามีบิ๊กดาต้าของคน GenY จะส่งผลในยามที่เราสื่อสาร ทำโปรโมชั่น จะต้องศึกษาเเละรู้อารมณ์เขา เเล้วจะรู้ว่าเขาต้องการเเบบไหน” น.ส.จามรีกล่าว

น.ส.จามรียังเปิดเผยถึงรูปแบบการใช้ชีวิตกลุ่มคน GenY พบว่า สนใจคอนโดมิเนียมมากที่สุดถึง 31% ส่วนกลุ่ม GenX กว่า 40% เเละกลุ่มคน Baby Boomer กว่า 42% ชื่นชอบบ้านเดี่ยว

นอกจากนี้ ธนาคารยังต้องดูเทรนด์ เตรียมเเพลน เปลี่ยนรูปแบบให้ทันสมัยมากขึ้น พนักงานน้อยลง ปรับตัวเข้าหาดิจิทัล เเละใช้ข้อมูลบิ๊กดาต้าในกลุ่มลูกค้าให้มากขึ้น

“เเต่ก่อนเราใช้ข้อมูลเเค่ว่าลูกค้าทำอาชีพอะไร อายุเท่าไหร่ เดี๋ยวนี้ไม่ใช่เเค่นั้น 90% ของลูกค้าที่ขอสินเชื่อบ้าน เราคิดว่าลูกค้าจะเดินไปดูบ้านเเต่กว่า 90% ในปัจจุบัน เขาค้นข้อมูลจากกูเกิล”

สำหรับสินเชื่อที่อยู่อาศัย เเนวโน้มการใช้บัตรเครดิตของ ธนาคารไทยพาณิชย์ในปี 2017 กลุ่ม Digital Adopter มีกว่า 40% , Cashless มีกว่า 42% , Travel Spender มีกว่า 62% , Lifestyle มีกว่า 66%

อย่างไรก็ตาม น.ส.จามรี กล่าวทิ้งท้ายว่า ทิศทางอสังหาริมทรัพย์ในปีหน้า ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะโตขึ้น อาจไม่หวือหวา เเต่โตกว่าปีก่อนเเน่นอน

@เทรนด์ผู้บริโภคเปลี่ยนไป จนวายเป็นกลุ่ม HENRY กำลังซื้อสูง แต่ยังไม่มีทรัพย์สินเยอะ

ด้านนายเศรษฐา ทวีสิน กรรมการผู้จัดการใหญ่ บมจ.แสนสิริ บรรยายพิเศษในหัวข้อ “ผ่าทางตันอสังหาฯ สไตล์เศรษฐา”ว่า พฤติกรรมผู้บริโภคในโลกเปลี่ยนไปมาก หากเจาะตลาดลักเซอรี่สมัยก่อน เรามีกลุ่มที่เรียกว่า Old Luxury เป็นกลุ่มมีความมั่งคั่งสูง กลุ่มนี้จะสะสมของ สินค้าที่มีราคาแพง หายาก แต่ปัจจุบันในยุคเจนวาย เรามีกลุ่มที่เรียกว่า HENRY หรือ High Earners not rich yet เป็นคนที่มีกำลังซื้อสูง แตยังไม่มีทรัพย์สินเยอะ ดังนั้นวิธีใช้เงินจะระมัดระวัง ไม่ใช่เขาไม่มีตังค์จ่าย แต่พร้อมจ่ายในสิ่งที่เหมาะสม

“เขาต้องการสร้างประสบการณ์ Story Behind ประสบการณ์การได้สัมผัสมาจะมีคุณค่ามากน้อยแค่ไหน ดังนั้นโลกเปลี่ยนไปเยอะ Old Luxury เป็นอะไรที่คนรุ่นใหม่ให้ความสำคัญน้อยลง เช่น ลูกผมไม่ชอบใช้รถที่บ้านมีหลายคัน แต่ชอบไปใช้อูเบอร์ เป็นสิ่งที่คนรุ่นใหม่นิยมนั่นคือ แชร์ริ่งอีโคโนมี่”นายเศรษฐากล่าว และว่า การทำผลิตภัณฑ์ซุปเปอร์ลักเซอรี่ เป็นการทำสินค้าที่เป็นยอดปิรามิด ซึ่งมีคนที่จะซื้อของเหล่านี้ได้น้อยมาก ดังนั้นด้วยตัวของลักเซอรี่เองเปลี่ยนไปเยอะ ไปจนถึงการทำที่อยู่อาศัยในอนาคต เช่น การทำคอนโดฯในอนาคต ไซซ์ต้องเล็กลง แต่นั่นเป็นส่วนหนึ่งของสมการ แต่ลักเซอรี่เปลี่ยนไปเยอะ ความแพงกับฟังก์ชั่น จึงเป็นคนละอย่าง คนรุ่นใหม่มองที่อยู่อาศัยแนวสุขภาพ ไม่ได้มองเรื่องความแพง

นายเศรษฐา กล่าวต่อว่า ปัจจุบันเทรนด์ที่เราเห็นคือ แม้แต่สินค้าแบรนด์เนม ยังต้องรู้พฤติกรรมผู้บริโภคเปลี่ยน จะขายกระเป๋าแพงใบละ 3 แสน ยังต้องอธิบายที่มาที่ไปของเหล่านี้ จัดทริปให้ลูกค้าไฮเอนด์ ดีไซเนอร์ดูเบื้องหลัง ไปดูถึงโรงงานว่าทำกันละเอียดอ่อนอย่างไร จึงเป็นยุคที่ต้องเล่าเรื่องให้มีประสบการณ์ เพราะผู้บริโภคพิถีพิถันต้องการเข้าใจประสบการณ์มี Experience เช่น Air Bnb การเข้าพักที่นี่ได้ประสบการณ์ในบางเคส เพราะคนุร่นใหม่ชอบประสบการณ์ใหม่ๆที่อยู่ใหม่ๆ มี relationship ระหว่างคนที่ไปอยู่ด้วยกัน ดังนั้นเราต้องเข้าใจว่าผู้บริโภคเปลี่ยนไป จะได้จัดหาธุรกิจ โปรดักส์ที่เหมาะสมมาให้คอนซูมเมอร์ได้

“ผมมีโอกาสไปบริษัทโคห์เลอร์ ที่ชิคาโก ได้ไปดูเบื้องหลังของโคห์เลอร์ ทำให้เรามีความเข้าใจว่าเขามีความรับผิดชอบต่อสังคม สร้างความมั่นใจให้ลูกค้าอย่างไร และเราจะเอาประสบการณ์จากเขามาใช้กับผู้บริโภคได้อย่างไร ซึ่งนี่เป็นการทำการตลาดที่ถูกต้อง เพราะสิ่งที่จะมัดใจเจนวายได้คือ การได้ประสบการณ์จริง อย่างที่แอร์บีเอ็นบี ที่สามารถเข้ามาแชร์ตลาดห้องพักให้กับลูกค้าที่ต้องการเข้าพักในแบบระยะสั้นๆ ของโรมแรมใหญ่ๆได้”

“ในอนาคต แต่ไม่รู้ว่าอีกกี่ปี ที่อยู่อาศัยต้องเป็นมากกว่าที่อยู่อาศัย ซึ่งอาจจะเป็นทั้งโคเวิร์กกิ้ง ดังนั้นแนวโน้มที่อยู่อาศัยจะมีขนาดเล็กลง เพราะทรนด์อันหนึ่งคือเปลี่ยนไปเป็นพื้นที่ที่ใช้ร่วมกันมากขึ้น สำหรับแสนสิริ ที่เราลงทุนไปที่ผ่านมาเกี่ยวโยงกับอสังหาฯทั้งนั้น ปีหน้า เราจะโฟกัสไปที่การอยู่อาศัยที่ดีขึ้น ปีหน้าเราจะไปลงทุนเทคโนโลยีอีกหลายอย่าง ไตรมาส 1 ก็คงจะได้เห็น”กรรมการผู้จัดการใหญ่แสนสิริกล่าว

เขากล่าวต่อว่า สำหรับเหตุผลที่เราไปเจาะตลาดต่างประเทศ เพราะตลาดประเทศไทยค่อนข้างเล็ก จีดีพีโตประมาณ 2-3% แต่แสนสิริยอดขายโตปีละ 5-6% ดังนั้นเราต้องไปหาที่อื่นที่โต ต้องไปหาตลาดประเทศที่จะเข้ามาเป็นลูกค้า ซึ่งปัจจุบันลูกค้าต่างประเทศอยู่ที่ 25% มีฮ่องกง ไต้หวัน ญี่ปุ่น จีน ที่เข้ามาเป็นลูกค้า

“เทคโนโลยีมาแล้ว บางประเทศพยายามแอนตี้อูเบอร์ ก็ไม่ได้ มันฝืนไม่ได้ หรือไทยแอนตี้ Air Bnb จะฝืนเทคโนโลยีได้อย่างไร เป็นสิ่งที่ผมฝากไว้ มีคนได้ มีคนเสียแน่นอน แต่อย่าไปดูที่คนได้คนเสีย ให้ไปดูที่โลกเขาเปลี่ยนไปอย่างไร และเราก็ต้องเป็นส่วนหนึ่งของการเปลี่ยนแปลงด้วย เรียลเอสเตทเปลี่ยนแน่ ยุคอีคอมเมิร์ซคนช้อปปิ้งออนไลน์มากกว่าเข้าห้างในอนาคต พื้นที่ร้านค้าจะเป็นอย่างไร โรงแรมจะจะเป็นอย่างไร คอนโดฯจะมีคนเช่าเยอะมั้ย ทั่วโลกเป็นอย่างไร เป็นโจทย์ที่เราตอบไม่ได้ แต่ความเชื่อส่วนตัว คือเราฝืนโลกไม่ได้ จะช้าหรือเร็วคุณต้องปลี่ยน เมื่อโลกต้องเปลี่ยนอย่างไรก็ทำ แต่อยู่ในขอบเขตในกฎหมาย อย่างไรประเทศไทยก็ต้องเปลี่ยนไปในทิศทางที่ดีขึ้น” นายเศรษฐากล่าว