อสังหาริมทรัพย์

ไนท์แฟรงก์ชี้ ครึ่งปีแรก64 “อีคอมเมิร์ซ-โลจิสติกส์” อุ้มตลาดเช่าคลังสินค้า

ไนท์แฟรงก์ชี้ ครึ่งปีแรก 2564 “อีคอมเมิร์ซ-โลจิสติกส์” อุ้มตลาดเช่าคลังสินค้า

วันที่ 5 ตุลาคม 2564 นายมาร์คัส เบอร์เทนชอว์ กรรมการบริหารและหัวหน้าฝ่ายตัวแทนนายหน้า บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด กล่าวว่า สถานการณ์โควิด การพิจารณาด้านสิ่งแวดล้อม สังคม และธรรมาภิบาล หรือ ‘ESG’ ได้ถูกรวบรวมอยู่ในนโยบาย การกำกับดูแลกิจการ และการตัดสินใจทางการลงทุนของสถาบันการเงินรายใหญ่มากขึ้นเรื่อยๆ ดัชนีชี้วัดความสำเร็จของงานที่เกี่ยวข้องกับ ESG ได้เชื่อมโยงโดยตรงกับการจ่ายค่าตอบแทนให้กับผู้บริหารขององค์กร

ตามข้อมูลขององค์การสหประชาชาติ (UN) สิ่งแวดล้อมที่สร้างขึ้นโดยมนุษย์มีส่วนรับผิดชอบต่อก๊าซเรือนกระจกถึง 30% และใช้พลังงานประมาณ 36% ของพลังงานโลก เพื่อให้เป็นไปตามความตกลงของปารีส (Paris Agreement) ที่กำหนดว่า ภายในปี 2593 อาคารทุกแห่งจะต้องมีความเป็นกลางทางคาร์บอน ทว่าในปัจจุบัน มีอาคารจำนวนไม่ถึง 1% ที่ตรงตามมาตรฐาน

ในประเทศไทย ปัญหาที่เกี่ยวข้องกับ ESG นั้นละเลยมานานแล้ว แต่หลายๆอย่างก็ค่อยเปลี่ยนแปลงไป โดยในปีนี้คณะกรรมการตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย (SEC) นำเสนอข้อกำหนดในรายงานประจำปี หัวข้อ เรื่องความรับผิดชอบต่อสังคมขององค์กร (CSR) ได้ถูกแทนที่ด้วย การพัฒนาธุรกิจสู่ความยั่งยืน (Business Development for Sustainability) สิ่งนี้ได้ยกระดับการเปิดเผยข้อมูลด้านความยั่งยืน โดยบริษัทต้องเปิดเผยกลยุทธ์ จุดประสงค์ และเป้าหมายด้านความยั่งยืน ตลอดจนความรับผิดชอบในการแชร์ปัญหาด้านห่วงโซ่คุณค่า รวมไปถึงผลกระทบทางสิ่งแวดล้อมที่องค์กรนั้นสร้างขึ้น

สำหรับในภาคอสังหาฯ โลจิสติกส์ในประเทศไทย ณ ตอนนี้ มีตัวอย่างดีๆของระบบคลังสินค้าที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม อย่างการติดตั้งแผงโซลาร์เซลล์บนหลังคา ที่จอดรถพลังงานแสงอาทิตย์ ไฟLEDพร้อมเซ็นเซอร์ตรวจจับความเคลื่อนไหว และระบบเก็บเกี่ยวน้ำฝน

ครึ่งปีแรก 2564 ซัพพลายรวม 4.65 ล้าน ตรม.

สำหรับซัพพลายรวมของคลังสินค้าสำเร็จรูปในประเทศไทยปรับเพิ่มขึ้น 2.5% ปีต่อปี อยู่ที่ 4.65 ล้านตร.ม.ในช่วงครึ่งแรกของปี 2564 โครงการขึ้นใหม่คิดเป็นสัดส่วนเพียง 12% ของอุปทานทั้งหมดที่เพิ่มเข้ามา ชี้ให้เห็นว่านักพัฒนาส่วนใหญ่ขยายตัวภายใต้โครงการที่มีอยู่ โดยมุ่งเน้นที่จะรักษาและปรับปรุงประสิทธิภาพของสต็อกคงเหลือในปัจจุบันมากกว่าเน้นไปที่การเปิดตัวโครงการใหม่ เว้นแต่ว่าพวกเขาจะได้รับผลประโยชน์จากผู้เช่าล่วงหน้า ดังนั้นจึงมีการเก็งกำไรคลังสินค้าในตลาดที่จำกัด
โดยการกระจายตัวของซัพพลายใหม่ที่เพิ่มเข้ามามีอยู่ในเขตกรุงเทพ-ปริมณฑล โดยซัพพลายเติบโต 4% ปีต่อปี อยู่ที่ 2.2 ล้านตร.ม. ผลให้ภูมิภาคนี้มีส่วนแบ่งการตลาดมากถึง 46% เขตอีสเทิร์นซีบอร์ตมีสัดส่วน 37% ขยายตัวในอัตราที่ค่อนข้างจำกัด โดยเพิ่มขึ้น 0.8% อยู่ที่ 1.7 ล้านตร.ม. ในขณะที่ภาคกลางเพิ่มขึ้น 2.4% ปีต่อปี

ดีมานด์หลักมาจากอี-คอมเมิร์ซกับโลจิสติกส์

ในด้านการเช่าคลังสินค้าลดลงเนื่องจากการดูดซับสุทธิลดลงจากเกือบ 50,000 ตร.ม. ในช่วงครึ่งหลังของปี 2563 ปรับลงไปอยู่ที่ 38,000 ตร.ม. อย่างไรก็ตาม การดูดซับสุทธิที่ยังคงอยู่ในเชิงบวก ชี้ให้เห็นว่าความต้องการในตลาดคลังสินค้าสำเร็จรูปยังค่อนข้างแข็งแกร่ง การเติบโตของธุรกิจอีคอมเมิร์ซและการนำเอาเทคโนโลยีต่างๆมาใช้มากขึ้นเป็นแรงผลักดันการเติบโตให้กับร้านค้าปลีกออนไลน์และบริษัทขนส่ง โดยส่งผลให้มีการครอบครองพื้นที่โลจิสติกส์เพิ่มมากขึ้น ส่งผลให้พื้นที่ครอบครองทั้งหมดเพิ่มขึ้น 2.3% ปีต่อปี อยู่ที่ 3.86 ล้านตร.ม.

ทั้งนี้ นักพัฒนาสร้างคลังสินค้าตามความเหมาะสม (BTS หรือ Built-to-suit) มีการส่งมอบพื้นที่คลังสินค้าประเภทสร้างตามความเหมาะสมมากกว่า 100,000 ตร.ม.ในช่วงครึ่งแรกของปี 2564 กระตุ้นความต้องการในการหาวิธีดำเนินงานโดยใช้เทคโนโลยีมากขึ้น เพื่อเพิ่มประสิทธิภาพและผลกำไรสูงสุด และเมื่อมีความต้องการคุณลักษณะของพื้นที่โลจิสติกส์ที่แตกต่างกันมากขึ้น ผู้ครอบครองจึงหันไปปรึกษานักพัฒนาเพื่อช่วยหาทางออกที่เน้นลูกค้าเป็นศูนย์กลาง ซึ่งคลังสินค้าสำเร็จรูปมาตรฐานส่วนใหญ่ที่มีอยู่ในปัจจุบันอาจยังไม่ตอบโจทย์

โดยอัตราการครอบครองหรืออัตราเช่าในตลาดจึงลดลงไป 0.6% อยู่ที่ 83% ส่วนตลาดอื่นๆทั้งหมดปรับลดลงไปในระดับหนึ่งในรายไตรมาส หากคิดรายปีจะมีเพียงแค่กรุงเทพ-ปริมณทลที่มีอัตราการครอบครองตลาดเพิ่มขึ้น 1% เป็น 90% ขณะที่อัตราการครอบครองในอีสเทิร์นซีบอร์ตและภาคกลางอยู่ที่ 76% และ 79% ตามลำดับ

ค่าเช่าเฉลี่ยคงที่ 158 บาท/ตร.ม./เดือน

ราคาเช่าคลังสินค้าสำเร็จรูปในไทยโดยเฉลี่ยยังคงอยู่ที่ 158 บาท/ตร.ม./เดือน เจ้าของคลังสินค้าบางรายได้เสนอส่วนลดค่าเช่าแก่ผู้เช่าบางรายเพื่อช่วยลดภาระทางการเงิน แต่จะให้ส่วนลดเป็นรายกรณีไป
หากแบ่งตามตลาดย่อย ราคาเช่าคลังสินค้าในกรุงเทพ-ปริมณทล และอีสเทิร์นซีบอร์ตเกือบเท่ากันหมด อยู่ที่ 160-161 บาท โดยราคาเช่าในกรุงเทพ-ปริมณทลได้เพิ่มขึ้นตามอัตราอย่างต่อเนื่อง พื้นที่ในภาคกลางยังคงเป็นตลาดที่มีราคาต่ำที่สุด โดยมีราคาเช่าเฉลี่ยที่ 146 บาท

ถึงแม้ว่าจะมีความแตกต่างด้านราคาเช่าโดยเฉลี่ยอย่างชัดเจน แต่ส่วนต่างของค่าเช่าก็ยังค่อนข้างใกล้เคียงกันในหลากหลายภูมิภาค โดยคลังสินค้าที่มีราคาแพงที่สุดสามารถกำหนดราคาได้มากเป็นสองเท่าของคลังสินค้าที่ถูกที่สุด ส่งผลให้ส่วนต่างค่าเช่าค่อนข้างกว้างตั้งแต่ 80-100 บาท แสดงให้เห็นว่าในทั้งสามภูมิภาคมีคลังสินค้าที่มีคุณภาพหลากหลายระดับ ไม่ว่าจะเป็นคลังสินค้าเก่าที่มีราคาเช่าที่แข่งขันกัน คลังสินค้าระดับพรีเมี่ยม การนำระบบอัตโนมัติและเทคโนโลยีต่างๆ มาใช้ในประเทศไทยยังคงมีจำกัดเมื่อเทียบกับตลาดอื่นๆ ที่พัฒนาแล้ว อย่างไรก็ตามการนำเทคโนโลยีมาใช้ในระบบคลังสินค้ามากขึ้นในตลาดอาจส่งผลให้เกิดส่วนต่างทางค่าเช่าที่กว้างขึ้นในอนาคต

”แสนสิริ-ออริจิ้น” ลงทุนคลังสินค้า 2 แสนตร.ม.

ด้วยแรงหนุนจากการเติบโตของภาคอีคอมเมิร์ซ ตลาดอสังหาฯ โลจิสติกส์ยังคงขยายตัวได้อย่างต่อเนื่องแม้จะได้รับผลกระทบจากโควิด-19 โดยภาคอีคอมเมิร์ซและตัวแทนให้บริการขนส่งและโลจิสติกส์ (3PL) เป็นตัวผลักดันความต้องการเช่าจำนวนมากในช่วงครึ่งปีแรกนี้

ในด้านส่วนแบ่งการตลาดตามการขยายตัวของการแพร่ระบาด ผู้บริโภคส่วนใหญ่ซื้อสินค้าออนไลน์เนื่องจากมาตรการล็อกดาวน์ที่เกิดขึ้น ในขณะเดียวกันร้านค้าแบบดั้งเดิมจะกลายเป็นช่องทางในการผลักดันยอดขาย ในขณะที่หลายๆ ธุรกิจเริ่มปรึกษาผู้เชี่ยวชาญในการหาคลังสินค้าตามความเหมาะสมมากขึ้น ตัวแทนผู้ให้บริการขนส่งและโลจิสติกส์ (3PL) จะได้รับประโยชน์เพิ่มขึ้นด้วยเช่นกัน
การนำเอาเทคโนโลยีมาใช้ในตลาดอสังหาฯโลจิสติกส์ของไทยนั้นมีค่อนข้างน้อย แต่มีศักยภาพในการเติบโตสูง เช่น ศูนย์กระจายสินค้าอัตโนมัติขนาด 21,000 ตร.ม. พร้อมวิธีการจัดเก็บสินค้าด้วยหุ่นยนต์ที่ส่งมอบให้กับ F&N โดย Frasers Property เป็นที่เรียบร้อยแล้ว เราคาดว่าคลังสินค้าสำเร็จรูปจะนำเอาเทคโนโลยีมาใช้มากขึ้น เพื่อเพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขันในอนาคต

คลังสินค้าประเภทเก็บความเย็นจะเป็นตัวการขนส่งหลักในตลาดนี้ เนื่องจากธุรกิจการส่งอาหารและเภสัชธรรมเติบโตขึ้น ความต้องการในวิธีการควบคุมอุณหภูมิเพื่อการจัดเก็บสินค้าหลากหลายประเภทตั้งแต่ ผลไม้ ผัก ผลิตภัณฑ์นม ปลาและเนื้อสัตว์ ตลอดจนวัคซีนและยารักษาโรค

เมื่อเร็วๆ นี้ ไปรษณีย์ไทยของรัฐบาลได้จัดตั้งบริษัทร่วมทุนกับบริษัทสตาร์ทอัพโลจิสติกส์อีคอมเมิร์ซอย่าง Flash Express และ JWD InfoLogistics เพื่อเปิดตัวบริการขนส่งสินค้าควบคุมอุณหภูมิแบบด่วนภายใต้แบรนด์ Fuze Post ขณะที่บริษัท Kerry Express ยังได้ประกาศแผนการเปิดบริการของตนเองในช่วงครึ่งปีหลัง
อสังหาฯโลจิสติกส์รอบเมืองช่วยให้ร้านค้าปลีกและผู้ประกอบการด้านโลจิสติกส์ใกล้กับลูกค้ามากขึ้น ทำให้ระยะเวลาจัดส่งสั้นลง ความยืดหยุ่นและศักยภาพในการเติบโตของอสังหาฯโลจิสติกส์ในภูมิภาคนี้ได้รับความสนใจจากผู้เล่นทั้งในและต่างประเทศ นักพัฒนาที่อยู่อาศัย อย่างบริษัทแสนสิริ และบริษัทออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ได้ร่วมทุนกับผู้ให้บริการโซลูชั่นด้านโลจิสติกส์ โดยมีแผนจะพัฒนาพื้นที่กว่า 200,000 ตร.ม. ในปี 2565

อนาคต “คลังสินค้าย่อย” มีโอกาสเติบโตสูง

การแข่งขันด้านที่ดินเพื่อพัฒนาอสังหาฯโลจิสติกส์ใกล้กรุงเทพฯที่สูงขึ้น ตามข้อมูลของ REIC (ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์) ดัชนีราคาที่ดินเปล่าในกรุงเทพเพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ย 18% ต่อปีนับตั้งแต่ช่วงปี 2559 – 2563 ต้นทุนที่ดินราคาสูงจะสร้างแรงกดดันต่อเครือข่ายการกระจายสินค้าให้ดำเนินการอย่างมีประสิทธิภาพมากขึ้น และอาจก่อให้เกิดรูปแบบการเติมเต็มบริการใหม่ๆ

เรามองเห็นการเกิดขึ้นของ Micro-Fulfilment Centers (MFC) ซึ่งเป็นคลังสินค้าย่อยหรือขนาดเล็ก โดยมักจะตั้งอยู่ในพื้นที่เขตเมืองที่เข้าถึงได้ง่าย ใกล้กับผู้บริโภค ออกแบบมาเพื่อตอบสนองการขายออนไลน์ นอกจากนี้ยังสามารถเลือกจุดรับ-ส่งสินค้าและบริการจัดส่งถึงบ้านโดยใช้ระบบอัตโนมัติอีกด้วย ด้วยความแตกต่างทางเทคโนโลยีในตลาดคลังสินค้าสำเร็จรูปมีหลากหลายรูปแบบและการพัฒนาเพิ่มเติมในพื้นที่เขตเมือง เราอาจเห็นราคาเช่าของคลังสินค้าในประเทศไทยเพิ่มขึ้นเพื่อชดเชยต้นทุนที่เพิ่มขึ้น