อสังหาริมทรัพย์

REIC เผยแพ็กเกจดึงต่างชาติซื้อสังหาฯ-คลายล็อกดาวน์ สร้างความเชื่อมั่น

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เผยผลสำรวจดัชนีความเชื่อมั่นผู้ประกอบการอสังหาฯ กทม.-ปริมณฑลในไตรมาส 3/64 ลดลงเล็กน้อยเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน ขณะที่ความเชื่อมั่นอีก 6 เดือนข้างหน้าเพิ่มขึ้นจากปัจจัยการฉีดวัคซีนเข็ม 3 แพเกจดึงต่างชาติซื้อสังหาฯ และการคลายล็อกดาวน์

วันที่ 8 ตุลาคม 2564 ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ เปิดเผยว่า ภาพรวมไตรมาส 3/2564 พบว่าดัชนีความเชื่อมั่นของผู้ประกอบการธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ในภาวะปัจจุบัน (Current Situation Index) เท่ากับ 45.8 ลดลงเล็กน้อยเมื่อเทียบกับไตรมาส 2/2564 (QoQ) แต่ค่าดัชนีไตรมาสนี้ยังต่ำกว่าค่ากลางที่ระดับ 50.0 สะท้อนให้เห็นว่าผู้ประกอบการยังคงขาดความเชื่อมั่นในการประกอบธุรกิจ ซึ่งเป็นเช่นนี้ตั้งแต่ไตรมาส 2/2562 รวมเป็นระยะเวลาติดต่อกัน 10 ไตรมาสแล้ว

โดยเริ่มต้นจากการบังคับใช้มาตรการควบคุม LTV ของธนาคารแห่งประเทศไทยในไตรมาส 2/2562 ซึ่งเป็นหนึ่งในปัจจัยสำคัญที่ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์เริ่มชะลอตัวลง และตั้งแต่ต้นปี 2563 จนถึงไตรมาส 3/2564 ประเทศไทยประสบปัญหาการแพร่ระบาดของไวรัส COVID-19 ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ชะลอตัวทั้งในด้านอุปสงค์และอุปทาน

ในไตรมาส 3/2564 สถานการณ์โควิด-19 มีความรุนแรงมากขึ้น เห็นได้ชัดเจนจากตัวเลขผู้ติดเชื้อเฉลี่ยรายวันประมาณ 15,000 คน เพิ่มขึ้นจากไตรมาส 2/2564 ที่มีผู้ติดเชื้อประมาณ 2,500 คน/วัน และมีการล็อกดาวน์ในบางพื้นที่ตั้งแต่ปลายเดือนกรกฎาคมจนถึงเดือนกันยายน โดยเฉพาะกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ซึ่งเป็นพื้นที่เศรษฐกิจหลักของประเทศ ส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจโดยตรง และทำให้ผู้ประกอบการธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยมีความวิตกกังวลต่อผลกระทบของสถานการณ์ดังกล่าวเป็นอย่างมาก

เมื่อจำแนกกลุ่มผู้ประกอบการตามประเภทบริษัท พบว่า ความเชื่อมั่นในภาวะปัจจุบันของผู้ประกอบการกลุ่ม Listed Companies ในไตรมาส 3/2564 มีค่าดัชนีเท่ากับ 48.6 ซึ่งต่ำกว่าค่ากลางที่ระดับ 50.0 และต่ำกว่าไตรมาส 2/2564 ที่มีค่าดัชนี 51.1 แสดงให้เห็นว่าผู้ประกอบการกลุ่ม Listed Companies มีความเชื่อมั่นต่อธุรกิจในภาวะปัจจุบันลดลง ทั้งนี้ เป็นผลมาจากยอดขายที่ลดลงไปมาก โดยมีค่าดัชนีต่ำกว่าค่ากลางที่ระดับ 50 และการเปิดตัวโครงการใหม่ หรือเฟสใหม่ลดลงจากไตรมาส 2/2564

ขณะที่ผู้ประกอบการกลุ่ม Non-listed Companies มีค่าดัชนีความเชื่อมั่นเท่ากับ 41.6 เพิ่มขึ้นจากไตรมาส 2/2564 ที่มีค่าดัชนี 39.3 อย่างไรก็ตาม ค่าดัชนียังคงต่ำกว่าค่ากลางที่ระดับ 50 แสดงให้เห็นว่าผู้ประกอบการกลุ่ม Non-listed Companies มีความเชื่อมั่นต่อธุรกิจในภาวะปัจจุบันในระดับที่ต่ำ และยังคงต่ำกว่าผู้ประกอบการกลุ่ม Listed Companies อย่างมีนัยสำคัญ (ดูตารางที่ 1 และแผนภูมิที่ 1)

สำหรับดัชนีความเชื่อมั่นของผู้ประกอบการธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ–ปริมณฑล
ในภาพรวมอีก 6 เดือนข้างหน้า (Expectations Index) มีค่าเท่ากับ 57.2 เพิ่มขึ้นอย่างชัดเจนจากไตรมาสก่อน ซึ่งอยู่ที่ระดับ 50.5 และมีการเพิ่มขึ้นในทุกปัจจัย สะท้อนให้เห็นว่าผู้ประกอบการมีความเชื่อมั่นต่อการพัฒนาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในอีก 6 เดือนข้างหน้าในเชิงบวก อาจเป็นเพราะรัฐบาลประกาศฉีดวัคซีนเข็มกระตุ้น (Booster dose) หรือเข็มที่ 3 โดยไม่มีค่าใช้จ่าย ผนวกกับการที่ประเทศไทยได้รับบริจาควัคซีนไฟเซอร์จากสหรัฐอเมริกา โดยเร่งฉีดให้บุคลากรด่านหน้า กลุ่มเปราะบาง และนักเรียนที่มีอายุอยู่ในช่วง 12 -18 ปี โดยรัฐบาลตั้งเป้าฉีดวัคซีนให้ครบสองเข็มให้ได้ร้อยละ 70 ของประชากรทั้งประเทศภายในสิ้นปี 2564

รวมถึงศูนย์บริหารสถานการณ์เศรษฐกิจ (ศบศ.) ได้มีการเสนอต่อคณะรัฐมนตรี (ครม.) ออกมาตรการกระตุ้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ให้พิจารณาเห็นชอบร่างแก้ไขกฎหมาย โดยขยายเพดานให้ชาวต่างชาติถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้เกิน 49% ตลอดจนให้สามารถถือครองกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยว เพื่อให้สิทธิ์นักลงทุนต่างชาติเข้าซื้ออสังหาริมทรัพย์ไทย และนำเงินเข้ามาลงทุนในประเทศไทยมากขึ้น ซึ่งผู้ประกอบการอสังหาฯให้ความสนใจเรื่องนี้เป็นอย่างมาก

นอกจากนี้ ที่รัฐบาลเริ่มผ่อนคลายล็อกดาวน์ อนุญาตให้ธุรกิจที่ถูกปิดไปกลับมาเปิดให้บริการบางส่วน เช่น ร้านอาหาร ร้านเสริมสวย ร้านนวด รวมทั้งสายการบินเริ่มเตรียมความพร้อมในการให้บริการเที่ยวบิน ส่งผลให้ความเชื่อมั่นต่อการพัฒนาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในอีก 6 เดือนข้างหน้าเพิ่มขึ้นมากอย่างเห็นได้ชัด

โดยพบว่า กลุ่ม Listed Companies มีค่าดัชนีความเชื่อมั่นในอีก 6 เดือนข้างหน้าเท่ากับ 62.9 เพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อนซึ่งอยู่ที่ระดับ 55.7 สูงกว่าค่ากลางที่ระดับ 50.0 และจะเห็นได้ว่ามีการเพิ่มขึ้นในทุกปัจจัย ขณะที่ผู้ประกอบการกลุ่ม Non-listed Companies มีค่าดัชนีเท่ากับ 48.7 เพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อนซึ่งอยู่ที่ระดับ 42.7 โดยมีการเพิ่มขึ้นในทุกปัจจัยเช่นกัน (ดูตารางที่ 2 และแผนภูมิที่ 2)

ทั้งนี้ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์จัดทำข้อมูล โดยการออกแบบสอบถามเพื่อจัดทำ “ดัชนีความเชื่อมั่นของผู้ประกอบการธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑล” เป็นรายไตรมาส โดยเริ่มจัดทำมาตั้งแต่ไตรมาส 4/2550

ดัชนีความเชื่อมั่นฯ จะแบ่งออกเป็น ดัชนีความเชื่อมั่นในภาวะปัจจุบัน (Current Situation Index) และดัชนีความเชื่อมั่นในอีก 6 เดือนข้างหน้า (Expectation Index) ซึ่งทั้งสองดัชนี จะมีข้อคำถาม 6 ด้าน ได้แก่ ผลประกอบการของบริษัท ยอดขาย สถานการณ์การลงทุน การจ้างงาน ต้นทุนการประกอบการ และการเปิดโครงการใหม่

ในการประมวลผลศูนย์ข้อมูลฯจะให้น้ำหนักกับบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ (Listed Companies) มากกว่าบริษัทที่ไม่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ (Non-listed Companies) ในสัดส่วน 60 : 40 เนื่องจากโครงการที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างการขายในกรุงเทพฯ–ปริมณฑลปัจจุบันเกินร้อยละ 60 เป็นโครงการของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ กลุ่มตัวอย่างที่ทำการสอบถาม จะเป็นผู้ประกอบการที่พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล รวม 5 จังหวัด ได้แก่ กรุงเทพมหานคร นนทบุรี ปทุมธานี สมุทรปราการ สมุทรสาคร และนครปฐม