อสังหาริมทรัพย์

สมาคมคอนโดฯฟันธงเชื่อม 1 สถานีสายสีม่วงไม่เวิร์ก ถ้ารัฐไม่แก้ปัญหาค่าโดยสารแพง

งานสัมมนาประจำปีของสมาคมอาคารชุดไทย หัวข้อ “ธุรกิจคอนโดมิเนียม ทิศทางและกลยุทธ์ การปรับตัวของผู้ประกอบการปี 2560” มีสาระสำคัญ ดังนี้

นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า ในด้านการเงิน ได้รับคำแนะนำจากทริสเครดิตเรตติ้งให้ถือครองสภาพคล่องให้มากที่สุด ส่งสัญญาณถึงการเงินเป็นเรื่องหลักที่สำคัญ

โดยครึ่งปีแรก คอนโดมิเนียมที่ขายได้ต้องเท่ ต้องมีจุดขาย มีแม่เหล็กในการดึงดูดดีมานด์ เพราะคนไม่อยากอยู่ในห้องชุดที่ไม่มีคาแรกเตอร์ของตัวเอง

ทั้งนี้ มองว่ามีพายุใหญ่ของการเปลี่ยนแปลงอสังหาริมทรัพย์ แบบมหาศาลทั้งโครงสร้างธุรกิจ โครงสร้างองค์กร ใครไม่ปรับตัวจะตกขบวนแน่นอน ดีมานด์ก็เปลี่ยนแปลง เดิมมีเรียลดีมานด์ ปัจจุบันมีอินเวสเมนต์ดีมานด์ที่ต้องปรับตัวให้ทัน

ยอดขายครึ่งปีแรก 198,000 กว่าล้านบาท มาร์เก็ตแชร์ 12 บริษัทคอรง 62% เป็นต้น มาจากโครงสร้างการเงินและต้นทุนที่เอื้อกับรายใหญ่

การปรับตัว เช่น เอพีฯ จับมือมิตซูบิชิ เอสเตทกรุ๊ป, อนันดาฯ​ ร่วมทุนกับมิตซุย ฟุโดซัง แป๊บเดียวมูลค่าโครงการ 50,000 ล้านบาท, สยามพิวรรธน์ร่วมกับซีพีทำไอคอนสยาม, ออริจิ้นร่วมกับพราว เรสซิเดนซ์ทำตลาดบน, พฤกษาฯ​ปรับตัวทำพรีเมี่ยมและธุรกิจโรงพยาบาล , เพอร์เฟค เคสสตัดดี้ที่ดี แลนด์แบงก์นำมาขาย เป็นแลนด์ดีเวลอปเมนต์ , ล่าสุดทำซีเนียร์เรสซิเดนซ์ที่ภูเก็ต , ไรมอนแลนด์ทำออฟฟิศบิลดิ้ง , แลนด์ฯ โฆษณาให้เด็กลงปรับตัวลงสู่ตลาดคนรุ่นใหม่ เป็นต้น

นี่คือตัวอย่างพายุการเปลี่ยนแปลง

วันนี้มีหลายรายจอยต์เวนเจอร์หรือ M&A การมีพาร์ตเนอร์มีภาวะกดดันเพราะต้องสร้างผลงานให้ประทับใจ ทำให้เกิดภาวะต้องระมัดระวัง เราเห็นสัญญาณดีมานด์เทียมบางทำเลบางคอนโด

เหมือนกับสมัย 5 ปีที่แล้ว คอนโดต่างจังหวัดเข้าคิวตั้งแต่ตี 5 ขายหมดตอน 10 โมงเช้าไม่ว่าตลาดเชียงใหม่ ภูเก็ต อีสาน ผลักดันราคาหุ้นบริษัทขึ้นไปเติบโต แต่หลังจากนั้นสิ่งที่ขายไปหมด ลูกค้าแทบไม่มาโอน จุดธูปก็แล้ว จดหมายเตือนหนึ่งเตือนสอง ก็ไม่มาโอน วันนี้ยังแอบซอร์บไม่หมด

วันนี้สิ่งที่ต้องระมัดระวัง ดูหน้าคนเข้าคิว ไม่ใช่คนซื้อ 1-2 แสนบาท/ตรม.แน่นอน ซึ่งคิดว่าต้องระมัดระวัง เรียนว่าคอนโดขายดีในกรุงเทพฯ ตลาดกลาง-ล่างมีคนซื้อมือสอง เพราะบางคนอย่างลูกน้องเราในบริษัท อยากซื้อทดแทนการเช่าบ้าน ห้องละ 1 ล้านกว่าบาท ต้องจ่ายทั้งผ่อนดาวน์และค่าเช่า จึงต้องยอมทนกินน้ำใต้ศอก รอให้สรา้งใกล้เสร็จ ถูกบวก 1-2 แสนบาท/ยูนิต เข้าแบงก์แล้วผ่อนเลย ทำให้เพิ่มกลุ่มเป้าหมายตลาดกลาง-ล่าง

5 ปีขายตลาดบน 5,000 ล้านบาท ราคา 2 แสนบาท/ตรม. แค่เซอร์วิสไม่ดียังไม่อยากซื้อ ไม่ต้องพูดเรื่องต่อคิว เดินเข้าไซต์สำนักงานขายต้องบริการดีๆ และเห็นสัญญาณบางโครงการในตลาดบนที่เข้าคิวและทำให้สัญญาณอันตรายในระยะยาว

โครงสร้างส่วนลดของผู้ประกอบการ ระบุคน นัดวันโอนกรรมสิทธิ์ห้ามเปลี่ยนมือ เช่น เปลี่ยนชื่อตอนโอนกรรมสิทธิ์ ผู้ประกอบการต้องไม่เล่นด้วย ให้ส่วนลดวันโอน ถ้าไม่มาตามชื่อไม่ให้ส่วนลด

ขายโดยระบุลูกค้า อยู่จริง โอนจริง ผมขายตรม.ละ 2 แสนบาท ผมดูลูกค้าเลย ไม่ใช่จับฉลาก โลกนี้ไม่มีความยุติธรรม ผมสัมภาษณ์ลูกค้าเลย ใครจะไม่รู้โปรไฟล์ลูกค้าซื้อห้องละ 10-20 ล้านบาท ซื้อแล้วอยู่แน่

อีกเรื่องคือซื้อแบบเข้าคิวจับฉลาก ไม่เหมาะกับคอนโดตลาดบน เพราะเป็นการโบกมือต้อนรับคนเก็งกำไร ลูกค้า 100% เก็งกำไรหมด ขายได้สักราคา 2 ใน 10 ของราคาห้องก็คือเก็งกำไร ที่เหลือเป็นชะตากรรมของผู้ประกอบการ นั่นคือตลาดบนไม่มีการมากินน้ำใต้ศอก

ทิศทางอสังหาฯ ที่จะเปลียนไปในอนาคต อีก 2 ปีหน้าคือลีสเทอม กับการเปลี่ยนแปลง เช่น แปลงวิทยุ-พระราม 4, วัดไผ่สิงห์โต 35 ไร่, กรมธนารักษ์ 52 ไร่, ดุสิตธานี 24 ไร่, บางกอกเทอร์มินัล หมอชิต 63 ไร่ ต่อสัญญาหมดแล้ว ถูกพัฒนามิกซ์ยูส เป็นโฮเทล รีเทล ทำให้กรุงเทพฯ อีกสองปีหน้าเปลี่ยนแปลง

ช็อตสอง อีกชุดที่ยังไม่ได้ทำสัญญาเช่า คือคลองสาน , โรงงานยาสูบ. กม. 11, คลองเตย ,​รถไฟมักกะสัน ให้เปลี่ยนโฉมหน้าพร็อพเพอร์ตี้เซกเตอร์

ทั้งนี้ ถ้าซื้อที่ดินฟรีโฮลด์ตกวาละ 2 ล้าน แต่ถ้าที่ดินเช่าสามารถทำราคาได้ 1 ใน 3 หรือ 1 ใน 2 โดยเฉพาะย่านซีบีดี ซึ่งส่วนใหญ่ที่ดินราคาเกินล้านหมดแล้ว

ขณะเดียวกัน ภาครัฐเองพยายามซัพพอร์ตให้เกิดให้ได้ เช่น พรบ.ทรัพย์อิงสิทธิ์ กม.หลักประกัน เดิมลีสเทอมเป็นหลักประกันไม่ได้ วันนี้ทำให้ใช้เป็นหลักประกัน เปลี่ยนมือได้ในการกู้กับสถาบันการเงิน แบงก์กล้าปล่อยสินเชื่อ จากเดิมปล่อย 60% ทำให้ตลาดไม่แอคทีฟ แต่ถ้าปล่อยได้ 90% เมื่อไหร่จะคึกคักมาก รวมทั้งค่าเช่าจาก 30 ปีเป็น 50-60 ปี ทำให้คนกล้าซื้อลีส(ที่เช่า) มากขึ้นเพราะราคาต่ำลง

เผลอๆ ทำเลหลังสวน อีก 4-5 ปี หลักประกันสิทธิการเช่าราคาไม่ต่ำลง สว่นใหญ่ราคาจะลงในช่วงอายุการเช่า 10 ปีสุดท้าย เป็นเหตุผลที่ให้สัญญาเช่า 50-60 ปี ดาวน์ 10% เหมือนโอนกรรมสิทธิ์ ไม่ใช่ดาวน์ 40% เหมือนในปัจจุบัน

ในด้านดอกเบี้ย แม้ขาขึ้นในปัจจุบันแต่ยังถือเป็นอัตราต่ำ อยู่ในเกณฑ์น่าลงทุน เช่น ออกหุ้นกู้เดิมสามปีที่แล้วมีดอกเบี้ย 2% ปีนี้ดอกเบี้ยขยับเป็น 2.6% ถือว่ายังต่ำอยู่

อีกเรื่อง ภาษีลาภลอย (หรือลาภหาย หรือจะทำให้หมดลาภหรือเปล่าเพราะต้องเสียภาษี 5% ของส่วนต่างราคา) ทัง้นี้ ถ้าต้นทุนที่ดินเพิ่ม 5% จะมีผลต่อราคาขาย 1.5-2% นอกจากนี้ยังมีภาษีที่ดินและส่ิงปลูกสร้าง, ภาษีธุรกิจเฉพาะ ต่อไปการโอนทรัพย์สินจะซับซ้อนเยอะมาก ซึ่งมองว่าซับซ้อนจนเกินไป และต้องเตรียมตัวรองรับในอนาคต

สำหรับรถไฟฟ้าสายสีม่วง เมื่อเชื่อมต่อแล้วโมเดลอัตราการดูดซับมองว่ายังไม่เดิน จะเห็นว่าช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา ปลายรถไฟฟ้าทำเลบางใหญ่ มีพลัมคอนโดซึ่งขายราคา 1.5 ล้านบาทแต่อัตราขายไม่ถูกดูดซับ ทั้งนี้ รถไฟฟ้าสายสีม่วง วันนี้ค่าเดินทาง 54 บาท/เที่ยว ไปกลับ 108 บาท คูณวันทำการ เดินทางมาทำงานอโศกจากบางใหญ่ ต้องใช้ค่ารถไฟฟ้าตั๋วเดือน 2,160 บาท การเดินทางต่อขา 80 นาทีขึ้นไป

คำนวณจะต้องมีรายได้เดือนละ 27,000 บาท เป็นค่าอาหาร 14,000 บาท ค่าเดินทาง ห้ามป่วย ห้ามมีลูกเพราะจะเป็นเอนพีแอล

พฤกษาฯ ทำมาร์เก็ตเซอร์เวย์ ออฟฟิศบิลดิ้งอยู่ในใจกลางเมือง อย่างทำเลบางโพ กลุ่มลูกค้าเป้าหมายก็ทำงานอโศก ค่าเดินทางสูง

ข้อเสนอคือค่าเดินทางรัฐบาลต้องดูแลให้คนระดับกลาง-ล่างสามารถเข้าถึงได้ ซึ่งการเชื่อมต่อ 1 สถานีสายสีม่วง (เตาปูน-บางซื่อ) คาดการณ์ว่าจะทำให้มีคนเดินทางมหาศาล ปกติพฤติกรรมที่สำรวจดูคนจะเดินทางสายยาวสู่จุดเชื่อมต่อ มีการขึ้นลงระหว่างทางน้อยมาก

ทั้งนี้ ทุกวันนี้รฟม.ทำโปรโมชันเดินทาง 54 บาท แต่ถ้ายกเลิกโปรฯ เมื่อไหร่ค่าเดินทางจะ 80 บาททันที

ทั้งนี้ ครึ่งปีแรก กทม.-ปริมณฑล โต 60% คอนโดโต 35% เทียบกับปีที่แล้วโตเพียง 8% เหตุผลเพราะขายของแพงขึ้น ราคา 10 ล้านบาทขึ้นไปโต 56% มูลค่าตลาดบน 2.6 หมื่นล้านบาท

ทั้งนี้ มีปรากฏการณ์ผู้ประกอบการรายใหญ่หันมาทำทาวน์เฮาส์มากขึ้น เจาะตลาดกลาง ทำห้การเปิดตัวทาวน์เฮาส์สูงถึง 62% ขณะที่ยอดขายโต 11% ตลาดบ้านแฝด-บ้านเดี่ยวโต 20%

ทั้งนี้ คอนโดมองว่ายังไม่ฟื้นตัวเท่าไหร่ จะฟื้นตัวเพียงบางโครงการ ในตลาดต่างจังหวัดมีการลงทุนน้อยมาก

ตัวอย่าง คอนโดต่ำล้านทำเลรังสิต มี 8,000 ยูนิต แต่มี 8 นิติบุคคล ตอนนี้ปรับโมเดลพัฒนาโครงการอย่างอื่นแล้ว

กรณีสถานทูตออสเตรเลีย พื้นที่ 8 ไร่ มูลค่า 6,000 ล้านบาท คำนวณตัวเลขแล้วเอาแปลงข้างๆ ดีกว่า 600 ตารางวา เพราะสถานทูตออสเตรเลียแบ่งเฟสซิ่งไม่ได้ มูลค่าโครงการต้อง 2 หมื่นล้านบาท สตอรี่คนจะทำนั้น เจ้าของเดิมตอนซื้อที่ดินกับตอนโอนเป็นคนใหม่ หมายถึงเจ๊งระหว่างทาง จึงคิดว่าซื้อแปลงเล็กแต่ทำหลายโครงการกระจายดีกว่า อย่าตื่นเต้นกับตลาดบนเพราะดีมานด์มีหลักร้อยยูนิต หากพัฒนาหลักพันยูนิต ห้องชุดราคา 14 ล้านบาทขนาด 40 ตรม. ออฟฟิศเราซื้อได้กี่คน โอนเนอร์หรือแม้แต่เอสเอมอียังซื้อไม่ได้เลย

เราคอนโทรลโครงการไม่ใหญ่ 500 ตารางวา 100 ยูนิตบวกลบ กระจายความเสี่ยง

สำหรับตัวเลขยอดโอน มีตัวอย่างเยอะแยะ ครึ่งปีแรกยอดโอนติดลบ 40% เพราะไม่มีมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ เหมือนปีที่แล้ว ในขณะที่ครึ่งปีหลังจะมีการโอนเข้ามาชดเชยยอดโอนครึ่งปีแรก