อสังหาริมทรัพย์

ศูนย์วิจัยกสิกรไทยชี้ อสังหาปี’61 เน้นเพลย์เซฟ กทม.-ปริมณฑลเปิดตัวใหม่ 1.08 แสนหน่วย โตจิ๊บจ๊อย 2%

ศูนย์วิจัยกสิกรไทย เผยแพร่รายงานแนวโน้มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปี 2561 มีรายละเอียดครอบคลุม 4 ประเด็นสำคัญคือ

1.แม้เศรษฐกิจในปี 2561 น่าจะฟื้นตัวต่อเนื่อง ส่งผลให้ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เชื่อมั่น และเปิดขายโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ แต่ผู้ประกอบการยังเผชิญความท้าทายต่างๆ ประกอบกับการขยายตัวของจำนวนที่อยู่อาศัยคงค้าง ณ สิ้นปี 2560 กดดันให้ผู้ประกอบการเปิดขายโครงการที่อยู่อาศัยใหม่อย่างระมัดระวัง ศูนย์วิจัยกสิกรไทย คาดว่า จำนวนที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลในปี 2561 น่าจะอยู่ที่ 100,000-108,000 หน่วย ขยายตัวร้อยละ 0-2 จากปี 2560

2.แม้ตลาดคอนโดมิเนียมระดับบนจะเป็นตลาดที่ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยมีกำลังซื้อ และมีความอ่อนไหวต่อภาวะเศรษฐกิจในระดับต่ำ แต่ขนาดตลาดยังจำกัด ประกอบกับความต้องการคอนโดมิเนียมระดับบนได้ถูกดูดซับไปแล้วส่วนหนึ่ง ส่งผลให้การลงทุนพัฒนาคอนโดมิเนียมระดับบนในปี 2561 ควรเป็นไปอย่างระมัดระวัง

3.สำหรับตลาดที่อยู่อาศัยระดับกลาง ยังคงเป็นตลาดที่ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ให้ความสำคัญ เนื่องจากมีฐานผู้ซื้อที่อยู่อาศัยขนาดใหญ่ โดยกลยุทธ์ในการลงทุนพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยระดับกลางเป็นการให้ความสำคัญกับการสรรหาทำเลที่เหมาะสม รวมถึงมีการออกแบบฟังก์ชันการอยู่อาศัยที่ครบถ้วน

4.ในส่วนของตลาดที่อยู่อาศัยระดับล่างน่าจะชะลอตัว ส่งผลให้ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชะลอการลงทุนพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยระดับล่าง ควบคู่กับเร่งทำการตลาดเพื่อระบายที่อยู่อาศัยคงค้าง

ทั้งนี้ เศรษฐกิจไทยในปี 2561 น่าจะฟื้นตัวต่อเนื่อง แต่ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ยังเผชิญความท้าทาย ทั้งการแข่งขันในตลาดที่ยังคงเป็นไปอย่างรุนแรง และความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยยังมีจำกัด โดยกลยุทธ์ของผู้ประกอบการในปี 2561 น่าจะเป็นการลงทุนพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยตามพื้นที่เส้นทางขนส่งมวลชน

ในช่วงโค้งสุดท้ายของปี 2560 ยังไม่มีปัจจัยหนุนให้เกิดความต้องการซื้อที่อยู่อาศัย ส่งผลให้ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์น่าจะชะลอการเปิดขายโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ เมื่อเทียบกับในช่วง 9 เดือนแรกของปี และหันมามุ่งให้ความสำคัญกับการขายที่อยู่อาศัยคงค้างด้วยการจัดโปรโมชั่นกระตุ้นการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย เช่น การมอบส่วนลดเงินสด ของแถม หรือบัตรกำนัล การขายที่อยู่อาศัยทุกยูนิตในราคาเดียว เป็นต้น

อย่างไรก็ตาม การจัดโปรโมชั่นยังไม่สามารถกระตุ้นความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยได้อย่างเต็มที่ จึงส่งผลให้ที่อยู่อาศัยคงค้าง ณ สิ้นปี 2560 ขยายตัว ศูนย์วิจัยกสิกรไทย คาดว่า จำนวนที่อยู่อาศัยคงค้างในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ณ สิ้นปี 2560 น่าจะอยู่ที่ 170,000-177,000 หน่วย ขยายตัวร้อยละ 4-8 จาก ณ สิ้นปี 2559

สำหรับในปี 2561 นี้ ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มองว่า แม้เศรษฐกิจน่าจะฟื้นตัวต่อเนื่อง นับเป็นสัญญาณที่ดีต่อตลาดที่อยู่อาศัย ส่งผลให้ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เชื่อมั่น และเปิดขายโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ แต่ทิศทางการแข่งขันในตลาดที่อยู่อาศัยยังคงเป็นไปอย่างรุนแรง เนื่องจากผู้ประกอบการยังคงเปิดขายโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ออกสู่ตลาดอย่างต่อเนื่อง

ในขณะที่ความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในปี 2561 ยังมีจำกัด ทั้งกลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง ที่แม้กำลังซื้อค่อยๆ ฟื้นตัว แต่ก็เผชิญข้อจำกัดด้านราคาที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่อยู่ในระดับสูง รวมถึงกลุ่มผู้ซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อการลงทุน ที่น่าจะชะลอการลงทุนในที่อยู่อาศัยลง เนื่องจากการแข่งขันในตลาดให้เช่าที่อยู่อาศัยเป็นไปอย่างรุนแรง โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ตลาดคอนโดมิเนียมให้เช่า

นอกจากนี้ การขยายตัวของจำนวนที่อยู่อาศัยคงค้าง ณ สิ้นปี 2560 ยังเป็นปัจจัยกดดันให้ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ตั้งเป้าหมายการขยายตัวของการเปิดขายโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ในปี 2561 อย่างระมัดระวัง และอาจปรับแผนการเปิดขายโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ระหว่างปีอย่างสอดคล้องกับสถานการณ์ในตลาดที่อยู่อาศัยที่เปลี่ยนแปลงไป

ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มองว่า จำนวนที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลในปี 2561 น่าจะยังคงไม่ต่ำกว่า 100,000 หน่วย โดยคาดว่าอยู่ที่ 100,000-108,000 หน่วย ขยายตัวร้อยละ 0-2 จากปี 2560 และน่าจะอยู่ในระดับใกล้เคียงกับสองปีที่ผ่านมา

โดยการขยายตัวของจำนวนที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ส่วนใหญ่เป็นผลมาจากการขยายตัวของจำนวนที่อยู่อาศัยกลุ่มคอนโดมิเนียม ซึ่งข้อจำกัดด้านพื้นที่สำหรับการลงทุนพัฒนาโครงการแนวราบ ประกอบกับความคืบหน้าของโครงการส่วนต่อขยายสถานีรถไฟฟ้า น่าจะดึงดูดให้ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ยังคงเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมในปี 2561

ทั้งนี้ จำนวนที่อยู่อาศัยคงค้างที่ยังอยู่ในระดับสูง ส่งผลให้ต้องจับตาการปรับแผนการเปิดขายโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ และความสามารถในการระบายที่อยู่อาศัยคงค้างระหว่างปีของผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญที่เป็นตัวกำหนดว่าจำนวนที่อยู่อาศัยคงค้าง ณ สิ้นปี 2561 จะยังอยู่ในระดับสูงอย่างต่อเนื่องจาก ณ สิ้นปี 2560 หรือไม่

สำหรับกลยุทธ์การลงทุนพัฒนาและการขายที่อยู่อาศัยปี 2561 ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มองว่า กลยุทธ์ของผู้ประกอบการน่าจะยังเป็นการลงทุนพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยตามพื้นที่เส้นทางขนส่งมวลชน โดยความคืบหน้าของการขยายเส้นทางโครงการขนส่งมวลชน อย่างส่วนต่อขยายสถานีรถไฟฟ้า เป็นการเปิดพื้นที่ใหม่ๆ ให้ผู้ประกอบการสามารถพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ โดยผู้ประกอบการปรับกลยุทธ์การลงทุนพัฒนาและการขายที่อยู่อาศัยแตกต่างกันตามเซ็กเมนต์

ขณะเดียวกัน พบว่า ความต้องการคอนโดมิเนียมระดับบนถูกดูดซับไปแล้วส่วนหนึ่ง ผู้ประกอบการขยายตลาดผู้ซื้อที่อยู่อาศัยแตกต่างกันตามเซ็กเมนต์ โดยในปี 2560 ตลาดที่อยู่อาศัยระดับบนเริ่มเผชิญการแข่งขันที่รุนแรงขึ้น ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หันมาสร้างความแตกต่างให้กับโครงการที่อยู่อาศัยระดับบน ทั้งกลุ่มคอนโดมิเนียม และโครงการแนวราบ ด้วยการลงทุนด้านเทคโนโลยีและนวัตกรรมมากขึ้น โดยนำเทคโนโลยีและนวัตกรรมมาช่วยออกแบบ ก่อสร้าง และอำนวยความสะดวกในการอยู่อาศัย

โดยเฉพาะอย่างยิ่งเทคโนโลยีด้านที่อยู่อาศัย (Prop Tech) เช่น การสร้างบ้านอัจฉริยะที่มีเซ็นเซอร์หรือควบคุมและสั่งการระบบต่างๆ ผ่านอินเทอร์เน็ต การพัฒนาระบบรักษาความปลอดภัย การพัฒนาแอพพลิเคชั่นต่างๆ สำหรับให้บริการผู้อยู่อาศัย เป็นต้น

ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มองว่า ในปี 2561 ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มีที่ดินในทำเลศักยภาพ อย่างใจกลางเมือง และศูนย์กลางธุรกิจ สามารถเลือกลงทุนพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมระดับบนในรูปแบบ Mixed-use Project ที่ประกอบด้วยคอนโดมิเนียม และอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ เช่น อาคารสำนักงาน โรงแรม ศูนย์การค้า เป็นต้น เพื่อสร้างรายได้ระยะยาวในรูปแบบค่าเช่าพื้นที่เพิ่มเติม นอกเหนือจากรายได้จากการขายคอนโดมิเนียมเพียงอย่างเดียว โดยความน่าสนใจของโครงการคอนโดมิเนียมระดับบนในรูปแบบ Mixed-use Project น่าจะสามารถดึงดูดทั้งกลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง และกลุ่มผู้ซื้อเพื่อการลงทุนได้

ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มองว่า แม้ตลาดที่อยู่อาศัยระดับบนจะเป็นตลาดที่ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยมีกำลังซื้อ และมีความอ่อนไหวต่อภาวะเศรษฐกิจในระดับต่ำ แต่ขนาดตลาดยังจำกัด โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ตลาดผู้ซื้อที่อยู่อาศัยชาวไทย ประกอบกับความต้องการคอนโดมิเนียมระดับบนได้ถูกดูดซับไปแล้วส่วนหนึ่งในปี 2560 ส่งผลให้การลงทุนพัฒนาคอนโดมิเนียมระดับบนในปี 2561 ควรเป็นไปอย่างระมัดระวัง

ทั้งนี้ ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อาจขยายตลาดผู้ซื้อที่อยู่อาศัยเพิ่มเติมแตกต่างกันตามเซ็กเมนต์คอนโดมิเนียมระดับบน ทั้งคอนโดมิเนียมระดับบนทั่วไป ที่ราคามีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้น ยังมีโอกาสขยายตลาดไปยังกลุ่มผู้ซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อการลงทุน รวมถึงคอนโดมิเนียมระดับ Super Luxury ที่ยังมีศักยภาพในการขยายฐานลูกค้าไปยังกลุ่มผู้ซื้อที่อยู่อาศัยชาวต่างชาติ โดยผู้ประกอบการที่มีพันธมิตรเป็นผู้ประกอบการชาวต่างชาติน่าจะมีข้อได้เปรียบ เนื่องจากสามารถอาศัยความน่าเชื่อถือ และช่องทางการทำการตลาดของพันธมิตร เจาะตลาดผู้ซื้อที่อยู่อาศัยชาวต่างชาติได้มากขึ้น

ในส่วนของกลยุทธ์โครงการแนวราบระดับบนในปี 2561 ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์น่าจะยังคงให้ความสำคัญกับการลงทุนพัฒนาโครงการที่มีจำนวนหน่วยไม่มาก โดยให้ความสำคัญกับการเลือกทำเล แม้ไม่ติดกับพื้นที่เส้นทางขนส่งมวลชน เนื่องจากเผชิญข้อจำกัดด้านพื้นที่สำหรับการลงทุนพัฒนาโครงการแนวราบ แต่ก็อยู่ติดถนนใหญ่หรือใกล้ทางด่วน ซึ่งเชื่อมต่อเข้าสู่เมืองได้โดยสะดวก

ในด้านตลาดที่อยู่อาศัยระดับกลาง น่าจะยังคงเป็นตลาดที่ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ให้ความสำคัญ เนื่องจากมีฐานผู้ซื้อที่อยู่อาศัยขนาดใหญ่ โดยผู้ซื้อที่อยู่อาศัยระดับกลางให้ความสำคัญกับทำเล และความคุ้มค่าเป็นหลัก

ดังนั้น ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มองว่า กลยุทธ์ในการลงทุนพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยระดับกลางในปี 2561 น่าจะเป็นการให้ความสำคัญกับการสรรหาทำเลที่เหมาะสม แม้ไม่ได้อยู่ติดกับพื้นที่เส้นทางขนส่งมวลชน แต่ก็สามารถเดินทางได้หลายวิธี หรือสามารถเข้าถึงระบบขนส่งมวลชนได้ไม่ยากนัก รวมถึงมีการออกแบบฟังก์ชันการอยู่อาศัยที่ครบถ้วน เพื่อตอบโจทย์ด้านความคุ้มค่า

ทั้งนี้ กลยุทธ์การขายโครงการคอนโดมิเนียมระดับกลางในปี 2561 อาจเจาะกลุ่มเป้าหมายที่เป็นคนรุ่นใหม่ที่เริ่มเข้าสู่ตลาดแรงงาน ที่ยังไม่มีภาระในการผ่อนชำระหนี้สิน และมองหาที่อยู่อาศัยหลังแรกเป็นของตนเอง ในขณะที่กลยุทธ์การขายโครงการแนวราบระดับกลาง อาจเจาะกลุ่มเป้าหมายที่วางแผนขยายครอบครัว รวมถึงกลุ่มวัยทำงานที่มีรายได้มากขึ้นและอยากขยับจากการอาศัยอยู่ในคอนโดมิเนียม มาเป็นทาวน์เฮ้าส์หรือบ้านเดี่ยว รวมถึงอาจนำเสนอจุดขายด้านพื้นที่ใช้สอยที่มีความยืดหยุ่นมากกว่าเมื่อเปรียบเทียบกับคอนโดมิเนียม เช่น การวางแปลนที่อยู่อาศัยที่สามารถดัดแปลงหรือต่อเติมได้ เป็นต้น

ส่วนตลาดที่อยู่อาศัยระดับล่างในปี 2561 น่าจะชะลอตัวต่อเนื่องจากในปี 2560 เนื่องจากเป็นตลาดที่ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยมีโอกาสถูกปฏิเสธสินเชื่อ และมีความอ่อนไหวต่อภาวะเศรษฐกิจในระดับสูง

ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มองว่า ในปี 2561 ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์น่าจะชะลอการลงทุนพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยระดับล่าง ในขณะเดียวกัน ก็น่าจะยังคงต้องเร่งทำการตลาดเพื่อระบายที่อยู่อาศัยคงค้าง ทั้งโครงการแนวราบ และคอนโดมิเนียมควบคู่กันไป โดยราคาที่อยู่อาศัยในพื้นที่ชานเมืองที่ปรับตัวสูงขึ้นจากความคืบหน้าของการขยายเส้นทางโครงการขนส่งมวลชน น่าจะส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อที่อยู่อาศัยระดับล่าง ที่ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยยังให้ความสำคัญกับราคาเป็นหลัก

+++