อสังหาริมทรัพย์

ส่องอสังหาฯ 2018 กูรูฟันธง “ไทย-อาเซียน” ตลาดเฉิดฉาย

เก็บตกเวทีงานเสวนาแห่งปีหัวข้อ “ส่องอสังหาฯ 2018” จัดโดยประชาชาติธุรกิจร่วมกับกลุ่มแกรนด์โฮม เมื่อวันศุกร์ 24 พฤศจิกายน 2560 ที่ผ่านมา แนวโน้มที่เป็นเทรนด์ใหญ่มีกูรูวงการอสังหาริมทรัพย์ของประเทศไทย และตัวแทนตลาดอาเซียนจากประเทศกัมพูชา ฟันธงสอดคล้องกันว่ามีทิศทางเป็นบวก รวมทั้งยังไม่มีข้อกังวลประเด็นโอเวอร์ซัพพลาย

ไม่ห่วงโอเวอร์ซัพพลาย

“ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์” รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) ระบุว่า แนวโน้มปี 2561 ภาคอสังหาฯสดใสพอสมควร

ประมวลจากดัชนีหลายตัว เริ่มจาก “หน่วยโอนกรรมสิทธิ์” ข้อมูล ณ 9 เดือนแรก 2559 มีจำนวน 219,209 หน่วย ช่วงเดียวกันของปีนี้ คาดว่าอยู่ที่ 192,123 หน่วย ถือว่าใกล้เคียงกัน จนถึงสิ้นปีคาดว่าหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศทั้งปีของปีนี้จะใกล้เคียงกับปีที่แล้ว

ในขณะที่ปีนี้มีภาวะการขายที่ดี ทำให้ปีหน้ามีหน่วยสร้างเสร็จและโอนกรรมสิทธิ์มากขึ้น จึงมีโอกาสที่จะเติบโต 6.1%

ขณะที่ในด้านมูลค่าการโอนทั่วประเทศ ข้อมูลเชิงสถิติบ่งบอกว่า ภายในสิ้นปีนี้คาดว่าใกล้เคียงกับปีที่แล้ว น่าสนใจว่าแนวโน้มปีหน้ามีโอกาสเติบโตถึง 12.6% มาจากราคาอสังหาฯต่อหน่วยแพงขึ้นจากในอดีต

ส่วนสินเชื่อปล่อยใหม่ ตัวเลขปี 2559-2560 ยอดสินเชื่อปล่อยใหม่เกือบ 6 แสนล้านบาท และมีแนวโน้มทะลุเกิน 6 แสนล้านบาทได้ในปี 2561

ในด้านทำเล เขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล คาดการณ์เติบโต 8.6% เหนือกว่าค่าเฉลี่ยทั้งประเทศ มูลค่าโอน 15% ราคาที่อยู่อาศัยขยับขึ้นไป สินเชื่อโต 39%

ส่วนภูมิภาคคาดเติบโต 2.1% ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยทั้งประเทศที่ประเมินว่าโต 6.1% นั่นคือแม้เศรษฐกิจในภูมิภาคค่อย ๆ ปรับตัวดีขึ้น แต่กำลังซื้อไม่ฟื้นตัวดีมากนัก แนวโน้มยังเติบโตได้แต่โตในระดับต่ำ โดยซัพพลายคาดว่ามีการเติบโตค่อนข้างมาก

ดัชนีอีกตัวคือซัพพลายในตลาด หน่วย available for sale ณ สิ้นปี 2560 คาดว่ามี 260,000 หน่วย สิ้นปี 2561 คาดว่ามี 276,000 หน่วย เพิ่มเล็กน้อย โดยตลาดหลักเขต กทม.-ปริมณฑล แนวราบกับห้องชุดใกล้เคียงกันอยู่ที่ 56% กับ 44% ตามลำดับ

ดัชนีสำคัญในเรื่องอัตราดูดซับ-absorbtion rate พบว่า ทั้งประเทศอยู่ในเส้นค่าเฉลี่ยจำนวนเดือนที่จะระบายได้หมด เขต กทม.-ปริมณฑล แม้คอนโดฯมีสัดส่วนเยอะ แต่ค่าเฉลี่ยช่วง 5 ปีที่ผ่านมาใช้เวลา 17 เดือนขายหมด ค่าเฉลี่ยอยู่ที่ 22 เดือน แสดงให้เห็นว่าไม่ได้มีโอเวอร์ซัพพลายในตลาด ส่วนแนวราบในต่างจังหวัดสูงกว่าคอนโดฯ ซัพพลายเทียบอัตราดูดซับยังใกล้เคียงค่าเฉลี่ย 5 ปี

“เชื่อว่าภาพรวมเศรษฐกิจ ทิศทางอสังหาฯดีขึ้น การระบายซัพพลายดีขึ้น ไม่เกิดโอเวอร์ซัพพลาย ปีหน้าอสังหาฯน่าจะสดใสพอสมควร”

สินค้าไทยเป็น first priority

“เจีย คิน” ประธานเจ้าหน้าที่บริหารกลุ่มเฮง เอเชีย ธุรกิจโมเดิร์นเทรดวัสดุก่อสร้างและของตกแต่ง ประเทศกัมพูชา ชวนเปิดมุมมองเกี่ยวกับ “โอกาสอสังหาฯไทยในตลาดอาเซียน”

ภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ในประเทศกัมพูชาวันนี้บูมมาก ๆ โดยเฉพาะปี 2016-2017 เชื่อว่าปี 2018 เติบโตก้าวกระโดด ไม่ว่าอินฟราสตรักเจอร์ ตึกสูง คอนโดฯ อพาร์ตเมนต์ บ้านแนวราบ มีการลงทุนต่างประเทศเข้ามาเยอะมาก ทั้งญี่ปุ่น มาเลเซีย จีน และไทย

ในภาพระดับเมือง ตัวเมืองขยายมหาศาล กรุงพนมเปญมีพื้นที่ 10 กว่าตารางกิโลเมตรในอดีต ขยายเพิ่มอีก 20 กว่าตารางกิโลเมตร ไฮเวย์ ทางด่วนกำลังสร้าง หลายประเทศกำลังไปลงทุน ญี่ปุ่นลงทุนขยาย 1 เท่าตัวท่าเรือทะเล (sea port) ที่สีหนุวิลล์ เมืองกำปงโสม ยังมีท่าน่านน้ำจืด (river port) รองรับสินค้าหนัก เช่น ซีเมนต์ เหล็กเส้น โดยไจก้าถือหุ้น 13.5%

“เราสังเกตได้ว่าพนมเปญเป็นประเทศที่โครงการแม่โขงสมัยก่อน จีนเล็งเส้นทางเส้นนี้รวมกับ One Belt One Road เพราะฉะนั้น สีหนุวิลล์พอร์ตจะเป็นฮับระหว่างไทย-เวียดนาม-กัมพูชา”

นอกจากนี้มี economic zone 24 แห่ง แบ่งเป็น 11 โซนที่ให้บริการเบ็ดเสร็จ ณ จุดเดียว หรือ one stop services ความได้เปรียบด้านภาษา รัฐบาลพยายามส่งเสริมไม่ว่าเกาหลี ญี่ปุ่น ฝรั่งเศส ส่งเสริมให้เรียนฟรี

“บ้าน ที่ดินขึ้นราคา มีห้างสรรพสินค้าใหญ่ เช่น ญี่ปุ่นลงทุนอิออนมอลล์ สำเร็จมาก กำลังเปิดอิออน 2 ในปีหน้า แม็คโครกำลังจะเปิด 17 ธันวาคมนี้ ห้างจึงมาแรง วัตสันจากมาเลเซียกำลังมา ศัลยามอลล์ รัตนะพลาซ่า คล้าย ๆ มาบุญครองก็มีแล้ว”

ระหว่างปี 2016-2017 ภาคอสังหาฯเติบโต 28-30% เชื่อว่าปีหน้าโตกว่านี้เพราะเริ่มไปต่างจังหวัด เช่น สีหนุวิลล์ จีนเข้าไปกว้านซื้อที่ดิน มีโรงแรม 5-7 ดาวไปลงทุน ปี 2017 รัฐบาลกัมพูชาพยายามทำถนนหนทางให้สีหนุวิลล์เป็นบีชที่สวยที่สุดในโลก รวมทั้งญี่ปุ่นปักหมุดเมืองเสียมเรียบ ให้เป็น retire country นำคนเกษียณชาวญี่ปุ่นไปพักอาศัย

โฟกัสภาคอสังหาฯที่แนวโน้มเติบโต 30% แยกได้สองตลาด คือ คอนโดฯ กับอพาร์ตเมนต์ โดยกำลังซื้อประชากรกัมพูชามี 2 แบบด้วยกัน 1.คนเคยไปเรียนต่างประเทศ เรียกว่า return cambodian ในยุคสงครามอพยพออกไปแล้วกลับเข้ามาหลังเปิดประเทศ กลับมาเยี่ยมประเทศเจอโอกาสลงทุนเยอะมาก คนเหล่านี้จะชินคอนโดฯ อพาร์ตเมนต์

2.local cambodian ยังชินกับบ้าน อยู่ติดดิน ประชากรกัมพูชา 28 ปีที่แล้วมี 7-8 ล้านคน วันนี้ 16 ล้านคน เฉลี่ยส่วนใหญ่อายุประชากรน้อยกว่า 30 ปี แต่งงานอายุน้อย 20 ปีต้น ๆ การขยายอยู่เป็นครอบครัวเล็ก ๆ เยอะ ทำให้ดีมานด์ตลาดมีมาก

“โอกาสการลงทุน ประเทศกำลังพัฒนาเป็นโอกาสทั้งนั้น ดีมานด์มีเยอะ สินค้าไทยคนกัมพูชาชื่นชอบมาก ออกแบบ วิถีการอยู่ก็คัลเจอร์ใกล้เคียงกันจึงเป็นที่นิยม รูปแบบจะก๊อบปี้จากที่นี่ไปเยอะ ถ้าไทยจะไปลงทุนเป็นโอกาสที่ดีมาก คนกัมพูชาก็เวลคัมคนไทยอย่างมากอยู่แล้ว ถ้าให้เลือกอะไรที่มาจากไทยถือว่าเป็น first priority”

11 บิ๊กแบรนด์กุมตลาดยาว

“ไตรเตชะ ตั้งมติธรรม” กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) ผู้บริหารคนรุ่นใหม่ เปิดมุมมองสถิติย้อนหลัง 5 ปีที่ผ่านมามีเทรนด์น่าสนใจ เช่น นักลงทุนต่างประเทศเข้ามาซื้ออสังหาฯในเมืองไทยมากขึ้น ดีเวลอปเปอร์ต่างชาติเข้ามาร่วมลงทุนมากขึ้น เราเห็นแล้ววันนี้และเห็นทวีคูณมากขึ้น

ตั้งต้นกันที่เทรนด์แรก บิ๊กแบรนด์ครองส่วนแบ่งตลาด ในปี 2555 บริษัทใหญ่ 11 รายมีส่วนแบ่งตลาดรวมกัน 53% ปัจจุบันเพิ่มเป็น 72% นั่นคือตลาดเป็นของรายใหญ่มากขึ้น

“ปกติอสังหาฯเติบโตจาก 3 เหตุผลหลัก เศรษฐกิจภาพรวม อัตราดอกเบี้ยสำคัญที่สุด อินฟราสตรักเจอร์ 2 ปีที่ผ่านมาเผาจริง เห็นการเติบโตของรายใหญ่ ส่วนหนึ่งเพราะสถาบันการเงินปล่อยสินเชื่อทำโครงการให้รายเล็กน้อยลง อันนี้เห็นชัดเจน”

ข้อมูลเบื้องลึกเป็นเพราะในทางเทคนิค การทำหมู่บ้านจัดสรรต้องได้รับใบอนุญาตก่อนเปิดขาย ในทางปฏิบัติต้องมี L/C จากธนาคารมาค้ำประกัน เหมือนกับต้องได้สินเชื่อแล้ว เป็นส่วนหนึ่งที่ทำให้รายกลาง-รายย่อยเสียเปรียบ เพราะถ้าไม่มีเงินทุนตัวเองก็เปิดโครงการลำบาก

แตกต่างจากสินค้าคอนโดฯสามารถเปิดขายก่อนได้ จึงเกิดปรากฏการณ์ช่วง 10 ปีที่ผ่านมา มีบริษัทอสังหาฯไซซ์เล็กยกระดับขึ้นเป็นรายใหญ่ โดยเติบโตจากการพัฒนาคอนโดฯเป็นหลัก

เรื่องที่ 2 “ตลาดต่างจังหวัด” ปีนี้รายได้ต่างจังหวัดของศุภาลัย 8,000 กว่าล้านบาท เท่ากับบริษัทในตลาดไซซ์กลาง ๆ ย้อนดูปี 2554 ทุกคนพูดถึงไฮสปีดเทรน หัวเมืองที่จะผ่านตลาดเติบโตมากมาย ราคาที่ดินขึ้นจนผมไม่กล้าซื้อ

ตัวอย่างตลาดภูเก็ต ก่อนปี 2555 เคยมียอดสะสมไม่ถึง 7,000 ยูนิต ปี 2555 ปีเดียวเปิดใหม่ 8,000 ยูนิต นำไปสู่ภาวะโอเวอร์ซัพพลายในช่วงสั้น หลังจากนั้นมีการเปิดตัวเพิ่มขึ้นเรื่อย ๆ แม้ว่าจากรายเล็กก็ตาม “มองวันนี้ต่างจังหวัดเล็กกว่า 5-6 ปีหรือเปล่า ไม่ใช่เลย ถามว่าดีเท่าปี”54-55 หรือเปล่า ไม่ใช่ มันไม่ได้ดีเท่านั้น แต่เกิดในตลาดแนวราบ ซึ่งเกิดได้ยั่งยืนและเติบโตต่อเนื่อง”

จุดเปลี่ยนหลักคือการเปลี่ยนแปลงของตลาดหัวเมืองใหญ่ ที่กลายเป็น region hub เช่น คนมาทำงานในลำพูนอยู่ที่เชียงใหม่ คนชัยภูมิมาทำงานในขอนแก่น

บทเรียนธุรกิจก่อนจะสำเร็จในวันนี้ “ต่างจังหวัดเราเติบโตต่อเนื่องทุกปี ถ้าตอบโจทย์ให้ถูกต้อง โนว์ฮาว ความรู้คนท้องถิ่นสำคัญมาก เราทำ 12 จังหวัดแล้ว ทุกครั้งที่ไป โครงการแรกเจ็บตัวทุกครั้ง”

ที่ดินดันห้องชุดแพงขึ้น 52%

อีก 2 หัวข้อคือตลาดคอนโดฯกับไซซ์ห้องชุด เริ่มจากตั้งคำถามคอนโดฯลักเซอรี่ราคาแพงมีคนซื้อจริงหรือ ตัวขับเคลื่อนหลักคือรถไฟฟ้า ซึ่งปี 2555 มี 2 สายหลัก “ม่วง-น้ำเงิน” จากเดิมที่เคยเปิดตัวกระจุกทำเลดั้งเดิม สาทร สีลม สุขุมวิท เพลินจิต พระราม 4 อโศก รัชดาฯ

“แต่หลังจากปี”58 ไม่มีรถไฟฟ้าสายใหม่ 5-6 ปีแล้ว ดีเวลอปเปอร์ทุกคนหันเข้าเมืองหมด มีคนพูดเยอะทำไมตลาดลักเซอรี่เกิดขึ้นเยอะ เพราะมันไม่มีที่ (ทำเล) ให้ทำ ถ้าอยากจะชัวร์เราทำกลางเมือง สาทร สุขุมวิท ทำเลเหล่านั้นเพิ่มขึ้นเป็น 32% ต่อมาปลายปี”58 มีรถไฟฟ้าลอตใหม่ การกระจายตัวกลับมาดีขึ้นอีก เหลือทำเลตรงกลาง (ซีบีดี) แค่ 23%”

ไฮไลต์ “ยูนิตไซซ์” เปลี่ยนแปลงในทางขนาดลดลง คำอธิบายเพราะต้นทุน

อสังหาฯมีสองส่วนหลัก คือ วัสดุก่อสร้าง ปี 2555 สูงมากเพราะมีค่าแรงขั้นต่ำปรับตัวสูงขึ้น, ค่าที่ดินเพิ่มขึ้น 15-18-20% ต่อปี แปลว่าเพื่อให้ได้คอนโดฯในทำเลเดิม ห้องเดิม ราคาเพิ่ม 5-9%

ขณะที่ลูกค้าหลักตลาดคอนโดฯในกรุงเทพฯ 2-4 ล้านบาท เฉลี่ย 3 ล้านบาท การเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินช่วงปี 2554-2560 พบว่าห้องชุดไซซ์เดียวกัน ราคาเคย 3 ล้านบาท ต้องขายที่ 4.5 ล้านบาท เพิ่มสูงถึง 52% ดังนั้นเพื่อแข่งขันราคาให้ได้ 3 ล้านบาทเหมือนเดิม ห้องชุดเคยได้ 35 ตารางเมตร วันนี้ต้องขาย 22 ตารางเมตร

“ผมคิดว่าเป็นสัญญาณที่ดี มองไปข้างหน้ารายใหญ่ยังกินมาร์เก็ตแชร์เพิ่มเติม ผมยังมองไม่เห็นจุดสิ้นตรงจุดนั้น 10-11 รายแข็งแรงขึ้นอย่างมาก และจะแข็งแรงขึ้นไปอีกใน 2-3 ปีหน้าเป็นอย่างน้อย ตราบใดที่ธนาคารยังไม่เปลี่ยนมุมมองว่ารายเล็กมีความเสี่ยงอยู่บ้าง ปล่อยกู้เฉพาะรายใหญ่ ตลาดต่างจังหวัดคาดหวังว่าดีเหมือนเดิมเป็นไปไม่ได้ แต่ซัพพลายที่ลดลงเยอะมาก ๆ มีรูมที่ทำให้เติบโตได้อยู่”

ทาวน์เฮาส์โตด้วยนวัตกรรม

“แสนผิน สุขี” กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือโกลเด้นแลนด์ สปอตไลต์ฉายส่องเป็นอย่างมากเพราะสามารถเทิร์นอะราวนด์ในปี 2556 จากยอดรับรู้รายได้ 1,600 ล้าน ขยับเป็นเป้า 10,000 ล้านในปีนี้ และรายได้แตะ 20,000 ล้านบาทประสบการณ์ที่นำมาแบ่งปันคือ ตลาดแข่งขันสูง ราคาที่ดินเริ่มสูงขึ้น ค่าครองชีพคนเริ่มสูงขึ้น มีผลต่อสินเชื่อลูกค้าไม่สามารถ afford ได้ ต้องทำยังไง โมเดลธุรกิจคือสินค้าทาวน์เฮาส์ที่ประสบความสำเร็จ ทำยอดนิวไฮจากอีเวนต์เปิดพรีเซล 1-2 วันแรกในระดับ 500-900 ล้านบาท

นวัตกรรมทาวน์เฮาส์ เรื่องแรก “ทำเล” มนุษย์เงินเดือนก็สามารถมีทำเลที่ดีได้ เราเฟ้นหาทำเลในเมือง แม้มีอุปสรรค เช่น ติดบ่อขยะ เสาไฟฟ้าแรงสูง มีถนนตัดผ่าน มีวัด แต่เรามองว่าซื้อทำเลที่ดีไว้ก่อน ส่วนปัญหาต่าง ๆ แก้ได้ ลูกค้าทาวน์เฮาส์แคร์เรื่องโลเกชั่น ความสะดวกมากกว่า

“อย่างอ่อนนุช-ลาดกระบัง ที่ดินราคาไร่ละ 4 ล้านกว่า ดีเวลอปเปอร์สิบกว่ารายไม่มีใครเอา แบ่งสองโครงการที่ดิน 80 ไร่ ขายเริ่มต้นไม่ถึง 2 ล้าน หมดในสองวันทั้งเฟส 1-2”

“เคยคิดว่าทำเลเป็นสิ่งสำคัญ แม้ว่าสิ่งแวดล้อมไม่ค่อยดี ไม่ใช่ปัจจัยที่ขายไม่ได้ ฉะนั้น ทำเลผมให้ 50% ต้องใส่ใจตรงนี้ค่อนข้างเยอะ แซวกันในบริษัททำเลที่มีสายไฟฟ้าแรงสูงจะขายดี เช่น บางนา-สวนหลวง เราก็ทำสวนสาธารณะใหญ่เลย ทาวน์เฮาส์ไม่เคยมีสวนสาธารณะใหญ่ขนาดนี้ กลายเป็นจุดขายไป หรือทำเลติดบ่อขยะแถวสุขาภิบาล 5, ทำเลติดวงแหวน อ่อนนุช มองว่าวันนี้เป็นเรื่อง trade off ปัญหาอะไร และเราจะแก้ปัญหาจากตรงนั้นได้ไหม เพราะทุกอย่างเพอร์เฟ็กต์ไม่มีนะ ทำธุรกิจต้องมีได้มีเสีย”

ข้อมูลอินไซด์ ทำเลในเมืองทาวน์เฮาส์สามารถสู้ราคาที่ดินได้ถึง 4 หมื่นบาท/ตารางวา ไร่ละ 16 ล้านบาท ปกติจะทำบ้านเดี่ยวก็ลำบากแล้วต้องขายหลังละ 20 ล้านบาทขึ้นไป แต่ทำได้เพราะใช้นวัตกรรมมาช่วย

เริ่มตั้งแต่ระบบก่อสร้างใช้ระบบทันเนล ถูกกว่าพรีแคสต์, มีระบบซื้อของเองเหมือนเป็นกึ่ง ๆ ผู้รับเหมา ช่วยประหยัดต้นทุน 18%,

ซื้อของตรงเพื่อทำ volume discount, การใช้ผู้รับเหมาซ้ำช่วยในแง่ดีไซน์หรือคอสต์ที่ลดลง เพราะทาวน์เฮาส์สองชั้นขายเกิน 4 ล้าน ยากมาก ไม่ว่าทำเลไหนคนไม่ซื้อ เหมือนมีเพดานของทาวน์เฮาส์อยู่

ฟังก์ชั่นตัวช่วยที่ขายดีมาก เช่น ห้องพระ โฮมเธียเตอร์ ห้องครัว ลานซักล้าง ห้องทำงาน มีห้องเก็บกระเป๋า “เรื่องสเปซแพลนนิ่ง ทาวน์เฮาส์โกลด์ห้องนอนเรายังใหญ่กว่าห้องนอนเล็กของบ้านเดี่ยวซะอีก เรารู้ว่าลูกค้าอยากได้”

“สิ่งใดที่บ้านระดับ 10-20 ล้านทำได้ ผมพยายามทำให้ลูกค้าทาวน์เฮาส์ ซุ้มโครงการหมู่บ้านผมไม่แพ้บ้านเดี่ยวยี่สิบล้าน ความกว้างถนนเมน สระว่ายน้ำ สวนสาธารณะ ทำให้พัฒนาการอยู่ทาวน์เฮาส์ดีขึ้น”