อสังหาริมทรัพย์

REICเปิดโพย11บิ๊กอสังหาขย่มตลาด เทรนด์ปี61ภาพรวมโต8-15%ต่างจังหวัดนิ่ง

REIC เปิดโพย 11 บิ๊กแบรนด์อสังหาฯ คุมตลาดบ้านและคอนโดฯ 50% ของตลาดรวมทั้งประเทศ เผยสถิติ 10 เดือนแรกปี”60 เปิดตัวรวมกันกระหึ่ม 2 แสนล้าน เอกซเรย์ตลาดห้องชุดต่ำล้านมี 3 ราย “LPN-พฤกษา-คิวเฮ้าส์” บี้กันมันหยด บ้านจัดสรรเกิน 10 ล้านรายใหญ่เปิดตัวเพลินแบกซัพพลาย 61% รวม 3.8 หมื่นหน่วย ฟันธงปี”61 ตลาดหลักยังเป็นของบิ๊กเพลเยอร์

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า สถานการณ์การแข่งขันภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปี 2560 เป็นที่แน่ชัดแล้วว่าความได้เปรียบอยู่ในมือผู้ประกอบการรายใหญ่โดยเฉพาะเมื่อโฟกัสบิ๊กเพลเยอร์ 11 รายแรกที่เป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ พบว่ามีส่วนแบ่งตลาดทั้งในด้านจำนวนยูนิตและมูลค่าอยู่ที่ระดับ 50% หรือครึ่งหนึ่งของตลาดรวม

ในขณะที่แนวโน้มไม่เพียงแค่ปี 2561 แต่มีการคาดการณ์ว่า 11 บิ๊กแบรนด์ยังคงเป็นผู้กุมตลาดหลักในช่วง 2-3 ปีหน้า

11 บิ๊กแบรนด์ถล่มตลาด

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ข้อมูลสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล ณ ครึ่งปีแรก 2560 มีผู้ประกอบการรายใหญ่ที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ฯครองส่วนแบ่งตลาดรวมกัน 60-70% แต่มีเพียง 11 รายที่ครองส่วนแบ่งตลาดรวมกันถึง 50%

รายละเอียด 11 ราย ประกอบด้วย บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท, แสนสิริ, แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์, ศุภาลัย, เอพี (ไทยแลนด์), ควอลิตี้เฮ้าส์, พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค, แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเม้นท์-LPN, เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชัน, อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ และแผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์-โกลเด้นแลนด์

ทั้งนี้ 11 รายดังกล่าวมีหน่วยเหลือขาย (ซัพพลาย) รวมกัน 66,371 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 46.8% ของตลาดรวม, มีมูลค่ารวมกัน 265,209 ล้านบาท คิดเป็น 50.4% ของตลาดรวม

แบ่งเป็นตลาดอาคารชุด มีหน่วยเหลือขายรวมกัน 29,318 หน่วย สัดส่วน 46.1% และมูลค่ารวมกัน 95,246 ล้านบาท สัดส่วน 48.2% ของตลาดรวมกับตลาดบ้านจัดสรร มีหน่วยเหลือขายรวม 37,053 หน่วย สัดส่วน 47.4%, มีมูลค่ารวมกัน 169,963 ล้านบาท สัดส่วน 51.7% ของตลาดรวม

3 รายบี้ตลาดคอนโดฯต่ำล้าน

เจาะข้อมูลซัพพลายคอนโดฯ พบว่ามีหน่วยเหลือขายรวมทั้งตลาด 63,658 หน่วย มูลค่ารวม 197,598 ล้านบาท เป็นของ 11 บิ๊กแบรนด์รวมกัน 29,318 หน่วย สัดส่วน 46.1% และมูลค่ารวม 95,246 ล้านบาท สัดส่วน 48.2%

ข้อมูลน่าสนใจคือมีบิ๊กแบรนด์ 3 รายที่มีซัพพลายคอนโดฯ ราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท/ยูนิต ได้แก่ LPN, พฤกษาฯ และคิวเฮ้าส์ เหลือขายรวมกัน 3,513 หน่วย สัดส่วน 71.9% จากตลาดรวม 4,889 หน่วย

ขณะที่โฟกัสกลุ่มราคา ห้องชุด 2-3 ล้านบาท ตลาดรวมมีซัพพลายเหลือเยอะสุด 18,743 หน่วย มูลค่ารวมกัน 45,107 ล้านบาท เป็นซัพพลายเหลือขายของ 11 รายรวมกัน 6,948 หน่วย มูลค่ารวมกัน 16,833 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนเพียง 37.1%

แบกซัพพลายบ้านเกิน 10 ล้าน

ตลาดบ้านจัดสรรที่ประกอบด้วยสินค้าบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ พบว่าตลาดรวมมีซัพพลายเหลือขายรวมกัน 78,219 หน่วย มูลค่ารวม 328,475 ล้านบาท เป็นของบิ๊กแบรนด์ 11 รายรวมกัน 37,053 หน่วย สัดส่วน 47.4% มีมูลค่ารวมกัน 169,963 ล้านบาท สัดส่วน 51.7%ในจำนวนนี้พบว่าด้านราคาทั้ง 11 รายมีซัพพลายเหลือขายกลุ่มราคาเกินหลังละ 10 ล้านบาทรวมกัน 61.4% จำนวน 38,430 หน่วย จากสถิติตลาดรวม 62,550 หน่วยและ 11 รายมีซัพพลายเหลือขายน้อยที่สุดในกลุ่มราคา 1-1.5 ล้านบาท สัดส่วน 13.9% หรือมีเพียง 419 หน่วย จากตลาดรวมอยู่ที่ 3,025 หน่วย สะท้อนว่าบิ๊กแบรนด์ทำโครงการราคานี้จำนวนน้อยมากและไม่มีการพัฒนาโครงการเลยในกลุ่มราคาต่ำกว่าหน่วยละ 1 ล้านบาท

10 เดือนเปิดตัว 2 แสนล้าน

อัพเดตผลสำรวจการเปิดตัวโครงการใหม่ของบิ๊กแบรนด์ 11 ราย ในช่วง 10 เดือนแรกปี 2560 (มกราคม-ตุลาคม 2560) พบด้วยว่ามีการเปิดตัวมูลค่าโครงการรวมกัน 197,115 ล้านบาท

โดยสถิติคอนโดฯ ถือว่าในด้านจำนวนหน่วยลดลงจากช่วงเดียวกันของปี 2559 ซึ่งตลาดรวมเปิดตัวใหม่ 55,923 หน่วย โดย 11 รายเปิดตัวรวมกัน 26,631 หน่วย สัดส่วน 47.6% เปรียบเทียบกับช่วงเดียวกันปี 2560 ตลาดรวมอยู่ที่ 52,474 หน่วย เป็นของ 11 ราย 23,097 หน่วย สัดส่วน 44%

ในด้านมูลค่า ปี 2559 ตลาดรวมอยู่ที่ 198,700 ล้านบาท เป็นของ 11 รายรวมกัน 115,211 ล้านบาท สัดส่วน 58% เปรียบเทียบกับปี 2560 ตลาดรวมมีมูลค่ารวมกัน 210,737 ล้านบาท เป็นของ 11 รายรวมกัน 108,832 ล้านบาท สัดส่วน 51.6%

และสถิติโครงการแนวราบ ปี 2559 ตลาดรวมมี 49,708 หน่วย เป็นของ 11 รายรวมกัน 28,228 หน่วย สัดส่วน 56.8% เปรียบเทียบกับปี 2560 ตลาดรวมอยู่ที่ 30,284 หน่วย เป็นของ 11 ราย 21,983 หน่วย สัดส่วน 72.6%

โฟกัสด้านมูลค่าพบว่า ปี 2559 ตลาดรวมมี 201,390 ล้านบาท เป็นของ 11 รายรวมกัน 116,800 ล้านบาท สัดส่วน 58% เปรียบเทียบกับปี 2560 ตลาดรวมอยู่ที่ 126,459 ล้านบาท บิ๊กแบรนด์ 11 รายมีมูลค่ารวมกัน 88,283 ล้านบาท สัดส่วน 69.8%

ปีนี้บ้าน-คอนโดฯโต 8-15%

“ต้องเรียนว่าตัวเลขซัพพลายหรือหน่วยคงเหลือในระดับ 50% นั่นคือเป็นน้ำหนักที่ค่อนข้างเยอะ อัตราดูดซับมีเหลือในตลาดเล็กน้อยสำหรับเซ็กเมนต์บ้านเดี่ยว, สินค้าคอนโดฯใกล้เคียงกับตลาด ไม่แตกต่างกันมาก ถ้าทิศทางเศรษฐกิจดีต่อเนื่องจากปีนี้ทั้ง 11 รายก็จะลีดตลาดต่อไป ซึ่งผมเชื่อว่าถ้าปี”61 มีภาวะที่ดี บริษัทใหญ่แข็งแรงน่าจะได้ประโยชน์จากการขยายตัวทางเศรษฐกิจของประเทศ”

ดร.วิชัยกล่าวต่อว่า สถิติปี 2560 ตัวเลขหลายรายการคาดว่าทำได้ใกล้เคียงปี 2559 อาทิ การโอนกรรมสิทธิ์คาดว่าลดลง -3% ส่วนสินเชื่อที่อยู่อาศัยสามารถเติบโตเล็กน้อยเนื่องจากบางส่วนมีการทำรีไฟแนนซ์ระหว่างสถาบันการเงินด้วยกันทำให้แนวโน้มปี 2561 ทิศทางยังเป็นบวก โดยคาดว่าโครงการที่อยู่อาศัยในภาพรวม ในแง่จำนวนหน่วยสามารถเติบโตได้ 8.5% และในแง่มูลค่าน่าจะเติบโต 10-15% เพราะราคาต่อหน่วยของบ้านและคอนโดฯ แพงขึ้น

เมืองท่องเที่ยว-EEC ยังไปได้

สำหรับตลาดต่างจังหวัด จากการสอบถามผู้ประกอบการหลายรายส่วนใหญ่สะท้อนภาพที่ชัดเจนว่ามีภาวะค่อนข้างนิ่ง ไม่คึกคักเหมือนตลาดหลักใน กทม.-ปริมณฑล พื้นที่ไฮไลต์ยังคงเป็นหัวเมืองท่องเที่ยวที่มีฐานลูกค้าต่างชาติเป็นกำลังซื้อหลักในสินค้าคอนโดฯ จากเหตุผลซื้อกรรมสิทธิ์ได้โควตา 49% ของจำนวนห้องชุดในโครงการ อาทิ ภูเก็ต เชียงใหม่ หาดใหญ่ (สงขลา), เมืองหน้าด่านการค้าชายแดน เช่น อุดรธานี ขอนแก่น ฯลฯ

รวมทั้งนโยบายโปรโมตระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออกหรือ EEC 3 จังหวัด (ชลบุรี ระยอง ฉะเชิงเทรา) เป็นตัวดึงดูดการลงทุนของนักลงทุนต่างชาติ ซึ่งจะเป็นกำลังซื้อหลักของโครงการอสังหาฯ ในพื้นที่ภาคตะวันออก