อสังหาริมทรัพย์

ทำใจความแพง! คอนโดเกาะติดรถไฟฟ้า 2 สี ปี”61 ทำใจเกินแสนต่อตารางเมตร

ตลาดคอนโดมิเนียมเมืองกรุง แนวรถไฟฟ้า “สีเขียว-น้ำเงิน” พีกสุด เปิดตัวทะลุ 3.7 หมื่นหน่วย ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ ชี้ปี”61 ซัพพลายใหม่โต 8.5% ราคาพุ่งปรี๊ด 10-15% “ศุภาลัย” แบข้อมูลต้นทุนพุ่ง 52% เผยทำเลดันราคาห้องชุดในเมืองเกิน 1 แสนบาทต่อตารางเมตร

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการผู้อำนวยการ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ซัพพลายที่อยู่อาศัยปี 2561 คาดว่าทั่วประเทศมีจำนวน 276,100 หน่วย เป็นที่อยู่อาศัยแนวราบ 154,200 หน่วย สัดส่วน 55.8% แนวสูง 121,900 หน่วย สัดส่วน 44.2%

ปี”61 ตลาดโต 8-15%

แนวโน้มรายทำเล เขตกรุงเทพฯและปริมณฑล คาดว่ามีแนวราบ 74,300 หน่วย คอนโดฯ 79,900 หน่วย ตลาดต่างจังหวัดในส่วนแนวราบ 79,900 หน่วย คอนโดฯ 42,000 หน่วยช่วงครึ่งปีแรก 2560 ผลสำรวจคอนโดฯในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล รวม 63,658 หน่วย กลุ่มราคาเหลือขายมากสุด 3 อันดับแรก คือ ห้องละ 2-3 ล้านบาท รวม 18,743 หน่วย รองลงมาราคา 1-1.5 ล้านบาท รวม 12,474 หน่วย และราคา 1.5-2 ล้านบาท มี 10.408 หน่วย ภาพรวมราคา ปี”61 มูลค่าน่าจะโต 10-15% เพราะบ้านและคอนโดฯเปิดตัวใหม่ราคาแพงขึ้น จำนวนหน่วยน่าจะเพิ่มขึ้น 8.5%”

ต้นทุนคอนโดฯเพิ่ม 52%

นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บมจ.ศุภาลัย กล่าวว่าทำเลตลาดคอนโดฯในกรุงเทพฯ มีปัจจัยขับเคลื่อนหลักมาจากรถไฟฟ้า โดยสายสีน้ำเงินมีการเปิดตัวมาก คิดเป็น 21% ของการเปิดตัวทั้งหมด ทั้งยังกระจุกโซนสาทร สีลม สุขุมวิท เพลินจิต พระราม 4 อโศก รัชดาฯ ดีเวลอปเปอร์ที่ถนัดลงทุนคอนโดฯ แข่งขันกันเปิดตัวโครงการในทำเลซ้ำ ๆ ทำให้ 2-3 ปีที่ผ่านมา ตลาดห้องชุดลักเซอรี่เกิดขึ้นเยอะ สถิติลงทุนโครงการใหม่เพิ่มขึ้นเป็น 32% จนกระทั่งปลายปี 2558 ที่รัฐบาล คสช. เริ่มมีการประกาศแผนลงทุนก่อสร้างรถไฟฟ้าลอตใหม่ การกระจายตัวของตลาดคอนโดฯเริ่มกลับมาดีขึ้น และลดบทบาทตลาดย่านซีบีดี หรือย่านศูนย์กลางเศรษฐกิจลงเหลือ 23%

นายไตรเตชะกล่าวถึงด้านราคาห้องชุดด้วยว่า นับแต่ปี 2554 หลังน้ำท่วมใหญ่ ต้นทุนโครงการที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นทุกตัว ทั้งจากค่าวัสดุ ค่าแรง โดยเฉพาะราคาที่ดินเพิ่มเฉลี่ยปีละ 15-20% ส่งผลต่อต้นทุนพัฒนาโครงการ เปรียบเทียบหากลงทุนในทำเลเดิม ห้องชุดต้องมีราคาเพิ่ม 5-9%โฟกัสราคาคอนโดฯในกรุงเทพฯ กลุ่มราคา 2-4 ล้านบาท มียอดขายสูงสุด หรือเฉลี่ยห้องละ 3 ล้านบาท ทำห้องไซซ์เดิม บนทำเลเดิม แต่ต้นทุนเปลี่ยนแปลง โดยต้นทุนในปี 2560 ห้องชุดเคยขายห้องละ 3 ล้านบาท ในปี 2554 ต้องปรับราคาขึ้นเป็นห้องละ 4.5 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 52%

แนวรถไฟฟ้าตลาดแข่งเดือด

นายสุรเชษฐ กองชีพ ผู้เชี่ยวชาญอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่าตลาดคอนโดฯทำเลแนวรถไฟฟ้าในปี 2560 จากข้อมูลของคอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) มีหน่วยเปิดตัวใหม่ในตลาดกรุงเทพฯ 45,000 ยูนิต เพิ่มขึ้น 15% จากปี 2559 โดยช่วงครึ่งปีแรกเปิดตัวแล้ว 24,000 ยูนิต ช่วงครึ่งหลังของปีนี้ คาดว่าจะเปิดตัวโครงการใหม่เข้ามาเพิ่มอีก 5-6 โครงการ จำนวน 7,000 ยูนิต

ส่วนใหญ่ทำเลการแข่งขันอยู่ตามแนวรถไฟฟ้าสายปัจจุบันที่เปิดให้บริการแล้ว และสายใหม่ที่อยู่ระหว่างก่อสร้าง โฟกัสทำเลเด่นพบว่า รถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินเป็นพื้นที่ได้รับความสนใจมากที่สุด คาดว่ามีภาวะบูมต่อเนื่องอีก 1-2 ปี หรือต่อเนื่องไปถึงปี 2561-2562 อัพเดต ณ ไตรมาส 4/60 มีห้องชุดเหลือขาย 3,978 ยูนิต จากจำนวนเปิดขายทั้งหมด 20-30 โครงการ รวม 18,943 ยูนิต ด้านราคาพบว่ากลุ่มสินค้าราคาต่ำกว่า 120,000 บาท/ตารางเมตร ขายดีที่สุด อีกทำเลที่มีความต้องการซื้อในระดับสูง คือ แนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยาย เส้นทางทั้งตอนเหนือ (หมอชิต-สะพานใหม่-คูคต) และตอนใต้ (แบริ่ง-สมุทรปราการ) โดยเฉพาะสายสีเขียวตอนเหนือ มีห้องชุดเหลือขาย 2,439 ยูนิต จาก 9,756 ยูนิต

น้ำเงิน-เขียวแตะ 3.7 หมื่นยูนิต

ทั้งนี้ ซัพพลายคอนโดฯแนวรถไฟฟ้า 8 เส้นทาง 11 ทำเล ณ เดือนกรกฎาคม 2560 มีดังนี้ สายสีม่วง ช่วงเตาปูน-บางใหญ่ โซนนนทบุรี มีซัพพลายรวม 13,686 ยูนิต ขายได้ 71% เหลือขาย 3,969 ยูนิต โซนกรุงเทพฯ ซัพพลายรวม 6,066 ยูนิต ขายได้ 85% เหลือขาย 910 ยูนิตสายสีน้ำเงิน ซัพพลายรวม 18,943 ยูนิต ขายได้ 79% เหลือขาย 3,978 ยูนิต, สายสีเขียว โซนตอนเหนือไปคูคต ซัพพลายรวม 9,756 ยูนิต ขายได้ 75% เหลือขาย 2,439 ยูนิต และโซนตอนใต้ไปบางปู รวม 14,356 ยูนิต ขายได้ 70% เหลือขาย 4,307 ยูนิต, สายสีแดง ซัพพลายรวม 2,869 ยูนิต ขายได้ 60% เหลือขาย 1,156 ยูนิต

ราคาทะลุ 1 แสน/ตร.ม.

นายสุรเชษฐกล่าวว่า ภาวะตลาดมีห้องชุดเหลือขายมากที่สุด เปิดขายรวม 19,752 ยูนิต เหลือขาย 4,000 กว่ายูนิต คาดว่าต้องใช้เวลาในการขาย 1-2 ปี

“ผู้ประกอบการมีแผนเปิดโครงการใหม่ในพื้นที่นอกเมืองชั้นในมากขึ้น ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้าง โดยเฉพาะสายสีเขียวตอนเหนือ และสายสีน้ำเงิน ซึ่งราคาปี”61 อยู่ที่ 1 แสนบาท/ตร.ม.”

ในส่วนคอนโดฯในต่างจังหวัดยังคงชะลอตัวต่อเนื่อง รวมทั้งพื้นที่หัวเมืองท่องเที่ยว สวนทางกับตลาดคอนโดฯในกรุงเทพฯ เพราะมีโครงการเปิดขายใหม่ลดลง ในขณะที่อัตราการขายไม่ได้เพิ่มสูงขึ้น