5 ซีอีโออสังหา ส่องครึ่งปีหลัง’65 แก้เกมดอกเบี้ยแพง-ค่าแรงขาขึ้น

ครึ่งปีหลัง 2565 บนความหวั่นไหวของสารพัดปัจจัยเสี่ยงทางธุรกิจ หนึ่งในหลักใหญ่ใจความเป็นเรื่องของนโยบายปรับขึ้นค่าแรงขั้นต่ำ เทรนด์ดอกเบี้ยขาขึ้น ท่ามกลางปัจจัยกดดันจากสงคราม และสถานการณ์โควิด ซึ่งแน่นอนว่าส่งผลกระทบเป็นลูกระนาดให้กับธุรกิจที่อยู่อาศัย ทั้งการพัฒนาโครงการบ้านแนวราบและคอนโดมิเนียม

“ประชาชาติธุรกิจ” สำรวจข้อคิดเห็น 5 ซีอีโอค่ายอสังหาริมทรัพย์มหาชน ทางเลือกในการปรับกลยุทธ์มีอะไรบ้าง

พฤกษาคุมเข้ม Cost Control

ประเดิมด้วย “อุเทน โลหชิตพิทักษ์” ประธานเจ้าหน้าที่บริหารกลุ่ม บริษัทพฤกษา โฮลดิ้ง จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ครึ่งปีแรกที่ผ่านมามีปัจจัยกระทบทำให้ต้นทุนค่าก่อสร้างเพิ่มขึ้น 4-6% เมื่อเทียบกับช่วงต้นปี แต่ไม่ได้กระทบบริษัทมากนัก เพราะจุดแข็งพฤกษาฯ คือมีระบบจัดซื้อ-ก่อสร้าง-การผลิตที่ดี ทำให้คำนวณต้นทุนค่าก่อสร้างได้อย่างแม่นยำ ทั้งการออกแบบโครงสร้างและผนังบ้าน

นอกจากนี้ ยังได้คัดเลือกผู้ขายโดยวิธีการประมูลราคาในกลุ่มวัสดุก่อสร้างหลัก เพื่อให้มีต้นทุนก่อสร้างคงที่ตลอดทั้งปี รวมถึงการสร้างบ้านพร้อมอยู่ เพื่อให้สามารถวางแผนการก่อสร้างและการสั่งซื้อวัสดุได้ล่วงหน้าได้

ส่วนแนวโน้มของการปรับราคาค่าแรงเพิ่มขึ้น ถือเป็นเรื่องใหญ่ที่ส่งผลกระทบโดยตรงกับบริษัทพัฒนาอสังหาฯ โดยกลุ่มพฤกษาฯ ได้รับผลกระทบไม่มาก เพราะใช้ระบบก่อสร้างสำเร็จรูป หรือพรีคาสต์ที่ผลิตในโรงงานแล้วมาประกอบที่หน้าไซต์งาน

อย่างไรก็ตาม การขึ้นค่าแรงขั้นต่้ำน่าจะกระทบกับลูกค้าของพฤกษาฯ มากที่สุด ส่วนใหญ่เป็นกลุ่มระดับกลาง โดยเฉพาะบ้านราคา 2 ล้านบาทบวกลบ และบ้านราคา 5 ล้านบาท ดังนั้น พฤกษาฯ แก้เกมด้วยการออกแบบบ้านใหม่ตามเทรนด์ Lifestyle Disruption เพื่อลดราคาเฉลี่ยของบ้านต่อหลัง และให้สอดคล้องกับกำลังซื้อของลูกค้า โดยออกแบบให้มีพื้นที่อเนกประสงค์ในบ้าน ให้รองรับการใช้งานได้หลากหลาย มีพื้นที่ใช้สอยเหมาะสมกับความต้องการใช้จริง และมีความยืดหยุ่นในการใช้งาน

อีกกลยุทธ์เป็นการเสนอทางเลือกที่หลากหลายและครอบคลุม หากลูกค้าไม่สามารถซื้อบ้านหรือคอนโดฯ ที่ต้องการจะซื้อได้ บริษัทจะให้คำแนะนำกับลูกค้าให้เปลี่ยนไปซื้อโครงการอื่นของพฤกษาฯ ในทำเลใกล้เคียงแต่มีราคาถูกกว่าแทน

ล่าสุดได้จัดแคมเปญ Pruksa Pass ช่วยลูกค้าเตรียมความพร้อมทางด้านการเงินในการซื้อคอนโดฯ พร้อมอยู่ของพฤกษา โดยให้ลูกค้าผ่อนเงินงวดกับทางโครงการโดยตรงเป็นเวลา 1-3 ปี หลังจากครบกำหนดสัญญาแล้ว ค่าใช้จ่ายรายเดือนที่ลูกค้าผ่อนกับโครงการจะถูกนำมาเป็นส่วนลดราคาห้องชุด เพื่อช่วยแบ่งเบาภาระของลูกค้าในวันที่ยื่นขอสินเชื่อกับสถาบันการเงินต่อไป

ศุภาลัยโชว์ต้นทุนการเงิน 1.6%

เรื่องเดียวกัน “ไตรเตชะ ตั้งมติธรรม” กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ปัจจุบันศุภาลัยจ้างแรงงานในอัตราที่สูงกว่าค่าแรงขั้นต่ำอยู่แล้ว ดังนั้น ไม่ได้แปลว่าฐานค่าแรงที่ปรับขึ้นจะกระทบกับต้นทุนของบริษัท หรืออาจมีผลกระทบบ้าง แต่ก็ไม่ได้อยู่ในสัดส่วนเดียวกันกับที่ภาครัฐเตรียมจะปรับขึ้นค่าแรง จึงไม่สามารถบอกได้ว่าค่าแรงจะปรับขึ้นไปที่เท่าไร และผลกระทบที่เกิดขึ้นจะเป็นกี่เปอร์เซ็นต์

“ช่วงที่เกิดภาวะเงินเฟ้อและราคาน้ำมันแพง ส่งผลกระทบต่อต้นทุนค่าก่อสร้าง และมีผลต่อการปรับขึ้นราคาที่อยู่อาศัยในแต่ละโครงการไม่เท่ากัน ซึ่งลูกค้าเข้าใจดีว่าเป็นต้นทุนใหม่ และเข้าใจดีว่าวัสดุก่อสร้างต่าง ๆ ปรับขึ้นราคา ลูกค้าจึงไม่ได้กังวลที่จะต้องจ่ายราคาบ้านที่สูงขึ้น แต่ถ้าเป็นโครงการที่ยอดขายไปได้ช้า ผู้ประกอบการก็อาจต้องยอมลดกำไรลงไปบ้าง”

ประกอบกับยุคโควิด 2 ปีที่ผ่านมา ผู้ประกอบการบางรายเร่งระบายสต๊อกบ้านและคอนโดฯ พร้อมอยู่ออกไปมากแล้ว ข้อดีของสต๊อกสินค้าสร้างเสร็จแต่ยังขายไม่ออกคือ เป็นต้นทุนค่าก่อสร้างเดิม ทำให้สามารถขายในราคาเดิมได้

ขณะเดียวกัน ผู้ประกอบการมีการปรับกลยุทธ์รับมือต้นทุนที่พุ่งสูงขึ้น เช่น ปรับลดพื้นที่ใช้สอยภายในบ้าน หรือตัดลดบางรายการสินค้าออกไป เช่น เทคโนโลยีต่าง ๆ ที่ติดตั้งเสริมมาในบ้าน โดยพบว่าผู้ประกอบการมีการออฟเฟอร์ให้น้อยลงเมื่อเทียบกับยุคก่อนโควิด เนื่องจากเทคโนโลยีมีการเปลี่ยนแปลงค่อนข้างเร็ว

สำหรับแนวโน้มครึ่งปีหลัง ผู้ประกอบการเริ่มเปิดตัวโครงการใหม่เพิ่มขึ้น โดยเฉพาะคอนโดฯ และมียอดขายดีขึ้นจากปี 2564 ค่อนข้างชัดเจน ดังนั้น ต้นทุนที่เพิ่มขึ้นจึงไม่ได้กระทบกับตลาดมากนัก

ในด้านอัตราดอกเบี้ยซึ่งอยู่ในช่วงขาขึ้น บริษัทได้เตรียมความพร้อมไปก่อนหน้านี้แล้ว ด้วยการออกหุ้นกู้ รวมถึงยังมีวงเงินกู้ของธนาคารเหลืออยู่อีกมาก ทำให้ปัจจุบันต้นทุนทางการเงินของศุภาลัยต่ำกว่า 1.6%

ธนาสิริเน้นรีดีไซน์-ฟังก์ชั่น

“สุทธิรักษ์ เสถียรภาพอยุทธ์” กรรมการผู้จัดการ บริษัท ธนาสิริ กรุ๊ป จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ปกติภาคธุรกิจอสังหาฯจะใช้แรงงานที่มีค่าจ้างสูงกว่าค่าแรงขั้นต่ำอยู่แล้ว ส่วนราคาวัสดุก่อสร้างยังคงขึ้นลงตามราคาน้ำมัน แม้ว่าราคาเหล็กเริ่มมีทิศทางที่ดีขึ้น โดยเริ่มอยู่ในภาวะทรงตัว หลังจากที่ได้ปรับราคาเพิ่มขึ้นมาต่อเนื่อง จึงมองว่าผู้ประกอบการทุกรายได้รับผลกระทบด้านต้นทุนค่าก่อสร้างแน่นอน เพราะราคาน้ำมันที่ปรับขึ้นสูงมาก ทำให้ผู้รับเหมาแบกรับรายจ่ายไม่ไหว และส่งต่อมาให้ผู้ประกอบการแทน

ในส่วนของธนาสิริได้ปรับราคาขายขึ้นไม่มาก แค่ 2-3% ในบางโครงการ ส่วนทำเลที่มีบ้านสร้างเสร็จพร้อมขายและเป็นต้นทุนเก่าเหลืออยู่ก็ไม่ได้ปรับราคาขายแต่อย่างใด

ทั้งนี้ ปัญหาค่าแรง ราคาพลังงานแพงมีผลกระทบโดยตรงกับค่าครองชีพของผู้บริโภคมากกว่า ทำให้เป็นอุปสรรคในการผ่อนดาวน์บ้าน ผนวกกับดอกเบี้ยขาขึ้น ทำให้ผู้บริโภคอาจลังเลในการตัดสินใจซื้อ โดยที่ความต้องการซื้อบ้านยังมีอยู่ต่อเนื่อง ประเมินได้จากยอดวิสิตไซต์ยังมีต่อเนื่องไม่ได้ลดลง แต่การตัดสินใจอาจช้ากว่าเดิม

“ที่ผ่านมา ในการพัฒนาโครงการใหม่ บริษัทได้ปรับฟังก์ชั่นบ้านใหม่เพื่อให้สอดคล้องกับต้นทุนจริง และไม่เป็นภาระกับผู้บริโภคมากเกินไป เพราะหากราคาบ้านแพงขึ้นผู้บริโภคก็ซื้อไม่ไหว บริษัทจึงได้ปรับพื้นที่ใช้สอยที่ไม่จำเป็นออกไป หรือปรับดีไซน์เพื่อให้สอดรับกับการใช้ชีวิตภายในบ้าน เช่น บ้านบางแบบอาจไม่ต้องมีห้องครัว แต่ปรับเป็นพื้นเตรียมอาหารนอกบ้านแทน โดยบริษัทตอกเสาเข็มรองรับไว้เผื่อในอนาคต หากลูกค้ามีความพร้อมทางการเงินก็สามารถต่อเติมเป็นห้องครัวในภายหลังได้”

ASW หลีกเลี่ยงผลกระทบผู้ซื้อ

และ “กรมเชษฐ์ วิพันธ์พงษ์” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท แอสเซทไวส์จำกัด (มหาชน) หรือ ASW กล่าวว่า หากเข้าไปดูในงบการเงิน จะเห็นว่าค่าใช้จ่ายในการซื้อที่ดินรวมกับค่าก่อสร้างเพื่อใช้ในการพัฒนาที่ดินจะอยู่ที่ 55% ที่เหลือเป็นค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน โดยสัดส่วน 55% แบ่งเป็นค่าที่ดิน 20% อีก 35% เป็นค่าก่อสร้าง

ซึ่งในค่าก่อสร้าง 35% แบ่งเป็นค่าวัสดุ 70% ค่าแรงงาน 30% ดังนั้น ค่าแรงสัดส่วน 30% ของค่าก่อสร้าง 35% ก็เท่ากับ 10.5% หากค่าแรงปรับขึ้นทันที 10% จะกระทบงบดุลหรือต้นทุนไม่เกิน 1%

อย่างไรก็ดี ธุรกิจที่อยู่อาศัยมีการแข่งขันสูง ต้นทุนที่เพิ่มขึ้นนี้ ASW เลือกที่จะไปลดต้นทุนด้านอื่นแทน เพื่อไม่กระทบกับผู้ซื้อ วิธีการมีทั้งการรีดีไซน์ ปรับวัสดุให้เหมาะสมขึ้น ลดพื้นที่การใช้งานที่ไม่จำเป็นลง ปรับฟังก์ชั่นเพื่อชดเชยต้นทุน เป็นต้น

ในขณะที่แนวโน้มดอกเบี้ยขาขึ้น ต้องดูว่าจะปรับขึ้นไปเท่าไร เช่น ภายใน 1 ปี ดอกเบี้ยปรับขึ้นไป 0.25% สิ่งที่บริษัทเตรียมการณ์ไว้คือ ประเมินผลกระทบต้นทุนมากน้อยแค่ไหนในระยะ 1 ปีข้างหน้า ส่วนในฝั่งลูกค้าอาจไม่ได้กระทบการตัดสินใจซื้อ เนื่องจากโปรโมชั่นเงินกู้ที่อยู่อาศัยของธนาคารส่วนใหญ่แข่งขันทำดอกเบี้ยโปรโมชั่นในช่วง 3 ปีแรก ส่วนที่กระทบจึงน่าจะเป็นลูกค้าผ่อนสินเชื่อเกิน 1-3 ปี ซึ่งพ้นช่วงโปรโมชั่นดอกเบี้ยถูกแล้ว และอาจทำให้ระยะเวลาผ่อนเงินกู้นานขึ้น

ทั้งนี้ โดยข้อเท็จจริงแล้ว ปกติระยะเวลาผ่อนคอนโดฯ สูงสุด 30 ปี ถ้าผ่อนตามเดิมจะหมดภายใน 26 ปี เพราะธนาคารมีการคำนวณค่าผ่อนรายเดือนเผื่อไว้อยู่แล้ว โดยอัตราผ่อนเท่าเดิม แต่เงินผ่อนจะไปตัดดอกเบี้ยมากขึ้น และตัดเงินต้นลดลง ทำให้หนี้หมดช้าลง

LPN ย้ำปีนี้โอกาสทองผู้บริโภค

ถัดมา “โอภาส ศรีพยัคฆ์” ประธานเจ้าหน้าที่บริหารและกรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จํากัด (มหาชน) หรือ LPN กล่าวว่า หากรัฐบาลปรับขึ้นค่าแรงขั้นต่ำ 5-8% ให้เร็วขึ้นกว่าที่กำหนดเดิม 2-3 เดือน หรือก่อนวันที่ 1 มกราคม 2566 ตามที่กระทรวงแรงงานเสนอ จะส่งผลให้ต้นทุนพัฒนาที่อยู่อาศัยปรับตัวสูงขึ้น และกระทบราคาที่อยู่อาศัยใหม่มีราคาปรับเพิ่มขึ้น 5-10% ขึ้นกับทำเลและสภาพการแข่งขันของตลาด

ดังนั้น ในช่วงนี้ถือเป็นโอกาสดีของผู้บริโภคที่สามารถซื้อที่อยู่อาศัยในราคาเดิมได้ในโครงการที่อยู่ระหว่างพัฒนา และเตรียมจะก่อสร้างเสร็จพร้อมโอนก่อนสิ้นปี 2565

สำหรับความต้องการซื้อในช่วงครึ่งปีหลัง 2565 มีแนวโน้มชะลอตัวลง จากสถานการณ์โควิดและสงครามรัสเซีย-ยูเครน ลูกค้าบางกลุ่มมีความกังวลเกี่ยวกับรายได้ของตัวเองในระยะข้างหน้า จุดโฟกัสที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทยังเป็นที่ต้องการของกำลังซื้อระดับกลาง-บน มีแนวโน้มที่จะปรับลดงบประมาณซื้อที่อยู่อาศัยลงมาในระดับราคาที่มีความสามารถในการผ่อนได้