ส่องทิศทางลงทุนหุ้นรีท-อสังหาฯ ปี 2566

ส่องทิศทางการลงทุนกองรีท-อสังหาฯ ปี 2566 กลุ่มไหนฟื้น ตัวไหนเด่น พร้อมหุ้น TOP Pick กับ “ณัชพล โรจนโรวรรณ” นักวิเคราะห์ปัจจัยพื้นฐาน บริษัทหลักทรัพย์  กสิกรไทย จำกัด (มหาชน) 

วันที่ 12 ธันวาคม 2565 เรียกได้ว่าการลงทุนผ่านกองรีท-อสังหาฯ เป็นอีกทางเลือกทางลงทุนที่น่าสนใจไม่น้อย แต่ในภาวะที่บอนด์ยีลด์สูงขึ้นกลุ่มนี้ก็โดนกดดันไม่น้อยในช่วงที่ผ่านมา

โดยเล่าเรื่องการลงทุน EP.46 นี้ พาส่องทิศทางการลงทุนในกองรีท-อสังหาฯ ปี 2566 กลุ่มไหนฟื้น ตัวไหนเด่น บอนด์ยีลด์จะยังเป็นตัวกดดันราคาหุ้นกลุ่มนี้ต่อไปหรือไม่ พร้อมหุ้น TOP Pick กับ “ณัชพล โรจนโรวรรณ” นักวิเคราะห์ปัจจัยพื้นฐาน บริษัทหลักทรัพย์ กสิกรไทย จำกัด (มหาชน)

Q : ในปี 2565 ภาพรวมกองรีท-อสังหาฯ ตลอดปีนี้ที่ผ่านมาทั้งปี เป็นอย่างไรบ้าง

ในกลุ่มที่ผมดูจะบอกนักลงทุนก็แล้วกัน ผมจะมีทั้งตัวกองรีทและก็ตัวอินฟราสตรักเจอร์ฟันด์ด้วย ซึ่งก็เป็นสินทรัพย์ที่มีลักษณะใกล้เคียงกับกองรีทนะครับผม ก็ใน 9 เดือนที่ผ่านมา ถ้าเอาทั้งกอง เอากำไรปกติกำไรที่มันมาจากผลประกอบการกิจการหลักไม่รวมกำไรพิเศษ กำไรหลัก 9 เดือนเติบโตขึ้นจากปีที่แล้ว 15% ก็ถือว่าเป็นตัวเลขที่ดีขึ้น ถ้าให้พูดสรุปคร่าว ๆ ก็คือกลุ่มรีทมันก็จะมีบางกลุ่มที่ในช่วงที่ผ่านมาได้รับผลกระทบจากโควิด อย่างเช่นกลุ่มเป็นห้างสรรพสินค้า หรือว่าอินฟราฟันด์ที่มันเป็นขนส่ง (transportation) หรือว่าตัว Thailand Future Fund (TFFIF) อะไรแบบนี้ ฉะนั้นพอมาปีนี้พวกเศรษฐกิจอะต่าง ๆ มันดีขึ้นเริ่มกลับมาทำงานที่ออฟฟิศ ใช้ชีวิตกันมากขึ้น มันก็เลยหนุนตัวกำไร 9 เดือนของปีนี้ให้เติบโตขึ้น 15% อย่างที่ผมบอก ก็หลัก ๆ จะมาจากอย่างที่บอก 2 กลุ่มก็จะมาจากกลุ่มกองรีทที่เป็นห้างสรรพสินค้า และก็ตัวอินฟราสตรักเจอร์ฟันด์ที่เป็น transportation

Q : ในมุมของความน่าสนใจปีนี้มันจะมีประเด็นเรื่องดอกเบี้ยด้วย บอนด์ยีลด์ด้วย กองรีทเองในปีนี้ยังน่าสนใจแค่ไหน

จริง ๆ เรื่องดอกเบี้ยถ้าเราจำกันได้มันจะมีช่วงต้นปีครั้งหนึ่งและก็มีมาช่วงประมาณไตรมาส 3 อีกสักครั้งหนึ่ง รู้สึกบอนด์ยีลด์ตัวอัตราผลตอบแทนพันธบัตรอายุ 10 ปีของไทย ซึ่งตัวบอนด์ยีลด์ตัวนี้มันเคยขึ้นไปสูงสุดประมาณ 3.3-3.4% ในช่วงเวลาที่ผมบอกมันเคยขึ้นไปจุดนั้น 2 ครั้ง แต่ตอนนี้มันเริ่มลงมาแล้วอยู่ที่ประมาณสักตอนนี้รู้สึกจะ 2.6-2.7% ประมาณนี้ ตอนนี้มันวิ่งขึ้นแน่นอนว่าขึ้นไป 3.3-3.4% มันจะส่งผลกระทบต่อกลุ่มรีทอยู่แล้ว ราคากลุ่มรีทก็อาจจะมีปรับลดลงมา ช่วงที่ผ่านมาบอนด์ยีลด์มันน่าจะพีกไปแล้วมันน่าจะขึ้นไปสูงแล้ว มันไม่น่าจะขึ้นไปมากกว่านั้น ฉะนั้นในช่วงที่ผ่านมาของปีนี้ ตัวกลุ่มรีทถ้าใครยังไม่มีหุ้นนะช่วงที่ผมว่าเป็นโอกาสเหมือนกัน

Q : พูดถึงปีหน้ากันบ้างเพราะว่าตอนนี้สิ้นปีแล้ว ภาพปีหน้าเองกองรีทมีปัจจัยอะไรที่ต้องติดตาม น่ากังวลบ้าง

โดยหลักการแล้วตัวผลกระทบที่จะเกิดขึ้นต่อราคาหุ้นกลุ่มรีทหรือกลุ่มอินฟราสตรักเจอร์ฟันด์มันมีอยู่ด้วยกัน 2 ปัจจัย ปัจจัยแรกมันจะเป็นปัจจัยภายนอก คือเรื่องบอนด์ยีลด์ที่เราคุยกันเมื่อกี้ แล้วก็ปัจจัยที่สอง จะเป็นปัจจัยเรื่องตัวมันเองก็คือกำไรของแต่ละกองเองว่ากำไรมันดีหรือไม่ดี ขอพูดเรื่องบอนด์ยีลด์ก่อนแล้วกัน ทางกสิกรไทยเราก็มีการคาดการณ์ตัวบอนด์ยีลด์ 10 ปีไทย สิ้นปีหน้าอยู่ที่ 2.7-3% ซึ่งเมื่อเทียบกับพันธบัตร 10 ปีตอนนี้มันอยู่ที่ประมาณ 2.6-2.7%

จะเห็นว่ามันก็มีรูมในการขึ้นได้นิดนึง จากประมาณสัก 2.6-2.7% เป็น 3% หรืออาจจะไม่เท่า ซึ่งการที่มันยังพอมีรูมในการขึ้นมันก็จะเป็นแรงกดดันราคาหุ้นกลุ่มรีท อินฟราสตรักเจอร์ฟันด์อยู่เหมือนกัน ซึ่งในมุมมองที่ผมบอกตอนแรกก็คือที่กสิกรไทยได้คาดการณ์ตัวบอนด์ยีลด์ ผมมองว่ามันอาจจะกดดันราคาหุ้นอยู่แต่ว่าไม่ถึงขั้นเป็นลบต่อกลุ่มขนาดนั้น เพราะว่ามันไม่ได้มีรูมในการขึ้นแรงขนาดนั้น

ประเด็นที่สองจะเป็นเรื่องกำไรของแต่ละตัวแล้วว่าแต่ละตัวกำไรจะเป็นอย่างไร ดีหรือไม่ดี ผมพูดถึงของรายกลุ่มก่อนทั้งกลุ่มเอาตัวที่ผมดู ผมคาดการณ์กำไรหลักไม่รวมรายการพิเศษ กำไรหลักของปี 2023 คาดการณ์ว่าน่าจะเติบโตขึ้นจากปี 2022 ที่ 8.5% แล้วก็ในปี 2023 กลุ่มพวกนี้ก็กำลังจะฟื้นต่อไปได้ดีขึ้นเรื่อย ๆ แล้วก็เราคิดว่าปีหน้ามันน่าจะลดลงกว่านี้อีกพวกส่วนลดค่าเช่า ก็ภาพรวมของปีหน้าผมคิดว่าค่อนข้างดีก็คือสรุปแล้วบอนด์ยีลด์กดดันแต่ว่ากดดันไม่เยอะ แต่ว่าตัวกำไรน่าจะยังฟื้นตัวต่อเนื่อง

Q : กองรีทตัวที่เราสนใจ ปีหน้าน่าจะเติบโตได้ดีมาก ๆ แล้วก็มีราคาเป้าหมาย (Target Price) ที่น่าสนใจ แนะนำตัวไหนบ้าง

ผมทำคาดการณ์กำไรต่อหุ้นเทียบกับก่อนโควิดในปีหน้า ก็คือเทียบปี 2023 กับปี 2019 คือปีก่อนเกิดโควิด ผมทำดูแล้วมันจะมีสัก 2-3 ตัวที่กำไรต่อหุ้น หรือกำไรต่อหน่วยมันน่าจะดีกว่าช่วงปี 2019 แล้วนะครับ ในผมเนมชื่อก็จะมีตัว FTREIT มี WHAREIT มีตัว ALLY มีตัว B-WORK แล้วก็ตัว Thailand Future Fund แล้วก้ตัวที่ผมเนมชื่อว่าม่ามันมีความย้อนแย้งกันอีกนิดนึงก็คือ กำไรมันกำลังจะดีกว่าช่วงก่อนโควิดแต่ว่าราคาหุ้น ถ้าเราไปดูราคาหุ้นปัจจุบันเทียบกับก่อนโควิด

ตัวที่ผมกล่าวมาหลาย ๆ ตัว ราคามันลดลงมาจากช่วงก่อนโควิดค่อนข้างเยอะ เช่น FTREIT ราคามันลงมาจากช่วงก่อนโควิด 38% ในขณะที่กำไรมันกำลังจะดีกว่าช่วงก่อนโควิดด้วยซ้ำ ผมมองว่ากำไรปีหน้าถ้าเทียบกับก่อนโควิดมันไม่ได้ลดลงแล้ว แต่ราคาหุ้นมันยังต่ำกว่าช่วงก่อนโควิดอยู่ ตรงนี้มันเกิดความย้อนแย้งทำให้ผมมองว่ากลุ่มรีทมันค่อนข้างน่าสนใจ

ไปพูดถึงตัว TOP Pick บ้างผมให้ไว้ 2 ตัว ก็ตัวแรกจะเป็นตัว ALLY ตัวราคาเป้าหมาย (Target Price) ผมให้ไว้ 8.2 บาท และก็คาดการณ์ Dividend Yield (อัตราผลตอบแทนจากเงินปันผล) ปีหน้าอยู่ที่ 8.6% จาก ณ ราคาปัจจุบัน ซึ่ง 8.6% ผมถือว่าเป็นจุดที่ค่อนข้างสูงมาก ตัวนี้เขาดำเนินธุรกิจเป็นคอมมิวนิตี้มอลล์ หรือมันคือคล้าย ๆ ห้าง มันเป็นตัวที่ผมว่าการฟื้นตัวได้ค่อนข้างดี อีกอันหนึ่งก็คือเรื่องที่ราคายังไม่ปรับขึ้น คือกำไรมันกำลังจะดีขึ้นกลับไปใกล้เคียงกับก่อนโควิดแล้ว แต่ว่าราคาหุ้นปัจจุบันถ้าเทียบกับก่อนโควิดมันลบอยู่ 25% ตรงนี้มันก็มีโอกาสที่จะปิดแกปได้เหมือนกัน

อีกตัวหนึ่งนะครับก็จะเป็นอีกธีมหนึ่งเลย เมื่อกี้จะเป็นธีม Recovery กำไรฟื้นตัวจากการที่มันแย่มา อีกตัวหนึ่งผมให้เป็น WHART หรือเรียกสั้น ๆ ว่าตัว WHAREIT ตัวนี้เขาดำเนินธุรกิจเป็นพวกโรงงานคลังสินค้าให้เช่า โดยจะเน้นไปที่คลังสินค้าพวกโลจิสติกส์เซ็นเตอร์ ก็เป็นอีกตัวหนึ่งที่เราอาจจะไม่ได้หวังการเติบโตจากกำไรหรือว่าผลตอบแทนต่อปีที่มันจะเพิ่มขึ้นเยอะ ๆ แต่ว่าอย่างน้อยตัวนี้มันจ่ายได้ค่อนขางสม่ำเสมอ ทางหลักทรัพย์กสิกรไทยให้ราคาเหมาะสมราคาเป้าหมายที่ 13.5 บาท และก็คาดการณ์ Dividend Yield หรือว่าอัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลปี 2023 อยู่ที่ 7.9%