บิ๊กอิมแพ็กต์ธุรกิจอสังหาฯ ฝ่าด่านที่ดินแพง-มิกซ์ยูสครองเมือง

สั่งสมประสบการณ์พัฒนาที่ดิน 25 ปี “ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มพฤกษาพรีเมี่ยม บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) ในฐานะนายกสมาคมอาคารชุดไทย ให้สัมภาษณ์พิเศษกับ “ประชาชาติธุรกิจ” มองเทรนด์ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

โดยปี 2561 เป็นช่วงหัวเลี้ยวหัวต่อที่มีการเปลี่ยนแปลงรอบด้าน ทั้งทุนต่างชาติไหลเข้า ปัญหาที่ดินแพงตารางวาละ 3.1 ล้าน ความสามารถในการแข่งขันผู้ประกอบการรายกลาง-รายเล็กเปราะบางเพราะต้องเผชิญกับภาวะ “แคปิตอลดิสรัปชั่น” ซึ่งเป็นเรื่องใหม่ที่มีความท้าทายมากที่สุดอีกเรื่องหนึ่งในปัจจุบัน

เทคโนโลยีดิสรัปชั่นทุบตลาดล่าง

ประเดิมด้วยการประเมินบิ๊กอิมแพ็กต์ที่กระทบตลาดกลาง-ล่าง พบว่ามาจาก 4 ปัจจัยหลัก 1.การลดพนักงานจากการเปลี่ยนแปลงของเทคโนโลยี (technology disruption) นั่นคือเทคโนโลยีดิสรัปชั่นทำลายคน มีการโปรโมตธุรกิจสตาร์ตอัพ แต่ในชีวิตจริงสตาร์ตอัพไลฟ์เชลฟ์ต่ำมาก ขายดีแป๊บเดียวมีคนทำแข่ง ทำให้ทำลายตลาด

บิ๊กอิมแพ็กต์ที่ 2.หนี้ครัวเรือนในระดับสูง 3.ราคาน้ำมันขาขึ้น และ 4.ค่าแรงปรับขึ้น ส่งผลกระทบทำให้ตลาดล่างระดับรากหญ้ายังไม่ฟื้น เรื่องที่ชัดเจนมากคือ รถไฟฟ้าสายสีม่วง ถึงแม้เชื่อมต่อ 1 สถานีฟันหลอแล้วทำไมไม่เวิร์ก เพราะคนอยู่ไม่ได้ใช้ คนใช้ไม่ได้อยู่

แข่งทุนหนา “capital disruption”

“พฤกษาฯเก็บข้อมูลสำรวจวิจัยทุก 3 เดือนเพื่อได้เห็นความเคลื่อนไหวของตลาดในทุก ๆ เซ็กเมนต์ ซึ่งเราพัฒนาดาต้าเบสมา 10 ปี จะเห็นได้เลยว่าพื้นที่ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑลมีดีมานด์เท่าไหร่ เมื่อ 12 ปีที่แล้วมูลค่าโครงการ 4 พันล้าน ปัจจุบันอยู่ที่ 5 หมื่นล้านบาท”

เทรนด์อีก 3 ปีที่จะถึงนี้เป็นการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ เป็นเรื่องเกี่ยวกับ capital & technology disruption ผู้ประกอบการเปลี่ยนไป ใน 3-5 ปีข้างหน้าโครงการมูลค่าเป็นแสนล้าน จะขึ้นเป็นดอกเห็ดทั้งในกรุงเทพฯและปริมณฑล

รายกลางรายเล็กกู้แบงก์ไม่ได้ โอกาสเป็นของผู้ประกอบการรายใหญ่ที่มีเครดิตเรตติ้ง

ในปีนี้เป็นปีแห่งการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มีผู้เล่นรายใหญ่ไม่ใช่เฉพาะแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์, พฤกษา เรียลเอสเตท, แสนสิริ, ศุภาลัย, อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ เท่านั้น แต่จะมีกลุ่มทุนใหญ่ ๆ ต่างวงการเข้ามา ไม่ว่าจะเป็นกลุ่มสิงห์, TCC, C.P.

วิธีการต่อสู้ไม่ได้ต่อสู้เฉพาะเรซิเดนเชียล (ที่อยู่อาศัย) แล้ว เพราะแต่ละคนเข้ามามีธุรกิจที่เป็นมิกซ์ยูส ผู้ประกอบการรายเดิม ๆ มีความชำนาญแค่เรซิเดนเชียล ในขณะที่กลุ่มทุนใหม่มีทั้งโรงแรม ออฟฟิศเข้ามาครบชุด

โมเดลเชนจ์ทั้งผู้ขาย-ผู้ซื้อ

ในฟากผู้บริโภคความต้องการที่อยู่อาศัยก็เปลี่ยน ผู้ซื้อก็เปลี่ยน วันนี้มันซับซ้อนขึ้นกว่าเดิม ความต้องการที่อยู่อาศัยและผู้ซื้อ ในช่วง 1-2 ปีนี้ดอกเบี้ยถูกที่สุดในชีวิตตั้งแต่ทำธุรกิจมา ตอนนี้ต้องคุยกันว่าใครมีเพนต์เฮาส์ คอนโดฯ ที่เป็นลักเซอรี่อยู่ใจกลางเมืองราคาแพงที่สุด นี่คือสิ่งที่สะท้อนถึงรสนิยมของผู้อยู่อาศัย รูปแบบโครงการที่มีการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ เมื่อก่อนบ้านเดี่ยวก็คือบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์คือทาวน์เฮาส์ ตอนนี้หลายโครงการประกาศเป็นมิกซ์ยูสหมดเพราะพื้นที่ขนาดใหญ่ ใช้เรซิเดนเชียล ธุรกิจเดียวไม่สามารถดูดทรัพย์การลงทุนบนพื้นที่การลงทุนขนาดใหญ่ได้หมด ทำให้มีออฟฟิศบิลดิ้งอยู่ในโครงการเดียวกัน

รูปแบบของที่ดินก็เปลี่ยน วาละ 1 ล้านเป็นเรื่องธรรมดามากในกรุงเทพฯ วันนี้เขยิบขึ้นไป 3 ล้าน ที่ดินข้าง ๆ โรงเรียนมาแตร์ฯ เราใส่ราคาซื้อไปวาละ 2.41 ล้านยังไม่ติด 1 ใน 3 ของคนที่ให้ราคาสูงสุดเลย

ต่างชาติบุกหนัก “ญี่ปุ่น-ฮ่องกง-จีน”

โครงสร้างผู้ประกอบการอสังหาฯก็มีการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่เช่นกัน ไม่ใช่เฉพาะไทย กลุ่มเซ็นทรัลก็ร่วมมือกับฮ่องกงแลนด์ ต้องอาศัยกลุ่มทุนจากต่างประเทศเข้ามาเป็นพาร์ตเนอร์เพื่อเป็นการลดความเสี่ยงในการทำธุรกิจ และช่วยเรื่องความยืดหยุ่นในการขยายฐานลูกค้าไปยังต่างประเทศ

ช่วง 2-3 ปีมานี้กลุ่มทุนที่เข้าร่วมกับคนไทยมากที่สุดคือนักลงทุนจากญี่ปุ่น ส่วนใหญ่ 90% เป็นญี่ปุ่น จอยต์กับอนันดาฯ (มิตซุย ฟุโดซัง) จอยต์กับเอพีฯ (มิตซูบิชิ เอสเตท) เป็นต้น

ประเด็นเม็ดเงินลงทุนวันนี้ ใหญ่สำหรับกับคนไทยแต่ไม่ได้ใหญ่ สำหรับ JV (joint venture-การร่วมทุน) กับนักลงทุนใหญ่ ๆ กลุ่มทุนญี่ปุ่นและจีนเข้ามา ทำให้มีคู่แข่งมาก ราคาที่ดินวิ่งขึ้นหมดทุกแปลง นี่คือสิ่งที่เกิดการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่

การทำตลาดก็มีการเปลี่ยนแปลง สมัยก่อนผู้ประกอบการขายเอง มีโบรกเกอร์อสังหาฯ เช่น ซีบีอาร์อี, ไนท์แฟรงก์, โจนส์แลงก์ ฯลฯ ทุกวันนี้โบรกเกอร์รายเล็ก ๆ เกิดเป็นดอกเห็ด โบรกเกอร์จีนขายให้ลูกค้าจีน และค่าโบรกเกอร์เปลี่ยนแปลงมหาศาล สูงถึง 5-15% จากเรตปกติซีบีอาร์อีชาร์จ 3% เพราะลูกค้าจีนส่วนมากจะเชื่อโบรกเกอร์จีนเท่านั้น

ที่ดินแพง+ดบ.ต่ำดันตลาดบนโต

ช่วงนี้เป็นช่วงเวลาแห่งการลงทุนขนาดใหญ่ในกรุงเทพฯชั้นใน ทำให้กรุงเทพฯพลิกโฉมใน 3-5 ปีข้างหน้า กับเมกะโปรเจ็กต์ต่าง ๆ ที่เกิดขึ้น การลงทุนในมิกซ์ยูสขนาดใหญ่มูลค่ารวมกัน 7.2 แสนล้านบาทใน 29 โครงการ แบ่งเป็นกลุ่มทุนขนาดใหญ่ที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ฯ 6.9 แสนล้านใน 23 โครงการ สัดส่วน 74% เป็นบริษัทอื่น ๆ มูลค่ารวม 2.7 หมื่นล้านบาทจาก 6 โครงการ สัดส่วน 26%

ปี 2560-2568 ตลาดบนเริ่มจะโต ราคาที่ดินที่ปรับตัวสูงขึ้นเป็นประวัติการณ์ ดอกเบี้ยที่ต่ำและยาวนานที่สุด เป็นช่วงที่ตลาดบนเบ่งบาน ผู้ซื้อเปลี่ยนไปไม่ใช่คนไทยอย่างเดียวแต่มีนักลงทุนต่างชาติ ทั้งจีน ฮ่องกง เข้ามาซื้อคอนโดฯไฮเอนด์เพิ่มมากขึ้น ดีไซเนอร์เป็นส่วนสำคัญที่ทำให้เกิดมูลค่าเพิ่มของโครงการ เช่น ชุดครัวฮาเฟเล่ติดตั้งในคอนโดฯ ปกติชุดละ 2 หมื่นกว่าบาท ล่าสุดรีแบรนด์เป็น โกเรนเย่ บาย ฟิลิปส์ สตาร์ค เป็นผู้ออกแบบอัพราคาขึ้นเป็นชุดละ 8 หมื่น ดีไซน์ให้เรียบหรูขึ้น ขายให้กับลูกค้าต่างชาติ นี่คือตลาดบน

การขายไฮเอนด์โปรดักต์ให้ต่างชาติต้องครบเครื่อง เป็นเรื่อง collaboration กับ partnership วันนี้ไม่มีสถาปนิกที่มีประสบการณ์ทำมิกซ์ยูสแสนล้านในเมืองไทย เช่น โครงการวัน แบ็งคอก มีต่างชาติ 10 กว่ารายเข้ามาร่วมทุน ดีลดุสิตธานีเช่นกัน เพราะฐานความรู้ความเชี่ยวชาญโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่มาก ๆ เราไม่เคยทำ

“เพราะไม่ใช่จบแค่ตึกเสร็จ ผมใช้คำว่าสะเทือนถึงดวงดาว การลงทุนมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ทำให้บิ๊กแบรนด์วงการอสังหาฯอยู่นิ่ง ๆ ไม่ได้ พฤกษาฯเองก็อยู่นิ่ง ๆ ไม่ได้ เพราะสะเทือนเราเหมือนกัน ถ้ารสนิยมผู้บริโภคตลาดบน-ตลาดกลางต้องการมิกซ์ยูสมากขึ้น เราไม่มีเราก็ตกขบวนรถไฟแน่นอน”

โครงการวิซส์ดอม 101 มีโรงแรม คอนโดฯ สตาร์ตอัพไอที โซนอาหาร รีเทล ถ้าวันดีคืนดีในระยะยาว คนเข้าไปใช้บริการแล้วติดใจเหมือนกับที่เคยติดใจรถไฟฟ้า ถ้าไม่ปรับตัวจะขายของได้ไหม เป็นสิ่งที่เราจับตามองไม่กะพริบตาเหมือนกัน ผู้บริโภคเปลี่ยน เราต้องเปลี่ยน

ปัจจัยใหม่ ภาษีที่ดิน

อีกเรื่องที่มีผลกระทบคือภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ผมสอบถามเจ้าของที่ดินเก่าแก่ในย่านสีลมและสาทร พบว่าในอนาคตตลาดตั้งเต็นท์แล้วเปิดไฟนีออนที่เรียกว่าตลาดนีออน เป็นร้านอาหาร ขายเสื้อผ้าที่อยู่บนทำเลสีลม สาทร ซึ่งมีราคาที่ดินสูงถึง 200-1,000 ล้านบาทอาจต้องปิดตัวลง

เหตุผลเพราะภาษีที่ดินทำให้ต้องมีค่าใช้จ่ายภาษีในอัตราค่าเช่าเชิงพาณิชย์ 0.5% คำนวณมูลค่าที่ดิน 800 ล้านต้องเสียภาษีปีละ 4 ล้าน ค่าเช่าไม่พอกับค่าเสียภาษี ถือว่าไม่คุ้มค่ากับค่าเช่าที่ดิน และไม่คุ้มค่ากับศักยภาพที่ดินจากโครงสร้างภาษีที่เปลี่ยนไป และทำให้โครงสร้างพื้นฐานของตลาดรากหญ้าจะหายไป