ฮ่องกง ตลาดอสังหาฯส่งสัญญาณฟื้นตัว หลังลดอัตราดอกเบี้ยครั้งใหญ่

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ฮ่องกงส่งสัญญาณฟื้นตัว หลังการลดอัตราดอกเบี้ยครั้งใหญ่ นักวิเคราะห์เสียงแตก ฝ่ายหนึ่งมองตลาดพ้นจุดต่ำสุดแล้ว อีกฝั่งมองแค่ลดดอกเบี้ยอาจยังไม่พอ 

วันที่ 10 ตุลาคม 2024 บลูมเบิร์ก (Bloomberg) รายงานว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในฮ่องกงแสดงสัญญาณฟื้นตัว หลังมีการลดอัตราดอกเบี้ย โดยยอดขายบ้านใหม่และบ้านมือสองเติบโตขึ้นในช่วงสองสัปดาห์ที่ผ่านมา ทำให้นักวิเคราะห์บางคนคาดการณ์ว่า ราคาที่อยู่อาศัยในฮ่องกงได้ผ่านจุดต่ำสุดในรอบ 8 ปีแล้ว แต่ก็ยังมีบางส่วนที่มองว่าการฟื้นตัวยังเป็นไปได้ยาก เนื่องจากเศรษฐกิจที่ยังอ่อนแอ และสต๊อกเหลือขายที่ยังมีอยู่มาก

ตามข้อมูลจากบริษัทนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ มิดแลนด์ เรียลตี้ (Midland Realty) ในสัปดาห์ที่ผ่านมา ซันฮุงไก พร็อพเพอร์ตี้ส์ (Sun Hung Kai Properties) ผู้พัฒนาอสังหารายใหญ่สุดของฮ่องกง ขายอพาร์ตเมนต์ได้มากกว่า 200 ยูนิตภายในหนึ่งวันเมื่อสุดสัปดาห์ที่ผ่านมา และได้ปรับขึ้นราคาขายชุดต่อไปในทันที นอกจากนี้ ยอดขายบ้านมือสองในสัปดาห์แรกของเดือนตุลาคมโตขึ้น 60% จากสัปดาห์ก่อนหน้า และเป็นระดับยอดขายสูงสุดในรอบ 6 เดือน

แซม หว่อง (Sam Wong) นักวิเคราะห์หลักทรัพย์จากกลุ่มธุรกิจการเงิน เจฟเฟอรี่ส์ (Jefferies) มองว่า เป็นไปได้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ฮ่องกงได้ผ่านพ้นจุดต่ำสุดมาแล้ว หากอัตราดอกเบี้ยยังคงลดลงอย่างต่อเนื่อง และตลาดหุ้นยังคงฟื้นตัวต่อไป และคาดว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ฮ่องกงในปี 2025 จะเติบโตในอัตราตัวเลขหลักเดียว 

ธนาคารกลางฮ่องกงลดอัตราดอกเบี้ยอ้างอิง (Benchmark Interest Rate) ลง 50 เบซิสพอยต์ (0.50%) ในเดือนกันยายน ตามหลังการลดอัตราดอกเบี้ยครั้งใหญ่ของธนาคารกลางสหรัฐ (Fed) ทำให้ เอชเอสบีซี โฮลดิ้งส์ (HSBC Holdings) และธนาคารอื่น ๆ ในฮ่องกงต้องลดดอกเบี้ยเงินกู้ลงตามไปด้วยเช่นกัน 

ตามข้อมูลจากบริษัทที่ปรึกษาสินเชื่อจิงลั่วอ้านเจียจ่วนเจี้ย (mReferral Mortgage Brokerage Services) อัตราดอกเบี้ยบ้านแบบลดต้นลดดอก (Effective Mortgage Rate) ณ ปัจจุบัน ลดลงจาก 4.125% มาอยู่ที่ 3.875% 

ตามข้อมูลจาก บลูมเบิร์ก อินเทลลิเจนซ์ (Bloomberg Intelligence) ซึ่งเป็นหน่วยธุรกิจวิจัยในเครือบลูมเบิร์ก มูลค่าที่อยู่อาศัยในฮ่องกงอาจหยุดร่วงในปี 2025 เนื่องจากคาดว่าธนาคารกลางสหรัฐจะลดอัตราดอกเบี้ยลงอีก ซึ่งจะทำให้ต้นทุนการกู้ยืมสินเชื่อบ้านต่ำลง ส่งผลให้ความต้องการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้น 

หว่องจากเจฟเฟอรี่ส์กล่าวว่า เมื่ออัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า (Rental Yield) สูงกว่าต้นทุนการกู้ยืม ปัจจัยบวกสำหรับการลงทุนด้านที่อยู่อาศัยเหล่านี้จะช่วยเพิ่มอุปสงค์การซื้อที่อยู่อาศัย ทำให้ความเชื่อมั่นในตลาดสูงขึ้นในปี 2025 

อย่างไรก็ตาม ไม่ใช่นักวิเคราะห์ทุกคนที่มั่นใจว่าการลดอัตราดอกเบี้ยอย่างเดียวจะเพียงพอต่อการฟื้นตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์ที่ตกต่ำมาตลอด 3 ปี และทวีความรุนแรงกว่าเดิม ด้วยความเชื่อมั่นของภาคครัวเรือนที่ลดลง

บรูซ ผาง (Bruce Pang) หัวหน้าฝ่ายวิจัยเศรษฐกิจจีนที่บริษัทบริการด้านอสังหาฯ โจนส์ แลง ลาซาลล์ (Jones Lang LaSalle) กล่าวว่า การลดอัตราดอกเบี้ยไม่น่าจะทำให้แนวโน้มขาลงกลับมาดีขึ้นอย่างชัดเจน เนื่องจากตลาดอสังหาริมทรัพย์ถูกขับเคลื่อนโดยปัจจัยทางเศรษฐกิจโดยรวมของฮ่องกงเป็นหลัก

โจนส์แลงลาแซลล์ชี้ว่า อัตราการเติบโตของรายได้ที่ชะลอตัวลง กับความเชื่อมั่นทางธุรกิจที่แย่ลง และงบฯการคลังที่ขาดดุล เป็นความท้าทายที่ตลาดต้องเผชิญ ค่ากลางของรายได้ครัวเรือนตลอด 7 เดือนโตขึ้น 2.1% เมื่อเทียบจากปีก่อน (YOY) น้อยกว่าการเติบโตที่ 5.3% (YOY) ของช่วงเวลาเดียวกันในปี 2023

ตลาดหุ้นฮ่องกงที่เด้งตัวขึ้นจากผลของ “เวลท์ เอฟเฟ็กต์” (Wealth Effect) ส่งสัญญาณถึงภาวะชะลอตัวลงแล้ว แต่เหนือสิ่งอื่นใด อัตราดอกเบี้ยไม่น่าจะลดลงเร็วเท่าที่คาดไว้ เนื่องจากว่าเศรษฐกิจสหรัฐซึ่งแข็งแรงกว่าที่คาด ทำให้นักลงทุนลดการคาดการณ์ที่ว่าธนาคารกลางสหรัฐจะลดอัตราดอกเบี้ยลงมากเท่าที่คาดไว้ก่อนหน้านี้ 

ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในฮ่องกงยังคงพึ่งพาส่วนลดในการขายบ้าน โดยซีเค แอสเซ็ท โฮลดิ้งส์ (CK Asset Holdings) ตั้งราคาโครงการ บลู โคสต์ ทู (Blue Coast II Project) อยู่ที่ 21,526 ดอลลาร์ฮ่องกง (ราว 93,000 บาท) ต่อตารางฟุต ต่ำกว่าราคาเริ่มต้นของการขายเฟสแรกในเดือนมีนาคมอยู่ 2%

ในปีนี้ฮ่องกงมียอดบ้านขายไม่ออกมากที่สุดในรอบ 20 ปี ทำให้การเพิ่มราคาเป็นไปได้ยากขึ้น ทั้งนี้ นอร์รี่ ลี (Norry Lee) กรรมการอาวุโสของ โจนส์ แลง ลาซาลล์ วิเคราะห์ว่า การฟื้นตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์นั้นขึ้นอยู่กับปัจจัยทางเศรษฐกิจต่าง ๆ และต้องการการเติบโตของธุรกิจที่โตเร็วกว่านี้ ซึ่งการฟื้นความเชื่อมั่นของผู้ซื้อและการฟื้นตัวอย่างยั่งยืนของตลาดนั้นจำเป็นต้องใช้เวลา