ดอกเบี้ยขาลงหนุน “REIT” เด่น-หลายกองแห่เพิ่มทุน

เทรนด์ดอกเบี้ยขาลงจังหวะดีลงทุนกอง REIT “ธนาคารกสิกรไทย” ชี้กลุ่ม “ค้าปลีก-ห้าง-โรงแรม-โรงงานเขต EEC” น่าสนใจ ขณะที่ “บลจ.วรรณ” แนะนักลงทุนปรับสัดส่วนลงทุน REIT 10% ในพอร์ต ด้าน “LHSC” เพิ่มทุน 5,700 ล้าน ในสิทธิการเช่าศูนย์การค้าเทอร์มินอล 21 พัทยา ชูผลตอบแทนปีแรก 9.5% ฟาก “WHAIR” ไฟลิ่งเพิ่มทุน 1,118 ล้าน ลงทุนเขตพื้นที่ EEC

นางสาวจิตติสา เจริญพานิช ผู้บริหารงานวาณิชธนกิจ ธนาคารกสิกรไทย เปิดเผยว่า ช่วง 3 ปีที่ผ่านมา กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) ถูกกดดันจากอัตราดอกเบี้ยที่ปรับตัวขึ้นค่อนข้างสูง ทำให้ผลตอบแทนสูงขึ้น กดราคา REIT ลดลง

แต่ปัจจุบันดัชนีราคาของกลุ่ม Property Fund & REIT เริ่มทยอยปรับตัวเพิ่มขึ้น จากปัจจัยแนวโน้มและทิศทางดอกเบี้ยที่เป็นขาลง หลังธนาคารกลางสหรัฐ (เฟด) ลดอัตราดอกเบี้ยเมื่อเดือน ก.ย. และคาดการณ์ว่า ภายในปีนี้ 2567 จะปรับลดอีก 1 ครั้ง และปี 2568 ก็มีแนวโน้มปรับลดดอกเบี้ยต่อเนื่อง ทำให้หลายประเทศทยอยลดตาม รวมถึงประเทศไทย

สำหรับกอง REIT ที่น่าสนใจ ได้แก่ กลุ่มค้าปลีก หรือห้างสรรพสินค้า(Retail REIT) มีปัจจัยสนับสนุนจากภาพเศรษฐกิจที่เริ่มฟื้นตัว การบริโภคในภาคเอกชน และภาคบริการเริ่มมีการเติบโตขึ้น รวมถึงกลุ่มโรงแรม (Hotel REIT) และศูนย์การค้าที่อยู่ใกล้แหล่งท่องเที่ยว คาดว่าจะได้รับอานิสงส์ จากการท่องเที่ยวที่เริ่มฟื้นตัวและการใช้จ่ายของผู้บริโภคที่เพิ่มขึ้น

“อย่างไรก็ตาม กลุ่มโรงแรมในภาพปัจจุบัน ไม่ใช่โรงแรมทุกระดับที่นักท่องเที่ยวจะกลับมาใช้บริการเต็มที่ ส่วนใหญ่ที่เห็นว่ากลับมาดี อัตราการเข้าพักประมาณ 90% จะเป็นกลุ่มโรงแรม 4-5 ดาว”

นอกจากนี้ กลุ่มโรงงานและคลังสินค้า โดยเฉพาะกอง REIT ที่ลงทุนในนิคมอุตสาหกรรมในพื้นที่เขตเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ปัจจุบันได้รับอานิสงส์จากการย้ายฐานการผลิต และการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) ที่เป็นบวกโดยตรงต่อทรัพย์สินประเภทโรงงานและคลังสินค้าให้เช่า

ทั้งนี้ จะเห็นว่าราคา REIT เริ่มขยับขึ้นแล้ว โดยเฉพาะกองที่มี Market Cap สูง ดังนั้น อัตราดอกเบี้ยที่เริ่มเป็นขาลง จะทำให้อัตราผลตอบแทน (Yield)ลดลงตามด้วย จากต้นปีบางกองมี Yield เฉลี่ย 10% ปัจจุบันเหลือเพียง 8% จึงเป็นจังหวะที่น่าเข้าลงทุน เพราะหากรอซื้อในปีถัดไปเชื่อว่า Yield จะลดลงไปอีก จากราคาที่เริ่มขึ้น

“ช่วงนี้เป็นจังหวะที่ดี เพราะถ้ายิ่งประกาศดอกเบี้ยลดลงอีก ราคาจะเริ่มขยับขึ้น ดังนั้น นักลงทุนที่ลงทุนในจังหวะนี้จะได้รับ Yield ที่ดี และผลตอบแทนเป็นเงินปันผลที่สูงด้วย”

นายพจน์ หะริณสุต ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท หลักทรัพย์จัดการกองทุน (บลจ.) วรรณ กล่าวว่า การปรับพอร์ตลงทุนในสินทรัพย์ทางเลือกอย่าง REIT ประมาณ 10% ของพอร์ตและในช่วงนี้ เป็นจังหวะที่เหมาะสม จากปัจจัยดอกเบี้ยที่เป็นขาลง

ซึ่งเปรียบเทียบผลตอบแทนการลงทุน กับผลิตภัณฑ์ทางการเงินต่าง ๆ อาทิ พันธบัตรรัฐบาล อายุ 10 ปี ผลตอบแทนอยู่ที่ประมาณ 2.47% หุ้นกู้ภาคเอกชน เรตติ้ง A- อายุ 10 ปี ผลตอบแทน 4.06% หุ้นกู้ภาคเอกชน เรตติ้ง BBB+ ผลตอบแทน 5.07% อัตราเงินปันผลของ SET Index ผลตอบแทน 3.15% และอัตราเงินปันผล PF&REIT อยู่ที่ 6.75%

“ที่ผ่านมา บลจ.วรรณ ได้แปลงสภาพกองอสังหาฯ เป็น TIREIT เพื่อเพิ่มสินทรัพย์บนทำเลนิคมอุตสาหกรรมและคลังสินค้า ถือกรรมสิทธิ์แบบสมบูรณ์ 100% (Freehold) หากประมาณการอัตราผลตอบแทนปันผลในปีแรกที่ประมาณ 7% ใกล้เคียงกับคาดการณ์เฉลี่ยของกลุ่ม Industrial REITs ในปี 2567-2568 ที่ราว 8% ต่อปี”

นายมนรัฐ ผดุงสิทธิ์ กรรมการผู้อำนวยการ บลจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH Fund) ในฐานะผู้จัดการกองทรัสต์ LHSC กล่าวว่า LHSC เตรียมลงทุนเพิ่มเติมครั้งที่ 1 ในสิทธิการเช่าโครงการศูนย์การค้าเทอร์มินอล 21 พัทยา มูลค่าไม่เกิน 5,700 ล้านบาท ประมาณการอัตราจ่ายประโยชน์ตอบแทนภายหลังเข้าลงทุนเพิ่มในปีแรกที่กว่า 9.5%

“กองรีทกลุ่มรีเทลที่ลงทุนในศูนย์การค้า Tourist Mall มีแนวโน้มการเติบโตของรายได้ที่ดีตามจำนวนนักท่องเที่ยวและการใช้จ่ายของผู้บริโภคที่เพิ่มขึ้น โดยพบว่าช่วง 6 เดือนแรกของปีนี้มีนักท่องเที่ยวต่างชาติเดินทางมาประเทศไทยแล้ว 17.5 ล้านคน เพิ่มขึ้นประมาณ 35% จากช่วงครึ่งแรกของปี 2566 และคาดการณ์นักท่องเที่ยวต่างชาติเดินทางมาประเทศไทยในปี 2567 ที่ 36 ล้านคน”

นางสาวจารุชา สติมานนท์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ดับบลิวเอชเอ อินดัสเตรียล รีท แมนเนจเม้นท์ จำกัด ในฐานะผู้จัดการกองทรัสต์ WHAIR เปิดเผยว่า สำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) ได้รับ Filing ของ WHAIR เพิ่มทุนครั้งที่ 4 แล้ว

โดยกองทรัสต์มีแผนระดมทุนไม่เกิน 1,118 ล้านบาท ผ่านการออกและเสนอขายหน่วยทรัสต์เพิ่มเติม ไม่เกิน 120 ล้านหน่วย ซึ่งจะนำไปลงทุนในสิทธิการเช่าที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างอาคารโรงงานและคลังสินค้า คิดเป็นพื้นที่รวม 40,172 ตารางเมตร ในนิคมอุตสาหกรรม WHA Group ซึ่งตั้งอยู่ใน EEC คาดว่าจะส่งผลให้มูลค่าทรัพย์สินรวมของ WHAIR เพิ่มขึ้นเป็น 14,000 ล้านบาท ภายหลังการลงทุนแล้วเสร็จในปี 2567