ตลาดซื้อ-ขายออฟฟิศรอบ 20 ปี ปิดดีล 40 อาคาร 7.8 หมื่นล้าน-เกรด B แอบแรง

ฝนตกทางสำนักงานประกันสังคม หนาวมาถึงทางออฟฟิศบิลดิ้ง “Skyy9” พระราม 9

เป็นโอกาสที่จะได้ตามไปดูบิ๊กดาต้าเกี่ยวกับตลาดการซื้อขายสำนักงานให้เช่า หรือออฟฟิศบิลดิ้งในกรุงเทพฯ โดย “ภัทรชัย ทวีวงศ์” ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย จำกัด แตะเบา ๆ ถึงดีลซื้อขายตึก Skyy9 ในภาพกว้าง ราคาการซื้อขายนี้มีราคาที่ค่อนข้างสูง เมื่อพิจารณาจากข้อมูลการซื้อขายที่เคยเกิดขึ้นในช่วง 20 ปีที่ผ่านมา โดยมูลค่าการซื้อขาย 7,000 ล้านบาท ถือว่ามีราคาสูงที่สุดติด 1 ใน 3 ของมูลค่าการซื้อขายออฟฟิศในกรุงเทพฯ

20 ปี ปิดดีล 78,000 ล้านบาท

โดยภาพรวมการซื้อขายออฟฟิศในพื้นที่กรุงเทพฯ ในช่วง 20 ปี (2548-2568) มีมูลค่าการซื้อขายรวม 78,387,901,870 บาท จาก 40 ออฟฟิศ พื้นที่เช่ารวม 1,294,906 ตารางเมตร สัดส่วน 56.80% ตั้งอยู่ในทำเลย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) 3 ทำเลหลัก “สุขุมวิท สีลม สาทร” มีพื้นที่เช่า 721,026 ตารางเมตร โซน Non-CBD ส่วนใหญ่การซื้อขายออฟฟิศกระจุกใน 3 ทำเล “รัชดาภิเษก วิภาวดี บางนา”

ทั้งนี้ ออฟฟิศเกรด B มีการซื้อขายพื้นที่เช่ารวมมากที่สุด 982,374 ตารางเมตร สัดส่วน 75.86% ของพื้นที่เช่าทั้งหมดจำนวน 1,294,906 ตารางเมตร ตามมาออฟฟิศเกรด A พื้นที่เช่า 272,906 ตารางเมตร สัดส่วน 21.08% และออฟฟิศเกรด C พื้นที่เช่า 39,626 ตารางเมตร สัดส่วน 3.06%

แสดงให้เห็นว่า ออฟฟิศเกรด B ได้รับความนิยมมากที่สุดในกลุ่มนักลงทุน โดยเงื่อนไขการลงทุนจะมองหาโอกาสในการซื้อออฟฟิศทำเลที่ตั้งที่ดี และสะดวกในการเดินทาง เช่น อยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้า อยู่บนถนนสายหลัก เมื่อปิดดีลซื้อขายไปแล้ว มีการปรับปรุงเป็นออฟฟิศทันสมัย ตอบโจทย์ความต้องการของผู้เช่าได้มากขึ้น ส่งผลให้ปรับค่าเช่าเพิ่มขึ้นได้ในระยะยาว

เลือกซื้อออฟฟิศได้ยีลด์ 6.5-7.5%

สำหรับเงื่อนไขการซื้อพบว่า ออฟฟิศทำเลเกรด B ตอบโจทย์นักลงทุนเป็นส่วนใหญ่ โดยมองหาผลตอบแทนการลงทุนขั้นต่ำเฉลี่ย 6.5-7.5% ต่อปี

ในเวลาเดียวกัน การซื้อออฟฟิศเกรด A ที่ตั้งอยู่ในทำเลที่ดีและมีผู้เช่าที่มั่นคง ก็ถือเป็นทางเลือกที่น่าสนใจสำหรับนักลงทุนที่ต้องการผลตอบแทนจากการลงทุนที่คุ้มค่า

ดังนั้น นักลงทุนจึงจำเป็นต้องทำการศึกษาและวิเคราะห์ตลาดสำนักงานให้เช่าอย่างรอบคอบ ก่อนที่จะตัดสินใจลงทุนในแต่ละประเภทอาคาร โดยจุดโฟกัสคือการเลือกทำเลที่ดีและการปรับปรุงอาคารให้ทันสมัยเป็นปัจจัยสำคัญที่สามารถช่วยเพิ่มมูลค่าการลงทุนได้ในระยะยาว

“สถิติในปี 2560 เป็นปีที่มีมูลค่าการซื้อขายสูงที่สุด 15,000 ล้านบาท มาจากดีลซื้อขายออฟฟิศบิลดิ้งขนาดใหญ่ในย่านสาทร และในช่วงปี 2558-2562 มีเจ้าของโครงการ นักลงทุน และกองทุนต่าง ๆ สนใจซื้อขายออฟฟิศเกรด A ในย่านสุขุมวิท สีลม สาทร เนื่องจากมีซัพพลายเหลือค่อนข้างน้อย แต่หลังจากปี 2564-2567 เป็นต้นมา ซัพพลายออฟฟิศสร้างเสร็จใหม่ทยอยเข้าสู่ตลาดมากขึ้น คาดว่ามากกว่า 1.261 ล้านตารางเมตร และยังมีซัพพลายกำลังสร้างรอการเข้าสู่ตลาดในอนาคต 3 ปีหน้า เกือบ 700,000 ตารางเมตร เป็นปัจจัยกดดันตลาดในปัจจุบัน”

ในขณะที่ยังมีการซื้อขายออฟฟิศบางส่วน แต่เหตุผลหลักซื้อเพื่อการใช้งานภายในของผู้ซื้อ มากกว่าซื้อเพื่อลงทุนหรือให้เช่า เนื่องจากนักลงทุนมองตลาดออฟฟิศบิลดิ้งในกรุงเทพฯ มีภาวะโอเวอร์ซัพพลาย เกินกว่าดีมานด์การเช่าจะสามารถดูดซับได้